Как менялись цены на новостройки Москвы с лета 2026

Введение

Коротко. С конца июля по середину октября 2026 года цены одних и тех же квартир в новостройках Москвы, за которыми мы следим, почти не изменились: медиана цены квадратного метра выросла с 942,7 тыс. ₽ до 947,5 тыс. ₽, то есть на 0,5 % за 12 недель. Почти всё лето и сентябрь цена стояла на месте или немного снижалась, а прибавка пришлась на октябрь. В ЮАО — единственном округе, по которому данных хватает для отдельного вывода, — рост за тот же срок 1,1 %.

Сразу о границах. Это не «вся Москва». Это 21 новостройка, за которыми мы еженедельно следим с конца июля, в основном бизнес- и премиум-класса: медианный метр в них — около 945 тыс. ₽, заметно дороже среднего по городу. Цены — из выгрузок застройщиков, без учёта скидок. По большинству округов истории с лета либо нет, либо она держится на одном-двух комплексах, — такие данные мы не показываем и ниже объясняем почему.

Что именно мы измеряем

Каждую неделю мы сохраняем цены квартир из выгрузок застройщиков. Для этой статьи мы взяли только те квартиры, у которых есть цена во все 12 полных недель — с недели 27 июля по неделю 12 октября. Набор квартир одинаковый во всех неделях: если цена медианы сдвинулась, значит, изменились цены, а не состав продаж.

Почему не «все квартиры в продаже». Состав предложения за эти недели сильно менялся: застройщики открывали новые корпуса, часть квартир продавалась, в наши снимки добавлялись новые проекты. Медиана «всего, что сейчас в продаже» в такой ситуации прыгает от состава, а не от цен — именно этот эффект подробно разобран в статье «Рост цен на новостройки: данные рынка и сценарий на 5 лет». Поэтому для динамики годится только постоянный набор квартир.

Кто попал в выборку. 21 жилой комплекс в старой Москве: 9 из них — в ЦАО, 6 — в ЮАО, остальные — по одному-два в других округах. Ни один комплекс не даёт больше 13 % квартир выборки, так что результат не держится на одном проекте. Подмосковье в расчёт не входит.

Как менялась цена по неделям

Что видно по неделям:

• Июль — сентябрь: стабильность. До середины сентября медиана держалась в коридоре 940–944 тыс. ₽, а к неделе 21 сентября опустилась на 0,7 % от уровня конца июля — это самая низкая точка наблюдений.
• Октябрь: прибавка. За две недели октября медиана выросла до 946,3 и затем 947,5 тыс. ₽. Именно эти недели дают весь рост за период.
• Итого +0,5 % за 12 недель. В рублях это около 4,9 тыс. ₽ на квадратном метре медианной квартиры.

Три месяца — слишком короткий срок, чтобы говорить о тренде. Переносить 0,5 % за квартал на год и тем более на пять лет нельзя: в октябре темп уже другой, чем летом.

ЮАО: +1,1 % за 12 недель

Отдельно показать можно только Южный округ: в нём 6 комплексов из выборки, и самый крупный даёт 30 % квартир — ровно на нашей границе допустимого. Медиана здесь ниже, чем по выборке в целом, и выросла сильнее: с 894,0 до 903,6 тыс. ₽ за метр.

В ЮАО рост шёл ступеньками: в начале августа +0,4 %, в конце августа +0,8 %, в сентябре — откат, в октябре — новый максимум. Ступени — это пересмотр прайсов отдельными застройщиками: при шести комплексах решение одного из них заметно двигает медиану. Поэтому разницу между +1,1 % в ЮАО и +0,5 % по выборке не стоит читать как «ЮАО дорожает вдвое быстрее»: на таком числе проектов это скорее особенность конкретных комплексов.

Новостройки округа — в подборке ЖК ЮАО.

Почему нет других округов

Мы показываем группу, только если в ней не меньше трёх комплексов и не меньше 10 квартир, а один комплекс даёт не больше 30 % квартир. Иначе «динамика округа» — это на деле динамика одного проекта.

О скидках

Скидки и акционные цены мы начали сохранять в снимках только с 20 октября. Поэтому все цифры выше — цены прайса без скидок, и сказать, становились ли скидки с лета больше или меньше, пока нельзя. В нашей текущей выгрузке по этой выборке данных о скидках ещё нет — показывать их состояние на сегодня мы не будем, чтобы не выдавать одну неделю за картину.

Это важная оговорка: при спокойном рынке застройщики нередко держат прайс и двигают условия — скидки, рассрочку, субсидированную ипотеку. Значит, реальная цена сделки могла меняться иначе, чем прайс.

Как это сочетается с ростом цен за год

В статье «Рост цен на новостройки: данные рынка и сценарий на 5 лет» мы приводили обзоры консультантов: за год к I полугодию 2026 года бизнес-класс Москвы подорожал примерно на 14 %, премиум — на 19 %. Наши 0,5 % за 12 недель этому не противоречат:

1. Разные величины. Консультанты считают среднюю цену метра в предложении — в неё входят новые дорогие проекты, вышедшие в продажу. Мы смотрим на одни и те же квартиры, без эффекта новых проектов.
2. Разные периоды. Год против одного квартала. Цены на новостройки растут неравномерно: периоды «плато» сменяются пересмотром прайсов.
3. Без скидок. Мы видим прайс, но не видим, менялись ли скидки.

Сценарий на 5 лет из той статьи — 5–12 % в год в зависимости от класса — это ориентир на длинный срок, а не прогноз на квартал. Одни спокойные летние месяцы его не подтверждают и не опровергают.

Что это значит для покупателя

1. Спешить из-за «цены растут каждую неделю» не нужно. По квартирам, за которыми мы следим, прайс в бизнес- и премиум-классе с лета почти стоял. Есть время спокойно сравнить проекты.
2. Торг идёт через условия, а не через прайс. Если прайс стоит, спрашивайте о скидке, рассрочке и программах банков — особенно в корпусах, которые долго в продаже.
3. Сравнивайте одинаковое. Когда видите «средняя цена метра выросла», уточняйте: по одним и тем же квартирам или по всему, что в продаже. Это разные цифры.
4. Смотрите на свой сегмент. Наша выборка — дорогие проекты. Комфорт-класс и Новая Москва могут двигаться иначе. Сколько стоит метр по округам и классам, мы разбирали в статье «Сколько стоит квадратный метр в новостройках Москвы», а как быстро уходят квартиры — в материале «Как уходят квартиры в новостройках Москвы».

Подобрать проект можно в подборках ЖК бизнес-класса и ЖК премиум-класса или в общем разделе новостройки Москвы. Специалисты ФРИДОМ помогут сравнить предложения и условия застройщиков — подбор новостройки у застройщика для покупателя бесплатен, подробнее — на странице услуги «Покупка квартиры в новостройке».

Частые вопросы

Итог

С конца июля по середину октября 2026 года прайсы в 21 новостройке Москвы, за которыми мы следим, почти не изменились: +0,5 % за 12 недель, а весь рост пришёлся на октябрь. В ЮАО — +1,1 %. Это данные по дорогому сегменту и по одним и тем же квартирам, без скидок, поэтому их нельзя переносить на весь рынок. По остальным округам истории пока мало — вернёмся к ним, когда снимков станет больше.

Методика

• Источник: еженедельные снимки цен квартир из выгрузок застройщиков, которые собирает ФРИДОМ; недели с 27.07 по 12.10.2026 (12 полных недель).
• Выборка: только квартиры, у которых есть цена во все 12 недель; набор одинаковый во всех неделях. 21 жилой комплекс в Москве без Подмосковья; в основном бизнес- и премиум-класс.
• Округ: по тому же правилу, что на сайте: карта районов комплексов, а если её нет — точка комплекса на карте округов. Квартиры без привязки к комплексу не входят.
• Показатель: медиана цены квадратного метра по квартирам выборки за неделю; цена прайса без скидок.
• Порог показа: не меньше 3 комплексов и 10 квартир в группе, один комплекс — не больше 30 % квартир.