Доверительное управление апартаментами в Москве
Возьмём апартаменты в управление: подберём арендатора, оформим договор, проконтролируем платежи и состояние объекта и будем присылать отчёты. Заранее разберём то, что отличает апартаменты от квартиры: нежилой статус, налоги и порядок передачи в управление
- квартир в управлении
- 100+
- управляем недвижимостью с
- 2012
- макс. срок договора управления по ГК
- 5 лет
- Тариф: 10–15 % арендной платы, не менее 8 500 ₽ в месяц
- Подбор и проверка арендатора
- Договор управления и регистрация передачи объекта
- Платежи, коммунальные услуги, уборка и мелкий ремонт
- Регулярные отчёты собственнику
Чем управление апартаментами отличается от квартиры
Нежилой статус
В ЕГРН апартаменты — нежилое помещение. От этого зависят налоги, регистрация жильцов и договор
Налог на имущество
Считается от кадастровой стоимости; льготы для квартир к апартаментам не применяются
Самозанятость недоступна
НПД действует только для аренды жилья. Апартаменты — нежилое помещение, поэтому сдавать их нужно через ИП
Регистрация жильцов
Постоянной регистрации нет; временная по месту пребывания возможна при условиях — проверяем по объекту
НДС
Льгота по НДС относится к жилищному фонду. Для апартаментов схему считаем с налоговым консультантом до договора
Правила комплекса
Управляющая компания комплекса, пропуска и эксплуатационные платежи — проверяем, что они разрешают вам и арендатору
Оцените доходность апартаментов под сдачу
Ориентир по доходности сдачи в аренду — не обещание дохода. Точный расчёт с учётом налогов и расходов по вашему объекту делает брокер.
Фильтры поиска
Как мы управляем вашими апартаментами
- 1Осмотр и проверка объекта
Проверяем выписку ЕГРН, права, кадастровую стоимость и правила комплекса, оцениваем ставку и подсказываем, что подготовить
- 2Договор управления
Готовим договор доверительного управления: состав имущества, срок, вознаграждение, порядок отчётов. Передача недвижимости в управление подлежит государственной регистрации (ст. 1017 ГК РФ)
- 3Поиск и проверка арендатора
Размещаем объект, проводим показы, проверяем кандидата, оформляем договор аренды, акт и опись имущества
- 4Платежи и обслуживание
Контролируем оплату и коммунальные услуги, организуем уборку и мелкий ремонт, осматриваем объект
- 5Отчёты собственнику
Присылаем отчёты о доходах, расходах и состоянии объекта. Замена арендатора в течение срока договора — без дополнительной комиссии, как указано в тарифе
Прозрачность
управления
Договор составляется по главе 53 ГК РФ и регистрируется, арендатора проверяем по документам, а отчёты вы получаете в сроки, которые записаны в договоре
Договор по ГК РФ
Проверка арендатора
Отчёты по договору
Получите план управления вашими апартаментами
Что записывается в договор управления
Состав имущества
Апартаменты с адресом, кадастровым номером и площадью; мебель и техника — по описи
Учредитель и выгодоприобретатель
Кто передаёт имущество и в чьих интересах управляют им — существенное условие по ст. 1016 ГК РФ
Вознаграждение
Размер и форма вознаграждения управляющему — по прайсу, фиксируются в договоре (ст. 1016, 1023 ГК РФ)
Срок
Не более пяти лет (п. 2 ст. 1016 ГК РФ); порядок продления и расторжения — в договоре
Полномочия управляющего
Что управляющий делает сам — сдаёт в аренду, платит расходы, — а что только с вашего согласия (ст. 1020 ГК РФ)
Отчёты и расчёты
Сроки и форма отчётов, счёт для расчётов и порядок выплаты дохода вам (ст. 1018, 1020 ГК РФ)
Кому подходит управление апартаментами
- Собственнику из другого города
Оформляем дистанционно, приезжать не нужно
- Живёте за границей
Объект под присмотром, отчёты приходят вам
- Устали от посуточной сдачи
Переводим на длительную аренду
- Купили апартаменты под доход
Считаем налоги и ставку до договора
- Дорогие апартаменты
Проверка жильцов, опись, регулярные осмотры
Апартаменты и квартира: что знать до передачи в управление
Апартаменты — нежилое помещение, даже если в них можно жить. Законопроект о правовом статусе апартаментов Госдума отклонила в январе 2025 года, поэтому общий закон не принят. В феврале 2026 года Конституционный суд признал недопустимым полный запрет регистрации в апартаментах (постановление от 03.02.2026 № 4-П): временная регистрация по месту пребывания возможна при условиях, постоянная — нет.
Из-за нежилого статуса налоги и договор отличаются от квартиры. Сводим отличия в таблицу — данные на сентябрь 2026 года, правила меняются, поэтому на дату договора мы проверяем их заново. Подробнее — в статьях о разнице апартаментов и квартиры и о налогообложении при доверительном управлении.
| Квартира | Апартаменты | |
|---|---|---|
| Статус в ЕГРН | Жилое помещение | Нежилое помещение |
| Регистрация проживающих | По месту жительства и пребывания | Постоянная невозможна; временная — при условиях (постановление КС от 03.02.2026 № 4-П) |
| Налог на имущество физлиц | Ставка до 0,1%, регион может изменить (ст. 406 НК РФ) | От кадастровой стоимости: 0,5%; до 2% для объектов из региональных перечней (ст. 378.2 НК РФ); 2,5% при кадастровой стоимости свыше 300 млн ₽ |
| НПД (самозанятость) | Возможен: аренда жилья, доход до 2,4 млн ₽ в год | Недоступна: нежилое помещение (п. 3 ч. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ, разъяснение Минфина от 07.12.2020 № 03-11-11/106478) |
| Налог с дохода от аренды | Шкала НДФЛ 13–22% (ст. 224 НК РФ), если сдаёт физлицо | Сдача оформляется через ИП; налог — по выбранной системе налогообложения, схему считаем с налоговым консультантом |
| НДС | Аренда жилья освобождена (пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ) | Льгота относится к жилищному фонду; схему считаем с налоговым консультантом |
| Договор с арендатором | Наём жилого помещения (гл. 35 ГК РФ) | Аренда нежилого помещения (гл. 34 ГК РФ); детали уточняет юрист |
Кейсы
Апартаменты в нашей практике: как готовили объект, искали арендатора и оформляли договор
Собственник за границей боялся сдавать дорогие апартаменты: сдали с проверкой жильцов и страховкой
Выявленная проблема
Собственник элитных апартаментов с хорошим ремонтом живёт за границей. Сдавать их боялся: квартира дорогая, риск порчи имущества. Апартаменты простаивали больше года.
Решение
Апартаменты передали нам в доверительное управление. Кандидатов проверяли по платёжеспособности и репутации. В договор аренды включили обязательное страхование квартиры и ответственность жильцов за имущество.
Каждый месяц осматриваем апартаменты и присылаем собственнику фотоотчёт.
Результат
Апартаменты сданы надолго. Собственник получает арендную плату и отчёты, вопросы решаются без его приезда.
Апартаменты в апарт-комплексе: от “посуточки” к стабильному доходу
Выявленная проблема
Инвестор купил студию-апартаменты в крупном апарт-комплексе рядом с метро. Несколько лет апартаменты сдавались посуточно через разных операторов: высокая нагрузка на объект, постоянные заселения/выезды, быстрый износ мебели и техники, нестабильный доход. Собственник хотел перейти на долгосрочную аренду и передать апартаменты в доверительное управление, чтобы получать прогнозируемый денежный поток.
Решение
- Проанализировали историю дохода, расходы на обслуживание и износ объекта
- Подготовили стратегию перехода с посуточного формата на долгосрочный найм
- Провели косметическое обновление интерьера и замену части мебели
- Сформировали предложение под целевую аудиторию — молодые специалисты и экспаты
- Нашли арендатора с долгосрочным контрактом в Москве (2+ года)
- Заключили договор аренды с индексацией и расширенной ответственностью арендатора за имущество
Результат
- Снизили операционную нагрузку и затраты на частые уборки и мелкие ремонты
- Обеспечили стабильный МАП со средним ростом дохода на 9% год к году за счёт индексации
- Срок проживания арендатора — более 2 лет без смены и простоев
Игорь П.
частный инвестор, владелец апартаментов
Я устал от бесконечных заездов и выездов гостей и постоянных мелких проблем. Ребята из ФРИДОМ предложили перейти на долгосрочный формат, подобрали хорошего арендатора и теперь я получаю стабильный доход без участия в операционке. Доход стал чуть ниже “пиковых” месяцев, но суммарно за год он выше и главное — прогнозируемый.
- доход по сравнению с “посуткой”
- +9%
- простоя
- 0 дней
- снижение расходов
- на 60%
Корпоративная аренда в Москва-Сити
Выявленная проблема
Инвестор приобрел апартаменты в Neva Towers для пассивного дохода. Задача – сдать максимально дорого, официально и на долгий срок, чтобы избежать простоя
Решение
- Провели хоумстейджинг: докупили текстиль, декор и посуду
- Направили презентацию в HR-департаменты банков и сырьевых компаний
- Юристы согласовали договор аренды с правовым отделом корпорации
Результат
- Арендатор: Топ-менеджер федерального банка
- Контракт на 3 года без права досрочного расторжения в первый год
Дмитрий Сергеевич
частный инвестор
Рассматривал эту квартиру как бизнес-проект. Мне было важно сдать юрлицу, чтобы все было "в белую" и надолго. Специалисты Фридом вышли напрямую. В итоге сдали даже дороже, чем я планировал, и сразу на 3 года. Профессиональный подход к инвестициям
- Срок сдачи
- 5 дней
- Ставка
- 420 тыс. ₽
- Официальность сделки
- 100%
Передайте апартаменты в управление
Оставьте заявку — разберём объект, налоги и порядок передачи в управление
Что о нас говорят владельцы апартаментов
Мария В.
владелица апартаментов в новостройке
В Сервисе 360 всё организовано так, что я всегда вижу, что происходит с квартирой: кто арендует, когда платят, какие расходы списаны. Очень удобно, что можно получать отчёты и фото после осмотров. Надёжный сервис для тех, кто хочет сдавать без проблем.
Евгений, собственник апартаментов в центре
Искал сервис для управления недвижимостью бизнес-класса. У меня апартаменты в районе Сити — хотел, чтобы управление было на уровне. Впечатлило, что в Фридом знают, как работать с дорогими объектами: тщательно проверяют арендаторов, страхуют имущество, регулярно проводят осмотры. Сдаю по хорошей ставке, квартира в порядке. Для собственников в премиум-сегменте — отличный выбор.
Эксперты по управлению недвижимостью
Елисеев Евгений Александрович
Основатель ФРИДОМ
Волынский Виктор Геннадьевич
Генеральный директор
Майборода Алексей Иванович
Старший специалист
Малинов Валерий Александрович
Старший специалист
Ковалёв Даниил Андреевич
Начальник отдела коммерческой недвижимости
ФРИДОМ — управление жилой и нежилой недвижимостью в Москве
С 2012 года управляем недвижимостью собственников: подбираем арендаторов, ведём платежи, готовим отчёты и проверяем объекты
19+
- Лет на рынке
100+
- Квартир в управлении
25+
- Сотрудников
98%
- Успешных сделок
За сколько можно сдать ваши апартаменты
Ориентир по рыночной арендной ставке — не обещание дохода. Точную ставку и вознаграждение управляющего называет брокер после осмотра.
Фильтры поиска
Сколько останется на руках после вознаграждения и налогов
Посчитаем вознаграждение управляющего и налог по вашей аренде. Это ориентир по введённым цифрам, а не обещание дохода: точный расчёт сделает брокер.
Фильтры поиска
Стоимость управления
| Вариант | Стоимость |
|---|---|
| Ежемесячное вознаграждение — без финансового управления | 10% в месяц от месячной ставкиМы не ведём расчёты и финансовую отчётность; страхование имущества и ответственности оформляет и оплачивает собственник |
| Ежемесячное вознаграждение — под ключ | 15% в месяц от месячной ставкиС финансовым управлением: расчёты, платежи, отчётность. Страхование имущества и гражданской ответственности — за наш счёт. Для квартир на этом тарифе за наш счёт страхуются и арендные платежи: доход выплачивается даже при задержке нанимателя |
| Минимальная стоимость услуги — за месяц управления | 8 500 ₽Действует, если процент от арендной платы даёт меньшую сумму |
| Плата за первый поиск нанимателя | 100% от месячной ставкиВыплачивается после нахождения нанимателя и оплаты первого месяца найма |
| Замена арендатора в течение срока договора | БесплатноБез дополнительной комиссии |
Вознаграждение считается от месячной арендной платы и удерживается ежемесячно. Замена арендатора в течение срока договора — без дополнительной комиссии.
С 2012 года ФРИДОМ управляет недвижимостью в Москве: подбираем арендаторов, контролируем платежи, следим за состоянием объекта и присылаем отчёты. С апартаментами работаем с учётом их нежилого статуса
Закрытый гайд от агентства ФРИДОМ: Как сдавать апартаменты через управляющую компанию: договор, налоги, доход
Кто за что отвечает, что записать в договор управления, какие налоги платить и как посчитать доход
Вопросы о доверительном управлении апартаментами
Что такое доверительное управление апартаментами?
Это договор, по которому вы как учредитель управления передаёте апартаменты управляющему на определённый срок, а он управляет ими в ваших интересах: сдаёт в аренду, платит расходы, отчитывается (ст. 1012 ГК РФ). Право собственности к управляющему не переходит, он получает вознаграждение и возмещение необходимых расходов из доходов от имущества (ст. 1023 ГК РФ).
Можно ли передать апартаменты в доверительное управление?
Да. Апартаменты — недвижимое имущество, поэтому договор заключается в форме договора продажи недвижимости, а передача в управление подлежит государственной регистрации; при нарушении формы или регистрации договор недействителен (ст. 1017 ГК РФ). Управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация (ст. 1015 ГК РФ).
На какой срок заключается договор управления?
На срок не более пяти лет (п. 2 ст. 1016 ГК РФ). Срок, порядок продления и условия расторжения записываются в договоре, как и состав имущества, выгодоприобретатель и размер вознаграждения. Если ни одна из сторон не заявит о прекращении по окончании срока, закон считает договор продлённым на тот же срок и на тех же условиях.
Какие налоги платит собственник апартаментов, сданных в аренду?
Сдавать апартаменты нужно через ИП: это нежилое помещение, самозанятость (НПД) недоступна. Налог с дохода считается по системе налогообложения ИП, дополнительно платится налог на имущество от кадастровой стоимости (ст. 406 НК РФ). Вопрос НДС решается по схеме договора. Данные на сентябрь 2026 года, систему налогообложения выбирайте с налоговым консультантом.
Может ли самозанятый сдавать апартаменты?
Нет. Налог на профессиональный доход применяется к аренде жилых помещений (п. 3 ч. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ), а апартаменты — нежилые; так же разъяснял Минфин (письмо от 07.12.2020 № 03-11-11/106478). Остаётся ИП со своей системой налогообложения. Подробнее — в статье о том, что может сдавать самозанятый.
Почему апартаменты облагаются налогом на имущество иначе, чем квартира?
Потому что это нежилые помещения: к ним не применяются ставки и льготы для жилья. Налог считается от кадастровой стоимости: 0,5% для прочих объектов, до 2% для объектов из региональных перечней, 2,5% при кадастровой стоимости свыше 300 млн ₽ (ст. 406 НК РФ). Точную ставку для вашего объекта проверяем в региональных перечнях и на сайте ФНС.
Можно ли прописаться в апартаментах?
Постоянная регистрация в апартаментах невозможна. Конституционный суд постановлением от 03.02.2026 № 4-П признал недопустимым полный запрет регистрации по месту пребывания, поэтому временная регистрация возможна при определённых условиях. Подойдёт ли ваш объект, проверяем по документам и разрешению на ввод здания; закон об апартаментах не принят.
Сколько стоит управление апартаментами?
Вознаграждение указано в прайсе на этой странице: оно считается от месячной арендной платы. Что входит в тариф, включая страхование, и как оплачивается замена арендатора, записано в условиях тарифа. Порядок оплаты фиксируется в договоре. Точную схему и сумму назовём после осмотра объекта и проверки его статуса.
Как я получаю доход и отчёты?
Порядок выплаты и сроки отчётов записываются в договоре: управляющий представляет учредителю отчёт в порядке и сроки, которые он установил (ст. 1020 ГК РФ). Для расчётов по управлению открывается отдельный банковский счёт (ст. 1018 ГК РФ). Мы присылаем отчёты о доходах, расходах и состоянии объекта, а налоги с дохода считаем вместе с вами.
Что делать, если арендатор не платит или портит апартаменты?
Контроль оплаты входит в управление: мы напоминаем арендатору, фиксируем ущерб по описи и акту, при спорах юристы ФРИДОМ сопровождают разрешение вопроса, вплоть до суда. Замена арендатора в течение срока договора выполняется без дополнительной комиссии (см. тариф). Чтобы снизить риск, проверяем арендатора по документам до заселения и оформляем депозит в договоре.
