Как законно совместить НДС 5% и 22% на УСН при доверительном управлении имуществом

Введение: зачем ДУ и когда оно оправдано

С 1 января 2026 года российский бизнес на упрощённой системе налогообложения (УСН) столкнулся с беспрецедентной задачей: необходимостью одновременного применения разных ставок НДС в рамках одной организации. Особенно острой эта проблема стала для компаний, совмещающих собственную деятельность на УСН с доверительным управлением имуществом.

В декабре 2025 года наша бухгалтерская служба впервые столкнулась с практической дилеммой: можно ли в одной декларации по НДС отразить операции по специальной ставке 5% (по собственной реализации на УСН) и одновременно по общей ставке 22% (по операциям доверительного управления коммерческой недвижимостью)? Ответ на этот вопрос оказался неочевидным: нормативная база существует, но методических разъяснений практически нет.

Ключевые цифры 2026 года:

• 20 млн рублей — новый порог освобождения от НДС (вместо 60 млн)
• 272,5 млн рублей — лимит для применения ставки НДС 5%
• 490,5 млн рублей — лимит для применения ставки НДС 7%

Почему эта тема критически важна:

Согласно новым правилам, с 2026 года порог годового дохода для автоматического освобождения от НДС снизился с 60 млн до 20 млн рублей. Федеральная налоговая служба подтверждает, что упрощенцы с доходами от 20 до 272,5 млн рублей обязаны применять ставку НДС 5%, а от 272,5 до 490,5 млн рублей — 7%.

Однако статья 174.1 НК РФ устанавливает особый режим для операций по договорам доверительного управления: доверительный управляющий обязан исчислять и уплачивать НДС независимо от собственного налогового режима. Консультант Плюс прямо указывает: при реализации в рамках доверительного управления управляющий выставляет счета-фактуры и применяет общие ставки НДС (0%, 10%, 22%).

Получается парадокс: управляющий на УСН должен одновременно работать с двумя контурами НДС — специальными ставками 5/7% по своей деятельности и общими ставками по доверительному управлению.

Часть I. Правовые основы: почему две ставки НДС законны

Правовое обоснование совмещения НДС 5% и 22% на одном предприятии

Пониженные ставки НДС 5% и 7%: кто может применять в 2026 году:

С 1 января 2025 года применение УСН не освобождает от исчисления НДС при превышении установленных лимитов дохода. При этом законодатель предусмотрел пониженные ставки:

Таблица: Ставки НДС для УСН в 2026 году

Контур.Экстерн разъясняет ключевое ограничение: при ставках 5% и 7% отсутствует право на вычет входного НДС от поставщиков (подпункт 8 пункта 2 статьи 170 НК РФ). Фактически бизнес платит НДС со всего налогооблагаемого дохода, а не с разницы.

НДС при доверительном управлении: почему действуют общие правила

Статья 174.1 НК РФ: особый режим НДС для доверительного управления

Статья 174.1 НК РФ создаёт специальный режим налогообложения для операций в рамках договора доверительного управления имуществом. GAAP.RU подчёркивает:

«При реализации товаров, работ, услуг в соответствии с договором доверительного управления имуществом доверительный управляющий обязан выставить счета-фактуры в порядке, установленном НК РФ».

Ключевые принципы НДС при доверительном управлении:

Схема: Два параллельных контура НДС у управляющего

 ─────────────────────────────────────────────────────
  УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ НА УСН                                                                      
 ─────────────────────────────────────────────────────
    КОНТУР А: Собственная деятельность
  ├─ Оказание услуг клиентам
  ├─ Ставка НДС: 5%
  ├─ Вычеты: НЕТ
  └─ Книга продаж: "Основная деятельность"                                                             
    КОНТУР Б: Доверительное управление (ст. 174.1)
  ├─ Сдача имущества в аренду (по договору ДУ) 
  ├─ Ставка НДС: 22%
  ├─ Вычеты: ДА (при раздельном учёте) 
  └─ Книга продаж: "ДУ - Объект на ул. Ленина, 5"                                                     
  ─────────────────────────────────────────────────────

Вывод: управляющий ведёт два параллельных контура, каждый со своей ставкой НДС и правилами вычетов.

Почему УСН не «слетает» при наличии НДС 22%

Сохранение права на УСН при работе с двумя ставками НДС

Ключевой вопрос: не приведёт ли наличие НДС 22% по доверительному управлению к утрате права на УСН?

Ответ однозначный: НЕТ

Правовое обоснование:

Согласно статье 276 НК РФ, доходы от аренды имущества в рамках доверительного управления не являются доходами доверительного управляющего. У управляющего доход — только вознаграждение по договору доверительного управления.

Часть II. Практическая механика: как заполнить декларацию по НДС

Какие разделы декларации НДС использовать для разных ставок

Форма налоговой декларации по НДС, утверждённая приказом ФНС, предусматривает отражение разных ставок в одном отчёте. Налоговая служба разъясняет:

«В форме декларации предусмотрены строки для отражения базы и НДС по ставкам 5% и 7% для плательщиков на УСН. В Разделе 3 есть отдельные строки под разные ставки (в т.ч. 20/10/0 и специальные 5/7 для УСН)».

Структура декларации по НДС для управляющего на УСН с ДУ:

Вывод: «в одной декларации — разные ставки» технически и формально допустимо.

Как «легально» появляются две ставки в одном отчёте

Правовые основания для применения двух ставок одновременно

Ваша ситуация (типовой кейс):

• НДС 5% — по собственной реализации услуг управления (специальная ставка УСН);
• НДС 22% — по сдаче имущества в аренду в рамках доверительного управления (статья 174.1 НК РФ).

Это классический случай, когда разные ставки возникают из разных правовых оснований:

Сравнительная таблица правовых режимов:

Важно: это не смешение ставок по одной деятельности, а параллельное ведение двух контуров, каждый из которых имеет своё правовое обоснование.

Структура раздельного учёта

Организация раздельного учёта НДС: требования и методика

Чтобы декларация «сложилась» без претензий налоговой, необходимо обеспечить жёсткий раздельный учёт:

Контур 1: Собственная деятельность (УСН + НДС 5%)

Что включается:

• Реализация собственных товаров/услуг управляющей компании
• Вознаграждение за услуги доверительного управления (если выделено отдельно)
• Прочие доходы от собственной деятельности

Учётные правила:

• Счета-фактуры без пометки «Д.У.»
• Ставка НДС: 5% (или 7% при превышении лимита)
• Вычеты НДС не применяются (пп. 8 п. 2 ст. 170 НК РФ)
• Книга продаж: регистр «Основная деятельность УСН»
• КУДиР (книга учёта доходов и расходов) УСН: включается в доходы

Контур 2: Доверительное управление (НДС 22%)

Что включается:

• Арендные платежи от арендаторов по объектам в ДУ
• Коммунальные платежи (если включены в арендную плату)
• Прочие доходы от использования имущества в ДУ

Учётные правила:

• Счета-фактуры с пометкой «Д.У.»
• Ставка НДС: 22% (стандартная)
• Вычеты НДС применяются при наличии раздельного учёта входного НДС
• Книга продаж: регистр «ДУ — [название объекта/договора]»
• КУДиР УСН: не включается (доход учредителя ДУ)

Зарплата-онлайн предупреждает:

«Раздельный учёт потребуется, если упрощенец выбрал льготную ставку в 5%. Но позже его доход вырос более 272,5 млн руб., а значит ставка меняется на 7% с 1 числа месяца, следующего за месяцем превышения».

Практическая схема разделения в 1С или Excel:

АНАЛИТИКА СЧЕТОВ УЧЁТА:

90.01.1 "Выручка - Собственная деятельность"
   ├─ НДС 5% (счёт 68.02.1)
   └─ Без вычетов

90.01.2 "Выручка - Доверительное управление"
   ├─ НДС 22% (счёт 68.02.2)
   └─ С вычетами (при раздельном учёте 19-го счёта)

ВХОДНОЙ НДС:

19.01 "НДС по собственной деятельности"
   └─ Списание на затраты (без вычета)
19.02 "НДС по доверительному управлению"
   └─ Вычет в общем порядке

Часть III. Риски и подводные камни

Типичные ошибки при совмещении разных ставок НДС и как их избежать

Риск смешения контуров

Ошибка №1: Арендный доход попадает в базу УСН

Главная опасность: если арендный доход по доверительному управлению попадает в выручку управляющего по УСН, налоговая может переквалифицировать операцию.

Правовест Аудит предупреждает:

«Если компания начнёт смешивать обороты, налоговая может сказать: "Вы фактически ведёте обычную деятельность с НДС 22%, а 5% применяете неправомерно"».

Признаки нарушения раздельного учёта:

• Арендные платежи зачисляются на общий расчётный счёт (не «счёт ДУ»)
• В КУДиР УСН попадают доходы от аренды по договору ДУ
• Счета-фактуры по аренде выставляются без пометки «Д.У.»
• Единая книга продаж для обоих контуров
• В договоре ДУ не прописано, что доходы принадлежат учредителю

Решение:

В договоре доверительного управления прописать:

«Все доходы, полученные от использования Объекта доверительного управления (арендные платежи, коммунальные платежи, иные поступления), являются собственностью Учредителя управления и не включаются в налоговую базу Доверительного управляющего по налогу при применении УСН.
НДС по операциям с Объектом исчисляется и уплачивается Доверительным управляющим в соответствии со статьёй 174.1 НК РФ по ставке 22% (общий режим) независимо от применения Управляющим УСН».

В учётной политике закрепить:

• Субконто «Доверительное управление — Объект [название]»
• Отдельная аналитика: «НДС ДУ 22%» (счёт 68.02.2)
• Отдельная книга продаж: «ДУ_[год]_[квартал]»
• Запрет на включение оборотов ДУ в КУДиР

Риск отказа в вычетах по доверительному управлению

Ошибка №2: Входной НДС не разделён между контурами

Если управляющий одновременно ведёт собственную деятельность (без права на вычет) и доверительное управление (с правом на вычет), возникает необходимость раздельного учёта входного НДС.

Пункт 3 статьи 174.1 НК РФ:

«При осуществлении доверительным управляющим иной деятельности право на вычет сумм налога возникает при наличии раздельного учёта товаров (работ, услуг), используемых в ДУ и в иной деятельности».

Типичные ошибки:

1. Закупки для ремонта объекта ДУ учитываются на общем счёте 19 без аналитики
2. Входной НДС списывается на расходы по УСН (хотя должен идти в вычет по ДУ)
3. Нет методики распределения общехозяйственных расходов (аренда офиса, зарплата бухгалтера)

Правильная методика раздельного учёта входного НДС:

Шаг 1: Разделить поставщиков на категории

Шаг 2: Рассчитать пропорцию для общехозяйственных расходов

Формула:

Доля ДУ = Выручка по ДУ / (Выручка по ДУ + Выручка собственная) × 100%

Пример:

• Выручка по ДУ за квартал: 8 800 000 руб.
• Выручка собственная: 12 000 000 руб.
• Доля ДУ = 8 800 000 / 20 800 000 = 42,3%

Применение:

• Аренда офиса с НДС 100 000 руб.
• К вычету по ДУ: 100 000 × 42,3% = 42 300 руб.
• Списание по УСН: 100 000 × 57,7% = 57 700 руб.

«Раздельный учёт входного НДС ведётся с использованием субсчетов:

• 19.01 "НДС по собственной деятельности (без вычета)"
• 19.02 "НДС по доверительному управлению (с вычетом)"
• 19.03 "НДС общехозяйственный (распределяемый)"

Распределение НДС по счёту 19.03 производится ежеквартально пропорционально доле выручки по каждому виду деятельности».

Риск банковского комплаенса при выплатах учредителю

Ошибка №3: Выплаты учредителю без НДФЛ и документов

Если учредитель доверительного управления — физическое лицо, управляющий является налоговым агентом по НДФЛ при выплате дохода учредителю/выгодоприобретателю (статья 226 НК РФ).

Что может пойти не так:

1. Банк блокирует платёж с назначением «Выплата дохода по договору ДУ № 5 от 10.01.2025»

• Причина: подозрение в обналичивании (115-ФЗ)
• Решение: приложить к платёжке скан договора ДУ с указанием бенефициара

2. НДФЛ не удержан при выплате

• Риск: штраф 20% от неудержанной суммы (ст. 123 НК РФ)
• Срок удержания: не позднее следующего дня после выплаты (п. 6 ст. 226 НК РФ)

3. Нет справки 2-НДФЛ для учредителя

• Управляющий обязан выдать справку до 25 февраля года, следующего за отчётным

Чек-лист перед выплатой учредителю-физлицу:

• В договоре ДУ прописан порядок выплат и периодичность
• Собрано KYC-досье: паспорт, ИНН, СНИЛС, справка о резидентстве (если нерезидент)
• Подписано согласие на обработку персональных данных
• Рассчитан чистый доход после НДС, расходов и НДФЛ:

Чистый доход = Арендные платежи − НДС 22% − Расходы − НДФЛ 13%

• НДФЛ удержан и перечислен не позднее следующего дня
• Назначение платежа: «Выплата дохода учредителю ДУ по договору № ___ от ___, за период ___, НДФЛ удержан»

Заключение

Совмещение разных ставок НДС на УСН при доверительном управлении — это не налоговая «лазейка» или серая схема, а законная конструкция, прямо предусмотренная Налоговым кодексом РФ. Статья 174.1 НК РФ однозначно возлагает на доверительного управляющего обязанность исчислять НДС по операциям с имуществом учредителя независимо от собственного налогового режима, а статья 276 НК РФ исключает эти доходы из налоговой базы управляющего по УСН. Ключевой момент — не путать два параллельных контура: ваша собственная деятельность облагается по специальной ставке 5% (или 7%), а операции в рамках доверительного управления — по общей ставке 22%. Форма декларации технически допускает отражение обеих ставок в одном отчёте через заполнение отдельных листов Раздела 3, и это не является нарушением. Право на УСН сохраняется, поскольку арендные доходы по договору ДУ не включаются в лимиты упрощённой системы.

Однако успех этой модели целиком зависит от качества раздельного учёта и документального оформления. Три критических требования: во-первых, в договоре доверительного управления должно быть прямо прописано, что доходы от использования имущества принадлежат учредителю и НДС исчисляется по статье 174.1; во-вторых, необходим жёсткий раздельный учёт входного НДС с использованием отдельных субсчетов и методики распределения общехозяйственных расходов; в-третьих, все счета-фактуры по операциям ДУ должны содержать пометку «Д.У.» и регистрироваться в отдельной книге продаж. Если эти условия соблюдены, у налоговой не будет оснований для претензий или переквалификации. Используйте чек-листы и шаблоны документов из этой статьи, чтобы выстроить устойчивую к проверкам модель учёта, и помните: при малейших сомнениях лучше провести предварительный аудит у специалиста, чем исправлять ошибки после требования налоговой.

Источники и нормы, упомянутые в статье

Законодательные акты:

• Налоговый кодекс РФ, статья 174.1
  — Особенности исчисления и уплаты НДС при доверительном управлении имуществом
• Налоговый кодекс РФ, статья 164
  — Налоговые ставки (включая специальные ставки 5% и 7% для УСН)
• Налоговый кодекс РФ, статья 276
  — Особенности определения налоговой базы при доверительном управлении

Официальные разъяснения:

• НДС на УСН с 1 января 2026 года — Контур.Экстерн
  — Специальные ставки, лимиты и порядок применения
• ФНС: Разъяснение по НДС для УСН (I квартал 2026)
  — Инструкция по заполнению декларации
• Доверительное управление: порядок исчисления НДС — GAAP.RU
  — Практика оформления счетов-фактур и регистров

Практические руководства:

• Налогообложение при доверительном управлении — Freedome Realty
  — Комплексное руководство с образцами документов
• ТОП ошибок упрощенцев при исчислении НДС — Правовест Аудит
  — Распространённые риски и способы их устранения
• Раздельный учёт НДС на УСН — Зарплата-онлайн
  — Методика ведения учёта и образцы аналитик
• Заполнение декларации НДС — Точка
  — Пошаговая инструкция по разделам