Автор: Андрей Девятериков | Юрист по недвижимости, агентство ФРИДОМ. Специализация — налоговые режимы при аренде, самозанятость, консультирование собственников. В практике с 2015 года, опыт более 10 лет.
Введение
Самозанятость — популярный и удобный налоговый режим для тех, кто сдаёт жильё. Но у него есть чёткие границы: применять НПД можно далеко не ко всей недвижимости. Самый частый вопрос, с которым ко мне обращаются — «а как же апартаменты?». Оказывается, это не очевидно. В этой статье — полный разбор: что можно, что нельзя, что находится в серой зоне, и конкретные расчёты налоговой нагрузки.
ФРИДОМ - Недвижимость
Подписывайтесь на наш телеграмм канал
Что самозанятый может и не может сдавать: сводная таблица
| Объект аренды | НПД применяется? | Если нет — что платить | Комментарий |
|---|---|---|---|
| Квартира | ✓ Да | — | Основной разрешённый объект |
| Комната в квартире | ✓ Да | — | Часть жилого помещения |
| Жилой дом | ✓ Да | — | Если статус «жилой» в ЕГРН |
| Часть жилого дома | ✓ Да | — | При условии жилого статуса |
| Дача (жилой статус) | ✓ Да | — | Если в ЕГРН указано «жилой дом» |
| Апартаменты | ✗ Нет | Режим ИП | Нежилое в ЕГРН — НПД запрещён |
| Офис | ✗ Нет | Режим ИП | Нежилое помещение |
| Склад | ✗ Нет | Режим ИП | Нежилое помещение |
| Гараж | ✗ Нет | НДФЛ 13–22% | Нежилое помещение |
| Машиноместо | ✗ Нет | НДФЛ 13–22% | Нежилое помещение |
| Земельный участок | ✗ Нет | НДФЛ 13–22% | Прямой запрет в законе 422-ФЗ |
| Дача (нежилой статус, «садовый дом») | ✗ Нет | НДФЛ 13–22% | Садовый дом ≠ жилой дом |
⚖ Федеральный закон № 422-ФЗ от 27.11.2018, ст. 6, ч. 2, п. 3: использование имущества (кроме транспортных средств) при сдаче в аренду — разрешено. Но п. 4 той же статьи прямо указывает: доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество — кроме аренды (найма) жилых помещений — не могут облагаться НПД.
! Ключевой критерий: статус в ЕГРН, а не фактическое использование. Апартаменты, в которых реально живут люди, всё равно числятся нежилыми — НПД к ним не применяется.
Апартаменты: самый частый вопрос и главная серая зона
Апартаменты — нежилые помещения по российскому законодательству, даже если внешне они неотличимы от квартиры. Застройщик продаёт их как «квартиры», в них живут люди, но в ЕГРН они числятся как «нежилые помещения» или «апартаменты».
Следствие для самозанятого: НПД на доход от сдачи апартаментов применить нельзя. Нужно платить НДФЛ 13–22% по прогрессивной шкале или регистрировать ИП.
Позиция ФНС
ФНС придерживается формального подхода: если в ЕГРН объект не является жилым помещением — НПД не применяется. Прецеденты налоговых проверок подтверждают эту позицию. Договор найма к апартаментам применяется как договор аренды нежилого помещения, а не как договор найма жилья.
Я регулярно сталкиваюсь с ситуацией: человек купил апартаменты, зарегистрировался как самозанятый, сдаёт и платит НПД 4%. Всё кажется нормально. До первой налоговой проверки. После неё — доначисление НДФЛ за весь период плюс штраф 20% от суммы недоимки. Если ваш объект — апартаменты, работайте через ИП.
Из практики Андрея Девятерикова
Исключение: перевод апартаментов в жилой фонд
Если апартаменты переведены в жилой фонд и в ЕГРН изменён статус на «жилое помещение» — НПД применять можно. Но перевод в Москве — сложная и редкая процедура, которая занимает годы. На практике лучше исходить из текущего статуса в ЕГРН.
Расчёт: насколько НПД выгоднее НДФЛ
Допустим, квартира сдаётся физлицу за 70 000 руб./мес. Годовой доход — 840 000 руб.
| Режим | Ставка | Налог в год | Доп. обязанности | Чистый доход в год |
|---|---|---|---|---|
| НПД (самозанятый) | 4% | 33 600 руб. | Только чеки в приложении | 806 400 руб. |
| НДФЛ (физлицо) | 13% | 109 200 руб. | Декларация 3-НДФЛ ежегодно | 730 800 руб. |
| ИП на УСН 6% | 6% + взносы ~68 000 руб. | ≈ 82 400 руб. | Отчётность, взносы | 757 600 руб. |
✓ При доходе 840 000 руб./год НПД экономит 75 600 руб. по сравнению с НДФЛ и около 49 000 руб. по сравнению с ИП на УСН. При этом — ноль отчётности и никаких взносов.
Бонус при регистрации: налоговый вычет 10 000 руб.
При первичной регистрации самозанятого ФНС начисляет налоговый вычет 10 000 руб. Он применяется автоматически: вместо 4% самозанятый платит 3%, пока вычет не исчерпан. При ежемесячном доходе 70 000 руб. вычет исчерпывается примерно через 4–5 месяцев.
Несколько квартир одновременно: можно ли применять НПД
Да, закон не ограничивает количество жилых объектов. Самозанятый может сдавать одновременно две, три, пять квартир — применяя НПД к каждому доходу. Единственное ограничение — суммарный доход за год не должен превышать 2 400 000 руб.
Что если доход превысил лимит
При превышении 2 400 000 руб./год статус самозанятого автоматически утрачивается. С дохода, превышающего лимит, нужно платить НДФЛ как физлицо или заблаговременно зарегистрировать ИП. Рекомендую следить за накопленным доходом через приложение «Мой налог» — там есть счётчик.
| Количество квартир | Примерный МАП каждой | Годовой доход | НПД применяется? |
|---|---|---|---|
| 1 квартира | 100 000 руб./мес. | 1 200 000 руб./год | ✓ Да — в пределах лимита |
| 2 квартиры | 100 000 руб./мес. | 2 400 000 руб./год | ✓ Да — на границе лимита |
| 3 квартиры | 100 000 руб./мес. | 3 600 000 руб./год | ✗ Нет — превышение лимита |
| 2 квартиры + нежилое | 100 000 + 50 000 руб./мес. | 1 800 000 руб./год | ✓ Только для жилых квартир; нежилое — НДФЛ |
Самозанятость для госслужащих: специальные правила
Государственные и муниципальные служащие вправе применять НПД, но с одним исключением из исключений: только для доходов от сдачи жилых помещений в аренду (найм). Это единственный вид деятельности, разрешённый самозанятым-госслужащим.
| Вид деятельности | Госслужащий-самозанятый может? |
|---|---|
| Сдача квартиры физлицу | ✓ Да — НПД 4% |
| Сдача квартиры юрлицу | ✓ Да — НПД 6% |
| Сдача апартаментов | ✗ Нет — нежилое помещение |
| Сдача офиса, склада, гаража | ✗ Нет — нежилое помещение |
| Оказание услуг как репетитор, дизайнер и т.д. | ✗ Нет — запрещено для госслужащих |
| Регистрация ИП для сдачи квартиры | ✗ Нет — госслужащему ИП запрещено |
⚖ Федеральный закон № 422-ФЗ, ст. 6, ч. 2, п. 4: государственные и муниципальные служащие вправе применять НПД исключительно в отношении доходов от сдачи в аренду (найм) жилых помещений.
✓ Для госслужащего НПД при сдаче квартиры — оптимальный выбор: 4% вместо 13% НДФЛ, индексация пенсии сохраняется (нет страховых взносов), минимум отчётности.
Субаренда: когда самозанятый может сдавать чужую квартиру
Субаренда — это когда арендатор с согласия собственника сдаёт квартиру третьим лицам. Может ли самозанятый применять НПД к доходу от субаренды жилого помещения?
Позиция закона
Закон 422-ФЗ разрешает НПД при «передаче имущественных прав на жилые помещения». Субаренда — это именно передача права пользования жилым помещением. Формально НПД применять можно. Но есть условие: субаренда должна быть законной — то есть разрешена договором аренды или письменным согласием собственника.
! Субаренда без согласия собственника — нарушение договора, которое может привести к его расторжению. Самозанятость не легализует незаконную субаренду.
Практика: посуточная субаренда
Распространённая схема: арендатор снимает квартиру по долгосрочному договору и сдаёт её посуточно через Airbnb или аналоги. При наличии разрешения собственника и регистрации самозанятости — доход от посуточной субаренды жилого помещения облагается НПД 4%.
Посуточная субаренда с согласия собственника — полностью законная схема при правильном оформлении. Я консультировал нескольких предпринимателей, которые построили на этом стабильный бизнес: снимают квартиры на долгий срок дешевле рынка, сдают посуточно дороже, платят НПД 4%. Ключевое условие — письменное согласие собственника в договоре.
Из практики Андрея Девятерикова
Как правильно оформить сдачу квартиры через самозанятость
- Зарегистрируйтесь как самозанятый — через приложение «Мой налог» (iOS/Android) или на сайте lknpd.nalog.ru. Время: 15 минут.
- Заключите договор найма с арендатором — письменный, с указанием сторон, объекта, срока, размера платы. При сроке 1 год и более — регистрация в Росреестре.
- При получении каждого арендного платежа формируйте чек в приложении «Мой налог». Если платежи ежемесячные и фиксированные — можно выдавать чек до 9-го числа следующего месяца.
- Налог списывается автоматически до 28-го числа следующего месяца. Никаких деклараций.
- Следите за суммарным доходом — приложение показывает накопленный годовой доход. При приближении к 2 400 000 руб. — планируйте переход на другой режим.
Договор найма при самозанятости: что важно
- Указать, что наймодатель является плательщиком НПД и формирует чеки через приложение «Мой налог».
- Прописать порядок оплаты: на карту или наличными — неважно, НПД применяется к любому способу.
- Указать реквизиты для перечисления арендной платы.
- Не забыть акт приёма-передачи с описью имущества.
Четыре кейса из практики ФРИДОМ
Кейс 1. Три квартиры — лимит на границе
Ситуация: собственница трёх однокомнатных квартир в Москве. Все три сдаёт физлицам по 62 000 руб./мес. каждая. Суммарный доход — 186 000 руб./мес., 2 232 000 руб./год.
Вопрос: можно ли применять НПД ко всем трём квартирам?
Решение: суммарный годовой доход 2 232 000 руб. — в пределах лимита 2 400 000 руб. НПД применяется ко всем трём. Налог: 4% × 2 232 000 = 89 280 руб./год. При НДФЛ был бы: 13% × 2 232 000 = 290 160 руб. Экономия — 200 880 руб./год. Зарегистрировалась, формирует три чека ежемесячно.
✓ При трёх квартирах с суммарной арендой до 200 000 руб./мес. НПД применять можно. При превышении лимита — переход на ИП или НДФЛ.
Кейс 2. Апартаменты — неожиданный НДФЛ
Ситуация: собственник апартаментов в МФК. Зарегистрировался как самозанятый, год платил НПД 4%. Уведомления от ФНС не приходили.
Проблема: при проверке ФНС установила, что объект числится в ЕГРН как нежилой. НПД не применяется.
Итог: доначисление НДФЛ 13% за весь период, штраф 20% от суммы недоимки, пени. Годовой доход от аренды — 900 000 руб. Доначисление: 117 000 − 36 000 (уже уплаченный НПД) = 81 000 руб. НДФЛ + штраф 16 200 руб. + пени. Итого около 100 000 руб. к уплате сверх уже заплаченного.
! НПД на апартаменты — не работает. Даже если ФНС молчит год — это не означает согласие. Срок исковой давности по налогам — 3 года.
Кейс 3. Посуточная субаренда с согласия собственника — законно
Ситуация: предприниматель снимает три квартиры по долгосрочным договорам (с явным пунктом о праве субаренды), сдаёт посуточно через маркетплейсы. Зарегистрирован как самозанятый.
Вопрос: правомерно ли применение НПД к доходу от посуточной субаренды жилых квартир?
Позиция: НПД применяется к доходу от передачи права пользования жилым помещением — субаренда жилого помещения под это определение подпадает при наличии согласия собственника. Суммарный доход — около 2 000 000 руб./год. НПД 4% = 80 000 руб./год. НДФЛ без самозанятости = 260 000 руб./год. Экономия — 180 000 руб./год.
✓ Посуточная субаренда жилья с согласия собственника + самозанятость = законная схема с НПД 4%.
Кейс 4. Гараж и квартира — разные режимы
Ситуация: пенсионерка сдаёт квартиру за 45 000 руб./мес. и гараж за 8 000 руб./мес. Зарегистрировалась как самозанятая, применяет НПД к обоим объектам.
Проблема: гараж — нежилое помещение, НПД к нему не применяется.
Решение: разделили потоки. Квартира — НПД 4% (1 800 руб./мес. налога). Гараж — НДФЛ 13% (1 040 руб./мес. налога), декларация 3-НДФЛ ежегодно. Итого налоговая нагрузка — 2 840 руб./мес. против 6 890 руб./мес. если бы всё шло по НДФЛ. Экономия 49 800 руб./год за счёт НПД по квартире.
Смешанный случай — квартира + нежилое — самый распространённый. Правило простое: НПД только к жилым, НДФЛ — ко всему остальному. Вести их параллельно — законно и несложно.
Из практики Андрея Девятерикова
Часто задаваемые вопросы
Можно ли применять НПД если сдаю комнату в коммуналке?
Да. Комната в квартире — часть жилого помещения. Если квартира является жилой по статусу в ЕГРН, то доход от сдачи комнаты в ней облагается НПД. Договор заключается на конкретную комнату с указанием площади и номера.
Что если квартира оформлена на меня, но я в ней прописан — можно ли сдавать?
Регистрация по месту жительства не ограничивает право сдачи в аренду. Вы можете быть прописаны в квартире и при этом сдавать её — временно выписываться или переезжать не нужно. Это ваше право как собственника.
Нужно ли уведомлять налоговую о начале сдачи квартиры как самозанятого?
Нет. Регистрация в приложении «Мой налог» — это и есть уведомление. Никаких дополнительных заявлений в ФНС не нужно. Первый сформированный чек фиксирует начало деятельности.
Можно ли перейти с НДФЛ на НПД в середине года?
Да. Зарегистрируйтесь как самозанятый в любой момент. С даты регистрации доходы от сдачи жилья облагаются НПД. По доходам до регистрации нужно подать декларацию 3-НДФЛ за истёкший период. Никаких штрафов за переход нет.
Что будет если случайно превысил лимит 2 400 000 руб. в год?
Статус самозанятого прекращается автоматически с даты превышения. С дохода сверх лимита нужно уплатить НДФЛ. ФНС уведомит о прекращении статуса через приложение «Мой налог». Чтобы не потерять статус неожиданно — следите за счётчиком дохода в приложении и при приближении к лимиту заблаговременно зарегистрируйте ИП.
Можно ли быть одновременно самозанятым и ИП?
Да, можно совмещать статусы: быть самозанятым (НПД) для доходов от аренды жилья и ИП для других видов деятельности. Важно: ИП на УСН и НПД несовместимы — нужно выбрать один режим. ИП может применять НПД, отказавшись от УСН.
Итог: правило одной фразы
Самозанятый применяет НПД только к доходу от сдачи жилых помещений — квартир, комнат, жилых домов и их частей. Всё остальное (апартаменты, офисы, гаражи, склады, земля) — НДФЛ или ИП. Статус жилого определяется по ЕГРН, а не по фактическому использованию.
Агентство ФРИДОМ помогает собственникам правильно оформить аренду — налоговый режим, договор, акт приёма-передачи. Андрей Девятериков консультирует по вопросам самозанятости и аренды с 2015 года.
Об авторе
Андрей Девятериков — юрист в сфере недвижимости высшего уровня. Специализируется на юридической консультации, сопровождении сделок, due diligence объектов и других аспектах недвижимости.
