Как юридически правильно сдавать в аренду коммерческую недвижимость: руководство для собственников

Введение

Договор аренды нежилого помещения на год и дольше подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ), а без согласованного размера арендной платы он считается незаключённым (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Всё остальное — индексация, обеспечительный платёж, ремонт, субаренда, досрочный выход — работает так, как записано в договоре, а если договор молчит, действуют нормы Гражданского кодекса по умолчанию.

Нормы по умолчанию не всегда удобны собственнику. Неотделимые улучшения, сделанные арендатором с вашего согласия, придётся компенсировать, если договор этого не исключает (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Незарегистрированный договор на три года не обязателен для покупателя помещения. Ниже — какие условия записать и на какие нормы они опираются. Налоги — коротко, со ссылками на отдельные разборы.

Кто может сдавать нежилое помещение: физлицо, ИП или организация

Сдавать имущество в аренду вправе собственник или лицо, которое он уполномочил (ст. 608 ГК РФ). Для нежилого помещения важнее другое — в каком статусе собственник получает арендную плату.

• Гражданин без статуса ИП. Предпринимательской ГК РФ называет деятельность, направленную на систематическое получение прибыли, в том числе от пользования имуществом (п. 1 ст. 2 ГК РФ); вести её гражданин вправе с момента регистрации ИП (п. 1 ст. 23 ГК РФ). Кто регулярно сдаёт коммерческое помещение без регистрации, не может ссылаться на то, что он не предприниматель (п. 4 ст. 23 ГК РФ, п. 2 ст. 11 НК РФ). Инспекция вправе доначислить НДС — с 1 января 2026 года по ставке 22% (п. 3 ст. 164 НК РФ), пени и штрафы. При доходе свыше 3,5 млн ₽ возможна уголовная ответственность за незаконное предпринимательство (ст. 171 УК РФ, примечание к ст. 170.2 УК РФ). Как перейти на ИП, в том числе если помещение уже сдано, — в разборе «Как физлицу сдать нежилое помещение в аренду: почему нужен ИП».
• Индивидуальный предприниматель. Сдача собственных нежилых помещений доступна на УСН и на патенте (пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ). Предприниматель на УСН освобождён от НДС, пока его доходы за прошлый год и с начала текущего года не превышают 20 млн ₽ (п. 1, 5 ст. 145 НК РФ; порог сохранён на 2026–2029 годы законом от 04.07.2026 № 228-ФЗ). После превышения НДС начисляют с 1-го числа следующего месяца — 5% или 7% без вычета входного НДС либо 22% с вычетами, и арендатор — плательщик НДС принимает его к вычету (п. 3, 8 ст. 164 НК РФ). Пороги, выбор ставки и расчёт при аренде 2 млн ₽ в месяц — в разделе «НДС на УСН в 2026 году» статьи о налогах при сдаче в аренду.
• Самозанятый. Не подходит: доходы от передачи имущественных прав на недвижимость, кроме аренды жилых помещений, не облагаются налогом на профессиональный доход (п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ).
• Организация. Сдаёт помещение в рамках своего налогового режима; договор с её участием заключается в письменной форме независимо от срока (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Если заниматься арендаторами некогда, помещение можно передать в доверительное управление: управляющий заключает договоры от своего имени, указывая, что действует в этом качестве (п. 3 ст. 1012 ГК РФ), а передача недвижимости в управление регистрируется в Росреестре (п. 2 ст. 1017 ГК РФ).

Без чего договор аренды нежилого помещения не заключён

Для аренды здания и помещений в нём закон требует трёх вещей. Если хотя бы одной нет, спорить о неустойке или выселении будет не на чем.

1. Объект. Данные, по которым помещение определяется однозначно: кадастровый номер, адрес, этаж, площадь, номера комнат по поэтажному плану; если сдаётся часть помещения — план с выделенной зоной в приложении. Без таких данных условие об объекте не согласовано и договор не считается заключённым (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Если же помещение передали и договор исполнялся, стороны уже не могут ссылаться на неточное описание объекта (п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).
2. Размер арендной платы. Без согласованного в письменной форме размера платы договор аренды здания или сооружения считается незаключённым, и правило о «цене, обычно взимаемой за аналогичное» к нему не применяется (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Если ставка указана за квадратный метр, плата считается по фактической площади переданного объекта (п. 3 ст. 654 ГК РФ).
3. Форма. Один документ, подписанный обеими сторонами; несоблюдение формы влечёт недействительность договора (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Срок к обязательным условиям не относится. Если его нет, договор заключён на неопределённый срок, и каждая сторона может выйти из него, предупредив другую за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Срок договора и регистрация в Росреестре

Договор аренды нежилого помещения на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключённым с её момента (п. 2 ст. 651 ГК РФ; информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53). Договор на меньший срок регистрировать не нужно, как и договор, возобновлённый на неопределённый срок (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

Незарегистрированный договор на год и больше

Для третьих лиц договор, подлежащий регистрации, считается заключённым с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Для самих сторон он действует: если помещение передано, а плата и другие условия согласованы и исполнялись, стороны связаны этим соглашением: ни одна не может произвольно его изменить, договорная неустойка взыскивается (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Против третьих лиц незарегистрированный договор не действует. У арендатора нет преимущественного права на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а покупатель помещения не обязан соблюдать аренду: правило о сохранении договора при смене собственника (п. 1 ст. 617 ГК РФ) к нему не применяется (тот же п. 14). Если вы когда-нибудь будете продавать помещение с арендатором, регистрация — условие того, что аренда перейдёт к покупателю вместе с объектом.

Договор на 11 месяцев

Короткий договор регистрировать не нужно — поэтому его и выбирают. Если в договоре на 11 месяцев сказано, что он продлевается на тот же срок, когда ни одна сторона не заявила об отказе, каждое продление считается новым договором на срок меньше года и тоже не регистрируется (п. 10 информационного письма № 59). Если срок истёк, а арендатор продолжает пользоваться помещением без возражений собственника, договор возобновляется на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Регистрации он не требует, но любая сторона может выйти из него, предупредив другую за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Первая ловушка — даты. Договор «с 1 марта по 28 февраля» суды считают заключённым на год, и он подлежит регистрации (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Если аренда начинается 1 марта, 11 месяцев заканчиваются 31 января.

Вторая — сдача «под ремонт арендатора». Когда арендатор вкладывает в отделку свои деньги, срок договора становится предметом торга. В кейсе ФРИДОМ помещение стрит-ретейла 140 м² в бетоне на первом этаже нового ЖК сдали сетевому якорному арендатору по договору на 10 лет: ремонт и витринная группа — за счёт арендатора, арендные каникулы на период работ, ежегодная индексация и усиленный обеспечительный платёж. Договор такого срока подлежит регистрации.

Как зарегистрировать договор

• Заявление может подать одна из сторон договора (ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ) — через МФЦ или в Росреестр, в том числе в электронном виде.
• Госпошлина — 4 000 ₽ для физических лиц и 44 000 ₽ для организаций; за регистрацию соглашения об изменении или расторжении зарегистрированного договора — 700 ₽ и 2 000 ₽ (пп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Кто платит, запишите в договоре.
• Срок — 7 рабочих дней с приёма документов в Росреестре и 9 рабочих дней при подаче через МФЦ (п. 1 и 2 ч. 1 ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ).

Арендная плата, индексация и обеспечительный платёж

Что входит в ставку

Порядок, условия и сроки оплаты устанавливает договор; если он молчит, применяются те, что обычны при аренде похожего имущества (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Расходы на коммунальные услуги арендной платой не считаются (п. 12 информационного письма № 66), поэтому запишите отдельно: входят ли они в ставку или арендатор возмещает их по счётчикам, кто заключает договоры с поставщиками, в какой срок платит.

Так же отдельно запишите, как ставка соотносится с НДС. Если собственник на УСН, а доход может перейти 20 млн ₽ в год, формулировка такая: «НДС не облагается на основании ст. 145 НК РФ; при возникновении у арендодателя обязанности по уплате НДС налог начисляется сверх арендной платы». Без неё НДС считается включённым в ставку и его выделяют из прежней суммы (п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33).

Индексация

Поднять ставку в одностороннем порядке собственник может, только если такое право дано ему законом или договором, и не чаще раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ; п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ № 73). По соглашению с арендатором ставку можно менять и чаще. Если в договоре записан механизм — например, ежегодное увеличение на процент инфляции по данным Росстата, — перерасчёт по нему изменением договора не считается: это его исполнение, отдельное соглашение каждый год не нужно (п. 11 информационного письма № 66). Одностороннее повышение, которое непропорционально рыночным ставкам и существенно их превышает, суд может признать злоупотреблением и отказать во взыскании сверх рынка (п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ № 73).

Пример расчёта (суммы условные): ставка 200 000 ₽ в месяц, договор на 5 лет. Без индексации в пятом году арендатор платит те же 200 000 ₽. С ежегодной индексацией на 5% ставка пятого года — около 243 000 ₽ (200 000 × 1,05⁴).

Обеспечительный платёж

Обеспечительный платёж покрывает денежные обязательства арендатора — долг по аренде, убытки, неустойку, в том числе те, что возникнут в будущем (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Размер закон не ограничивает. Если договор ничего не говорит, после прекращения обеспеченного обязательства платёж возвращается (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ), а проценты на него не начисляются (п. 4 ст. 381.1 ГК РФ). Запишите в договоре:

• сумму и срок внесения;
• в счёт чего платёж засчитывается: долг по аренде и коммунальным платежам, ущерб помещению, неустойка;
• обязанность арендатора пополнить платёж после зачёта (п. 3 ст. 381.1 ГК РФ);
• когда платёж возвращается или засчитывается в плату за последние месяцы.

Деньги принимайте на счёт или под расписку со ссылкой на договор, иначе факт внесения и сумму придётся доказывать. Арендные каникулы на время ремонта тоже оформляются в договоре — как и с какими налоговыми последствиями, разобрано в статье «Арендные каникулы в коммерческой недвижимости».

Ремонт, неотделимые улучшения и акт приёма-передачи

По умолчанию капитальный ремонт делает собственник, текущий — арендатор, и он же несёт расходы на содержание помещения (ст. 616 ГК РФ). Договор может распределить это иначе. Если собственник не сделал положенный ему капитальный ремонт, арендатор вправе сделать его сам и взыскать стоимость или зачесть её в аренду, потребовать снижения платы или расторжения договора (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Улучшения закон делит на два вида (ст. 623 ГК РФ):

• отделимые — то, что можно снять без вреда для помещения, — принадлежат арендатору, если договор не говорит иного;
• неотделимые — отделка, перегородки, инженерные сети. Сделанные с согласия собственника арендатор вправе после окончания договора потребовать компенсировать, если договор этого не исключает; сделанные без согласия не компенсируются.

Отсюда два условия: любые работы, затрагивающие планировку и инженерные системы, — только с письменного согласия собственника; стоимость согласованных неотделимых улучшений не возмещается или возмещается в заранее оговорённой сумме.

В кейсах ФРИДОМ этот вопрос решали по-разному. Помещение с устаревшим ремонтом сдали за три недели арендатору, который сделал ремонт сам, — в счёт его расходов собственник дал три месяца арендных каникул. В другом случае прежний арендатор офиса платил ниже рынка; с ним договорились о выезде без возврата денег за ремонт, и новый арендатор стал платить 370 тыс. ₽ в месяц вместо 280 тыс. ₽. Если договор компенсацию не исключает, арендатор, сделавший ремонт с согласия собственника, вправе потребовать её при выезде (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Акт приёма-передачи

Помещение передаётся арендатору и возвращается собственнику по акту, подписанному сторонами (ст. 655 ГК РФ). При выезде арендатор возвращает помещение в том состоянии, в каком получил, с учётом нормального износа или в состоянии, оговорённом договором (ст. 622 ГК РФ). Сравнить можно только с тем, что записано при передаче, поэтому в акт вносят состояние отделки, окон, дверей и инженерных систем, показания счётчиков, число ключей и фотографии.

Назначение помещения и субаренда

Арендатор обязан пользоваться помещением по условиям договора, а если их нет — по назначению помещения (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Чем точнее записан вид деятельности («продуктовый магазин», «офис»), тем проще доказать нарушение: при использовании не по договору собственник вправе требовать расторжения и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Смену вида деятельности разрешайте только письменно.

Сдать помещение в субаренду арендатор может только с согласия собственника; отвечать перед собственником продолжает арендатор, а срок субаренды не может быть больше срока аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Если согласие дано без предельного срока, арендатор вправе возобновлять субаренду в пределах срока аренды, не спрашивая вас заново (п. 15 информационного письма № 66). При досрочном прекращении аренды прекращается и субаренда, но субарендатор вправе потребовать договор аренды на оставшийся срок субаренды на условиях прекращённого договора (п. 1 ст. 618 ГК РФ). Поэтому согласие удобнее давать на конкретного субарендатора, площадь и срок.

Досрочное расторжение: когда собственник может выйти из договора

Договор на определённый срок нельзя прекратить просто по желанию одной стороны. Закон даёт собственнику право требовать расторжения в суде, если арендатор (ст. 619 ГК РФ):

• пользуется помещением с существенным или неоднократным нарушением договора или назначения;
• существенно ухудшает помещение;
• более двух раз подряд не вносит плату в срок;
• не делает капитальный ремонт, если по договору он лежит на арендаторе.

До иска арендатора нужно письменно предупредить и дать разумный срок на исполнение (ст. 619 ГК РФ). Если арендатор погасил долг, требовать расторжения из-за этой просрочки можно только в разумный срок после оплаты (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ № 73).

Договор может расширить список оснований — например, разрешить расторжение после первой же просрочки платежа (п. 26 информационного письма № 66). Чтобы выходить из договора без суда, в нём нужно прямо записать право одностороннего отказа: тогда договор прекращается с момента получения арендатором уведомления, если договор не установил иной момент (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Пропишите основания, срок уведомления и адрес для корреспонденции.

Арендатор со своей стороны может требовать расторжения в суде, если собственник мешает пользоваться помещением, скрыл недостатки, не делает свой капитальный ремонт или помещение стало непригодным не по вине арендатора (ст. 620 ГК РФ). Если арендатор просто съехал раньше срока, обязанность платить до прекращения договора в установленном порядке у него остаётся (п. 13 информационного письма № 66). Штраф за досрочный выезд без уведомления и порядок зачёта обеспечительного платежа лучше записать заранее.

В кейсе ФРИДОМ собственник торгового помещения устал от арендаторов, которые задерживали оплату и меняли интерьер без согласования. Помещение взяли в доверительное управление, договор с прежними арендаторами расторгли и сдали помещение новому арендатору за 730 тыс. ₽ в месяц вместо 560 тыс. ₽. Порядок действий при неплатежах — в статье «Что делать, если арендатор не платит аренду».

Окончание договора, продление и продажа помещения

Арендатор, который надлежаще исполнял договор, по истечении срока имеет при прочих равных преимущественное право на новый договор, если закон или договор не говорят иного (п. 1 ст. 621 ГК РФ). О желании продлить аренду он должен письменно уведомить собственника в срок из договора, а если срока нет — в разумный срок. Если собственник отказал ему, а в течение года сдал помещение другому, прежний арендатор вправе через суд перевести на себя права по новому договору и взыскать убытки. Договор может это право исключить — решите заранее, нужно ли оно вам.

Если арендатор не вернул помещение вовремя, собственник вправе требовать арендную плату за всё время просрочки, а если она не покрывает убытков — и их возмещения (ст. 622 ГК РФ).

При продаже помещения договор аренды не прекращается и не меняется (п. 1 ст. 617 ГК РФ), право на арендную плату переходит к новому собственнику (п. 23 информационного письма № 66). Исключение — договор на год и больше без регистрации (см. таблицу выше).

Проверка перед подписанием: типовые ошибки в договоре

1. Договор на год и больше без регистрации. Стороны он связывает, но покупатель помещения вправе его не соблюдать, а у арендатора нет преимущественного права (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 73).
2. «11 месяцев», которые на деле год. Даты «с 1 марта по 28 февраля» — это год, договор подлежит регистрации (п. 3 информационного письма № 66).
3. Нет права на индексацию. Без него ставку можно изменить только по соглашению с арендатором (п. 3 ст. 614 ГК РФ; п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ № 73).
4. Коммунальные платежи не отделены от ставки. Неясно, кто и по каким показаниям платит поставщикам.
5. Нет акта с описью состояния. Возврат «в том же состоянии» (ст. 622 ГК РФ) не с чем сравнить.
6. Ничего не сказано об улучшениях. Согласованный ремонт арендатора придётся компенсировать (п. 2 ст. 623 ГК РФ).
7. Нет права одностороннего отказа. Выйти из срочного договора можно будет только через суд и по основаниям ст. 619 ГК РФ.

Заключение

Порядок для собственника нежилого помещения такой. Сначала статус: ИП на УСН или патенте — для самозанятого аренда нежилого помещения закрыта, а регулярная сдача без ИП грозит доначислением НДС. Затем договор одним документом: точное описание помещения, сумма и состав платы, механизм индексации, обеспечительный платёж, условия об улучшениях, субаренде и одностороннем отказе, акт передачи с описью. При сроке от года — регистрация в Росреестре, иначе при продаже помещения договор для покупателя не обязателен.

Если нужен договор под конкретное помещение и арендатора, юристы ФРИДОМ составят договор аренды и объяснят порядок регистрации. Найти и проверить арендатора, согласовать ставку и условия поможет услуга «Сдать в аренду коммерческую недвижимость».

Если вы живёте не в Москве или не хотите сами вести арендатора, объект можно передать в доверительное управление коммерческой недвижимостью: договор, платежи и отчёты берёт на себя управляющий.