Автор: Андрей Девятериков | Юрист по недвижимости, агентство ФРИДОМ. Специализация — налогообложение аренды, самозанятость, консультирование собственников. В практике с 2015 года, опыт более 10 лет.
Введение
НПД — самый простой и выгодный способ легально сдавать квартиру для большинства собственников. Ставка 4%, никаких деклараций, регистрация за 15 минут. Но у режима есть конкретные ограничения, которые важно знать заранее. В этой статье — полный разбор: что можно и нельзя, расчёты на реальных цифрах, правила для разных категорий и кейсы из практики.
ФРИДОМ - Недвижимость
Подписывайтесь на наш телеграмм канал
Что такое НПД и как он работает
Налог на профессиональный доход (НПД) — специальный налоговый режим, введённый с 2019 года. Действует по всей России, продлён до 2028 года. Применять его могут физлица и ИП без наёмных работников.
| Параметр | Значение | |||
|---|---|---|---|---|
| Ставка при сдаче физлицу | 4% от дохода | |||
| Ставка при сдаче юрлицу или ИП | 6% от дохода | |||
| Лимит годового дохода | 2 400 000 руб. | |||
| Страховые взносы | Не уплачиваются (добровольно) | |||
| Декларации | Не требуются | |||
| Регистрация | Приложение «Мой налог» — 15 минут | |||
| Налоговый вычет при регистрации | 10 000 руб. — снижает ставку 4→3% и 6→4% до исчерпания | |||
| Срок действия режима | До 31 декабря 2028 года |
⚖ Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»».
Что можно и нельзя сдавать по НПД: полная таблица
| Объект | НПД? | Комментарий | ||
|---|---|---|---|---|
| Квартира | Да | Основной разрешённый объект | ||
| Комната в квартире | Да | Часть жилого помещения | ||
| Жилой дом | Да | Статус «жилой» в ЕГРН обязателен | ||
| Дача (статус «жилой дом» в ЕГРН) | Да | Садовый дом ≠ жилой дом | ||
| Апартаменты | Нет | Нежилые по статусу ЕГРН | ||
| Офис, торговое помещение | Нет | Нежилая недвижимость | ||
| Гараж, машиноместо | Нет | Прямой запрет в законе | ||
| Земельный участок | Нет | Прямой запрет в законе |
! Ключевой критерий — статус в ЕГРН, а не фактическое использование. Апартаменты, в которых реально живут люди, всё равно нежилые — НПД к ним не применяется.
⚖ Ст. 6 ФЗ-422, ч. 2, п. 4: доходы от передачи имущественных прав на недвижимость не могут облагаться НПД, за исключением доходов от аренды (найма) жилых помещений.
НПД vs. НДФЛ vs. ИП: расчёт на конкретных суммах
Квартира сдаётся физлицу за 65 000 руб./мес. Годовой доход — 780 000 руб.
| Режим | Ставка | Налог в год | Взносы | Отчётность | Чистый доход/год |
|---|---|---|---|---|
| НПД (самозанятый) | 4% | 31 200 руб. | Нет | Нет | 748 800 руб. |
| НДФЛ (физлицо) | 13% | 101 400 руб. | Нет | 3-НДФЛ ежегодно | 678 600 руб. |
| ИП УСН 6% | 6% + взносы | ~46 800 руб./год. | Взновы включаются в налог | Декларация УСН | 733 200 руб. |
✓ При доходе 780 000 руб./год НПД экономит 70 200 руб. по сравнению с НДФЛ и 15 600 руб. — с ИП на УСН 6%.
Как правильно зарегистрировать в сдаваемой квартире иностранных граждан
Правила для разных категорий собственников
Обычное физлицо
Регистрируется как самозанятый, формирует чеки при каждом получении платежа, налог списывается автоматически до 28-го числа следующего месяца. Страховые взносы не уплачиваются — пенсионный стаж не накапливается без добровольных взносов.
✓ НПД полностью заменяет НДФЛ с дохода от аренды. Декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно.
Пенсионер
Самозанятый пенсионер НЕ является работающим пенсионером — страховые взносы не уплачиваются, СФР не получает сведений о занятости. Индексация пенсии сохраняется в полном объёме.
! Пенсионер-самозанятый: сохраняет индексацию пенсии, но может потерять социальные доплаты при высоком доходе от аренды. Считайте свой конкретный случай.
Государственный и муниципальный служащий
Госслужащий вправе применять НПД исключительно для доходов от сдачи жилых помещений в найм. Это единственное исключение из общего запрета НПД для госслужащих. Апартаменты, офисы, гаражи — нельзя. Доход отражается в ежегодной справке о доходах (СГС-1).
⚖ ФЗ-422, ст. 6, ч. 2, п. 4: государственные и муниципальные служащие вправе применять НПД исключительно в отношении доходов от сдачи в аренду (найм) жилых помещений.
Индивидуальный предприниматель
ИП вправе перейти на НПД. Обязан уведомить налоговую об отказе от текущего спецрежима (УСН, ЕСХН) в течение 30 дней. На НПД ИП не платит фиксированные страховые взносы — это одно из главных преимуществ.
! ИП на НПД: нет обязательных взносов, нет пенсионного стажа. При доходе близком к лимиту 2,4 млн руб. — сравните ИП УСН 6% минус взносы vs. НПД 4% без взносов.
Нерезидент РФ
Нерезидент (находится в России менее 183 дней в году) не вправе применять НПД. Доходы от аренды квартиры в России облагаются НДФЛ по ставке 30% без вычетов. Исключение: граждане ЕАЭС — для них ставка 13%, но НПД всё равно недоступен.
Что делать если доход превысил 2 400 000 руб./год
| Ситуация | Что происходит | Что делать | ||
|---|---|---|---|---|
| Доход приближается к лимиту | Предупреждение в приложении | Следить за счётчиком | ||
| Лимит превышен | Статус самозанятого прекращается автоматически | Платить НДФЛ с суммы сверх лимита | ||
| Следующий год | Можно снова зарегистрироваться | Перерегистрация с 1 января |
При нескольких квартирах всегда считайте суммарный годовой доход заранее. Неожиданное превышение лимита в ноябре-декабре — одна из самых частых ошибок.
Практика Андрея Девятерикова
Четыре кейса из практики ФРИДОМ
Кейс 1. Переход с НДФЛ на НПД в середине года
Ситуация: собственница сдавала квартиру 3 года, платила НДФЛ 13%. В апреле 2025 года узнала про НПД.
Вопрос: можно ли перейти в середине года и что делать с уже полученным доходом за январь–март.
Решение: зарегистрировалась как самозанятая в апреле. По доходам января–марта 2025 года подала 3-НДФЛ в обычном порядке. С апреля — НПД 4%. Экономия только за оставшиеся 9 месяцев 2025 года: (13% − 4%) × 9 × 55 000 = 44 550 руб.
✓ Переход на НПД в середине года — разрешён. Доходы до регистрации декларируются как обычно.
Кейс 2. Три квартиры — лимит на грани
Ситуация: собственник трёх однокомнатных квартир. Аренда каждой — 68 000 руб./мес. Суммарный годовой доход: 68 000 × 3 × 12 = 2 448 000 руб.
Проблема: превышение лимита 2 400 000 руб. на 48 000 руб.
Решение: вариант 1 — снизить аренду одной квартиры до 65 500 руб./мес. — суммарный доход 2 358 000 руб., НПД применяется ко всем трём. Вариант 2 — две квартиры через НПД, третья через НДФЛ. Выбрал вариант 1 — экономия 89 000 руб./год на налогах.
Кейс 3. Апартаменты — неожиданный НДФЛ
Ситуация: собственник апартаментов в МФК применял НПД 2 года. ФНС при проверке установила: объект нежилой по ЕГРН.
Итог: доначисление НДФЛ 13% за 2 года, штраф 20%, пени.
Расчёт: аренда 90 000 руб./мес. × 24 мес. = 2 160 000 руб. НДФЛ 13% = 280 800 руб. Уже уплаченный НПД 4% = 86 400 руб. К доплате: 194 400 руб. + штраф 38 880 руб. + пени. Итого около 240 000 руб. сверх уже заплаченного.
! Проверьте статус вашего объекта в выписке ЕГРН прямо сейчас. Апартаменты — это нежилые помещения, даже если вы живёте в них.
Кейс 4. Госслужащий и доверительное управление
Ситуация: федеральный госслужащий хотел сдать квартиру, избегая любого личного взаимодействия с арендаторами.
Решение: НПД + доверительное управление.
Схема: квартира передана в доверительное управление агентству ФРИДОМ. Договор ДУ зарегистрирован в Росреестре. Управляющий заключает договоры с арендаторами от своего имени. Собственник применяет НПД 6% (выплата от управляющего как юрлица). Доход отражён в справке СГС-1. Никаких личных контактов с арендаторами — нет конфликта интересов.
✓ НПД + ДУ — оптимальная связка для госслужащего: минимальный налог, нулевая операционная вовлечённость, чистый комплаенс.
Подборка статей о доверительном управлении
Узнай реальную стоимость сдачи вашей квартиры через управление
Ответь на 3 вопроса и узнай как получить +11% к доходу
Частые вопросы
Нужно ли уведомлять арендатора что вы самозанятый?
Прямой обязанности нет. Но если арендатор — юрлицо или ИП, они должны знать что не являются вашим налоговым агентом. Включите в договор найма фразу о статусе самозанятого — это снимает вопросы.
Можно ли совмещать НПД и работу по трудовому договору?
Да. НПД от аренды и зарплата по трудовому договору — независимые источники дохода. Лимит 2 400 000 руб. считается только по НПД-доходам, не включая зарплату.
Можно ли применять НПД если квартира в ипотеке?
Да. НПД никак не связан с обременением объекта. Нужно соблюдать условия ипотечного договора (уведомить банк если требуется). НПД дополнительных ограничений не создаёт.
Нужно ли сниматься с НПД после продажи квартиры?
Рекомендуется закрыть статус самозанятого в приложении «Мой налог». Автоматически он не закрывается. Незакрытый статус формально означает что вы всё ещё самозанятый — хотя без дохода налога не будет.
Итог: НПД при аренде — когда это работает
НПД — оптимальный режим для физлица, которое сдаёт одну или несколько жилых квартир с суммарным доходом до 2 400 000 руб./год. Ставка 4% вместо НДФЛ 13%, никаких деклараций, регистрация за 15 минут. Для пенсионеров — индексация пенсии сохраняется. Для госслужащих — единственный разрешённый режим при сдаче жилья.
Не работает для: апартаментов и нежилой недвижимости, доходов свыше 2 400 000 руб./год, нерезидентов РФ.
Агентство ФРИДОМ помогает собственникам правильно оформить аренду: налоговый режим, договор, акт приёма-передачи. Андрей Девятериков консультирует с 2015 года.
Настоящий материал подготовлен компанией ООО "Фридом Риэлти" исключительно в информационных и справочных целях. Содержащиеся в нём оценки, примеры расчётов, ссылки на нормативные акты и иные аналитические данные выражают мнение редакции или экспертов, привлечённых к подготовке контента. Представленная информация не является юридической, налоговой, финансовой или иной профессиональной консультацией, индивидуальной рекомендацией либо публичной офертой, направленной на заключение сделки.
Компания ООО "Фридом Риэлти" прилагает разумные усилия к обеспечению актуальности и достоверности публикуемой информации, однако не гарантирует её полноту и не несёт ответственности за возможные последствия, возникшие в результате её использования. Перед принятием решений, основанных на содержании материалов блога, рекомендуется получить консультацию профильного специалиста с учётом индивидуальной ситуации.
