Как государственным служащим сдавать квартиру в аренду (найм)

Любой гражданин, в том числе находящийся на государственной или муниципальной службе, вправе владеть недвижимостью и получать доходы от её использования. Однако для служащих существуют законодательно установленные ограничения. В соответствии с законодательством о государственной службе и противодействии коррупции, госслужащим запрещено заниматься предпринимательской деятельностью либо иной оплачиваемой работой, помимо разрешённых случаев​. Этот запрет закреплён, например, в п. 3.1 ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 27.07.2004 г. № 79-ФЗ «О государственной гражданской службе РФ» и аналогичных нормах для муниципальных служащих​. Под предпринимательством понимается самостоятельная деятельность, направленная на систематическое извлечение прибыли​. То есть госслужащий не может лично или через доверенных лиц организовывать бизнес, участвовать в коммерческих организациях (на возмездной основе) либо оказывать платные услуги вне рамок своей должности.

Возникает закономерный вопрос: считается ли сдача личной квартиры в аренду предпринимательской или «иной оплачиваемой» деятельностью? Закон прямо не называет такую ситуацию, поэтому важно толкование. Общий подход таков: госслужащий вправе сдавать квартиру внаём как физическое лицо, если это не носит характер систематического извлечения прибыли в формате бизнеса​. Иными словами, получение пассивного дохода от собственного имущества допускается, поскольку сам по себе факт владения и найма жилья не приравнивается к работе по найму или предпринимательству. Например, если квартира досталась чиновнику по наследству либо ранее использовалась для собственного проживания и временно свободна, её сдача не противоречит ограничениям​. Министерство труда РФ в своих разъяснениях подчеркнуло: действующее законодательство не содержит запрета для лиц, подпадающих под антикоррупционные ограничения, получать доходы от сдачи жилых помещений в аренду​. Таким образом, все категории государственных служащих могут сдавать личное жильё, но при условии соблюдения ряда требований (о них – ниже).

Ключевым моментом является цель и характер такой сдачи. Если выяснится, что служащий приобрёл квартиру специально для сдачи и делает это на постоянной основе (например, владеет несколькими квартирами для получения дохода, либо сдает жильё посуточно подобно гостиничному бизнесу), то его действия могут быть расценены как предпринимательская деятельность​. Действительно, п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса РФ относит к предпринимательству извлечение прибыли от использования имущества на систематической основе. Поэтому сдача жилья «как бизнес» запрещена для чиновника. В официальных разъяснениях приводятся примеры: сдача квартиры на короткие сроки (посуточно) или покупка жилья с единственной целью сдавать его в аренду – такие ситуации суды могут признать нарушением запрета​. В то же время, если недвижимость приобретена для личных нужд или получена законным путём (например, приватизация, наследство), но временно не используется самим собственником и сдаётся в аренду, – это не считается незаконным предпринимательством​. Таким образом, общее правовое основание таково: госслужащий может сдавать квартиру и получать доход как собственник, если такая сдача носит характер управления своим имуществом, а не коммерческого предприятия​.

Базовые нормы, применимые ко всем госслужащим в данном контексте, содержатся в следующих документах:

• Федеральный закон № 79-ФЗ «О государственной гражданской службе РФ» – устанавливает запреты для федеральных и региональных гражданских служащих, включая запрет заниматься бизнесом​ и основания ответственности (увольнение за нарушение запретов – п. 4 ч. 1 ст. 59.2 79-ФЗ).
• Федеральный закон № 273-ФЗ «О противодействии коррупции» – распространяется на всех лиц, замещающих госдолжности, госслужбу или муниципальную службу. Этот закон закрепляет ограничения и обязанности (в том числе по предотвращению конфликта интересов и предоставлению сведений о доходах) и обязывает соблюдать установленные запреты. Например, согласно ст. 8 этого закона, госслужащий не вправе заниматься иной оплачиваемой деятельностью, кроме научной, преподавательской и иной творческой, если иное не предусмотрено законом (что коррелирует с нормами специальных законов о службе).
• Федеральный закон № 25-ФЗ «О муниципальной службе в РФ» – аналогично 79-ФЗ, определяет запреты для муниципальных служащих. В частности, ч. 2 ст. 14 этого закона гласит, что глава местной администрации (если служит по контракту) не вправе заниматься иной оплачиваемой деятельностью, кроме преподавательской, научной и иной творческой​. Для иных муниципальных служащих вводится такой же запрет на предпринимательство, как и для госслужащих (п. 3.1 ст. 14 25-ФЗ)​.
• Федеральный закон № 422-ФЗ от 27.11.2018 г. – ввёл специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (НПД), о котором подробно пойдёт речь далее. Этот закон важен тем, что допускает самозанятость граждан, в том числе служащих, для целей налогообложения доходов от сдачи жилья​.

Кроме законов, действуют подзаконные акты и указы Президента РФ, развивающие антикоррупционную политику. Например, Указ Президента РФ от 1 июля 2010 г. № 821 регламентирует деятельность комиссий по соблюдению требований к служебному поведению (такие комиссии рассматривают случаи возможного конфликта интересов и нарушения ограничений на службе). Есть также президентские указы, устанавливающие обязанности служащих ежегодно декларировать свои доходы и имущество (например, Указ Президента РФ № 559 от 18.05.2009) и определяющие меры ответственности за коррупционные правонарушения. Эти акты образуют систему, в рамках которой госслужащий обязан действовать добросовестно и прозрачно, даже когда речь идёт о его личной собственности.

К этой категории относятся гражданские служащие федеральных органов власти (министерств, ведомств, служб). Их деятельность регулируется напрямую федеральным законодательством – законами № 79-ФЗ и № 273-ФЗ, а также указами Президента и постановлениями Правительства РФ. Для федеральных служащих действует жёсткий запрет на любую предпринимательскую активность​. Это значит, например, что специалист Министерства финансов или сотрудник ФНС России не может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) для сдачи квартиры – такой шаг рассматривался бы как занятие бизнесом и противоречил бы ст. 17 79-ФЗ​. Однако сдавать квартиру как физическое лицо им не запрещено. Специального разрешения от руководства на сдачу жилья федеральному чиновнику, как правило, получать не требуется, поскольку формально он не вступает в трудовые отношения и не выполняет «работу» на стороне. Важно, чтобы сдача жилья не препятствовала исполнению им должностных обязанностей и не создавала конфликт интересов. В некоторых федеральных органах внутренними актами предусмотрено уведомление работодателя о намерении получать доходы от имущества – это делается в порядке прозрачности. Например, чиновник может сообщить в отдел по противодействию коррупции своего ведомства, что планирует сдавать квартиру, приложив копию договора найма. Это не юридическое требование закона, а элемент внутренней перестраховки, но он помогает служащему избежать подозрений. Также федеральный служащий обязан ежегодно декларировать полученный доход от аренды в справке о доходах, об этом ниже подробнее.

Госслужащие субъектов РФ (республик, краёв, областей) – это сотрудники органов исполнительной власти регионов, например министерств или департаментов при губернаторе, а также служащие законодательных органов субъекта. Их статус регулируется как федеральными нормами (тот же закон № 79-ФЗ устанавливает единые принципы для всей госгражданской службы РФ), так и региональными законами о государственной службе. В части запретов и ограничений региональные законы обычно полностью дублируют требования федеральных. Антикоррупционные ограничения, установленные 273-ФЗ, обязательны для всех субъектов РФ – они не могут их смягчать, только дополнять. Таким образом, региональный чиновник имеет те же права и ограничения, что и федеральный: нельзя заниматься бизнесом или работать по совместительству (кроме науки, преподавания и творчества), но можно получать доходы от своего имущества. Например, служащий областного министерства имущественных отношений может сдавать квартиру, находящуюся в его собственности, при условии что она не куплена специально как «инвестиционная» и сдаётся не в формате бизнеса. Отличие может быть в процедурных моментах: региональным законодательством или распоряжениями губернатора могут устанавливаться собственные правила уведомления о намерении заниматься разрешённой деятельностью. В некоторых регионах служащих просят писать заявление на имя представителя нанимателя (руководителя органа) с просьбой разрешить преподавательскую деятельность или иную дополнительную занятость. В случае с арендой жилья обычно такого порядка нет, поскольку это пассивный доход, однако отделы кадров или комиссии по этике в регионе могут рекомендовать сообщать и о таких доходах, особенно если суммы значительные. Практика показывает, что большинство региональных служащих просто отражают доходы от сдачи жилья в ежегодной декларации, без предварительных согласований.

Это сотрудники органов местного самоуправления – администраций городов, районов, муниципальных округов. Их статус определяется законом № 25-ФЗ и муниципальными правовыми актами. Общие ограничения аналогичны: муниципальному служащему запрещено быть предпринимателем или занимать оплачиваемые должности на стороне (кроме преподавательской и т.п.)​. Однако в законе 25-ФЗ есть нюанс: для главы муниципального образования (местной администрации), который служит по контракту, установлен особенно строгий запрет – никакой иной оплачиваемой деятельности помимо научной или творческой он осуществлять не может​. Возникает вопрос: может ли такой глава города или района сдавать личную квартиру? Формально договор найма жилья не является исполнением оплачиваемой работы, поэтому большинство юристов считают, что и глава муниципалитета вправе получать доход от имущества, если это не мешает его основной службе. Но ему нужно быть особо осторожным, чтобы не возникло конфликта интересов: например, недопустима ситуация, когда муниципальный служащий сдаёт квартиру организации, которая зависит от решений его администрации (скажем, подрядчику, выигравшему городской тендер). В таких случаях это может рассматриваться как скрытая форма вознаграждения. Обычный же муниципальный чиновник – например, специалист управления образования или архитектор муниципалитета – имеет право сдавать свою квартиру так же, как и госслужащий. Муниципальные образования часто создают собственные комиссии по этике и конфликту интересов, куда служащий может обратиться за разъяснениями. Если чиновник не уверен, не нарушит ли он требования, начав сдавать жильё, он вправе направить запрос в такую комиссию. Комиссия (в составе представителей администрации, совета депутатов, общественности) рассмотрит ситуацию и выдаст заключение о возможности или невозможности сдачи квартиры в аренду. В ряде муниципалитетов служащим рекомендовано письменно уведомлять главу администрации о планируемом получении дополнительного дохода. Таким образом, в муниципальной службе основной принцип тот же – сдача квартиры допустима при отсутствии признаков бизнеса и конфликта интересов, но в отдельных муниципалитетах может потребоваться дополнительное уведомление или одобрение.

Для военнослужащих (офицеров, контрактников и иных категорий военных кадров) действуют особые ограничения, установленные Федеральным законом от 27.05.1998 № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих». Закон запрещает военнослужащим заниматься предпринимательской и иной оплачиваемой деятельностью, кроме разрешённых законом исключений (педагогическая, научная, творческая деятельность).

Однако, по разъяснениям Минтруда России (письмо от 19.04.2021 № 28-6/10/В-4623) и ФНС России (письмо от 13.07.2020 № СД-4-3/11282@), сдача собственного жилья в аренду не считается предпринимательством или иной оплачиваемой деятельностью и, следовательно, разрешена для военнослужащих.

При этом важно учитывать следующее:

• Жильё, приобретённое по программе «военная ипотека», находится под обременением (залог банка) и не может сдаваться в аренду без письменного разрешения банка-кредитора.
• Служебное жильё или жильё по договору социального найма, предоставленное государством, сдавать запрещено.
• Получаемый доход от сдачи квартиры обязательно должен декларироваться военнослужащим в установленном законом порядке.
• Необходимо избегать конфликтов интересов (например, сдачи жилья подчинённым, начальникам или другим связанным по службе лицам).

Таким образом, военнослужащие, владеющие квартирой на праве личной собственности без обременений, вправе законно сдавать её в аренду, соблюдая перечисленные выше условия и требования.

В гражданском законодательстве используются оба термина. Договор найма жилого помещения – это когда квартира сдается для проживания физическому лицу для личных нужд (семье, отдельному гражданину). Такой договор регулируется гл. 35 Гражданского кодекса РФ и нормами Жилищного кодекса (в части прав нанимателя). Договор аренды недвижимости – более широкий понятие, он применяется, когда арендатором выступает организация или ИП (юридическое лицо) либо когда недвижимость используется не для проживания. По сути, если госслужащий сдаёт квартиру обычной семье или человеку, правильно называть договор договором найма жилого помещения. Если же, к примеру, квартиру снимает фирма для размещения в ней своего сотрудника (или для иных целей), это будет договор аренды жилого помещения. Различия между наймом и арендой в основном технические, но терминологию лучше употреблять корректно: в тексте договора с гражданином – «найм жилья», с организацией – «аренда жилого помещения». В обоих случаях суть схожа: собственник предоставляет жильё за плату на определённый срок, а наниматель/арендатор пользуется им.

По закону договор аренды (найма) недвижимости должен заключаться в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Даже если вы сдаёте квартиру знакомому и на короткий срок, обязательно составьте письменный договор. Это защищает обе стороны: фиксирует сумму аренды, срок, обязанности по оплате коммунальных услуг, состояние квартиры и т.д. Для госслужащего наличие официального договора – ещё и доказательство прозрачности сделки. Лучше избегать любых устных соглашений или «серых» схем оплаты. Если договор заключается сроком более чем на 1 год, он подлежит государственной регистрации в Росреестре (ст. 609 ГК РФ). Правда, это больше относится к аренде с участием организаций. Договор найма с физическим лицом может заключаться максимум на 5 лет (если срок не указан – считается на 5 лет) и по практике обычно не регистрируется, хотя по букве закона регистрация требуется для любых договоров недвижимости свыше года. На практике многие заключают договор на 11 месяцев с пролонгацией, чтобы избежать регистрации. Госслужащему можно поступить так же, если не хочется лишней бюрократии: заключать ежегодно новый договор. Однако имейте в виду: государственная регистрация долгосрочного договора найма защищает ваши права. При регистрации договор получает публичную дату и подтверждение, что наниматель имеет право проживания – это может быть важно, например, если сменится собственник или возникнет спор. Сама регистрация несложна: подаются заявления от обеих сторон и экземпляр договора в МФЦ или Росреестр, оплачивается госпошлина (2000 руб.), спустя 7–10 дней в ЕГРН вносят запись. Поскольку госслужащему скрывать нечего, он может спокойно зарегистрировать договор, подчеркнув тем самым законность сделки​.

Нужно внимательно прописать ключевые условия:

• Предмет договора: адрес квартиры, ее описание (площадь, количество комнат), состояние (можно приложить акт с описью имущества и технического состояния, чтобы избежать споров о порче имущества).
• Срок найма/аренды: конкретный период или порядок определения (например, бессрочно с месячным уведомлением о расторжении). Лучше указывать срок, даже если он небольшой.
• Размер арендной платы и порядок её внесения: сумма в рублях, ежемесячно или по другой периодичности, наличными или на счет, до какого числа каждого месяца. Если платежи на банковский счёт – указать реквизиты собственника, либо можно брать оплату наличными под расписку. Чиновнику предпочтительнее безналичная оплата – так проще подтвердить поступление денег.
• Коммунальные платежи: оговорить, входит ли плата за коммунальные услуги в аренду или оплачивается отдельно нанимателем. Часто делается так: наниматель оплачивает свет, воду, газ по счетчикам самостоятельно, а собственник включает в арендную плату плату за квартиру (содержанию жилья). Все варианты допустимы, важно написать ясно.
• Права и обязанности: наниматель обязуется использовать квартиру только для проживания, не сдавать в поднаём без согласия, содержать в порядке; арендодатель (служащий) обязуется предоставить квартиру пригодной для жилья, проводить необходимый ремонт общего имущества и не чинить препятствий в пользовании.
• Условия досрочного расторжения: в каких случаях и как стороны могут разорвать договор (например, при нарушении условий – неуплате, порче имущества – с уведомлением за определённое число дней).
• Подписи сторон: необходимо, чтобы договор был подписан лично служащим (собственником) и нанимателем. Если собственников несколько (например, квартира в долевой собственности с супругой) – лучше, чтобы договор подписали все собственники либо один по доверенности от другого.

Шаблоны договоров найма жилья широко доступны, можно воспользоваться типовым, но лучше использовать проверенные, с которыми работают агентства недвижимости - они проверены опытом и временем. Важно указать свои реальные паспортные данные, чтобы договор был действительным, и проверить данные нанимателя.

Для госслужащего настоятельно рекомендуется получать оплату официально – т.е. по возможности через банковский перевод на счет или карту. Во-первых, это облегчает контроль доходов (в выписке банка будет видно поступление ежемесячно от такого-то лица или организации). Во-вторых, снижает риск конфликтов с нанимателем – всегда можно доказать, что платежи получены/не получены. Если расчёты наличными, то обязательно оформляйте расписки за каждый месяц или акт, где указано, что за такой-то месяц получена такая-то сумма. Эти бумаги стоит сохранять. При использовании режима самозанятого можно вообще обойтись без расписок: достаточно сформировать чек в приложении «Мой налог» на сумму платежа и отправить копию чека плательщику – это будет документ оплаты.

Госслужащему важно, чтобы договор найма не прикрывал какие-то иные отношения. Например, иногда под видом аренды могут пытаться оформить взятку («снимают» квартиру у чиновника по завышенной цене, фактически даря ему деньги). Ни в коем случае нельзя соглашаться на завышенную арендную плату, многократно превышающую рыночную! Это прямо указано в законе как форма взятки: ст. 290 УК РФ включает получение имущественных выгод. Если кто-то готов платить вам, условно, 100 тыс. руб. за квартиру, которая стоит 50 тыс. руб., только потому что вы занимаете должность, – это повод отказаться, иначе есть риск уголовной ответственности за коррупцию. Поэтому устанавливайте арендную плату по рыночным меркам. Для подстраховки можно даже заказать оценку рыночной ставки или сохранить объявления с похожей ценой в этом районе – чтобы в случае претензий было доказательство, что цена не завышена. Аналогично, не сдавайте жильё по заниженной цене знакомым-служащим, у которых вы сами подчинённый или начальник – это может расцениваться как подарок должностному лицу. В общем, сделка должна быть коммерчески обоснованной и обычной.

Если арендатор – организация, то договор аренды регулируется общими нормами гл. 34 ГК РФ. Такой договор обязательно должен содержать сведения о сторонах (реквизиты организации, данные руководителя, действующего на основании Устава или доверенности). Организация как арендатор будет выступать налоговым агентом по НДФЛ, если собственник – физлицо не самозанятое, и удерживать 13% из арендных платежей. С точки зрения чиновника, это удобно – налог платится автоматически, но тогда в сумму аренды лучше закладывать этот момент. Например, вы договорились на 30 000 руб. в месяц с фирмой; фактически на счет вам будет приходить 26 100 руб. (минус 13%). Чтобы «на руки» получать желаемые 30 000, в договоре нужно указать сумму около 34 500 руб. с учетом налога. Либо использовать НПД, тогда фирма не удерживает налог (но ей надо подтвердить ваш статус самозанятого). В договоре с организацией также может быть условие об индексации арендной платы, о возможности сдачи в субаренду (обычно запрещают без согласия) и т.д. Регистрация договора в Росреестре для фирмы важна, если срок год и более, – без регистрации долгосрочный договор с юрлицом считается незаключённым через год. Так что юридическому лицу, арендующему у вас квартиру на 2–3 года, придётся пройти регистрацию; вам как госслужащему это даже лучше – ещё одно подтверждение законности сделки в официальных реестрах.

Арендатор (особенно юрлицо) скорее всего попросит у вас копию правоустанавливающего документа (выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности) и паспорт. Будьте готовы предоставить – это нормальная практика. Вам, в свою очередь, стоит убедиться, что арендатор – добросовестный человек: попросить паспорт у физлица (чтобы убедиться, что он именно тот, за кого себя выдает), у организации – копии устава/ОГРН и приказ о назначении директора, если подписывает директор. Это мелочи, но так вы проявите должную осмотрительность, что важно для служащего.

По возможности, лучше заключать договор при свидетелях или даже у нотариуса (не обязательно, но можно). Нотариальное удостоверение придаст договору дополнительный вес, правда, стоит денег. В большинстве случаев достаточно простого письменного договора. Привлечение риэлтора или юриста также на ваше усмотрение: для опытного чиновника, привыкшего к документам, оформить договор не сложно. Но если нет уверенности, лучше поручить специалисту – так вы точно учтёте все нюансы, да и в случае чего будет с кого спросить.