Доверительное управление элитной недвижимостью в Москве
Передаём элитную квартиру, дом или виллу в закрытое управление: подбираем нанимателя без открытых объявлений, ведём платежи и отчитываемся перед вами. Точную доходность объекта считаем до договора — калькулятор ниже, без обещаний заранее.
- арендной платы — вознаграждение в месяц
- 15–20%
- МАП — первый закрытый подбор нанимателя
- 100–150%
- замена нанимателя в течение срока договора
- 0 ₽
- Закрытый подбор нанимателя без открытых баз
- Агентский договор с доверенностью; при аренде от 300 тыс. ₽ в месяц — договор доверительного управления
- Контроль платежей, эксплуатации и персонала объекта
- Регулярные отчёты и конфиденциальность сделки
- Разбор налогов и вознаграждения до договора
- Страхуем имущество, ответственность и потерю дохода за наш счёт; страховая сумма — по согласованию
Чем доверительное управление элитной недвижимостью отличается от разовой сдачи
Закрытый подбор нанимателя
Показываем объект точечно, без размещения в открытых базах и на досках объявлений
Конфиденциальность сделки
Не раскрываем данные собственника и условия аренды третьим лицам
Постоянный контроль объекта
Осматриваем дом или квартиру, следим за техническим состоянием и персоналом
Вознаграждение от аренды
Управляющий получает вознаграждение и возмещение расходов из доходов от объекта (ст. 1023 ГК РФ)
Договор под объект
Основная схема — агентский договор с доверенностью. Договор доверительного управления по гл. 53 ГК РФ — при аренде от 300 тыс. ₽ в месяц; форму выбираем под объект и статус собственника, ФРИДОМ действует в вашем интересе весь срок
Замена нанимателя без комиссии
Если наниматель освобождает объект в течение срока договора, ищем нового без дополнительной платы
Сколько останется на руках после вознаграждения и налогов
Посчитаем вознаграждение управляющего и налог по вашей аренде. Это ориентир по введённым цифрам, а не обещание дохода: точный расчёт сделает брокер.
Фильтры поиска
Как мы управляем вашей элитной недвижимостью
- 1Осмотр и оценка объекта
Проверяем документы и состояние объекта, оцениваем ставку аренды и разрабатываем стратегию сдачи
- 2Договор управления
Обычно — агентский договор с доверенностью без права продажи: собственность и доходы остаются у вас, передачу в управление регистрировать не нужно (регистрируется только договор аренды от года — нужно согласие супруга). Если аренда от 300 тыс. ₽ в месяц, может быть выгоднее договор доверительного управления по гл. 53 ГК РФ: передача объекта регистрируется (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), госпошлину платит ФРИДОМ
- 3Закрытый подбор нанимателя
Показываем объект без открытых объявлений, проверяем нанимателя, оформляем договор аренды, акт и опись имущества
- 4Эксплуатация и обслуживание
Контролируем персонал объекта, организуем плановое обслуживание, выезжаем на осмотры
- 5Отчёты и расчёты
Присылаем отчёты о доходах и расходах. Арендная плата проходит через номинальный счёт ФРИДОМ с раздельным учётом по каждому собственнику (ст. 860.1 ГК РФ); при договоре доверительного управления — через специальный счёт управляющего (ст. 1018 ГК РФ)
Прозрачность
управления
Работаем по агентскому договору с доверенностью (при аренде от 300 тыс. ₽ в месяц — по договору доверительного управления по гл. 53 ГК РФ с регистрацией), нанимателя проверяем по документам, а отчёты вы получаете в сроки, которые записаны в договоре
Договор по ГК РФ
Проверка арендатора
Отчёты по договору
Получите условия управления элитным объектом
Что записывается в договор доверительного управления
Состав имущества
Квартира, дом или вилла с адресом и кадастровым номером; мебель, техника и ценные предметы — по описи
Учредитель и выгодоприобретатель
Кто передаёт объект и в чьих интересах ведётся управление — существенное условие по ст. 1016 ГК РФ
Вознаграждение
Размер и порядок выплаты управляющему — по прайсу, фиксируются в договоре (ст. 1016, 1023 ГК РФ)
Срок
Не более пяти лет (п. 2 ст. 1016 ГК РФ); порядок продления и расторжения — в договоре
Полномочия управляющего
Что управляющий делает сам — сдаёт в аренду, оплачивает расходы, — а что только с вашего согласия (ст. 1020 ГК РФ)
Конфиденциальность
Условие о неразглашении данных собственника и условий сделки — отдельным пунктом договора
Кому подходит закрытое управление элитным объектом
- Собственник живёт за границей
Объект под присмотром, отчёты приходят вам
- Не хотите публичности сделки
Показываем объект точечно, без открытых баз
- Дом или вилла в посёлке
Контроль персонала, эксплуатации и охраны
- Купили объект под доход
Считаем вознаграждение и налоги до договора
- Устали от разовой сдачи
Переходим на управление с отчётами и контролем
Доверительное управление или разовая сдача в аренду
Эта услуга — часть раздела доверительного управления недвижимостью ФРИДОМ. Если нужен не постоянный управляющий, а разовый подбор нанимателя, — это отдельная услуга: сдать в аренду элитную недвижимость или сдать в аренду коттедж.
Разница — в объёме работы. По разовой сдаче агент подбирает нанимателя и получает вознаграждение за конкретную сделку (гл. 52 ГК РФ, ст. 1005 ГК РФ). При управлении ФРИДОМ действует в интересах собственника весь срок договора: следит за состоянием объекта, платежами и отчитывается в порядке, который записан в договоре. Основная схема — агентский договор с доверенностью (гл. 52 ГК РФ). При аренде от 300 тыс. ₽ в месяц возможен договор доверительного управления (ст. 1012 ГК РФ) с регистрацией передачи объекта. Право собственности в обоих случаях остаётся у вас.
| Управление ФРИДОМ | Разовая сдача в аренду | |
|---|---|---|
| Кто отвечает за объект | ФРИДОМ — весь срок договора управления | Агент — до заключения договора аренды |
| Договор | Агентский с доверенностью (гл. 52 ГК РФ) — основная схема; при аренде от 300 тыс. ₽ в месяц — доверительного управления (гл. 53 ГК РФ) | Агентский или на разовую услугу (гл. 52 ГК РФ) |
| Вознаграждение | 15–20% арендной платы в месяц + НДС 5 %; первый поиск нанимателя — 100–150% месячной ставки | По прайсу разовой услуги |
| Отчётность | Регулярная, по договору | Не предусмотрена после сделки |
| Конфиденциальность | Отдельное условие договора | Не оговаривается отдельно |
Кейсы управления элитной недвижимостью
Что было на старте, какие шаги мы сделали и каких показателей достигли
Элитная квартира в центре с проблемным арендатором
Выявленная проблема
Четырёхкомнатная квартира премиум-класса в центре Москвы сдавалась по знакомству. Арендатор задерживал платежи, не допускал в квартиру для осмотров, возник конфликт по ремонту после протечки. Собственник боялся жёстко действовать из-за отсутствия грамотного договора и опасался испортить состояние квартиры.
Решение
- Проанализировали действующий договор найма и риски по выселению
- Согласовали с собственником стратегию мягкого выхода из ситуации и сроки
- Подготовили юридические уведомления и сопроводили коммуникацию с арендатором
- Организовали выезд, акт осмотра, фиксирование состояния квартиры
- Провели оценку ущерба, организовали ремонт и восстановление отделки
- После приведения объекта в порядок вывели квартиру в премиальный сегмент рынка и провели строгий отбор арендаторов
Результат
- Проблемного арендатора вывели без судебного конфликта
- Квартира восстановлена до исходного премиального состояния
- Новый арендатор — топ-менеджер международной компании, договор на 3 года с жёсткой ответственностью и расширенной страховкой
Екатерина В.
собственник элитной квартиры в центре
Я была уверена, что без суда квартиру в нормальном состоянии не вернуть. Команда ФРИДОМ аккуратно, но жёстко вывела арендатора, сделала ремонт и нашла нового. Сейчас всё формализовано: договор, страховка, индексация. Я сплю спокойно.
- от старта до заселения
- 2,5 мес
- к арендной ставке
- +18%
- компенсация затрат на ремонт
- 100%
Иностранный собственник и пентхаус в Москве
Выявленная проблема
Гражданин другой страны владеет пентхаусом в премиальном ЖК в Москве. В связи с политической и налоговой неопределённостью он уехал и несколько лет держал объект пустым. Продажу рассматривал как крайний вариант, хотел сохранить актив, но не понимал, как легально сдавать и получать доход, находясь за рубежом.
Решение
- Провели консультацию по налоговым и валютным аспектам сдачи недвижимости нерезидентом
- Настроили доверительное управление с прописанными полномочиями и отчётностью
- Подготовили пентхаус к аренде: глубокий клининг, инспекция техники, обновление текстиля и мелкого декора
- Сфокусировались на узком сегменте целевой аудитории: топ-менеджеры и собственники бизнеса, требовательные к конфиденциальности
- Провели закрытые показы, подписали долгосрочный договор с солидным депозитом и расширенной страховкой ответственности арендатора
- Организовали схему выплат с детальной отчётностью и учётом требований налогового законодательства
Результат
- Пентхаус перестал простаивать и начал приносить стабильный валютный эквивалент дохода
- Собственник получает прозрачные отчёты и может дистанционно контролировать объект
- Все операционные и юридические вопросы полностью делегированы управляющему
David R.
иностранный инвестор, собственник пентхауса в Москве
Я несколько лет держал квартиру пустой, потому что не понимал, как безопасно сдавать её, будучи нерезидентом. Сейчас у меня есть понятный договор доверительного управления, прозрачные платежи и подробная отчётность. При этом я сохраняю контроль над активом и в любой момент могу пересмотреть стратегию.
- от подготовки до договора
- 30 дней
- Доходность пентхауса
- 5,8%
Передайте элитный объект в управление
Оставьте заявку — обсудим объект конфиденциально и разберём налоги и порядок передачи в управление
Что о нас говорят владельцы элитной недвижимости
Евгений, собственник апартаментов в центре
Искал сервис для управления недвижимостью бизнес-класса. У меня апартаменты в районе Сити — хотел, чтобы управление было на уровне. Впечатлило, что в Фридом знают, как работать с дорогими объектами: тщательно проверяют арендаторов, страхуют имущество, регулярно проводят осмотры. Сдаю по хорошей ставке, квартира в порядке. Для собственников в премиум-сегменте — отличный выбор.
Эксперты по управлению элитной недвижимостью
Елисеев Евгений Александрович
Основатель ФРИДОМ
Волынский Виктор Геннадьевич
Генеральный директор
Малинов Валерий Александрович
Старший специалист
Майборода Алексей Иванович
Старший специалист
ФРИДОМ — управление элитной недвижимостью в Москве
С 2012 года управляем недвижимостью, с 2023 года предоставляем эту услугу собственникам, сейчас в управлении 100+ квартир. Закрытый подбор нанимателей, платежи, отчёты и контроль объекта
19+ лет
- На рынке недвижимости
2012
- Управляем недвижимостью с
25+
- Сотрудников
98%
- Успешных сделок
Стоимость управления
| Вариант | Стоимость |
|---|---|
| Ежемесячное вознаграждение | 15–20% в месяц от месячной ставкиСтавка зависит от объёма работ по объекту |
| Плата за первый поиск нанимателя | 100–150% от месячной ставкиВыплачивается после нахождения нанимателя и оплаты первого месяца найма |
| Замена арендатора в течение срока договора | БесплатноБез дополнительной комиссии |
Вознаграждение считается от месячной арендной платы и удерживается ежемесячно. Замена арендатора в течение срока договора — без дополнительной комиссии.
Цены — без НДС; НДС 5 % начисляется сверху вознаграждения.
С 2012 года ФРИДОМ управляет недвижимостью в Москве, а с 2023 года предоставляет эту услугу рынку: закрытый подбор нанимателей, контроль платежей, отчёты собственнику. Минимальная сумма вознаграждения по этой услуге не установлена — вознаграждение считается от арендной платы
Закрытый гайд от агентства ФРИДОМ: Как сдавать элитную квартиру или дом через управляющую компанию: закрытый подбор, конфиденциальность, страхование, отчёт
Что должно быть в договоре доверительного управления элитным объектом — от подбора нанимателя до отчётности
Вопросы о доверительном управлении элитной недвижимостью
Чем ДУ отличается от разовой сдачи в аренду?
Разовая сдача — это подбор нанимателя по агентскому договору (гл. 52 ГК РФ): агент отвечает за сделку, но не за объект после неё. Доверительное управление — постоянная работа весь срок договора: основная схема — агентский договор с доверенностью (гл. 52 ГК РФ), при аренде от 300 тыс. ₽ в месяц — договор доверительного управления (гл. 53 ГК РФ). Управляющий отвечает за объект весь срок договора, ведёт платежи и представляет отчёты в установленном порядке (ст. 1020 ГК РФ).
Как сохраняется конфиденциальность сделки?
Условие о неразглашении данных собственника и условий аренды фиксируем отдельным пунктом договора управления. Показы проводим точечно, без публикации объекта в открытых базах и на досках объявлений.
Сколько стоит доверительное управление элитной недвижимостью?
Ежемесячное вознаграждение и плата за первый поиск нанимателя указаны в прайсе на этой странице — ставка зависит от объёма работ по объекту. Минимальная сумма вознаграждения по этому набору не установлена. Порядок оплаты фиксируется в договоре. Точную сумму назовём после осмотра объекта.
Какие налоги платит собственник элитной недвижимости, сданной в аренду?
Физлицо без статуса ИП платит НДФЛ по прогрессивной шкале ст. 224 НК РФ: 13% с дохода до 2,4 млн ₽ в год, с превышения — повышенные ставки. Самозанятость (НПД) для аренды жилья доступна при доходе до 2,4 млн ₽ в год, но часто не подходит для дорогих объектов из-за лимита дохода. Вознаграждение ФРИДОМ в прайсе указано без НДС: НДС 5 % начисляется сверху. Точную схему для вашего случая уточните у налогового консультанта — данные на сентябрь 2026 года, правила меняются.
По агентской схеме налог с аренды вы платите и декларируете сами: если арендатор — организация или ИП, НДФЛ удерживает он, иначе вы подаёте 3-НДФЛ до 30 апреля. ФРИДОМ налоговым агентом не является и выдаёт справку о налоговой базе. Если объект с арендой от 300 тыс. ₽ в месяц передан по договору доверительного управления (ст. 1012 ГК РФ), ФРИДОМ исчисляет и уплачивает НДФЛ с выплат вам; налоговая база в этом случае спорна, уточняйте её у налогового консультанта.
Кто отвечает, если наниматель испортил имущество?
Ущерб возмещает наниматель: из депозита или по претензии. Поэтому до заселения проверяем нанимателя по документам, фиксируем состояние объекта актом и описью, а спорные ситуации сопровождает юрист ФРИДОМ. При договоре доверительного управления действует и ответственность управляющего по ст. 1022 ГК РФ. Кроме того, мы страхуем имущество, ответственность и потерю дохода за наш счёт; страховая сумма — по согласованию.
Можно ли передать в управление объект за границей от лица, проживающего в России, и наоборот?
Если вы живёте за границей, оформление возможно дистанционно — по доверенности и через электронный документооборот, это отдельно прописывается в договоре. Особенности для нерезидентов и валютные вопросы разбираем по конкретному объекту — уточните у юриста.
