Сдать склад в аренду в Москве и Подмосковье
Проверяем склад по параметрам, которые спрашивает арендатор, выбираем формат сдачи — целиком или блоками — и ищем арендатора среди логистических операторов, дистрибьюторов и компаний, которым нужен склад. Договор и передачу склада ведёт юрист.
- заполняемость склада в нашем кейсе после управления
- 92%
- мес. гарантии замены арендатора по тарифам
- до 60
- сданных объектов
- 1500+
- Паспорт склада: высота, пол, ворота, подъезд, мощность
- Сдача целиком или блоками — считаем оба сценария
- Проверка арендатора по документам
- Договор с распределением расходов и улучшений
- Оплата услуг — после заключения сделки
Что останавливает арендатора склада на просмотре
Арендаторы склада считают цифры. Каждая строка ниже — вопрос, который мы закрываем документами до показа.
Не хватает высоты
Арендатору нужны стеллажи в несколько ярусов; цифры «до конструкций» должны быть в документах
Нагрузка на пол не подтверждена
Без проекта или обследования арендатор не ставит тяжёлые стеллажи и технику
Негде разгружать фуры
Нет доков или рампы, тесный подъезд, некуда развернуться
Мало мощности, нет тепла
Электрической мощности не хватает, склад не отапливается
Не определена пожарная категория
Нет данных о категории помещения и о системах пожарной защиты
Непонятны расходы
Не ясно, кто платит за охрану, вывоз мусора и уборку территории
Ориентир по ставке аренды склада
Рыночный ориентир по складу с вашими параметрами. Точную ставку назовёт брокер после осмотра и проверки документов.
Фильтры поиска
Подробная оценка ставки с аналогами: оценить ставку аренды онлайн — вилка за месяц и за м² по объявлениям рядом с вашим адресом. Расчёт по Москве и Московской области.
Что арендатор проверяет на складе
Единого перечня нет: у каждого арендатора свой сценарий — стеллажи, хранение на полу, кросс-док. Ниже параметры, по которым его принято сравнивать. Записывайте значения по факту: арендатору нужны цифры, а не «высокие потолки». Классы склада A, B, C, D — рыночная классификация консультантов, законом она не закреплена. О ответственности сторон за пожарную безопасность — в статье о пожарной безопасности в арендуемых помещениях.
| Параметр | Что спросит арендатор | Чем подтвердить |
|---|---|---|
| Высота | Можно ли ставить стеллажи в несколько ярусов | Обмер, поэтажный план с размерами |
| Нагрузка на пол | Выдержит ли пол стеллажи и погрузчики | Проект, техпаспорт или заключение по обследованию |
| Ворота, доки, рампа | Как разгружаются фуры: с земли или с рампы | Схема ворот и доков с размерами |
| Подъезд и территория | Заедет ли фура, есть ли где развернуться и встать | Схема территории, фото подъезда |
| Электрическая мощность | Хватит ли для оборудования и зарядки погрузчиков | Документы на присоединённую мощность |
| Отопление | Можно ли хранить продукцию, чувствительную к холоду | Описание системы отопления |
| Пожарная безопасность | Есть ли сигнализация и пожаротушение, определена ли категория помещения | Проектная документация, расчёт категории по СП 12.13130.2009 |
| Охрана и территория | Ограждение, видеонаблюдение, освещение | Договор охраны, фото |
| Права и расходы | Чьи здание и земля, какие расходы в ставке | Выписка ЕГРН, расчёт расходов |
Смежные форматы и темы
Другие объекты и разборы по темам, которые чаще всего спрашивают собственники складов.
Как мы сдаём склад: 5 шагов
- 1Осмотр и паспорт склада
Приезжаем, замеряем и записываем параметры, которые спросит арендатор: высота, пол, ворота, подъезд, мощность, тепло. Проверяем документы на здание и землю.
- 2Формат и ставка
Считаем сценарии: склад целиком или блоками. Даём ориентир по ставке по сопоставимым предложениям и уточняем, что в неё входит: НДС, эксплуатационные расходы.
- 3Упаковка и выход на арендаторов
Готовим фото, видео, планы и схему подъезда. Размещаем склад на профильных площадках и предлагаем арендаторам из нашей базы.
- 4Показы и переговоры
Организуем показы, собираем требования, проверяем компании по документам. Ведём торг по ставке, сроку, расходам и улучшениям.
- 5Договор и передача склада
Юрист готовит договор: точное описание объекта или части, расходы, улучшения, порядок возврата. Подписываем акт приёма-передачи. Оплата наших услуг — только после заключения сделки.
Финансовая безопасность –
наш приоритет
Сдача склада — это ответственность за здание, территорию и чужой груз. Мы снижаем риски на входе: проверяем арендатора и фиксируем условия в договоре.
Проверка контрагента
Жесткий договор
Оплата по факту
Проверим ваш склад глазами арендатора
Что закрепляем в договоре аренды склада
Объект
Склад целиком или часть: точное описание и план с границами блока. Без данных, позволяющих определить имущество, договор не считается заключённым (ст. 607 ГК РФ)
Срок
Определённый срок. Договор без срока можно прекратить, предупредив за три месяца, если договором не установлено иное (ст. 610 ГК РФ)
Расходы
Что входит в ставку и что платится отдельно. По умолчанию арендатор несёт расходы на содержание и делает текущий ремонт, капитальный — арендодатель; договор может распределить иначе (ст. 616 ГК РФ)
Улучшения
Стеллажи и оборудование остаются у арендатора, а возмещение неотделимых улучшений по умолчанию положено только если вы согласовали их (ст. 623 ГК РФ). Условие прописываем явно
Пожарная безопасность
Кто отвечает за сигнализацию, огнетушители и инструктаж; какие грузы допустимы. Ответственность несут собственник и лица, уполномоченные владеть и пользоваться имуществом (ст. 38 Закона № 69-ФЗ)
Использование
Перечень видов хранения и грузов. Использование не по договору — основание требовать расторжения после письменного предупреждения (ст. 619 ГК РФ)
Обеспечение
Обеспечительный платёж или другие меры по обязательству арендатора (ст. 381.1 ГК РФ)
Возврат склада
Акты приёма-передачи при въезде и выезде, фотофиксация. Склад возвращается в состоянии с учётом нормального износа (ст. 622 ГК РФ)
Проверим договор аренды склада
Какие склады мы сдаём
Берём склады в Москве и Подмосковье, включая пустующие и достающиеся владельцу вместе с бизнесом. Формат сдачи определяем после осмотра.
- Тёплые склады
Отапливаемые блоки для товаров, боящихся холода
- Холодные склады и ангары
Хранение без отопления
- Склады в промзонах
Большие площади, подъезд для фур
- Городские склады
Небольшие блоки для доставки «последней мили»
- Блоки от 300 до 1 500 м²
Формат из нашего кейса: мелкий опт и логисты
- Склады с офисной частью
Офис и склад в одном здании
- Непрофильные активы
Склад достался вместе с бизнесом
- Пустующие склады
Простой месяцами — пересобираем формат
Какой арендатор подходит складу при сдаче в аренду
Формат склада определяет, кто будет его арендовать. Один и тот же объект по-разному выглядит для оператора интернет-торговли, дистрибьютора и производителя. Поэтому до выхода на рынок мы смотрим на склад глазами арендатора и решаем, под какой круг компаний его упаковывать.
Склад под маркетплейсы и интернет-торговлю ищут e-commerce-компании и логистические операторы. Им важны подъезд для фур, доки или рампа, высота под стеллажи в несколько ярусов и достаточная электрическая мощность. Эти параметры мы записываем по факту и подтверждаем документами до показа.
| Формат склада | Какой арендатор обычно ищет |
|---|---|
| Склад с доками или рампой, подъездом для фур и высотой под стеллажи | E-commerce-компании, логистические операторы, дистрибьюторы |
| Тёплый (отапливаемый) склад | Компании с товарами, которые боятся холода |
| Холодный склад или ангар | Бизнес с грузами, которым температура не важна |
| Городской склад, небольшие блоки | Мелкий опт, доставка «последней мили» |
| Склад с прочным полом, мощностью и определённой пожарной категорией | Производственные компании |
| Склад, где арендатор сам организует хранение для клиентов | Операторы ответственного хранения |
Тёплый склад — это отапливаемые блоки для товаров, которые боятся холода. Холодный склад или ангар подходит грузам, которым температура не важна, но круг арендаторов у него уже, и ставку обсуждают с учётом ограничений.
Ответственное хранение — отдельная услуга: оператор принимает чужой груз и отвечает за его сохранность. Такой оператор может арендовать у вас склад, но сами вы услугу хранения не оказываете: при аренде вы передаёте помещение, а арендатор размещает и охраняет груз сам. Различия договоров разобраны в вопросах ниже.
Производственные арендаторы смотрят на нагрузку на пол, мощность и пожарную категорию помещения. Если ваше здание ближе к производственному формату, посмотрите страницу «Сдать помещение под производство». Для городских складов и небольших блоков чаще подходят мелкий опт и доставка «последней мили».
Склад с офисной частью подходит арендатору, которому офис и склад нужны в одном здании. Блоки от 300 до 1 500 м² — формат из нашего кейса: на них вывели мелкооптовые компании и логистических операторов «последней мили». Чем точнее паспорт склада, тем быстрее понятно, какой круг арендаторов вам подходит. Обзор рынка — в статье «Складская недвижимость Москвы в 2025».
Склад целиком или блоками
Выбор зависит от площади, планировки и спроса. В нашем кейсе пустой склад 6 000 м² разбили на блоки от 300 до 1 500 м² и вывели на объект мелкооптовые компании и логистических операторов «последней мили».
| Целиком | Блоками | |
|---|---|---|
| Арендаторы | Один крупный арендатор: оператор, дистрибьютор | Несколько компаний с небольшими площадями |
| Договоры | Один договор | Несколько договоров; каждую часть описывают планом (ст. 607 ГК РФ) |
| Переделки | Обычно не нужны | Возможны перегородки, отдельные ворота, счётчики |
| Риск простоя | Уход арендатора освобождает весь склад | Освобождается один блок |
| Управление | Проще: один арендатор | Больше договоров, платежей и общей территории |
Кейсы по складской недвижимости
Проекты по складам: как заполняли арендаторами и наводили порядок в договорах и расходах
Пустой склад: сначала заполнили арендаторами, потом продали дороже
Выявленная проблема
Пустой склад 6 000 м² класса C в промышленной зоне в пределах 15 км от МКАД. Объект стоял без арендаторов почти год, собственник был готов «сбрасывать» цену, лишь бы выйти из актива. Поступающие предложения были на 20–25% ниже его ожиданий; при этом склад имел потенциал под мелкооптовую и логистическую аренду.
Решение
- Предложили двухэтапную стратегию: сначала доверительное управление и заполнение арендаторами, затем продажа как арендного бизнеса
- Взяли склад в ДУ: навели порядок с доступом, охраной, коммунальными платежами и базовым обслуживанием
- Разбили площадь на блоки под разный формат арендаторов (от 300 до 1500 м²), подготовили коммерческие условия с рыночной ставкой
- Провели активную кампанию по сдаче в аренду, вывели на объект мелкооптовые компании и логистических операторов «последней мили»
- Достигли стабильной заполняемости и зафиксировали NOI за несколько месяцев, подготовили пакет для инвесторов
- После стабилизации запустили объект в продажу как доходный склад, ориентируясь на инвесторов под пассивный доход
Результат
- После стабилизации запустили объект в продажу как доходный склад, ориентируясь на инвесторов под пассивный доход
- Собственник продал объект значительно дороже, чем предлагали «в пустом виде»
- Новый владелец получил заполненный доходный актив с распределённым риском по арендаторам
Андрей К.
собственник склада в промышленной зоне Подмосковья
Я был готов уступать сильно, лишь бы избавиться от пустого склада. В ФРИДОМ предложили не спешить: сначала заполнили площади, стабилизировали доход, и только потом вышли в продажу. В результате я получил сумму, о которой год назад просто не мог говорить с покупателями.
- Заполняемость после ДУ
- 92%
- Итоговая цена продажи
- +18%
- Доходность для инвестора
- 12,5%
Складской комплекс: “серые” арендаторы и завышенные расходы
Выявленная проблема
Старый складской комплекс 4 800 м² в промзоне с отдельным въездом и открытой площадкой. Управлял бывший директор склада, который «держал всё на личных связях»: часть арендаторов сидела без формальных договоров, часть платила наличными, учёт расходов вёлся в Excel, коммунальные и охрана постоянно росли. Владелец понимал, что доходность объекта «проседает», но не видел полной картины и опасался, что при попытке навести порядок потеряет арендаторов.
Решение
- Провели инвентаризацию: кто реально занимает площади, на каких условиях, кто что платит и за какие услуги
- Разработали поэтапный план легализации аренды: вывод «серых» платежей в безнал, замена устных договорённостей на официальные договора с графиком перехода
- Перераспределили расходы по коммуналке и охране: ввели индивидуальный учёт, скорректировали ставки и доли участия арендаторов
- Оптимизировали состав арендаторов: с проблемными и хронически должниками — мягкий выход и замена на более стабильных
- Ввели регулярную отчётность по доходам/расходам и понятный отчёт по NOI для собственника
- Подготовили складской комплекс к возможной последующей продаже как доходного актива (структурированные договоры, прозрачный поток)
Результат
- Доход стал прозрачным: собственник впервые увидел реальный МАП и структуру расходов
- “Серая” часть аренды значительно сокращена и переведена в официальный контур
- Собственник получил возможность либо держать склад как стабильный бизнес, либо рассматривать продажу по мультипликатору к NOI
Олег Н.
собственник складского комплекса в промзоне МО
Я много лет жил в парадигме “главное, чтобы склад был занят и что-то приносил”. Когда ребята разложили цифры и показали, сколько съедают серые скидки, ошибки в коммуналке и долги, я понял, что недополучал серьёзные деньги. Сейчас это прозрачный бизнес: я вижу NOI, понимаю, кого и за что мы держим, и могу думать о рефинансировании или продаже, а не о том, кто кому что пообещал.
- к чистому доходу (NOI)
- +22%
- заполняемость
- 95%
- снижение доли дебиторки
- до 3–4%
Склады в аренду сейчас: подборка ФРИДОМ
Свободные склады из нашей базы — с площадью, адресом и ставкой. Так арендаторы видят объекты вашего типа: ваш мы упакуем так же.
- Склад, 551,8 м²Московская обл., д. Новоселки, Территория технопарка, д. 6Договориться о показе
- Производство, 1 840 м²Московская область, с. Сынково, вл. 84, стр. 1Договориться о показе
- Склад, 551,8 м²Московская обл., д. Новоселки, Территория технопарка, д. 6Договориться о показе
- Производство, 7 200 м²Московская область, с. Сынково, вл. 84, стр. 1Договориться о показе
- Склад, 601,1 м²Московская обл., д. Новоселки, Территория технопарка, д. 6Договориться о показе
- Производство, 12 960 м²Московская область, с. Сынково, вл. 84, стр. 1Договориться о показе
- Склад, 539 м²Московская обл.Договориться о показе
- Склад, 713,8 м²Московская обл.Договориться о показе
Проверим склад и предложим формат сдачи
Оставьте заявку — брокер проверит параметры склада, предложит формат сдачи (целиком или блоками) и составит план выхода на арендаторов
Что о нас говорят собственники складов
Максим, представитель складского комплекса, г. Подольск
У нас 1200 м² под склад, искали арендатора напрямую — безуспешно. Фридом Риэлти подключились, провели полную оценку, сделали видеообзор, вывели объект на нужные платформы. Нашли арендатора с контрактом на 3 года. Оформили всё юридически грамотно. Без затягиваний и "поищем". Всё как обещали. Очень удобная работа с юрлицами.
Команда ФРИДОМ
Ковалёв Даниил Андреевич
Начальник отдела коммерческой недвижимости
Боева Ольга Юрьевна
Специалист
Мирзаханов Саид Тажутдинович
Специалист
Волынский Виктор Геннадьевич
Генеральный директор
Елисеев Евгений Александрович
Основатель ФРИДОМ
ФРИДОМ — эксперты по сдаче складов в Москве и области
С 2007 года помогаем собственникам сдавать склады и другую коммерческую недвижимость: готовим объект, ищем арендаторов, проверяем их по документам и оформляем договор. Юридическое сопровождение — от оферты до акта приёма-передачи.
19+ лет
- На рынке недвижимости
25+
- Сотрудников
1500+
- Сданных объектов
98%
- Успешных сделок
Комиссия за сдачу склада по сроку аренды
| Вариант | Стоимость |
|---|---|
| до 1 года | 100% от месячной ставкиГарантия замены арендатора: 3 месяца |
| от 1 до 3 лет | 100–150% от месячной ставкиГарантия замены арендатора: от 3 до 24 месяцев |
| от 3 до 7 лет | 100–200% от месячной ставкиГарантия замены арендатора: от 3 до 48 месяцев |
| от 7 лет | 100–250% от месячной ставкиГарантия замены арендатора: от 3 до 60 месяцев |
| Крупные объекты (ТЦ, БЦ, складские комплексы) | По запросуГарантия замены — по договорённости |
МАП — месячная арендная плата, базовый расчётный показатель стоимости услуг. Базовая ставка за услугу — 100% МАП; выше базовой платят за длинную гарантию бесплатной замены арендатора.
Тарифные планы с гарантией замены арендатора
| Вариант | Стоимость |
|---|---|
| Стандарт | 100% от месячной ставкиГарантия замены арендатора: 3 месяца. Оплата сразу после нахождения арендатора |
| Долгосрочный 1 | 150% от месячной ставкиГарантия замены арендатора: 2 года. 50% МАП сразу, остальное за 9 месяцев |
| Долгосрочный 2 | 200% от месячной ставкиГарантия замены арендатора: 4 года. 50% МАП сразу, остальное за 11 месяцев |
| Долгосрочный 3 | 250% от месячной ставкиГарантия замены арендатора: 5 лет. 50% МАП сразу, остальное за 15 месяцев |
МАП — месячная арендная плата, базовый расчётный показатель стоимости услуг. Базовая ставка за услугу — 100% МАП; выше базовой платят за длинную гарантию бесплатной замены арендатора.
Документы
Вознаграждение агентства и порядок оплаты фиксируются в договоре оказания услуг; образец договора — ниже.
Закрытый гайд от агентства ФРИДОМ: Как сдать склад в аренду: что спросит арендатор и как подготовить объект
Параметры, по которым арендатор сравнивает склады, документы, подготовка к показам и условия договора — по порядку.
Вопросы о сдаче склада в аренду
Сдавать склад целиком или блоками?
Выбор зависит от площади, планировки и спроса: целиком проще управлять, блоками легче найти арендаторов на небольшие площади. В нашем кейсе пустой склад 6 000 м² разбили на блоки от 300 до 1 500 м² и вывели на объект мелкооптовые компании и логистических операторов. Если сдаёте часть склада, опишите её границы планом: без данных об объекте договор не считается заключённым (ст. 607 ГК РФ).
Что входит в эксплуатационные расходы склада и кто их платит?
Состав расходов и их распределение определяет договор. По умолчанию арендатор поддерживает имущество в исправном состоянии, делает текущий ремонт и несёт расходы на содержание, а капитальный ремонт делает арендодатель (ст. 616 ГК РФ); договором можно установить иначе. Отдельно стоит прописать коммунальные платежи по счётчикам, охрану, вывоз мусора и уборку территории. Подробнее — в статье об эксплуатационных расходах.
Как сдать склад в аренду в Москве и Подмосковье?
Порядок такой: осмотр и паспорт склада (высота, пол, ворота, подъезд, мощность, тепло), выбор формата — целиком или блоками, упаковка объекта и выход на арендаторов, показы и переговоры, договор и акт приёма-передачи. Заранее соберите документы на здание и землю и запишите параметры по факту: арендатор сравнивает склады по цифрам. Подробнее о каждом этапе — в блоке «Как мы сдаём склад: 5 шагов» выше; оплата наших услуг — только после заключения сделки.
Как сдать склад в аренду через агентство?
Агентство берёт на себя подготовку и поиск арендатора: осматривает склад, составляет его паспорт, размещает объект на профильных площадках, предлагает арендаторам из своей базы, организует показы и проверяет компании по документам. Юрист готовит договор с описанием объекта, расходами и улучшениями, затем подписывается акт приёма-передачи. Вознаграждение зависит от срока договора и гарантии замены арендатора, условия и порядок оплаты фиксируются в договоре оказания услуг — тарифы и образец договора есть на этой странице.
Кто арендует склад под маркетплейсы?
Склад под маркетплейсы и интернет-торговлю обычно ищут e-commerce-компании, логистические операторы и дистрибьюторы. Они проверяют, заедет ли фура, есть ли доки или рампа, позволяет ли высота ставить стеллажи в несколько ярусов, хватает ли электрической мощности. Чем полнее паспорт склада и документы, тем проще вести разговор с таким арендатором. Если склад небольшой или городской, к нему чаще приходят мелкий опт и операторы доставки «последней мили».
Чем аренда склада отличается от услуги хранения?
При аренде вы передаёте помещение, а арендатор сам размещает и охраняет груз; при хранении вы принимаете груз и отвечаете за его сохранность. Это разные договоры: аренда — глава 34 ГК РФ, хранение — глава 47 (по ст. 891 хранитель обязан обеспечить сохранность вещи). Если не готовы отвечать за чужой товар, сдавайте склад в аренду, а хранение оставьте профильным операторам.
Кому достаются стеллажи, доки и другие улучшения, которые делает арендатор?
Отделимые улучшения, например стеллажи, остаются собственностью арендатора, если договор не говорит иначе. Стоимость неотделимых улучшений, сделанных с вашего согласия, арендатор вправе получить после окончания договора, если иное не предусмотрено договором; без согласия она возмещению не подлежит (ст. 623 ГК РФ). Поэтому перечень работ и условие о возмещении согласуйте письменно до начала работ.
Что будет, если договор аренды склада заключён без срока?
Такой договор действует бессрочно, и любая сторона может его прекратить, предупредив за три месяца, если иной срок не указан в договоре (ст. 610 ГК РФ). То же будет, если арендатор остался на складе после окончания срока, а вы не возражаете: договор возобновляется на неопределённый срок (ст. 621 ГК РФ). Если нужна долгая аренда, фиксируйте срок и порядок продления.
Кто отвечает за пожарную безопасность на складе — собственник или арендатор?
Ответственность несут собственник и лица, уполномоченные владеть и пользоваться имуществом, то есть и арендатор; распределение обязанностей закрепляют в договоре (ст. 38 Закона № 69-ФЗ). Для склада важна категория помещения по пожарной опасности: её определяют по СП 12.13130.2009, она зависит от хранимых веществ. Подробнее — в статье о пожарной безопасности.
Можно ли сдать склад без отопления или без доков?
Можно, но круг арендаторов сужается, а ставку обсуждают с учётом ограничений. «Холодный» склад подходит грузам, которым температура не важна; отсутствие доков компенсируют рампой или разгрузкой с земли, если арендатора это устраивает. Перед выходом на рынок брокер сравнивает затраты на рампу или отопление с потерей в ставке.
Как считается вознаграждение за сдачу склада и что значит «по договорённости»?
Вознаграждение считается от месячной арендной платы (МАП) и зависит от срока договора и гарантии замены арендатора: тарифы — в таблицах на странице. Для крупных объектов, включая складские комплексы, в тарифах указано «по договорённости». Условия и порядок оплаты фиксируются в договоре оказания услуг.
Можно ли передать склад в управление, а не только сдать?
Да, помимо разовой сдачи склад можно передать в управление: мы берём на себя договоры с арендаторами, платежи и обслуживание объекта. В нашем кейсе пустой склад 6 000 м² сначала взяли в управление и заполнили арендаторами, а затем продали как арендный бизнес. Условия — в услуге «Управление складской недвижимостью».
С 2007 года помогаем собственникам сдавать склады и другие коммерческие объекты в Москве и области. Осмотрим склад, подготовим паспорт объекта, найдём арендатора и оформим договор.
Статьи о складской недвижимости и аренде
Ищете помещение в аренду, а не сдаёте?
Подбор в интересах арендатора — отдельная услуга: находим помещение под ваш бизнес, проверяем арендодателя и договор до подписания.
Вас может заинтересовать
