Содержание
Введение
Сдача недвижимости в аренду давно является популярным способом получения дохода среди физических лиц. Вместе с тем, многие владельцы квартир задумываются о законном и удобном способе налогообложения такого дохода без сложной отчётности и лишних административных процедур. Для этих целей в России с 2019 года был введён специальный налоговый режим — налог на профессиональный доход (НПД), известный также как режим для самозанятых.
НПД предоставляет физическим лицам и индивидуальным предпринимателям возможность официально сдавать жилую недвижимость в аренду, уплачивая минимальный налог — 4% или 6% от дохода, в зависимости от арендатора. При этом не требуется вести бухгалтерию, сдавать декларации или регистрироваться в качестве ИП, а процесс оплаты налога полностью автоматизирован через приложение «Мой налог».
Однако использование НПД связано с рядом условий и ограничений: существует лимит годового дохода, установленные виды допустимой деятельности, правила сдачи жилья физическим и юридическим лицам. Также важно учитывать, что использование НПД не влияет на получение пенсий и социальных льгот, что особенно актуально для пенсионеров, сдающих недвижимость в аренду.
В этой статье мы подробно рассмотрим, как работает НПД в контексте сдачи жилой недвижимости, какие требования предъявляются к арендодателям, приведём практические примеры расчёта налога, а также разберём нюансы для пенсионеров и других категорий граждан.
ФРИДОМ - Недвижимость
Подписывайтесь на наш телеграмм канал
Налог на профессиональный доход (НПД) и аренда жилья
Налог на профессиональный доход (НПД) – это специальный налоговый режим для самозанятых граждан, введённый Федеральным законом от 27.11.2018 № 422-ФЗ. С 2019 года режим действует экспериментально по всей территории РФ и продлён до конца 2028 года. Перейти на НПД могут физические лица (в том числе зарегистрированные ИП), ведущие собственную деятельность без наёмных работников. Основные преимущества режима: простая регистрация через приложение «Мой налог» или портал ФНС, минимальная отчётность (налог исчисляется автоматически в приложении), льготные ставки – 4% при расчётах с физлицами и 6% при расчётах с ИП или организациями. Для новых самозанятых предусмотрен налоговый вычет 10 000 ₽, который снижает ставку на 1 п.п. (4→3% или 6→4%) до полного использования вычета. НПД заменяет уплату НДФЛ, НДС и фиксированных взносов: зарплата по трудовому договору и пенсия не учитываются при расчёте НПД, а страховые взносы на пенсионное страхование платятся добровольно.
Как правильно зарегистрировать в сдаваемой квартире иностранных граждан
Применение НПД при аренде жилья
Самозанятый гражданин может использовать НПД для сдачи в аренду жилой недвижимости (квартиры, комнат, домов). Для этого достаточно зарегистрироваться в качестве плательщика НПД (через приложение «Мой налог» или Личный кабинет на сайте ФНС), после чего все поступления от аренды фиксируются в системе в виде электронных чеков. Налог начисляется автоматически: 4% от суммы, полученной от физических лиц, и 6% – если арендатором выступает организация или ИП.
Если, например, вы сдали квартиру на год за 300 000 ₽ физическому лицу, то налог составит 300 000–10 000=290 000×4% = 11 600 ₽ (10 000 ₽ вычитаются как льгота, ставка снижается с 4% до 3% на этот объём). При сдаче тому же жилому помещению юридическому лицу налог равен 290 000×6% = 17 400 ₽. Все расчёты и уплату НПД удобно вести через приложение – не нужно считать вручную, отчётов или деклараций не требуется.
Особенности применения НПД при аренде жилья:
-
Лимит дохода
годовой доход по НПД не должен превышать 2,4 млн ₽При превышении лимита самозанятый теряет право на льготный режим и должен уплачивать налоги по общим правилам (НДФЛ).
-
Тип аренды
режим НПД доступен только для жилой недвижимостиЗакон исключает из облагаемых НПД доходов любые доходы от передачи имущественных прав на недвижимость, кроме сдачи в аренду жилых помещений. Иначе говоря, сдача нежилых (коммерческих) помещений на НПД запрещена.
Согласно официальным разъяснениям ФНС и Минфина, доход от сдачи в аренду (или найм) машиномест, гаражей, кладовок, нежилых помещений и прочей нежилой недвижимости не может облагаться налогом на профессиональный доход (НПД).
Например, гаража, машиноместа, офиса, склада, торговой площади, нежилого помещения — даже если сдача физлицу по режиму НПД невозможна.
-
Кто может быть арендатором
жильё можно сдавать как физическим лицам, так и организациям (ИП, компаниям)Налоговая ставка будет 4% при аренде физлицу и 6% при аренде юрлицу или ИП. Важно: сдача жилья юридическим лицам в режиме НПД допускается (со ставкой 6%); нельзя использовать НПД только в том случае, если сдаётся нежилое помещение.
-
Особенности для госслужащих и военных: государственные и муниципальные служащие, в том числе военные
могут применять НПД только для доходов от сдачи в аренду жилых помещенийИными словами, если госслужащий получил доход по НПД, это законно лишь когда речь идёт о сдаче своего жилья; остальная профессиональная деятельность (услуги, товары) для них выведена из-под НПД.
Как упростить процесс сдачи квартиры: доверительное управление с ФРИДОМ 360°
Соблюдение всех правовых, налоговых и антикоррупционных требований при сдаче квартиры в аренду требует внимания и времени — особенно для государственных и муниципальных служащих. Если вы не хотите самостоятельно заниматься поиском арендаторов, оформлением договоров, контролем платежей и решением бытовых вопросов, оптимальным решением будет передача квартиры в доверительное управление.
Агентство ФРИДОМ предлагает профессиональную услугу доверительного управления квартирой:
- мы полностью берём на себя все процессы, действуем строго в рамках закона и в ваших интересах;
- оформляем договоры от имени собственника, подбираем надёжных арендаторов, контролируем оплату и техническое состояние квартиры;
- вы получаете регулярный доход без личного участия, с максимальной прозрачностью и безопасностью.
Для госслужащих это особенно удобно — вы исключаете контакт с арендаторами и снижаете риск конфликтов интересов, при этом всё имущество работает на вас.
Ограничения режима НПД
Поскольку НПД – это особый экспериментальный режим, закон устанавливает ряд ограничений. Помимо упомянутого лимита 2,4 млн ₽ в год и запрета на сдачу нежилой недвижимости в аренду, к самозанятым не могут применяться другие специальные режимы и они не должны вести предпринимательскую деятельность в интересах другого лица (кроме случаев договора комиссии, агентства и др., регулируемых законом). Нельзя использовать НПД для реализации подакцизных товаров, перепродажи имущества, майнинга и ряда других видов деятельности (подробно – в пункте 2 статьи 4 и 6 Закона № 422-ФЗ).
НПД не изменяет статус получателя с точки зрения социальных программ: он не считается официальной зарплатой. Платёж по НПД не влияет на пенсионные накопления и льготы. Так, даже после уплаты налога по самозанятости пенсия по старости или социальная доплата остаются в силе. ФНС и Счётная палата особо указывают, что уплата НПД «не влияет на пенсию». Это важно для пенсионеров (включая московских льготников): НПД – это уплата налога, а не взносы в Пенсионный фонд. Самозанятые могут добровольно перечислять страховые взносы, но это уже по их желанию. Таким образом, регистрация в качестве плательщика НПД не лишает льгот (в том числе транспортных, медицинских и других региональных программ), не сокращает пенсионных выплат и не нарушает трудовой стаж по основному месту работы.
Подборка статей о доверительном управлении
Примеры расчёта налога при аренде по НПД
-
Аренда квартиры частному лицу
Предположим, вы сдали квартиру частному лицу и получили 50 000 ₽ в месяц (600 000 ₽ в год). За год вычитается льгота 10 000 ₽, остаётся 590 000 ₽. Ставка налога 4%. Налог = 590 000×4% = 23 600 ₽ за год. В приложении «Мой налог» эти расчёты выполняются автоматически при регистрации каждого платежа и выдаче чеков.
-
Аренда квартиры компании
Вы сдали другое жильё коммерческой организации за ту же сумму 600 000 ₽ в год. Льгота 10 000 ₽ также применяется (снижение с 6% до 4% на первые 10 000). Налоговая база – 590 000 ₽, ставка 6%. Налог = 590 000×6% = 35 400 ₽.
-
Краткосрочная аренда
Если квартира сдаётся посуточно, каждый полученный платёж нужно фиксировать. Например, если гость оплатил 10 000 ₽ за три дня, налог с этой суммы 10 000×4% = 400 ₽ (для новых самозанятых фактически 300 ₽, т.к. первые 100 ₽ списываются из вычета по примеру). Далее 9 900 ₽ из вычета остаются на последующие чеки.
Во всех примерах итоговый налог получается меньше, чем при уплате НДФЛ (13%): самозанятый платит только 4 или 6% и не ведёт сложной бухгалтерии.
Узнай реальную стоимость сдачи вашей квартиры через управление
Ответь на 3 вопроса и узнай как получить +11% к доходу
Итоги и ссылки на законы
Резюмируя, НПД выгоден при сдаче жилой недвижимости: низкие ставки, отсутствие отчётности и страховых платежей, и простая процедура через приложение. Законодательство при этом строго регламентирует сферы применения НПД: лимит дохода 2,4 млн ₽ в год, разрешено сдавать под НПД лишь жильё (не нежилые помещения), а госслужащие/военные – только аренду жилья. Оформление НПД не влияет на пенсию и социальные льготы, что особенно важно для пенсионеров. Для подробностей стоит обратиться к Федеральному закону № 422-ФЗ (особенно ст. 4 и 6) и комментариям ФНС, приведённым выше.
Источники: ФЗ № 422-ФЗ (ст. 4, 6), письма Минтруда и ФНС, официальные разъяснения ФНС России и региональных служб, а также открытая информация ФНС (npd.nalog.ru) о налогообложении самозанятых. Ключевые цитаты приведены выше.
**Настоящий материал подготовлен компанией ООО "Фридом Риэлти" исключительно в информационных и справочных целях. Содержащиеся в нём оценки, примеры расчётов, ссылки на нормативные акты и иные аналитические данные выражают мнение редакции или экспертов, привлечённых к подготовке контента. Представленная информация не является юридической, налоговой, финансовой или иной профессиональной консультацией, индивидуальной рекомендацией либо публичной офертой, направленной на заключение сделки.
Компания ООО "Фридом Риэлти" прилагает разумные усилия к обеспечению актуальности и достоверности публикуемой информации, однако не гарантирует её полноту и не несёт ответственности за возможные последствия, возникшие в результате её использования. Перед принятием решений, основанных на содержании материалов блога, рекомендуется получить консультацию профильного специалиста с учётом индивидуальной ситуации.**
Читайте также
Новости
-
20.05.2025419
Новый аналитический обзор: рынок складской недвижимости Москвы в I квартале 2025 года
Итоги I квартала 2025 года на рынке складской недвижимости Москвы Объем сделок вырос на 60%, вакантность увелич...
-
23.03.20251001
Госдума одобрила использование биометрии для дистанционного оформления сделок с недвижимостью
Государственная Дума Российской Федерации приняла в первом чтении законопроект, позволяющий с 1 июля 2026 года осущ...
-
28.02.20251062
Прогноз цен на недвижимость в России на 2025 год: влияние ключевой ставки и льготных программ
В 2025 году ожидается снижение ипотечного спроса из-за высокой ключевой ставки. Основные продажи будут поддерживать...