Продажа новостройки с обременением ипотекой
Квартиру в новостройке, купленную в ипотеку, можно продать: банк даёт согласие, кредит закрывают из денег покупателя, а запись об ипотеке снимают в Росреестре. ФРИДОМ проверяет, что именно в залоге, согласует схему с банком и ведёт расчёты до регистрации.
- рабочих дня — погашение записи об ипотеке (ст. 25 закона № 102-ФЗ)
- 3
- рабочих дней — регистрация перехода права (ст. 16 закона № 218-ФЗ)
- 7
- сделок с обременением
- 800+
- Согласуем с банком порядок продажи и погашения кредита
- Проверяем, что в залоге: права по ДДУ или сама квартира
- Расчёты — через банк по согласованной схеме
- Контролируем снятие обременения и регистрацию
Почему новостройка в ипотеке продаётся сложнее вторички
Нужно согласие банка
Заложенное имущество продают с согласия банка, если договор об ипотеке не предусматривает иное
Ипотека новостройки бывает разной
В залоге может быть право требования по ДДУ или уже сама квартира — зависит от того, оформлено ли право собственности
При регистрации права залог заменяется
Если ипотека оформлена на права по ДДУ, при регистрации права на квартиру залог переходит на сам объект
Кредит закрывают в сделке
Часть денег покупателя идёт банку на погашение, остаток получает продавец
Покупатель опасается залога
Показываем регламент банка и порядок снятия обременения
Сроки регистрации
Регистрация и погашение записи об ипотеке идут по срокам Росреестра и банка
Что в залоге: права по ДДУ или квартира
Если кредит выдан на квартиру по ДДУ до регистрации права собственности, права требования участника долевого строительства находятся в залоге у банка с момента государственной регистрации такого залога в ЕГРН (ст. 77.2 закона № 102-ФЗ). После того как участник регистрирует право собственности на квартиру, залог прав требования автоматически заменяется на залог самой квартиры, и это отражают в закладной (п. 5, 7 ст. 77.2). Если же ипотека оформлена уже на готовую квартиру, купленную в кредит, квартира считается в залоге у банка с момента регистрации права собственности на неё (ст. 77 закона № 102-ФЗ).
В обоих случаях распоряжаться заложенным имуществом без согласия банка нельзя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (п. 1 ст. 37 закона № 102-ФЗ; п. 2 ст. 346 ГК РФ). Поэтому первый шаг — банк, а не покупатель.
Нормы приведены на сентябрь 2026 года; какой у вас случай, определяем по кредитному договору и выписке ЕГРН. Общий порядок продажи заложенной недвижимости — в статье.
| Что в залоге | Как продать | Норма |
|---|---|---|
| Права по ДДУ (кредит выдан до оформления права) | Продажа возможна через уступку с согласия банка и погашением долга в сделке | ст. 77.2, п. 1 ст. 37 закона № 102-ФЗ |
| Квартира (право собственности зарегистрировано) | Продажа с согласия банка, кредит гасят из денег покупателя | ст. 77, п. 1 ст. 37 закона № 102-ФЗ |
| Есть закладная | Запись об ипотеке погашают по заявлению её законного владельца с предъявлением закладной | ст. 25 закона № 102-ФЗ |
| Сделка без согласия банка | Банк вправе оспорить сделку либо потребовать досрочно погасить кредит и обратить взыскание на квартиру | ст. 39 закона № 102-ФЗ |
Как мы продаём новостройку в ипотеке: 5 шагов
- 1Консультация
Узнаём банк, остаток долга и что именно в залоге: права по ДДУ или квартира
- 2Согласование с банком
Запрашиваем письменное согласие на продажу и регламент погашения кредита
- 3Проверка объекта
Смотрим ЕГРН или ДДУ, подтверждаем оплату и отсутствие иных обременений
- 4Реклама и показы
Показываем покупателю прозрачный регламент погашения и порядок снятия залога
- 5Сделка и снятие обременения
Расчёты — через банк по согласованной схеме, регистрируем переход права и погашаем запись об ипотеке
Согласие банка получено заранее,
снимаем обременение по срокам
Запрашиваем письменное согласие банка и регламент погашения до выхода на рынок, показываем покупателю схему расчётов, контролируем регистрацию и снятие записи об ипотеке
Согласие банка получено
Схема расчётов прозрачна
Обременение снимаем по срокам
Узнайте, сколько получите за новостройку после погашения ипотеки
Напишите банк и остаток долга — посчитаем, сколько получите после закрытия кредита
Что нужно для продажи новостройки в ипотеке
Кредитный договор и договор ипотеки
Или договор залога прав требования, если кредит оформлен на права по ДДУ
Справка банка об остатке долга
На дату, близкую к сделке, с реквизитами для погашения
Выписка ЕГРН или ДДУ с подтверждением оплаты
В зависимости от того, оформлено ли право собственности
Письменное согласие банка на продажу
С регламентом: кто, когда и как гасит кредит и снимает залог
Согласие супруга
Нотариальное согласие, если квартира куплена в браке (п. 3 ст. 35 СК РФ)
С какой ипотекой новостройки продаём
- Ипотека на права по ДДУ
Кредит выдан до регистрации права собственности
- Ипотека после регистрации права
Обычная ипотека на готовую квартиру
- Есть закладная
Учитываем при подготовке к снятию обременения
- Досрочное погашение перед сделкой
Если собственных средств хватает на закрытие кредита
- Альтернативная сделка
Продажа с одновременной покупкой другого жилья
Смежные услуги по ипотеке и обременениям
Продажа новостройки без ипотеки, продажа квартиры с обременением, ипотечное сопровождение
Продадим вашу новостройку из-под ипотеки
Оставьте заявку — специалист свяжется с банком, согласует схему и подготовит сделку
Эксперты по продаже новостроек и ипотечным сделкам
Майборода Алексей Иванович
Старший специалист
Елисеев Евгений Александрович
Основатель ФРИДОМ
Волынский Виктор Геннадьевич
Генеральный директор
Елисеева Кристина Александровна
Специалист
ФРИДОМ — продажа недвижимости с обременением ипотекой
С 2007 года сопровождаем сделки с обременением в Москве и области. Согласуем схему с банком и ведём расчёты до регистрации
19+ лет
- На рынке недвижимости
3500+
- Сделок всего
800+
- Сделок с обременением
0
- Оспоренных сделок
Продажа новостройки с обременением
| Вариант | Стоимость |
|---|---|
| до 7 млн ₽ | 150 000 ₽ |
| от 7 до 10 млн ₽ | 170 000 ₽ |
| от 10 до 30 млн ₽ | 2% от стоимости объекта |
| от 30 до 50 млн ₽ | 3% от стоимости объекта |
| свыше 50 млн ₽ | 4% от стоимости объекта |
Сложная сделка, уровень 1 — согласование с третьей стороной (обременение ипотекой или залогом, долги по ЖКУ и налогам, маткапитал, выделение долей по соглашению, срок владения менее 5 лет) — плюс 50 000 ₽ к минимуму и плюс 1 процентный пункт к ставке
Комиссия считается от цены объекта. Фиксированная сумма — минимум: она действует, пока процент её не догонит. Ставка растёт вместе со стоимостью объекта. Цены указаны без НДС; НДС 5 % начисляется сверху вознаграждения.
ФРИДОМ продаёт новостройки в ипотеке в Москве и Подмосковье: согласует схему с банком, проверяет, что именно в залоге, и ведёт расчёты до снятия обременения. Стоимость услуг — по прайсу
Закрытый гайд от агентства ФРИДОМ: Как продать новостройку в ипотеке: согласие банка, эскроу, порядок сделки
Что именно в залоге у банка, как получить согласие на продажу и в каком порядке пройдёт сделка
Вопросы о продаже новостройки в ипотеке
Можно ли продать новостройку, если ипотека ещё оформлена на права по ДДУ?
Да, но с согласия банка: пока право собственности не зарегистрировано, в залоге у банка находятся права требования по ДДУ (ст. 77.2 закона № 102-ФЗ), и распоряжаться ими без согласия банка нельзя, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 37 закона № 102-ФЗ). Схему уступки и погашения кредита согласуем с банком до выхода на покупателя.
Что происходит с залогом, когда дольщик регистрирует право собственности на квартиру в ипотеке?
Залог прав требования участника долевого строительства автоматически заменяется на залог самого объекта долевого строительства при государственной регистрации права собственности на него, и это отражают в закладной (п. 5, 7 ст. 77.2 закона № 102-ФЗ). Отдельного заявления на переоформление залога подавать не нужно, но это влияет на список документов для продажи.
Нужно ли согласие банка на продажу новостройки в ипотеке?
Да: имущество, заложенное по договору об ипотеке, можно продать только с согласия банка, если договор об ипотеке не предусматривает иное (п. 1 ст. 37 закона № 102-ФЗ, на сентябрь 2026 года). Согласие запрашивают письменно вместе со справкой об остатке долга и регламентом погашения кредита в сделке.
Что будет, если продать заложенную новостройку без согласия банка?
Банк вправе по своему выбору потребовать признать сделку недействительной либо потребовать досрочного погашения кредита и обратить взыскание на квартиру независимо от того, кому она принадлежит (ст. 39 закона № 102-ФЗ). Если новый собственник знал о нарушении, он отвечает по кредиту солидарно с должником в пределах стоимости квартиры.
Как рассчитываются стороны при продаже новостройки в ипотеке?
Обычно часть денег покупателя банк списывает на погашение остатка долга, а остаток продавец получает после снятия залога; конкретную схему и реквизиты банк указывает в согласии на продажу. Расчёты, как правило, идут через аккредитив или другую безопасную форму, согласованную сторонами и банком до подписания договора (ст. 867 ГК РФ).
Сколько времени занимает снятие обременения после погашения ипотеки?
Регистрационную запись об ипотеке орган регистрации погашает в течение трёх рабочих дней с момента поступления заявления залогодержателя или совместного заявления сторон, а по сделкам с накоплениями военной ипотеки — по заявлению уполномоченного органа (ст. 25 закона № 102-ФЗ, на сентябрь 2026 года).
Сохраняется ли ипотека, если новостройку продали без ведома банка?
Да: залог сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе имущества к другому лицу нарушены правила такого перехода (п. 3 ст. 38 закона № 102-ФЗ). Новый собственник встаёт на место залогодателя и несёт все его обязанности по договору об ипотеке, включая те, что не были выполнены прежним владельцем.
Какой налог платит продавец новостройки в ипотеке?
НДФЛ, если квартира в собственности меньше минимального срока: обычно пять лет, три года — при наследстве или дарении от близкого родственника (ст. 217.1 НК РФ). Наличие ипотеки на налог не влияет — облагается доход от продажи за вычетом расходов на покупку или имущественного вычета. Ставка для резидента — 13% с базы до 2,4 млн ₽ и 15% с суммы сверх (п. 1.1 ст. 224 НК РФ).
Сколько стоят услуги по продаже новостройки в ипотеке и когда платить?
Стоимость указана в прайсе на этой странице с учётом надбавки за работу с обременением и фиксируется в договоре оказания услуг до начала работы. По условиям услуги оплата происходит после успешного получения вами денежной суммы по сделке, а точную сумму называем после оценки объекта и согласования схемы с банком.
