Налогообложение доверительного управления жилой недвижимостью (УСН 15%)

Важно. Расчёты ниже относятся к классическому договору доверительного управления (ст. 1012 ГК РФ), который ФРИДОМ заключает при аренде от 300 тыс. ₽ в месяц. Стандартная услуга ФРИДОМ для квартир — агентская схема: собственник оформляет самозанятость и сам платит НПД 4% или 6%, без статуса — НДФЛ; ФРИДОМ налоговым агентом не является и выдаёт справку о налоговой базе. На вознаграждение ФРИДОМ начисляется НДС 5% сверху.

Введение

Доверительное управление жилой недвижимостью — удобный инструмент для собственников, желающих передать вопросы аренды и эксплуатации квартиры профессиональной управляющей компании. В рамках такого сотрудничества управляющий берёт на себя все действия по сдаче жилья, техническому обслуживанию и расчетам с арендаторами, а собственник получает пассивный доход. Однако с ростом объёмов операций у управляющих компаний, особенно применяющих упрощённую систему налогообложения (УСН), нередко возникает вопрос: когда их услуги начинают облагаться НДС и какие налоговые последствия это влечёт?

Особое внимание следует уделить ситуации, когда годовая выручка компании превышает установленный законом порог освобождения от НДС — в 2026 году 20 миллионов рублей. Именно в этот момент УСН-компания становится плательщиком НДС — и возникает обязанность начислять налог на часть своей деятельности, даже несмотря на продолжающееся применение УСН. Это может повлиять на расчёты с собственниками, порядок выставления счетов и налоговую нагрузку управляющего.

В этой статье мы рассмотрим, как устроено налогообложение доверительного управления жилыми помещениями, при каких условиях применяется освобождение от НДС, когда и на что возникает обязанность по его уплате, а также разберём, как правильно учитывать налог при вознаграждении управляющей компании. Материал будет полезен как действующим управляющим компаниям, так и собственникам недвижимости, передающим квартиры в доверительное управление..

Сдача жилых помещений в аренду

По общему правилу НДС при сдаче в аренду жилых помещений не начисляется: услуги по предоставлению жилья освобождены от НДС по подп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ​. Это означает, что арендная плата за квартиру (в том числе, полученная доверительным управляющим от арендатора) не облагается НДС вне зависимости от того, арендатор – физлицо или юрлицо. Кроме того, управляющая компания на УСН при доходе ниже порога освобождения (в 2026 году — 20 млн ₽, в 2025 году было 60 млн ₽) освобождена от НДС и не выставляет счета-фактуры. Если же лимит превысить и компания зарегистрируется плательщиком НДС, то даже при этом сдача жилья останется освобождённой по ст. 149 НК РФ – НДС начисляется только на те услуги, которые не подпадают под освобождение​. Статус арендатора на налоговую базу не влияет: п. 2 ст. 149 НК РФ говорит об услугах по сдаче «жилых помещений всех форм собственности», не делая различий между ФЛ и ЮЛ​

НДС на вознаграждение доверительного управляющего (УСН 15%). 

С 2025 года организации и ИП на УСН — плательщики НДС, но освобождены от него, если доход за прошлый год не превышает порога (п. 1 ст. 145 НК РФ; в 2026 году — 20 млн ₽, в 2025 году было 60 млн ₽). Поэтому до достижения порога управляющий не начисляет НДС ни на свою комиссию, ни на аренду (даже если по договору аренды фактически выступает он). Выдача счетов-фактур ему не требуется, а все доходы и расходы учитываются по УСН (п. 2 ст. 346.11, см. далее). Однако ст. 174.1 НК РФ обязывает выставлять счет-фактуру при доверительном управлении в общем порядке​. На практике это означает: если организация на УСН добровольно станет плательщиком НДС или превысит порог и зарегистрируется, она должна составлять счёт-фактуру на вознаграждение управ­ляющего (т. е. на оказанные услуги управления имуществом) и начислять НДС 5%, 7% или 22%. При этом по условиям ст. 174.1 НК РФ НДС надо платить с вознаграждения как с реализации услуг (см. далее, практический пример). Если же управляющая компания остаётся на УСН и не регистрируется плательщиком НДС, она не начисляет НДС на своё вознаграждение (и не вправе предъявлять его учредителю). Таким образом, при УСН 15% услуга доверительного управления учитывается как объект «доходы минус расходы» (см. ст. 346.14 НК РФ) и освобождена от НДС вплоть до регистрации как плательщика.

Влияние статуса арендатора

Статус арендатора (ФЛ или ЮЛ) на НДС-обязательства управляющего не влияет. Снятие жилья (комнат) с НДС закреплено в НК РФ независимо от того, кто снимает жильё. Поэтому даже если жильё арендует юрлицо, выручка от этой аренды по-прежнему освобождена (подп.10 п.2 ст.149 НК РФ)​. Иными словами, для доверительного управляющего аренда «жилого фонда» не становится облагаемой НДС при переходе арендатора-юридического лица. Единственный момент – если помещение перестанет признаваться жилым (например, перепрофилировано в нежилое), то оно теряет освобождение и тогда его аренда будет облагаться НДС по общим правилам. Но в поставленной задаче речь только о жилом помещении, следовательно освобождение действует всегда для любых арендаторов.

Налогообложение собственника (учредителя управления)

С точки зрения собственника (учредителя ДУ) режим налогообложения его доходов не меняется при передаче квартиры в доверительное управление. Если собственник – организация на УСН, то он обязан применять режим «доходы минус расходы» (15%) (ст. 346.14 НК РФ)​. В этом случае поступления от доверительного управления (арендная плата за вычетом вознаграждения управляющего) включаются в доходы «упрощенца», а связанные с договором расходы (в том числе уплаченная УК комиссия и амортизация) уменьшают налоговую базу​. Если собственник – организация на ОСНО, то он отражает все доходы от аренды в составе выручки и оплачивает налог на прибыль (25%) с полученной прибыли, считая вознаграждение управляющего затратой. Если собственник — физлицо: по агентской схеме (стандарт ФРИДОМ для квартир) он оформляет самозанятость и платит НПД 4% или 6%; без статуса — НДФЛ 13–22% со всей арендной платы, вознаграждение агента базу не уменьшает. При классическом договоре доверительного управления облагается только выплаченное собственнику: вознаграждение и расходы базу уменьшают, ФРИДОМ уплачивает НДФЛ с выплат (база спорна — уточняйте у налогового консультанта). Обратите внимание: передача квартиры в доверительное управление не является продажей имущества (право собственности не переходит УК), и сама по себе не влечёт ни НДС, ни НДФЛ (по аналогии с тем, что это не реализация)​. Имущество остаётся на балансе собственника (ему и принадлежит налог на имущество). При этом ст. 276 НК РФ разъясняет, что учредитель управления – выгодоприобретатель – включает все поступившие ему доходы и относимые на него расходы при исчислении налога​.

Позиции ФНС, Минфина и практика

Федеральная налоговая служба подчёркивает, что компании на УСН с 2025 года — плательщики НДС (освобождение — при доходе ниже порога, в 2026 году 20 млн ₽)​, поэтому упрощенец не выставляет НДС даже при продаже жилья (что уже освобождено по закону). Минфин отмечал (см. ст. 174.1 НК РФ), что по договору доверительного управления управляющий обязан выставлять счета-фактуры за оказанные услуги управления, то есть вправе применять ставки НДС при реализации услуг управления имуществом. Однако если управляющий остаётся на УСН, он не может легально предъявить НДС (за исключением случаев, требующих регистрации). В судебной практике подчёркивается, что передача имущества в доверительное управление не есть реализация – применение НДС к ней не требуется (поскольку право собственности не переходит)​. Широко известен вывод Пленума ВС (№ 23/2004), что временная сдача своего жилого помещения не является предпринимательской деятельностью при отсутствии других условий, однако для целей НДС таковых разъяснений нет: релевантно исключительно освобождение по НК. Позиции ФНС и Минфина по конкретным договорам ДУ (в т. ч. Паевых фондов, концессий) подтверждают общий вывод: для операций с жилой недвижимостью НДС не начисляется, а вознаграждение на УСН на НДС не облагается (при условии непревышения лимита)​.

Примеры расчётов

В любом случае при сдаче жилья в доверительном управлении управляющая компания фиксирует аренду жилья как операцию 0% НДС (освобождённую)​, а по своему вознаграждению действует согласно своему налоговому статусу: на УСН – без НДС, пока доход не превысил порог освобождения (в 2026 году — 20 млн ₽), выше — 5% или 7% (п. 8 ст. 164 НК РФ) либо 22%​; на ОСНО – с НДС 22%. Собственник же учитывает все полученные доходы и расходы по ДУ в составе своего режима (УСН 15% или ОСНО) в соответствии со ст. 276 НК РФ​.

Узнай реальную стоимость сдачи вашей квартиры через управление

Ответь на 3 вопроса и узнай как получить +11% к доходу

Заключение 

Доверительное управление жилой недвижимостью остаётся одним из наиболее удобных и законных способов для собственников передать квартиру в аренду без вовлечения в повседневные вопросы обслуживания и взаимодействия с арендаторами. Однако при масштабировании бизнеса управляющих компаний, особенно на УСН, возникает важный налоговый аспект — превышение порога освобождения от НДС (в 2026 году — 20 млн ₽) и связанная с этим обязанность уплаты НДС.

Ключевые выводы, которые следует учитывать:

• Сдача жилой недвижимости в аренду как таковая освобождена от НДС (пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ), независимо от статуса арендатора.
• Вознаграждение управляющего по договору доверительного управления, напротив, облагается НДС — при превышении лимита выручки применяется ставка 5% или 7% без права на вычет, даже при сохранении УСН.
• Собственник недвижимости, получая счёт от управляющего с НДС 5% или 7%, не может принять налог к вычету, но может включить всю сумму в состав расходов.
• При ставке 22% управляющий выставляет счёт-фактуру на вознаграждение с полной налоговой нагрузкой, а у собственника (если он на ОСНО) возникает право на вычет входящего НДС. Однако физические лица и субъекты на УСН не могут воспользоваться вычетом и несут полную нагрузку.
• Правильное документальное оформление (счета-фактуры, акты, договоры) и своевременная уплата НДС критичны для исключения налоговых рисков.

Управляющим компаниям важно отслеживать динамику выручки, быть готовыми к статусу плательщика НДС, а также заранее информировать собственников об изменении порядка налогообложения вознаграждения. Это позволит избежать недоразумений и сохранить доверие клиентов.

Для собственников важно понимать разницу между освобождённой арендой и налогооблагаемыми услугами управления — и при необходимости корректно учитывать такие расходы в своей налоговой отчётности. В условиях усиленного налогового контроля прозрачность и соответствие практике ФНС становятся решающими факторами для долгосрочной устойчивости работы на рынке аренды.

Источники: Налоговый кодекс РФ (ст. 149, 174.1, 276, 346.14 и др.), разъяснения ФНС (в т. ч. на сайте ФНС) и Минфина​.

**Настоящий материал подготовлен компанией ООО "Фридом Риэлти" исключительно в информационных и справочных целях. Содержащиеся в нём оценки, примеры расчётов, ссылки на нормативные акты и иные аналитические данные выражают мнение редакции или экспертов, привлечённых к подготовке контента. Представленная информация не является юридической, налоговой, финансовой или иной профессиональной консультацией, индивидуальной рекомендацией либо публичной офертой, направленной на заключение сделки.
Компания ООО "Фридом Риэлти" прилагает разумные усилия к обеспечению актуальности и достоверности публикуемой информации, однако не гарантирует её полноту и не несёт ответственности за возможные последствия, возникшие в результате её использования. Перед принятием решений, основанных на содержании материалов блога, рекомендуется получить консультацию профильного специалиста с учётом индивидуальной ситуации.**