Как уходят квартиры в новостройках Москвы: что показали два месяца наблюдений за 63 ЖК

Что мы измерили и зачем это покупателю

С конца июля 2026 года ФРИДОМ накапливает данные о предложении застройщиков-партнёров и фиксирует каждое изменение: когда квартира появилась в продаже, когда изменилась её цена и когда перестала предлагаться. За два с лишним месяца (с 27 июля по 6 октября) накопилась история по 63 жилым комплексам Москвы и области: на начало октября в них было около 11,6 тыс. квартир и помещений в продаже.

В открытом виде такого среза мы не встречали: порталы объявлений показывают текущую витрину, а не то, как она меняется. Ниже — наблюдения, которые можно применить при выборе квартиры: как быстро новостройки «обновляются», что уходит первым, как застройщики двигают цены и о чём это говорит покупателю.

Главное в цифрах:

• в сентябре из продажи ушло 11,5 % квартир, которые были в продаже на 1 сентября; при таком темпе половина предложения обновляется примерно за шесть месяцев;
• разброс между жилыми комплексами огромный — от 0 до 36 % в месяц;
• квартиры, которые дешевле соседей по комплексу на 10 % и больше, уходят в 2,5 раза быстрее средних по цене;
• самый быстрый ценовой диапазон — 10–15 млн ₽ (22,7 % в месяц против 4,8 % у квартир дороже 50 млн ₽);
• 90 % изменений цен — повышения, обычно на доли процента;
• понижение цены перед уходом квартиры встречается в 1,7 раза чаще, чем у остальных.

Как читать цифры: чего они не означают

«Ушла из продажи» — не то же самое, что «продана». Квартира перестаёт предлагаться, когда её купили, когда забронировали, когда застройщик снял её с экспозиции или сменил её идентификатор в своей системе. Мы не знаем, какая из причин сработала в конкретном случае, поэтому пишем «ушла из продажи» и «ушла из экспозиции», а не «продана».

Дату ухода мы фиксируем только после повторной проверки данных, а если разом пропадает весь корпус, считаем это сбоем источника, а не уходом квартир.

Выборка — это девять застройщиков-партнёров и 63 жилых комплекса Москвы и области, данные по которым мы получаем напрямую. Это не весь рынок, и выводы относятся именно к этой выборке. Период наблюдения — два месяца, а основные сопоставления сделаны по сентябрю, поэтому сезонность в них не учтена. Названия застройщиков и комплексов мы не приводим: нам важны закономерности, а не рейтинг.

Время, которое квартира «висит» до ухода, мы тоже не публикуем: за два месяца в окно попадают в основном быстрые уходы, а квартиры, стоящие дольше, ещё в продаже и в расчёт пока не входят, так что оценка получилась бы заниженной. Мы вернёмся к ней, когда накопится больше данных.

Сколько квартир уходит за месяц и почему разброс такой большой

На 1 сентября в продаже было 11 049 квартир и помещений, за сентябрь из выгрузок ушло 1 270 — это 11,5 % за месяц. Если бы темп сохранялся, половина предложения обновилась бы за полгода.

Но среднее скрывает главное: у одних комплексов за месяц уходит больше трети предложения, у других — доли процента, а у отдельных — ноль. Причём разброс есть и внутри одного застройщика: у одной и той же компании встречаются комплексы, где уходит около 0,5 % в месяц, и комплексы, где уходит больше трети. Значит, скорость ухода — свойство конкретного жилого комплекса (локации, готовности, цены, инфраструктуры), а не бренда застройщика.

Практический вывод: смотреть нужно на ЖК, а не на логотип. Если комплекс, который вам понравился, «разбирают» быстро, ожидание скидки может стоить вам вариантов; если предложение стоит месяцами, у вас больше времени на проверку и сравнение.

Дешевле соседей — уходит быстрее

Мы сравнили цену квадратного метра каждой квартиры с медианой по её комплексу и числу комнат (брали группы не меньше 20 квартир) и посмотрели, какая доля квартир из каждой группы ушла из продажи за сентябрь.

Квартиры, которые на 10 % и больше дешевле своих «соседей» по комплексу, уходят в 2,5 раза быстрее средних по цене: 20,2 % против 7,9 %. Это логично: рынок быстро находит предложения ниже ориентира. У таких квартир обычно есть объяснение (первый этаж, неудобный вид или планировка, стартовая цена до повышения), и важно понять его до покупки, а не после.

Есть и вторая особенность: дороже соседей на 10 % и больше тоже уходит чуть быстрее медианных (10,8 % против 7,9 %). Вероятная причина — лучшие этажи, виды и планировки, которые простое сравнение цены за метр не улавливает: они стоят дороже не «зря». Поэтому цена за метр — только отправная точка, а сравнивать надо похожие квартиры: тот же этаж, площадь, отделка.

Ценовой коридор, комнатность и этаж

Самая «горячая» зона — 10–15 млн ₽: здесь за месяц уходит почти четверть предложения (22,7 %), тогда как среди квартир дороже 50 млн ₽ — меньше 5 %. Мы видим связь с ценой, но не причину. Возможное объяснение — размер ежемесячного платежа по ипотеке: на квартиры такой цены он подъёмен для большего числа семей. Это гипотеза: данные о покупателях мы не собираем, и проверить её по нашим цифрам нельзя.

Чем меньше квартира, тем быстрее она уходит: студии и «однушки» — 15,7 % и 13,9 %, «трёшки» — 8,9 %. У четырёх- и пятикомнатных квартир выборка мала, поэтому выводов из этих двух строк делать не стоит.

Первые этажи уходят заметно медленнее: в нижней десятой части этажей дома ушло 7,1 % квартир, на остальных — 11–13 %. То есть первые этажи уходят примерно в 1,7 раза медленнее. Если вы готовы смотреть на первый этаж, у вас обычно больше времени на торг, но проверьте, что именно вы получаете: высоту этажа, шум, приватность, отдельный вход.

Как застройщики двигают цены

За период мы насчитали около 25,7 тыс. изменений цены у 9,8 тыс. квартир. Картина такая:

• 90 % изменений — повышения, 10 % — понижения;
• типичный шаг мал: 56 % изменений — от 0 до 1 %, ещё 26 % — от 1 до 3 %; крупные повышения (больше 5 %) — около 4 %;
• у части застройщиков индексация идёт почти ежедневно маленькими шагами (динамическое ценообразование), у других цены почти не трогают месяцами;
• в большинстве комплексов цены за сентябрь выросли на 0–2 %, в лидерах — на 3–4 %.

Для покупателя это означает, что «ждать, пока снизят» чаще всего невыгодно: ценовая траектория у большинства застройщиков направлена вверх ступенями. Если комплекс и планировка вам подходят, а платёж комфортен, ожидание обычно стоит дороже скидки.

Что бывает перед уходом квартиры

Мы посмотрели, каким было последнее изменение цены у квартир, которые ушли из продажи, и у тех, что остались. У ушедших последнее изменение было понижением в 21 % случаев, у оставшихся — в 12,6 %: понижение встречается примерно в 1,7 раза чаще перед уходом. Медианный промежуток между последним изменением цены и уходом — 13 дней.

Но не стоит читать это как «скидка — сигнал купить срочно». Подавляющее большинство уходов — 79 % — случилось после повышения цены: цену поднимают, пока квартиры покупают. Понижение лишь иногда предшествует уходу, и мы не знаем, что в каждом случае стало причиной: скидка привлекла покупателя или застройщик снял квартиру с продажи.

Связаны ли спрос и рост цен

Чем быстрее комплекс «разбирают», тем быстрее растут цены в нём — такая связь есть, но слабая: коэффициент корреляции между долей ушедших за месяц и ростом цен по 29 комплексам равен +0,24. По одному месяцу и такому числу точек говорить об устойчивой закономерности рано; мы пересчитаем показатель, когда накопится три полных месяца.

Что делать покупателю с этими данными

1. Сравнивайте квартиры внутри одного комплекса. Узнайте медиану цены за метр по комплексу и числу комнат и смотрите, где ваш вариант относительно неё: заметно ниже — выясните причину, заметно выше — убедитесь, что вы платите за этаж, вид, планировку.
2. Не путайте застройщика и комплекс. Скорость ухода и ценовая политика различаются между комплексами одного застройщика сильнее, чем между застройщиками.
3. Не ждите скидки на «горячие» варианты. Если квартира в популярном ценовом коридоре и в комплексе, который быстро разбирают, разумнее быстрее проверить её (см. как проверить квартиру перед покупкой) и принять решение.
4. Первый этаж — повод торговаться, а не повод отказаться. Обычно у него меньше конкурентов, но проверьте шум, высоту и приватность.
5. Ориентируйтесь на платёж, а не только на цену. Если покупаете с ипотекой, сравнивайте варианты по ежемесячному платежу; подробнее о выборе среди тысяч вариантов — в статье как выбрать квартиру в новостройке, когда вариантов тысячи.

Вопросы по данным

Заключение

Два месяца наблюдений показывают рынок новостроек как движущийся: каждый месяц около десятой части предложения уходит, цены ползут вверх мелкими шагами, а скорость зависит от конкретного комплекса, цены относительно соседей, размера платежа, комнатности и этажа. Эти закономерности помогают сравнивать варианты, но не заменяют проверку: застройщика, проектной декларации, договора и условий оплаты.

Подобрать новостройку и сравнить варианты внутри комплекса поможет ИИ-риэлтор Фриди, а договор и сделку проверит специалист ФРИДОМ. Мы обновим цифры, когда накопится три полных месяца данных и можно будет оценить срок экспозиции.