Введение
Государственный или муниципальный служащий вправе сдавать свою квартиру: закон запрещает ему предпринимательскую деятельность (п. 3.1 ч. 1 ст. 17 Федерального закона № 79-ФЗ, п. 3.1 ч. 1 ст. 14 Федерального закона № 25-ФЗ), но сдача жилья сама по себе, по разъяснению Минтруда, не считается «иной оплачиваемой деятельностью». Проблемы начинаются, когда сдача выглядит как бизнес, когда доход не попал в справку или когда служащий выбрал не тот налоговый режим.
В статье — что именно разрешено и запрещено, как выбрать между НПД и НДФЛ (с расчётом на 2026 год), как отразить доход от аренды в справке о доходах, когда нужен управляющий и чем агентская схема отличается от классического договора доверительного управления. В конце — три ситуации: одна из практики ФРИДОМ и две типовые. Нормы указаны на 30 сентября 2026 года.
ФРИДОМ - Недвижимость
Подписывайтесь на наш телеграмм канал
Можно ли госслужащему сдавать квартиру: прямой ответ
Да. Сдача личной квартиры в найм не считается иной оплачиваемой деятельностью, запрет на которую установлен для отдельных категорий служащих, и, как правило, не является предпринимательством. Запрещено другое: заниматься предпринимательской деятельностью лично или через доверенных лиц (п. 3.1 ч. 1 ст. 17 Закона № 79-ФЗ). Для гражданских служащих осуществление предпринимательской деятельности — основание для увольнения в связи с утратой доверия (п. 4 ч. 1 ст. 59.2 Закона № 79-ФЗ).
⚖ Письмо Минтруда России от 19.04.2021 № 28-6/10/В-4623 (разъяснения о применении режима НПД отдельными категориями лиц): сдача в аренду (наем) жилых помещений сама по себе не может быть квалифицирована как занятие иной оплачиваемой деятельностью, запрет на которую установлен для отдельных категорий лиц; государственные и муниципальные служащие вправе применять НПД только в отношении доходов от сдачи жилых помещений.
Это относится к федеральным и региональным гражданским служащим и к муниципальным служащим. Главное — не переступить границу между «распоряжением своим имуществом» и «бизнесом на недвижимости». Закон не даёт готового перечня признаков, поэтому ориентир — определение предпринимательской деятельности в п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса: самостоятельная деятельность на свой риск, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом. В том же письме Минтруд приводит пример: приобретение жилья с целью последующей сдачи в аренду может расцениваться как предпринимательская деятельность независимо от налогового режима. А временная сдача жилья, полученного по наследству или в дар либо купленного для личных нужд, по разъяснению Пленума Верховного Суда (постановление от 18.11.2004 № 23, п. 2), запрета не нарушает.
Важная оговорка: запрет действует и «через доверенных лиц». Передача квартиры управляющему или агенту не выводит вас из-под запрета, если сама деятельность — по сути бизнес (например, систематическая покупка квартир под сдачу). Она снимает бытовые контакты с арендаторами, но не меняет правовую оценку.
Граница между «обычно допустимо» и «зона риска»
| Обычно допустимо | Зона риска (может быть признано предпринимательством) |
|---|---|
| Сдать квартиру, доставшуюся по наследству или в дар | Систематически покупать квартиры под сдачу, как бизнес |
| Сдать квартиру, в которой раньше жили сами, или купленную до службы | Держать несколько квартир, купленных ради арендного дохода |
| Долгосрочный найм по письменному договору (например, на 11 месяцев с продлением) | Посуточная и почасовая сдача с обслуживанием гостей |
| Платить налог как физлицо или как самозанятый (для жилья) | Регистрировать ИП для сдачи жилья — прямо запрещено |
| Передать квартиру профессиональному управляющему или агенту для поиска арендатора и расчётов | Постоянно вести поиск, показы и расчёты по нескольким объектам лично |
! Посуточная сдача — зона высокого риска. Уборка, смена белья, встреча гостей и постоянный поток арендаторов по признакам близки к предпринимательству (ст. 2 ГК РФ). Отдельного разъяснения Минтруда именно о посуточной сдаче мы не нашли, поэтому без письменной консультации в подразделении по профилактике коррупционных правонарушений своего органа такую схему мы не рекомендуем. ФРИДОМ посуточной сдачей не занимается; работаем только с долгосрочной арендой.
⚖ Ст. 17 и п. 4 ч. 1 ст. 59.2 Федерального закона № 79-ФЗ «О государственной гражданской службе Российской Федерации»; ст. 14 Федерального закона № 25-ФЗ «О муниципальной службе в Российской Федерации» (п. 3.1 ч. 1 — запрет предпринимательской деятельности); п. 1 ст. 2 ГК РФ; письмо Минтруда России от 19.04.2021 № 28-6/10/В-4623.
Федеральный, региональный или муниципальный: есть ли разница
По сути запреты одинаковы: для федеральных и региональных гражданских служащих действует Закон № 79-ФЗ, для муниципальных — Закон № 25-ФЗ, общие антикоррупционные требования задаёт Закон № 273-ФЗ. Различия — в процедурах: перечни должностей, порядок подачи справки, работа комиссий определяются нормативными актами вашего органа. Военнослужащие, сотрудники полиции и других видов службы подчиняются своим законам — проверьте ограничения по ним отдельно.
| Уровень службы | Закон | ИП для аренды | Самозанятость (НПД) | Справка о доходах |
|---|---|---|---|---|
| Федеральный гражданский служащий | 79-ФЗ, 273-ФЗ | Запрещено (п. 3.1 ч. 1 ст. 17) | Разрешено, только для сдачи жилья | Если должность в перечне (ст. 8 273-ФЗ) |
| Региональный гражданский служащий | 79-ФЗ, 273-ФЗ, закон региона | Запрещено (п. 3.1 ч. 1 ст. 17) | Разрешено, только для сдачи жилья | Если должность в перечне (ст. 8 273-ФЗ) |
| Муниципальный служащий | 25-ФЗ, 273-ФЗ | Запрещено (п. 3.1 ч. 1 ст. 14) | Разрешено, только для сдачи жилья | Если должность в перечне (ст. 8 273-ФЗ, ст. 15 25-ФЗ) |
Главный совет: если сомневаетесь, задайте вопрос письменно в подразделение по профилактике коррупционных и иных правонарушений своего органа — по методическим рекомендациям Минтруда служащих консультирует именно оно. Письменный ответ на вашу ситуацию — надёжная опора при любой проверке.
Андрей Девятериков, Начальник отдела проведения сделок
Какой налог платить: НПД, НДФЛ или патент
У служащего выбор режима уже, чем у обычного собственника: зарегистрировать ИП нельзя, а патент (ПСН) доступен только индивидуальным предпринимателям. Остаются два варианта: налог на профессиональный доход (НПД) — только для жилья, и НДФЛ как для физического лица.
Вариант 1. Самозанятый (НПД) — для сдачи жилья обычно выгоднее
Служащие вправе применять НПД исключительно в отношении доходов от сдачи в аренду (наём) жилых помещений — это прямое исключение из общего правила, по которому доходы государственных и муниципальных служащих НПД не облагаются (п. 4 ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ). Режим действует как эксперимент до 31 декабря 2028 года.
Схема сдачи влияет на право применять НПД. При самостоятельной сдаче и при агентской схеме (управляющий действует от вашего имени, договор найма заключаете вы) НПД доступен для жилья. При классическом договоре доверительного управления по ст. 1012 ГК он не применяется: не признаются объектом НПД доходы от ведения деятельности в рамках договора доверительного управления имуществом (п. 7 ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ). Подробнее — в разделе о доверительном управлении ниже.
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Ставка при сдаче физлицу | 4% от дохода |
| Ставка при сдаче юрлицу / ИП | 6% от дохода |
| Налоговый вычет (однократно, если ещё не использован) | 10 000 руб.: пока он не израсходован, налог уменьшается на 1% дохода от физлиц (эффективная ставка 3%) или на 2% дохода от юрлиц и ИП (4%) |
| Страховые взносы | Не уплачиваются |
| Налоговая отчётность | Нет декларации: доход фиксируется через приложение «Мой налог», по каждой оплате формируется чек |
| Лимит дохода в год | 2 400 000 руб.; при превышении режим НПД теряется, дальше — НДФЛ (ИП для служащего невозможен) |
| Можно ли сдавать нежилое помещение | Нет — только жилые помещения |
✓ Для служащего, который сдаёт жилую квартиру, НПД — обычно самый простой и недорогой режим: 4% (3% пока действует вычет) вместо 13% и выше, без декларации. Но НПД не отменяет обязанности отразить весь доход в справке о доходах.
⚖ Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ: ч. 2 ст. 6, п. 4 — доходы государственных и муниципальных служащих НПД не облагаются, за исключением доходов от сдачи в аренду (наем) жилых помещений; п. 3 — то же для передачи имущественных прав на недвижимость, кроме аренды жилья; п. 7 — не признаются объектом НПД доходы от ведения деятельности в рамках договора доверительного управления имуществом; ст. 10 — ставки 4% и 6%; ст. 12 — вычет 10 000 руб.
Вариант 2. НДФЛ как физическое лицо — законно, но дороже
Если служащий не хочет или не может оформить самозанятость, он платит НДФЛ по прогрессивной шкале 2026 года: 13% с годового дохода до 2,4 млн руб., 15% — с части от 2,4 до 5 млн руб., 18% — от 5 до 20 млн руб., 20% — от 20 до 50 млн руб., 22% — свыше 50 млн руб. (п. 1 ст. 224 НК РФ). Шкала применяется к общей налоговой базе за год: в неё входит и зарплата, поэтому у служащего с высокой зарплатой арендный доход может целиком попасть под 15% и выше. Доход по НПД в эту базу не входит.
Если налог с аренды не удерживает налоговый агент, нужно подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплатить налог до 15 июля (ст. 228, 229 НК РФ). Налоговый агент — арендатор-организация или ИП, а при классическом договоре доверительного управления — управляющий: тогда декларация по этому доходу не нужна. При самостоятельной сдаче и при агентской схеме с арендатором-физлицом налогового агента нет: декларацию подаёте вы (агент налоговым агентом не признаётся, письмо Минфина России от 21.06.2018 № 03-04-06/42656). Итоговый расчёт по шкале учитывает и остальные ваши доходы за год.
! Некоторые служащие годами сдают квартиру, не декларируя доход. Это налоговое нарушение: штраф 20% от неуплаченной суммы (ст. 122 НК РФ) плюс пени, а при крупном размере — уголовная ответственность по ст. 198 УК РФ. Кроме того, недекларирование дохода в справке — самостоятельное основание для служебных последствий (см. раздел ниже).
Сравнение на цифрах
Пример расчёта: арендная плата — 60 000 руб./мес., 720 000 руб./год. Арендатор — физлицо.
| Режим | Сумма налога в год |
|---|---|
| НПД (самозанятый), 4% | 28 800 руб. |
| НПД в первый год с вычетом 10 000 руб. (эффективно 3%) | 21 600 руб. |
| НДФЛ (физлицо), 13% — если общий доход за год не выше 2,4 млн руб. | 93 600 руб. |
| НДФЛ, если зарплата уже 2 500 000 руб. в год: вся аренда попадает под 15% | 108 000 руб. |
| Экономия при НПД (4%) против НДФЛ 13% | 64 800 руб. в год |
Расчёт: 720 000 × 4% = 28 800; 720 000 × 13% = 93 600; вычет за первый год — 720 000 × 1% = 7 200 руб. (остаток вычета 2 800 руб. перейдёт на следующий период), поэтому налог за первый год — 21 600 руб. Для строки про зарплату: НДФЛ с 3 220 000 руб. (2 500 000 + 720 000) — 435 000 руб., с одной зарплаты — 327 000 руб., разница — 108 000 руб. Суммы условные; ставки — на 2026 год.
Главный вывод: при аренде 60 000 руб./мес. НПД экономит около 65 000 руб. в год по сравнению с НДФЛ 13%, а при высокой зарплате — больше. Условие одно: только жильё и не выше 2,4 млн руб. дохода в год. Режим оформляется онлайн через приложение «Мой налог».
Андрей Девятериков, Начальник отдела проведения сделок
Антикоррупционные требования: декларирование и конфликт интересов
Справка о доходах: кто подаёт и как отразить аренду
Справку о доходах, расходах, об имуществе и обязательствах имущественного характера обязаны представлять служащие, замещающие должности, включённые в перечни (ст. 8 Закона № 273-ФЗ). Форма справки утверждена Указом Президента РФ от 23.06.2014 № 460; порядок и перечни определяют федеральные и региональные акты (для федеральных гражданских служащих — Указ Президента РФ от 18.05.2009 № 559).
Справки подаются отдельно на самого служащего, на супругу (супруга) и на каждого несовершеннолетнего ребёнка — две и более персоны в одной справке указывать нельзя. Если сдаёт квартиру, принадлежащую супругу или ребёнку, доход отражается в его справке.
Доход от аренды указывается в разделе 1 «Сведения о доходах» в строке «Иные доходы» — в полной сумме, полученной за отчётный год (с 1 января по 31 декабря), без вычета НДФЛ. По методическим рекомендациям Минтруда это относится и к доходам от сдачи недвижимости, в том числе от имущества, переданного в доверительное управление. Сама квартира указывается в разделе 3, подраздел 3.1 «Недвижимое имущество» — независимо от того, сдаётся она или нет. Если сомневаетесь, вычитать ли вознаграждение управляющего, указывайте полную сумму арендных платежей и уточните порядок в подразделении по профилактике коррупционных правонарушений.
- Срок подачи
не позднее 30 апреля года, следующего за отчётным: справку за 2026 год подают до 30 апреля 2027 года; можно подать с 1 января. Уточнённую справку разрешено подать в течение месяца после окончания срока, то есть до 31 мая. Уточнённые сведения за прошлые кампании методические рекомендации не предусматривают
- Что и где указывать
доход от аренды — раздел 1, строка «Иные доходы», полная сумма за год без вычета налога, с указанием вида дохода; квартира — раздел 3, подраздел 3.1. Отдельные справки — на супруга (супругу) и на каждого несовершеннолетнего ребёнка. Храните договор найма, выписки по счёту и чеки НПД
- Последствия нарушения
непредставление сведений о доходах, представление заведомо неполных или недостоверных сведений — основание для увольнения в связи с утратой доверия (п. 2 ч. 1 ст. 59.2 Закона № 79-ФЗ; для муниципальных служащих — ч. 2 ст. 27.1 и ст. 15 Закона № 25-ФЗ). Неполная справка не «исправляется» тем, что вы позже начали платить налог
⚖ Ст. 8 Федерального закона от 25.12.2008 № 273-ФЗ «О противодействии коррупции»; Указ Президента РФ от 23.06.2014 № 460 (форма справки); Указ Президента РФ от 18.05.2009 № 559; Методические рекомендации Минтруда России по вопросам представления сведений о доходах, расходах, об имуществе и обязательствах имущественного характера (редакция 2026 года, за отчётный 2025 год); п. 2 ч. 1 ст. 59.2 Закона № 79-ФЗ.
Конфликт интересов
Конфликт интересов возникает, когда личная заинтересованность служащего влияет или может повлиять на исполнение им должностных обязанностей (ст. 10 Закона № 273-ФЗ). Применительно к аренде это ситуации, когда:
- арендатор — ваш подчинённый, сотрудник организации, в отношении которой вы контролируете, проверяете, выдаёте разрешения или принимаете решения;
- арендатор — представитель компании или лицо, чьи интересы затрагивают ваши должностные полномочия;
- арендная плата существенно ниже рыночной, и это может выглядеть как выгода для арендатора.
При наличии таких признаков служащий обязан уведомить работодателя о возникшем или возможном конфликте интересов и принять меры по его урегулированию (ч. 2 ст. 11 Закона № 273-ФЗ).
Главный совет: типичный риск — арендатор, связанный с вашей службой. Если он есть, не ждите проверки: уведомите работодателя и урегулируйте ситуацию — расторгните договор либо не участвуйте в решениях, затрагивающих арендатора.
Андрей Девятериков, Начальник отдела проведения сделок
Мы помогаем государственным и муниципальным служащим сдавать жильё: подбираем арендатора, готовим договор найма, ведём расчёты и отчётность, которой удобно пользоваться при заполнении справки. Ваши обязанности мы не заменяем: справку о доходах подаёте вы сами.
Появились вопросы? Оставьте заявку — разберём вашу ситуацию и предложим подходящую схему.
Три ситуации: одна из практики ФРИДОМ и две типовые
Первая ситуация — реальный кейс ФРИДОМ (данные обезличены). Вторая и третья — типовые ситуации с условными суммами; это не истории конкретных клиентов.
Ситуация 1 (кейс ФРИДОМ). Федеральный госслужащий и пустующая двушка
Ситуация: собственник — федеральный госслужащий, у которого есть двухкомнатная квартира в Москве, доставшаяся до службы. Сам он живёт в служебном жилье, квартира пустует.
Проблема: из-за антикоррупционных требований и отчётности он опасался сдавать квартиру «всерую» и боялся ошибиться в выборе схемы — физлицо, самозанятость или доверительное управление.
Решение: разобрали требования к декларированию доходов и имущества; подобрали схему работы с прозрачными платежами и понятной отчётностью; подготовили пакет документов — договор по выбранной схеме, договор найма, шаблоны справок о доходе; сориентировали по налоговой нагрузке и безопасной схеме перечисления средств; подобрали арендаторов с «чистой» историей и официальным доходом; организовали систему отчётов, которую можно использовать и для налоговой, и для внутреннего комплаенса ведомства.
✓ Результат: квартира перестала простаивать и приносит официальный доход; «серых» платежей — 0; заселение — за 14 дней; все контакты с арендаторами, управляющими компаниями и сервисами идут через управляющую компанию. Для квартиры служащий чаще всего работает с нами по агентской схеме (как самозанятый или как обычный собственник-физлицо); классический договор доверительного управления возможен реже — при аренде от 300 000 руб. в месяц. Для коммерческого помещения служащему доступен только договор доверительного управления: ИП служащему нельзя. Чем отличаются схемы и как это влияет на налоги — в разделе ниже.
Ситуация 2 (типовая, условный пример). Региональный служащий и наследственная квартира
Ситуация (условный пример): сотрудник областного министерства получил по наследству квартиру в другом городе. Переезжать туда не планирует, продавать не хочет.
Проблема: можно ли сдавать квартиру в другом регионе и не расценят ли это как «бизнес», ведь поиск арендатора — это несколько встреч и сделок.
Решение: наследственное жильё, купленное не ради сдачи, — классический случай, когда сдача запрета не нарушает (постановление Пленума ВС РФ от 18.11.2004 № 23, п. 2). Оформили самозанятость по НПД — для жилья она доступна. Договор найма заключили на 11 месяцев с продлением. Поскольку служащий не может лично присутствовать на показах и при передаче ключей, поиск арендатора и показы поручили агентству по агентскому договору: квартира осталась на владельце, договор найма заключён от его имени. При классическом договоре доверительного управления НПД применить было бы нельзя (п. 7 ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ).
✓ Результат (условный): арендная плата 40 000 руб./мес., 480 000 руб./год; налог по НПД 4% — 19 200 руб. в год (с вычетом 10 000 руб. в первый год — 14 400 руб.), при НДФЛ 13% было бы 62 400 руб. Доход указан в справке в строке «Иные доходы».
Ситуация 3 (типовая, условный пример). Муниципальный служащий: что делать с «серой» схемой
Ситуация (условный пример): специалист муниципального управления много лет сдаёт трёхкомнатную квартиру в Москве неофициально — часть наличными, часть на карту; договор либо отсутствует, либо датирован задним числом.
Проблема: при подаче справки о доходах нужно указать доход от аренды, и непонятно, как это сделать, если раньше он не отражался.
Решение: сначала оценить ситуацию вместе с юристом. С текущего периода заключить официальный договор найма и платить налог — НПД для жилья либо НДФЛ. В справку за отчётный год включить весь доход от аренды, полученный за этот год, в том числе наличными: заведомо неполные сведения — основание для увольнения в связи с утратой доверия. Справки за прошлые кампании заново не подают (методические рекомендации Минтруда не предусматривают уточнённых сведений за предыдущие кампании), поэтому вопрос о прошлых годах решают отдельно — с подразделением по профилактике коррупционных правонарушений и налоговым юристом: налог за прошлые периоды, пени, декларации.
! Последствия за прошлые годы зависят от сумм, срока и от того, что было указано в прежних справках. Обещать «исправление без последствий» нельзя. Но каждый год промедления увеличивает сумму претензий, поэтому откладывать не стоит.
Доверительное управление: когда это лучший выбор для госслужащего
Передача квартиры профессионалам — удобный вариант, если служащий не может или не хочет сам искать арендаторов, ездить на показы и вести расчёты. Он снижает риск личных контактов, которые могут обернуться конфликтом интересов. Но он не «защитный щит» от запрета на предпринимательство: запрет действует лично и через доверенных лиц, а справку о доходах по-прежнему подаёте вы.
Две схемы: агентская и классическое доверительное управление
Слова «доверительное управление» в бытовой речи означают две разные юридические конструкции, и для налогов и НПД разница принципиальна. ФРИДОМ заключает классический договор ДУ по объектам с арендой от 300 000 руб. в месяц — как правило, коммерческим; обычные квартиры — по агентской схеме, она выгоднее.
| Агентская схема (основная услуга ФРИДОМ) | Классический договор доверительного управления (ст. 1012 ГК) | |
|---|---|---|
| От чьего имени действует управляющий | От имени собственника: наймодатель по договору найма — вы | От своего имени |
| Регистрация | Регистрация передачи квартиры не нужна | Передача недвижимости в управление подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК); госпошлина 4 000 руб. для физлица при кадастровой стоимости до 20 млн руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ); по классическому ДДУ пошлину за регистрацию платит ФРИДОМ — за себя и за собственника |
| НПД для жилья | Доступен: налог платит сам собственник | Не применяется: не признаются объектом НПД доходы от ведения деятельности в рамках договора доверительного управления имуществом (п. 7 ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ) |
| НДФЛ для физлица | Вознаграждение агента налоговую базу не уменьшает. ФРИДОМ не налоговый агент и налог не удерживает: НДФЛ удерживает арендатор-организация или ИП, иначе вы подаёте 3-НДФЛ (письмо Минфина России от 21.06.2018 № 03-04-06/42656) | Облагается сумма, выплаченная вам: вы не сторона договора аренды и получаете только выплаты управляющего; его вознаграждение и расходы в вашу базу не входят |
| Кто платит налог и подаёт декларацию | Вы сами: НПД (чеки в «Мой налог») или НДФЛ (если арендатор — физлицо, 3-НДФЛ до 30 апреля, налог до 15 июля). ФРИДОМ налоги за вас не удерживает и деклараций не подаёт | ФРИДОМ как управляющий: исчисляет и платит налог с вашего дохода и подаёт декларацию; порядок и состав платежей закреплены в договоре. Обычно облагается выплаченная вам сумма, но прямой нормы в НК РФ нет и вопрос спорный — уточняйте у налогового консультанта |
| Справка о доходах | Доход — в строке «Иные доходы» | Доход — в строке «Иные доходы» (методичка Минтруда упоминает имущество в доверительном управлении) |
Не путайте квартиру с другим доверительным управлением: если у служащего есть ценные бумаги, доли или паи, владение которыми приводит или может привести к конфликту интересов, закон требует передать их в доверительное управление (ч. 2 ст. 17 Закона № 79-ФЗ). Это отдельная обязанность, к сдаче квартиры она отношения не имеет.
Как это работает при агентской схеме
Вы заключаете договор с ФРИДОМ — агентский договор на поиск арендатора и сопровождение аренды.
ФРИДОМ от вашего имени подбирает арендатора, проверяет его и заключает договор найма; наймодателем остаётесь вы.
Расчёты и отчётность ведёт ФРИДОМ; вы получаете арендную плату за вычетом вознаграждения.
Доход вы отражаете в справке в строке «Иные доходы» — в полной сумме арендных платежей за год.
Налог платите вы сами: при жилье — НПД либо НДФЛ; если арендатор — организация или ИП, НДФЛ удерживает он, а если физлицо — вы подаёте 3-НДФЛ. ФРИДОМ налог за вас не удерживает и деклараций не подаёт.
⚖ Ст. 1005–1011 ГК РФ — агентский договор; ст. 1012–1026 ГК РФ — доверительное управление имуществом; передача недвижимости в доверительное управление подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК РФ); п. 7 ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ; пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ — пошлина за регистрацию (4 000 руб. для физлица при кадастровой стоимости до 20 млн руб.; выше — 0,02%, но не более 500 000 руб.).
Что даёт управляющий госслужащему на практике
- ✓ Нет личных контактов с арендаторами — меньше бытовых поводов для конфликта интересов (но если арендатор связан с вашей службой, уведомить работодателя всё равно нужно).
- ✓ Учёт платежей и отчёты управляющего помогают заполнить справку и подтвердить доход.
- ✓ Документы прозрачны: договор, акты, движение денег — их можно показать подразделению по профилактике коррупционных правонарушений.
- ✓ Доход не прекращается при командировках, переездах и занятости.
Условие простое: квартира — ваше личное имущество, а не бизнес-проект. Если вы покупаете квартиры под сдачу, управляющий этого риска не снимет.
Часто задаваемые вопросы
Нужно ли уведомлять работодателя о сдаче квартиры?
Отдельного уведомления о самой сдаче закон не требует: по разъяснению Минтруда, сдача жилья не относится к «иной оплачиваемой деятельности», для которой уведомление предусмотрено. Но доход нужно отразить в справке (если ваша должность в перечне), а при признаках конфликта интересов — уведомить работодателя (ч. 2 ст. 11 Закона № 273-ФЗ). В ряде ведомств есть собственные регламенты — уточните в подразделении по профилактике коррупционных правонарушений.
Можно ли сдавать квартиру коллеге или подчинённому?
Запрета нет, но риск признания конфликта интересов высок, особенно если вы участвуете в решениях, затрагивающих арендатора. Либо откажитесь от такой аренды, либо письменно уведомите работодателя и действуйте по его решению об урегулировании конфликта.
Что будет, если не задекларировать доход от аренды?
Два вида последствий. Служебные: непредставление сведений о доходах либо представление заведомо неполных или недостоверных сведений — основание для увольнения в связи с утратой доверия (п. 2 ч. 1 ст. 59.2 Закона № 79-ФЗ; для муниципальных служащих — ч. 2 ст. 27.1 Закона № 25-ФЗ). Налоговые: доначисление налога, пени и штраф 20% (ст. 122 НК РФ), при крупном размере — ст. 198 УК РФ. Риск несоразмерно велик относительно сэкономленных средств.
Можно ли сдавать апартаменты?
Апартаменты — нежилые помещения по правовому статусу. НПД для них недоступен (служащим он разрешён только для сдачи жилья). Как физлицо можно сдавать, платя НДФЛ. Разъяснение Минтруда о сдаче касается жилых помещений; для нежилых такой опоры нет, поэтому перед сдачей лучше получить письменную консультацию в подразделении по профилактике коррупционных правонарушений.
Влияет ли самозанятость на пенсионные права госслужащего?
По НПД страховые взносы не уплачиваются, а служебный стаж и права по службе формируются как обычно. Как доход от аренды сказывается на выплатах, которые вы получаете по своему виду службы, уточняйте в кадровой службе и в органе, который назначает выплату.
Узнай реальную стоимость сдачи вашей квартиры через управление
Ответь на 3 вопроса и узнай как получить +11% к доходу
Как сдавать квартиру без хлопот
Четыре вопроса — и вы увидите, какой формат работы с арендой подходит вашей ситуации.
Итог: пять шагов для госслужащего, который хочет сдать квартиру
Проверьте, как квартира оказалась у вас
до сдачиНаследство, дарение, приватизация, покупка до службы или для проживания — обычно вопросов нет. Планируете купить квартиру ради сдачи или уже сдаёте несколько — сначала письменная консультация в подразделении по профилактике коррупционных правонарушений.
Выберите режим налога
до первого платежаЖильё — НПД через приложение «Мой налог» (4% или 6%, лимит 2,4 млн руб. в год) либо НДФЛ по шкале 13–22%. Нежилое помещение — только НДФЛ. ИП оформлять нельзя.
Заключите письменный договор найма
до заселенияДоговор найма с описью имущества и актом приёма-передачи; распространённый срок — 11 месяцев с продлением.
Отразите доход в справке
до 30 апреля следующего годаРаздел 1, строка «Иные доходы» — вся сумма арендных платежей за год без вычета налога; отдельные справки на супругу (супруга) и на каждого несовершеннолетнего ребёнка.
Если не хотите вести аренду лично
по желаниюПередайте поиск арендатора и сопровождение аренды ФРИДОМ — агентская схема. ФРИДОМ на рынке недвижимости с 2007 года и знает, какие документы понадобятся для справки.
Источники: Федеральный закон от 27.07.2004 № 79-ФЗ (ст. 17, 59.2); Федеральный закон от 02.03.2007 № 25-ФЗ (ст. 14, 15, 27.1); Федеральный закон от 25.12.2008 № 273-ФЗ (ст. 8, 10, 11); Указ Президента РФ от 23.06.2014 № 460; Указ Президента РФ от 18.05.2009 № 559; письмо Минтруда России от 19.04.2021 № 28-6/10/В-4623 (mintrud.gov.ru/docs/1872); Методические рекомендации Минтруда России по заполнению справок о доходах (2026, за отчётный 2025 год); постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 № 23 (п. 2); Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ (ст. 6, 10, 12); ст. 122, 224, 226, 228, 229, 333.33 (пп. 22 п. 1) НК РФ; письмо Минфина России от 21.06.2018 № 03-04-06/42656; ст. 2, 1005–1011, 1012–1026 ГК РФ; ст. 198 УК РФ. Нормы и ставки — на 30 сентября 2026 года.
Об авторе
Андрей Девятериков — юрист в сфере недвижимости высшего уровня. Специализируется на юридической консультации, сопровождении сделок, due diligence объектов и других аспектах недвижимости.
