КРТ «Свободы, 35»: Зачем Level сохраняет цех завода и как реализует мегапроект за 468 млн?

Введение

Level Group, известный точечной жилой застройкой, бросил вызов самому себе, взявшись за реновацию территории Тушинского машиностроительного завода. Проект КРТ «Свободы, 35» — это не просто 550 тыс. кв. м жилья и 250 тыс. кв. м light industrial. Это попытка стать «мастер-девелопером» в условиях, когда город диктует правила, конкуренты дышат в спину, а исторический цех завода торчит посреди будущих небоскребов как немой упрек урбанистической логике.

Почему Level, купив права за 468 млн рублей (по данным аукциона), рискует ввязаться в проект, где:

• Цех-призрак: Сохраненный промышленный корпус 1950-х годов, который по ППТ нельзя снести, но непонятно, как использовать.
• 220 метров вверх: Высотки, которые могут превратить район в «каменный мешок», если Light Industrial не привлечет бизнес.
• Партнерская рулетка: Level уже ищет, кому «слить» часть площадей, но город требует отвечать за всё — даже за чужие косяки.

А главное — как девелопер, не имеющий опыта в mixed-use, собирается удержать баланс между историей, жильем и коммерцией? И не станет ли КРТ «Свободы, 35» памятником амбициям, разбившимся о реальность?

Разбираемся, зачем Level ввязался в эту авантюру и что ждет покупателей, город и самого девелопера в этой игре с огнем.

Проект: Цифры и амбиции

Level Group, известный жилыми проектами вроде Level Амурская, взялся за амбициозный КРТ «Свободы, 35» — реновацию территории Тушинского машиностроительного завода. Основные параметры:

• Площадь: 550 тыс. кв. м жилья (высотки до 220 м) + 250 тыс. кв. м light industrial (офисы, технопарки) .
• Сохранение цеха: Исторический корпус завода останется в центре квартала, окруженный жильем. Город требует его интеграции в концепцию.
• Стоимость: Права на проект куплены за 468 млн руб., но земля под КРТ, вероятно, потребует дополнительных вложений.

Цель Level: Стать «мастер-девелопером», управляя комплексной застройкой. Но уже сейчас очевидны сложности: жесткие сроки, муниципальный контроль и риск распродажи участков «партнерам».

Почему цех? Загадка из ППТ

Сохранение промышленного корпуса — не прихоть Level, а условие города, зафиксированное в ППТ. Однако его роль в проекте неясна:

• Варианты использования: Музей, арт-кластер, коворкинг? Пока Level ограничился общими фразами о «культурном наследии» .
• Архитектурный диссонанс: Современные небоскребы рядом с цехом 1950-х — риск провала визуальной гармонии.

Контекст: В 2022 году Москва запустила программу «Индустриальные кварталы», требуя сохранять исторические объекты в КРТ. Level попал в эту ловушку.

Риски: Сроки, партнеры и «технические заказчики»

• Сроки реализации: КРТ предполагает синхронное развитие инфраструктуры, жилья и коммерции. Опыт Level в таких проектах отсутствует.
• Партнеры: Level может передать часть площадей региональным девелоперам, но городские власти требуют ответственности от «мастер-девелопера» за весь проект. Если партнер сорвет сроки, штрафы лягут на Level.
• Финансы: Стоимость земли (помимо 468 млн за права) и строительства может превысить 30 млрд руб. При текущих ставках рентабельность под вопросом.

Пример Hutton: В КРТ на ул. Толбухина компания действует как «технический заказчик», перекладывая риски на субподрядчиков. Возможно, Level выберет аналогичную схему.

Историческая справка: Как ТМЗ стал КРТ

• 2010-е: Участок приписывали ПИКу, но сделка не состоялась.
• 2022: Завод выставлен на «Авито» за 10 млрд руб., но покупателей не нашлось. Город инициировал программу «Индустриальные кварталы», включив территорию в КРТ .
• 2023-2024: Level выкупает права на проект, публикует концепции, но детали остаются туманными.

Ирония: Level, специализирующийся на жилье, теперь вынужден балансировать между light industrial, историей и высотками.

Архитектурные излишества: Пластика vs функционал

Концепции Level изобилуют «креативными» решениями:

• Фасады: Стеклянные панели с градиентом, волнообразные балконы, подвесные сады .
• Планировка: Жилые башни «обнимают» цех, создавая тесный двор без зелени.

Критика экспертов:

«Современные mixed-use проекты часто пытаются совместить несовместимое: исторические отсылки, виды для покупателей и банковскую рентабельность. Итог — компромисс в ущерб целостности».

(архитектурный обозреватель РБК).

«Девелоперы забывают, что mixed-use — это не просто набор функций, а единая урбанистическая среда»

(Евгений Асс, ректор МАРШ)

Перспективы: Кто купит «куски» КРТ?

Level уже ищет партнеров для реализации light industrial. Возможные сценарии:

• Региональные девелоперы: Например, «Эталон» или «Гранель», готовые взять технопарки под свои бренды.
• Госструктуры: Может подключиться «ДОМ.РФ» для строительства социального жилья.
• Сброс проекта: Если Level не справится, КРТ перейдет к городу, как это случилось с «ЗИЛ-Юг» .

Прогноз: Level сохранит статус «мастер-девелопера», но передаст 60-70% площадей субподрядчикам, оставив себе премиальное жилье у метро.

Заключение: Мечты о мастер-девелопере и суровая реальность

КРТ «Свободы, 35» — это проверка на прочность для Level. Удастся ли компании:

• Сохранить цех не как рудимент, а как функциональный объект?
• Удержать сроки без опыта в mixed-use?
• Не провалить экономику при ставках фондирования под 20%?

Пока Level играет в «архитектурную рулетку», но ставки слишком высоки. Как отметил аналитик «Миэль»: «Это или прорыв Level в топ-5 девелоперов, или история о том, как амбиции разбились о КРТ».

© Марта Октябрьская, 2025 | Исследование рынка недвижимости.