Доверительное управление загородной недвижимостью

Документы, с которыми мы работаем

Образцы агентского договора и отчётов по жилой недвижимости — они составлены на примере квартиры; для загородного дома структура документов та же. Листайте прямо здесь; полные PDF можно скачать, оставив телефон.

• 
  Агентский договор управления жилой недвижимостью3 листаОбразец ШД_ДУ-1, 16 листов — здесь первые 3

  Посмотреть
• 
  Ежемесячный отчёт собственнику о выплате4 листаВыплата, состояние объекта, движение денег, график

  Посмотреть
• 
  Квартальный отчёт агента2 листаЖильцы, работы, взаиморасчёты, налоги

  Посмотреть

Как мы берём загородный дом в управление

1. 1Осмотр и оценка

   Выезжаем на объект, проверяем состояние дома, инженерии и участка, документы и текущие расходы на содержание. Сравниваем ставки аренды похожих домов в районе.

2. 2План управления

   Предлагаем формат сдачи — семье, сотрудникам компании или под корпоративную резиденцию, — ставку, срок договора и перечень работ по дому. Фиксируем лимит расходов без согласования.

3. 3Подготовка к сдаче

   Сервис инженерии, уборка дома и участка, при необходимости — лёгкий стейджинг и доукомплектация. Профессиональные фото и описание, которые показывают дом и участок.

4. 4Поиск и проверка арендатора

   Реклама и закрытые показы для подходящих арендаторов. Проверяем документы, доход и историю, обсуждаем правила: питомцы, гости, уход за садом.

5. 5Договор и заселение

   Договор аренды с депозитом, актом приёма-передачи и описью имущества, фото- и видеофиксация, передача ключей и показаний счётчиков.

6. 6Управление весь срок

   На тарифе 20 % принимаем платежи и оплачиваем счета; ведём обслуживание и сезонные работы, решаем вопросы арендатора. Раз в месяц — отчёт; при выезде — осмотр, взаиморасчёт по депозиту и пересдача.

19+ лет

На рынке недвижимости

2012

Управляем недвижимостью с

100+

Квартир в управлении

25+

Сотрудников

Вопросы о доверительном управлении загородным домом

• Что входит в доверительное управление загородным домом?

  Сдача дома в аренду и всё, что нужно для его содержания весь срок договора. Мы подбираем и проверяем арендаторов, заключаем договор с депозитом, принимаем платежи, на тарифе 20 % оплачиваем коммунальные счета, организуем обслуживание отопления, скважины и септика, работы на участке и уборку снега. Взаимодействуем с управляющей компанией посёлка и охраной, а каждый месяц присылаем отчёт. При выезде арендатора проводим осмотр, взаиморасчёт по депозиту и пересдаём дом.

• Что выгоднее: сдавать загородный дом посуточно или надолго?

  Для большинства домов выгоднее долгосрочная аренда: стабильный платёж, меньше износа и расходов на уборку и подготовку между гостями. Посуточная сдача даёт высокую ставку в сезон, но загрузка неравномерная, а шум и частая смена гостей вызывают жалобы соседей. В одном из наших кейсов коттедж 350 м² при посуточной сдаче приносил около 4% годовых ещё до вычета ремонта. Посуточной сдачей ФРИДОМ не занимается; работаем только с долгосрочной арендой: мы сдаём загородные дома семьям и компаниям на длительный срок — подробнее в статье «Как сдать дом».

• Кто платит за обслуживание дома и участка?

  Это решает договор аренды, и мы фиксируем распределение расходов до заселения. Обычно арендатор платит за коммунальные услуги по счётчикам, а собственник — налоги, взносы посёлка и крупный ремонт или замену изношенного оборудования. Регулярное обслуживание котла, септика, скважины и работы на участке можно включить в арендную плату или оплачивать отдельно. Подрядчиков нанимаем мы, сметы выше согласованного лимита согласуем с вами.

• Что будет с домом зимой, если арендатора нет?

  Дом не остаётся без присмотра. Мы регулярно его осматриваем, следим за работой отопления и инженерии, организуем уборку снега и подготовку к сезону через подрядчиков — периодичность прописываем в договоре. Параллельно ищем арендатора: спрос на загородную аренду есть и зимой, например у семей, которые строят или ремонтируют свой дом. Сданный дом отапливается и обслуживается, поэтому зимний простой обходится дороже аренды.

• Какой отчёт я получаю по загородному дому?

  Ежемесячный отчёт по доходам и расходам дома. В нём — поступления арендной платы и депозита, оплаченные коммунальные счета и показания счётчиков, взносы посёлка, работы по дому и участку с актами, фото и чеками, остаток по лимиту расходов. Крупные работы согласуем с вами заранее, отчёт по ним прикладываем отдельно. Если вы живёте в другом городе или за границей, этого достаточно, чтобы контролировать дом, не приезжая.

• Застрахован ли дом в доверительном управлении?

  На тарифе 20 % за наш счёт застрахованы ответственность за ущерб третьим лицам и потеря арендного дохода — это условие тарифа; на тарифе 15 % страхование оформляет и оплачивает собственник. Полис на сам дом, отделку и имущество подбираем и оформляем по договорённости с собственником, контролируем продление и ведём урегулирование, если случился страховой случай. Для сдачи жильцам с питомцами оформляем страховку, которая покрывает ущерб от животных, и увеличиваем депозит. Ущерб по вине арендатора компенсируется из депозита, по страховке или по претензии.

• Можно ли сдавать дом, пока он выставлен на продажу?

  Да, если в договоре аренды заранее прописаны показы и досрочное расторжение. В нашем кейсе особняк в Жуковке продавался полтора года: мы сдали его с условием показов покупателям раз в неделю и расторжением при продаже с уведомлением за два месяца. Арендатор получил скидку за неудобства, а собственник — доход в ожидании сделки. Сданный дом отапливается и поддерживается в порядке, поэтому на показах выглядит лучше пустого.

• Можно ли сдать загородный дом жильцам с собакой?

  Да, и за городом это частый запрос. Чтобы защитить дом, увеличиваем депозит, включаем в договор профессиональную химчистку при выезде и оформляем страховку, которая покрывает ущерб от животных. В нашем кейсе дом из бруса простаивал два месяца, пока собственник отказывал арендаторам с питомцами. После смены условий дом сдали через пять дней семье со взрослой собакой, ставка вышла на 10% выше рынка.

• Сколько стоит доверительное управление загородным домом?

  Ежемесячная плата — 15% от месячной арендной платы без финансового управления и 20% с финансовым управлением, но не менее 15 000 ₽ за месяц, когда объект сдан (цены без НДС; НДС 5 % начисляется сверху). Ставка 20 % — управление домом «под ключ»: то же, что для других объектов, но с домом работы больше — территория, инженерные коммуникации, сезонность. За первый поиск нанимателя — 100% месячной арендной платы, она выплачивается после заселения и оплаты первого месяца. Для домов премиум-класса действует тариф элитной недвижимости: от 100% до 150% за поиск и 15–20% в месяц. Точные условия фиксируем в договоре. Как устроены комиссии за управление на рынке, разобрали в статье о комиссии за доверительное управление.

• Какие налоги платит собственник со сдачи загородного дома?

  Доход от аренды декларирует собственник, режим выбираете вы. Чаще всего собственники оформляются самозанятыми, пока такой режим доступен: 4% с дохода от физических лиц и 6% — от компаний и ИП (ст. 10 закона № 422-ФЗ); режим доступен при сдаче жилого дома, но не нежилых строений. Без самозанятости — НДФЛ по ставкам ст. 224 НК РФ: если арендатор — организация или ИП, налог удерживает он, иначе вы сами подаёте 3-НДФЛ до 30 апреля. ФРИДОМ налоговым агентом не является: мы ведём технический учёт и выдаём справку о налоговой базе. Возможна и регистрация ИП — тогда налог платите по своей системе. По договору доверительного управления (аренда от 300 тыс. ₽ в месяц) НДФЛ с выплат собственнику платим мы — налоговая база в этом случае спорна, порядок уточняйте у налогового консультанта. Подробнее — в статье о налогах при доверительном управлении.