Введение
Пандемия COVID-19 сильно изменила многие аспекты жизни, включая работу и потребление, что оказало значительное влияние на коммерческую недвижимость. Офисы, торговые площадки и другие объекты столкнулись с новыми вызовами. Изменились требования к безопасности, гибкости пространства, вентиляции и дистанцированию. В этой статье мы подробно рассмотрим, как пандемия изменила требования к коммерческой недвижимости, и какие меры сейчас внедряются для обеспечения безопасной и комфортной работы офисов и торговых площадей.
Гибкость офисных пространств
- Гибридная работа и сокращение офисных площадей
Пандемия ускорила переход к гибридной модели работы, когда сотрудники совмещают удаленную и офисную работу. Это привело к тому, что компании стали пересматривать свои потребности в офисных площадях. Вместо традиционных фиксированных рабочих мест все больше компаний внедряют «горячие столы» (hot desking) и коворкинговые зоны, где сотрудники могут бронировать рабочие места на день или несколько часов.
- Офисы будущего
Офисные пространства теперь проектируются с учетом возможных изменений в работе. Это означает, что офисы становятся более адаптивными, чтобы соответствовать новым требованиям гибкости. Модулируемые перегородки, многофункциональные зоны и использование технологии для управления бронированием рабочих мест – все это стало важными элементами новых офисов.
- Тенденции к уменьшению площади
Компании стали уменьшать количество постоянных рабочих мест, оставляя их только для критически важных сотрудников или периодических встреч. Офисные здания в свою очередь адаптируют планировки, увеличивая зоны для встреч, зоны для работы в одиночку и коворкинговые пространства.
Безопасность и здоровье в офисах
- Улучшенная вентиляция и фильтрация воздуха
Пандемия показала, насколько важна вентиляция в помещениях. Недостаточная циркуляция свежего воздуха способствует распространению вирусов. В новых офисных зданиях и обновленных офисах внедряются системы вентиляции с фильтрацией воздуха и контролем его качества. Применение ультрафиолетовых ламп и HEPA-фильтров становится стандартом.
- Бесконтактные технологии
Одним из важнейших изменений стала интеграция бесконтактных технологий. Двери, лифты, светильники и другие элементы инфраструктуры теперь оснащаются сенсорами или дистанционным управлением, чтобы свести к минимуму необходимость касаться поверхностей.
- Дистанцирование и социальные зоны
С учетом необходимости поддержания социальной дистанции в офисах появляются более просторные рабочие зоны, увеличенные расстояния между столами и отдельные кабинки для сотрудников. Пространства для общих встреч стали больше, чтобы минимизировать скопление людей.
- Зоны для дезинфекции и гигиены
Повсеместно внедряются станции для дезинфекции рук. Компании оборудуют специальные зоны для гигиенических процедур, включая места для смены масок и дезинфекции рабочих принадлежностей.
Торговые площади: новые требования
Изменения в структуре потребления
Торговые центры и розничные магазины сильно пострадали от локдаунов и ограничений. Многие компании перешли на онлайн-торговлю, что привело к снижению спроса на традиционные торговые площади. Однако офлайн-продажи, хотя и сокращенные, остаются важным компонентом бизнеса, что требует изменений в торговых площадях.
Оптимизация использования площади
Торговые площади теперь проектируются так, чтобы поддерживать концепцию «омниканальности», когда физическая и цифровая розничная торговля интегрируются друг с другом. В магазинах выделяются зоны для выдачи заказов онлайн и просторные зоны для клиентов, позволяющие соблюдать социальную дистанцию.
Увеличение зон самовывоза и бесконтактного обслуживания
С ростом онлайн-покупок магазины увеличили зоны для самовывоза товаров, а также внедрили бесконтактные системы оплаты и обслуживания клиентов. Автоматизированные системы и киоски самообслуживания позволяют клиентам минимизировать взаимодействие с персоналом.
Меры по дезинфекции и вентиляции
Торговые центры и магазины также усилили меры по дезинфекции, уделяя внимание вентиляционным системам. Важно поддерживать свежий воздух и высокое качество фильтрации. Уборка проводится чаще, а дезинфицирующие средства доступны на каждом шагу.
Адаптация пространства к новым реалиям
- Трансформация торговых объектов в многофункциональные зоны
Торговые центры все чаще перепрофилируются в многофункциональные комплексы. Некоторые площади отдаются под медицинские или образовательные учреждения, а также под офисы. Эта адаптация помогает сохранять востребованность объекта и повышать его окупаемость. - Переход к небольшим форматам
Малые форматы торговли, такие как павильоны или магазины формата «экспресс», становятся все более популярными. Это связано с изменением привычек потребителей, которые предпочитают быстрые и локальные покупки.
Технологические изменения
- Использование технологий для управления объектами
Пандемия ускорила цифровизацию управления недвижимостью. Умные системы управления зданиями (BMS), которые контролируют вентиляцию, освещение и энергопотребление, стали необходимостью для мониторинга и поддержания безопасности в зданиях. - Внедрение искусственного интеллекта и аналитики
Прогнозирование поведения арендаторов и посетителей, автоматизация обслуживания и анализа данных помогает собственникам оптимизировать использование пространств. Системы искусственного интеллекта могут предсказывать периоды пикового спроса, помогать управлять потоками людей и ресурсами.
Новые нормы и требования арендаторов
- Изменение ожиданий арендаторов
Компании, арендуя офисные или торговые площади, теперь больше внимания уделяют условиям безопасности и гибкости. Арендаторы ожидают наличие современных систем вентиляции, бесконтактных технологий, а также возможности адаптировать пространство под свои нужды. - Гибкость аренды
Арендаторы требуют более гибких условий аренды с возможностью временной приостановки или пересмотра ставок в случае чрезвычайных ситуаций, таких как пандемия. Владельцы объектов должны быть готовы к пересмотру традиционных моделей аренды и предоставлять более динамичные условия.
Влияние на инвестиции в коммерческую недвижимость
- Повышение спроса на качественные объекты
В условиях постпандемийной реальности растет спрос на качественные объекты недвижимости с высокими стандартами безопасности и гибкости. Инвесторы ищут проекты с современными системами управления, гибкими планировками и новыми технологиями для обеспечения безопасности.
- Увеличение спроса на «умные» здания
Инвесторы все больше ориентируются на здания с интегрированными интеллектуальными системами управления. Такие объекты привлекают арендаторов и повышают доходность, так как они обеспечивают более высокие стандарты безопасности и комфорта.
Заключение
Пандемия COVID-19 кардинально изменила подход к коммерческой недвижимости. Владельцы офисов и торговых объектов столкнулись с новыми требованиями к безопасности, гибкости и использованию технологий. Успех в новом мире будет зависеть от готовности адаптироваться к новым реалиям, предлагать современные решения и удовлетворять изменившиеся потребности арендаторов.
Об авторе
Мурат является опытным сотрудником АН Фридом. Он специализируется на сдаче в аренду, продаже коммерческой недвижимости и подборе аренды.
