Введение
Приёмка — это осмотр квартиры перед подписанием передаточного акта. Застройщик передаёт квартиру по передаточному акту и не раньше, чем получит разрешение на ввод дома (ч. 1 и 2 ст. 8 Закона № 214-ФЗ). Если на осмотре нашлись недостатки, вы вправе потребовать акт о несоответствии и не подписывать передаточный акт, пока застройщик не устранит их, не уменьшит цену или не возместит расходы (ч. 5 ст. 8, ч. 2 ст. 7).
В 2026 году действуют особенности из постановления Правительства РФ № 2380 в редакции от 30.12.2025: сообщение о готовности может прийти по электронной почте, срок передачи отдельной квартиры переносят по соглашению сторон, а при существенных нарушениях или споре о перечне недостатков составляют акт осмотра со специалистом. Нормы — на октябрь 2026 года.
| Этап | Срок | Норма |
|---|---|---|
| Сообщение о готовности квартиры | Не позднее чем за месяц до срока передачи по ДДУ; если договор задаёт срок начала передачи — не позднее чем за 14 рабочих дней до него | ч. 4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ |
| Начало приёмки | В срок из договора, а если его нет — в течение 7 рабочих дней со дня получения сообщения | ч. 4 ст. 8 |
| Осмотр и акт о несоответствии | До подписания передаточного акта | ч. 5 ст. 8 |
| Акт осмотра со специалистом | При существенных нарушениях или споре о перечне недостатков; дату согласуют в течение 5 рабочих дней, акт направляют застройщику не позднее 3 рабочих дней после осмотра | п. 1(1), подп. «л» п. 1 ПП РФ № 2380 |
| Устранение недостатков | До передачи — в разумный срок; в гарантийный срок — в срок, согласованный с вами | ч. 2 и 6 ст. 7 |
| Односторонний акт застройщика | Если вы уклоняетесь от приёмки — не раньше чем через 2 месяца после срока передачи по ДДУ, если договор не говорит иное | ч. 6 ст. 8 |
| Заявление о регистрации права | Подаёт застройщик не позднее 30 рабочих дней после подписания акта и кадастрового учёта квартиры | ч. 6 ст. 16 |
Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ст. 7, 8, 16) в ред. от 09.04.2026; постановление Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380 (п. 1(1), подп. «л» п. 1) в ред. от 30.12.2025 № 2226 — на октябрь 2026 года.
ФРИДОМ - Недвижимость
Подписывайтесь на наш телеграмм канал
Когда застройщик зовёт на приёмку и как подготовиться
Сообщение о готовности квартиры застройщик отправляет заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении на почтовый адрес из договора или вручает лично под расписку; в нём же он предупреждает о последствиях неявки (ч. 4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ). В 2026 году сообщение в виде электронного документа с усиленной квалифицированной подписью застройщика можно прислать на электронную почту из договора или иным способом, указанным в договоре (подп. «б» п. 1(1) ПП РФ № 2380). Проверьте, какой адрес записан в ДДУ, и папку «Спам».
После ввода дома срок передачи вашей квартиры можно изменить отдельно от других квартир дома, но только по соглашению сторон (подп. «а» п. 1(1) ПП РФ № 2380). Подписывать его вы не обязаны: сначала прочитайте новый срок и условие о неустойке.
До осмотра сделайте три вещи:
- Перечитайте ДДУ с приложениями. Нужны план и площадь квартиры, состав отделки, ссылка на стандарт застройщика, если она есть, и гарантийные сроки. Как устроен договор и что в нём проверить, мы разобрали в статье о том, как купить квартиру в новостройке.
- Уточните, получено ли разрешение на ввод. Без него передавать квартиру застройщик не вправе (ч. 2 ст. 8).
- Назначьте осмотр на светлое время и заложите на него не меньше двух часов.
Что взять с собой: паспорт, ДДУ, сообщение застройщика, доверенность для представителя (форму уточните у застройщика заранее), рулетку или дальномер, двухметровое правило, фонарик, тестер розеток, малярный скотч и телефон для фото.
Чек-лист приёмки квартиры по зонам
Проверяйте зоны по порядку. Каждый недостаток снимайте общим планом и крупно, место отмечайте скотчем.
| Зона | Что проверить |
|---|---|
| Входная дверь | Открывается и закрывается без усилия, работают замки и ключи, уплотнитель на месте, полотно и коробка без вмятин и сколов |
| Окна и балконная дверь | Створки во всех режимах, фурнитура, стеклопакеты без трещин и царапин, уплотнители, нет продувания, целые откосы и подоконники |
| Стены | Вертикаль и ровность под правилом, трещины, следы протечек и плесени, углы, состояние отделки по приложению к ДДУ |
| Потолок | Трещины, пятна, перепады, провисание натяжного полотна |
| Пол | Ровность стяжки или покрытия, перепады между помещениями, пустоты при простукивании, зазоры у плинтуса |
| Электрика | Щиток и подписи автоматов, все розетки и выключатели под тестером, звонок |
| Вода и канализация | Стояки и разводка без подтёков, краны перекрываются, счётчики опломбированы, сантехника и смесители (если входят в отделку) без сколов |
| Отопление | Радиаторы без повреждений, краны и соединения без подтёков; в отопительный сезон — радиаторы тёплые |
| Вентиляция | Тяга в решётках кухни и санузла: лист бумаги должен прижиматься к решётке |
| Балкон или лоджия | Остекление и ограждение, примыкания, отливы, нет следов протечек |
| Площадь и планировка | Размеры комнат, высота потолков, расположение стен, дверных и оконных проёмов — сверьте с планом из ДДУ |
| Счётчики | Номера и показания счётчиков воды и электроэнергии — запишите в акт |
Источник: чек-лист — ФРИДОМ; требования к качеству квартиры — договор, проектная документация и обязательные требования (ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ), к отделке — также стандарт застройщика, если он включён в договор (ч. 4.7 ст. 4, ч. 1.2 ст. 7), в ред. на октябрь 2026 года.
Качество квартиры должно соответствовать договору, проектной документации, градостроительным регламентам и иным обязательным требованиям (ч. 1 ст. 7). Вместе с квартирой застройщик обязан передать инструкцию по эксплуатации (ч. 1.1 ст. 7) — попросите её на приёмке.
Допуски на отделку: минимальные требования Минстроя
Договор может предусматривать, что отделка должна соответствовать стандарту застройщика. Такой стандарт становится частью договора, и его требования не могут быть ниже минимальных требований, утверждённых Минстроем России (ч. 4.7 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). Они утверждены приказом Минстроя России от 19.02.2025 № 91/пр; основные цифры — в таблице.
| Что проверяют | Минимальное требование |
|---|---|
| Оштукатуренные стены: отклонение от вертикали на всю высоту помещения до 3 м | Не более 10 мм |
| Оштукатуренные стены: неровности на участке длиной 2 м | Не более 5 мм |
| Стены в керамической плитке: неровности на участке длиной 2 м | Не более 6 мм |
| Пол из паркета, линолеума или рулонных покрытий: отклонение от плоскости на участке 2 м | Не более 2 мм; для керамической плитки — не более 6 мм |
| Пол из плитки: уступ между соседними плитками | Не более 2 мм |
| Зазор между плинтусом и стеной или полом | Не более 4 мм |
| Оштукатуренный потолок: отклонение от горизонтали при диагонали помещения от 3 до 6 м | Не более 12 мм |
| Натяжной потолок: провисание полотна | Не более 10 мм на каждый метр диагонали |
Источник: приказ Минстроя России от 19.02.2025 № 91/пр «Об утверждении минимальных требований к результату производства отделочных работ на объекте долевого строительства…» (п. 1, 2, 5, 8, 9, 11, 13, 14, 16), зарегистрирован в Минюсте России 28.02.2025 № 81412; ч. 4.7 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ. Часть замеров выполняют по методике стандарта застройщика.
Если стандарта застройщика в договоре нет, качество оценивают по ч. 1 ст. 7, а цифры приказа подскажут, какие отклонения стоит записать в акт.
Акт о несоответствии: как составить и что делать, если застройщик отказывается
Закон говорит об акте, в котором указывается несоответствие квартиры требованиям ч. 1 ст. 7 (ч. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ). Застройщики называют его по-разному — акт осмотра, дефектная ведомость, лист замечаний; важны содержание и подписи.
Как записать недостатки:
- Каждый недостаток — отдельной строкой: помещение, место, что не так и чем измерено. Например: «Комната 2, стена у окна: неровность 8 мм на 2 м, замер правилом».
- Ссылка на документ, которому квартира не соответствует: пункт ДДУ, приложение об отделке, стандарт застройщика, план.
- Номера и показания счётчиков.
- Требование безвозмездно устранить недостатки и конкретная дата: закон говорит лишь о разумном сроке (ч. 2 ст. 7).
- Подписи обеих сторон, дата, по экземпляру каждому. Фото сохраните с датой съёмки.
Если представитель отказывается подписывать акт, направьте перечень недостатков и требование письменно так, чтобы осталось подтверждение: заказным письмом с описью и уведомлением или через офис с отметкой о приёме на вашем экземпляре.
Подписать с замечаниями или не подписывать
| Вариант | Что происходит | На что обратить внимание |
|---|---|---|
| Не подписывать передаточный акт до устранения недостатков | Вы требуете акт о несоответствии и отказываетесь от подписания до выполнения требований ч. 2 ст. 7 (ч. 5 ст. 8). На такой отказ правило об одностороннем акте не распространяется (ч. 6 ст. 8) | Пока акт не подписан, коммунальные платежи за квартиру вносит застройщик (п. 7 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ), но ремонт откладывается, а право на вычет ещё не возникло |
| Подписать передаточный акт и вписать в него недостатки | Квартира передана вам, с даты передачи идут гарантийные сроки, а недостатки застройщик устраняет как гарантийные (ч. 5, 5.2 и 6 ст. 7) | Срок устранения согласуйте и запишите; коммунальные платежи с момента передачи вносите вы (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ) |
Источник: Федеральный закон № 214-ФЗ (ч. 2, 5, 5.2, 6 ст. 7; ч. 5, 6 ст. 8) в ред. от 09.04.2026; Жилищный кодекс РФ (пп. 6, 7 ч. 2 ст. 153) в ред. от 04.08.2026.
При серьёзных нарушениях не подписывайте передаточный акт и требуйте акт осмотра со специалистом; небольшие замечания можно вписать в передаточный акт с конкретным сроком устранения.
Сроки устранения недостатков в 2026 году
Фиксированного срока устранения закон о долевом строительстве не задаёт: до передачи — «разумный срок» (п. 1 ч. 2 ст. 7), в гарантийный срок — срок, согласованный с вами (ч. 6 ст. 7). Правило о 60 календарных днях на устранение (подп. «е» п. 1 ПП РФ № 2380) действовало по 31 декабря 2025 года и в особенности передачи на 2026 год не вошло (п. 1(1)). Поэтому записывайте конкретный срок в акт.
| Ситуация | Что можно требовать | Норма |
|---|---|---|
| Недостатки не устранены в согласованный срок | Неустойка: 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день от стоимости устранения; гражданину для личных нужд — в двойном размере, но не больше стоимости устранения; если недостаток делает жильё непригодным для проживания — от цены договора | ч. 8 ст. 7 Закона № 214-ФЗ |
| Застройщик отказал или не ответил | Иск в суд; вместо устранения по своему выбору — уменьшить цену или возместить ваши расходы на устранение, если договор не говорит иное | ч. 2 и 6 ст. 7 |
| Суд взыскивает деньги за отделку, окна, двери и сантехнику | Общая сумма по этим требованиям — не больше 3 % цены договора, если договор не предусматривает больше | ч. 4 ст. 10 |
| Требования гражданина не выполнены добровольно и суд их удовлетворил | Штраф 5 % от присуждённой суммы; компенсация морального вреда — при вине застройщика, размер определяет суд | ч. 2 и 3 ст. 10 |
| Существенное нарушение качества или недостатки не устранены в разумный срок, который вы установили | Односторонний отказ от договора, возврат денег в течение 20 рабочих дней и проценты за пользование ими | ч. 3 ст. 7, пп. 2 и 3 ч. 1 и ч. 2 ст. 9 |
Источник: Федеральный закон № 214-ФЗ (ч. 2, 3, 6, 8 ст. 7; ч. 1, 2 ст. 9; ч. 2–4 ст. 10) в ред. от 09.04.2026; постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 в ред. от 30.12.2025; Указание Банка России от 11.12.2015 № 3894-У.
Ставка рефинансирования с 1 января 2016 года равна ключевой ставке Банка России (Указание Банка России от 11.12.2015 № 3894-У). За период с 1 января по 31 декабря 2025 года неустойка по ч. 8 ст. 7 и штраф по ч. 3 ст. 10 гражданам не начислялись (постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 в ред. от 30.12.2025). За 2026 год они начисляются в общем порядке.
Отказ от договора — крайняя мера: после ввода дома банк перечисляет деньги со счёта эскроу застройщику (ч. 6 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ), и возвращать их тогда будет застройщик; подробнее — в статье об эскроу-счёте при покупке новостройки. До такого шага покажите акт и переписку юристу.
Специалист на приёмке: правила 2026 года
Пригласить инженера-приёмщика закон не запрещает. В 2026 году акт осмотра с участием специалиста обязателен при существенных нарушениях требований к качеству и при разногласиях по перечню недостатков (подп. «в» п. 1(1) ПП РФ № 2380).
Кто считается специалистом. Постановление понимает под ним специалиста по организации проектирования или строительства, сведения о котором внесены в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования или в области строительства и который работает по трудовому договору у компании или предпринимателя — члена саморегулируемой организации проектировщиков (подп. «к» п. 1). Перед тем как нанимать приёмщика, попросите его номер в национальном реестре и название работодателя.
Как проходит осмотр (подп. «л» п. 1):
- Специалиста определяют по соглашению с участником долевого строительства.
- Дату осмотра участник и застройщик согласуют в течение 5 рабочих дней со дня, когда возникли разногласия по перечню недостатков; осмотр — не раньше чем через 3 рабочих дня после согласования.
- Обе стороны или их представители приходят в квартиру в согласованное время.
- Не позднее 3 рабочих дней после осмотра вы направляете застройщику акт осмотра в произвольной форме: дата, ФИО специалиста, сведения о его квалификации и вывод о нарушениях.
Кто платит. Если соглашение между застройщиком и участником не предусматривает иное, застройщик возмещает расходы на специалиста, когда тот подтвердил нарушения требований к качеству (подп. «м» п. 1). Осмотр с приборами снижает риск пропустить дефект, но не исключает его: часть недостатков проявится в эксплуатации, и для них есть гарантийный срок.
Что меняется после подписания передаточного акта
- Гарантия. На квартиру — не меньше трёх лет; срок считают со дня передачи, если договор не предусматривает иное (ч. 5 ст. 7); на технологическое и инженерное оборудование — не меньше трёх лет со дня подписания первого передаточного акта в доме (ч. 5.1 ст. 7); на отделку — не меньше года со дня передачи (ч. 5.2 ст. 7). Требования предъявляйте письменно с перечнем дефектов (ч. 6 ст. 7).
- Коммунальные платежи. Обязанность платить за жильё и коммунальные услуги возникает с момента передачи по акту; до этого платит застройщик (пп. 6 и 7 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).
- Право собственности. Застройщик не позднее 30 рабочих дней со дня подписания акта и после кадастрового учёта квартиры подаёт заявление о регистрации вашего права в электронной форме (ч. 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ).
- Налоговый вычет. Право на имущественный вычет по ДДУ возникает с даты передаточного акта, а обратиться за ним можно после регистрации права (пп. 2.1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Кто и сколько может вернуть — в статье о налоговом вычете при покупке квартиры.
- Односторонний акт. Если вы уклоняетесь от приёмки, не заявив о недостатках, через два месяца после срока передачи по договору застройщик вправе составить односторонний акт, и риск случайной гибели квартиры перейдёт к вам (ч. 6 ст. 8; условия — в ответах на вопросы ниже).
Застройщик не отвечает за недостатки, если докажет, что они возникли из-за нормального износа, нарушения инструкции по эксплуатации или ремонта, сделанного вами (ч. 7 ст. 7).
Вопросы о приёмке квартиры в новостройке
Можно ли отказаться подписывать передаточный акт из-за мелких недостатков?
До подписания передаточного акта участник вправе потребовать акт о несоответствии и отказаться от подписания, пока застройщик не выполнит требования ч. 2 ст. 7 (ч. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ). При этом ч. 2 ст. 7 говорит об отступлениях, которые ухудшили качество квартиры, или о недостатках, которые делают её непригодной для использования по договору. Если застройщик сочтёт отказ необоснованным, спор решит суд. Небольшие замечания удобнее вписать в передаточный акт.
Что делать, если застройщик составил односторонний акт?
Односторонний акт допустим, если вы уклонялись от приёмки или отказались от неё не по причине недостатков, прошло два месяца со дня, предусмотренного договором для передачи, и у застройщика есть сведения о получении вами сообщения или о возврате письма (ч. 6 ст. 8). Если вы заявляли о недостатках и требовали акт о несоответствии, это случай ч. 5 ст. 8, на который правило об одностороннем акте не распространяется. Соберите письма, акт и фото и обратитесь к юристу.
Кто платит за независимую приёмку?
Сначала вы. Если специалист подтвердил нарушения требований к качеству, застройщик возмещает расходы, если ваше соглашение с ним не предусматривает иное (подп. «м» п. 1 ПП РФ № 2380; в 2026 году — через подп. «в» п. 1(1)).
Можно ли начинать ремонт, пока застройщик не устранил недостатки?
Можно, но рискованно: застройщик не отвечает за недостатки от ремонта, сделанного вами или вашими подрядчиками (ч. 7 ст. 7), а закрытый ремонтом дефект труднее доказать. Спорные места не трогайте до устранения или до акта осмотра со специалистом.
Площадь квартиры по обмерам меньше, чем в договоре. Что делать?
Цену после заключения договора меняют по соглашению сторон и только если договор предусматривает такие случаи и условия (ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ), поэтому найдите в ДДУ пункт о перерасчёте цены при изменении площади. Если изменение общей площади превысило допустимое по договору (договор может установить его не больше 5 %), участник вправе требовать расторжения договора в суде (п. 2 ч. 1.1 ст. 9).
Заключение
Приёмку решают три документа: ДДУ с приложением об отделке, акт о несоответствии с подписью застройщика и сроком устранения и передаточный акт. Идите на осмотр с чек-листом и инструментами, записывайте каждый недостаток отдельной строкой и не начинайте ремонт, пока дефекты не зафиксированы. При серьёзных нарушениях или споре о перечне в 2026 году составляют акт осмотра со специалистом.
Многое о будущей приёмке видно ещё в договоре. Если вы только выбираете квартиру, начните со статьи о выборе квартиры в новостройке или с подбора у ИИ-риэлтора Фриди. Проверку застройщика и ДДУ и саму сделку проведёт специалист: это услуга «Покупка квартиры в новостройке», при покупке у застройщика для вас бесплатная. Если покупаете с ипотекой, подойдёт услуга «Покупка квартиры в новостройке в ипотеку» с сопровождением до получения ключей.
Источники: Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» — ч. 4.7 ст. 4, ч. 2 ст. 5, ст. 7, 8, ч. 1, 1.1, 2 ст. 9, ст. 10, ч. 6 ст. 15.5, ч. 6 ст. 16 (в ред. от 09.04.2026; КонсультантПлюс, проверено 04.10.2026); постановление Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» — подп. «е», «к», «л», «м» п. 1 и п. 1(1) (в ред. постановления Правительства РФ от 30.12.2025 № 2226; особенности на период с 01.01.2026 по 31.12.2026); постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени)…» (в ред. от 30.12.2025); приказ Минстроя России от 19.02.2025 № 91/пр «Об утверждении минимальных требований к результату производства отделочных работ на объекте долевого строительства…» (зарегистрирован в Минюсте России 28.02.2025 № 81412); Жилищный кодекс РФ — пп. 6 и 7 ч. 2 ст. 153 (в ред. от 04.08.2026); Налоговый кодекс РФ — пп. 2.1 п. 3 ст. 220 (в ред. от 04.08.2026); Указание Банка России от 11.12.2015 № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России». Чек-лист осмотра — ФРИДОМ. Условия конкретного ДДУ, стандарт застройщика и порядок приёмки уточняйте в договоре и у застройщика.
Об авторе
Алексей полностью берёт на себя вопросы по доверительному управлению, превращая недвижимость в пассивный доход без рутины. В загородном сегменте он работает с домами, дачами и участками Подмосковья: продаёт, подбирает, сдаёт в аренду — и знает все подводные камни рынка изнутри. 15 лет опыта — и в городе, и за городом.
