Сдать квартиру иностранцу: договор, регистрация, налоги и риски

Сдавать квартиру иностранцу закон не запрещает. Договор найма заключается по тем же правилам, что и с россиянином, а налог собственник платит так же. Добавляются две задачи: проверить, что жилец находится в России законно, и обеспечить миграционный учёт. По общему правилу МВД нужно уведомить в течение 7 рабочих дней. В Москве и области многие безвизовые иностранцы теперь проходят учёт через мобильное приложение, без участия собственника. Ниже разбираем всё по шагам.

Коротко: можно ли сдавать квартиру иностранцу

Можно. Нанимателем по договору найма жилья может быть любой гражданин, в том числе иностранный (ст. 677 ГК РФ). Если квартиру для сотрудника снимает компания, с ней заключают договор аренды (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

По сравнению с обычной сдачей добавляются:

• проверка паспорта и оснований пребывания в России;
• миграционный учёт: собственник, предоставивший жильё, — принимающая сторона (п. 7 ст. 2 Закона № 109-ФЗ);
• контроль сроков визы, патента и учёта;
• в Москве и МО — особый порядок учёта для многих безвизовых иностранцев.

Договор найма с иностранным гражданином

Договор найма жилья регулирует глава 35 ГК РФ. Его заключают в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ). Устная договорённость с иностранцем особенно рискованна: при проверке или споре у вас не будет документа, на основании которого человек живёт в квартире.

Срок договора

Максимальный срок найма — пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ). Если договор заключён на год и больше, обременение квартиры нужно зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Поэтому часто подписывают договор на 11 месяцев с условием о продлении. Такой краткосрочный наём имеет особенности: например, у нанимателя нет преимущественного права на продление (п. 2 ст. 683 ГК РФ). Срок учёта со сроком договора не связан: учёт ограничен законным сроком пребывания иностранца.

Что обязательно прописать

• Данные нанимателя: ФИО кириллицей и латиницей, гражданство, номер и срок действия паспорта.
• Предмет: адрес, площадь, кадастровый номер квартиры.
• Плата: сумма в рублях, дата и способ оплаты, кто платит за коммунальные услуги.
• Обеспечительный платёж (депозит): за что его можно удержать и когда вернуть. Если таких условий нет, депозит по общему правилу возвращается (ст. 381.1 ГК РФ).
• Всех постоянных жильцов поимённо (п. 2 ст. 677 ГК РФ) и запрет вселять других без письменного согласия собственника.
• Миграционный учёт: кто подаёт уведомление, в какой срок, кто платит госпошлину; обязанность жильца сообщать о новом паспорте, продлении визы или патента.
• Порядок и основания расторжения, возврат ключей.
• Акт приёма-передачи с описью имущества и показаниями счётчиков.

Язык договора

Если наниматель плохо читает по-русски, удобнее двуязычный договор: русский текст и перевод в соседней колонке. Оговорите, что при расхождениях действует русский текст — его увидят МВД и суд. Наниматель должен понимать, что подписывает, иначе договор проще оспорить.

Образец структуры договора

Это не готовый документ, а перечень разделов для проверки вашего шаблона:

1. Стороны, паспортные данные, гражданство нанимателя.
2. Предмет: адрес, площадь, кадастровый номер.
3. Срок и порядок продления.
4. Лица, проживающие с нанимателем, включая детей.
5. Плата за наём и коммунальные платежи.
6. Обеспечительный платёж.
7. Права и обязанности сторон, осмотры квартиры.
8. Миграционный учёт и обязанность сообщать об изменении документов.
9. Ответственность и возмещение ущерба.
10. Расторжение и возврат квартиры.
11. Язык договора, экземпляры, контакты.

Приложения: акт приёма-передачи с описью, показания счётчиков.

Если уведомление о прибытии подаёт сам жилец, копию договора найма прикладывают к уведомлению (ч. 3.5 ст. 22 Закона № 109-ФЗ). Поэтому адрес и проживающие дети должны быть указаны точно.

Какие документы проверить у нанимателя

Безвизовые иностранцы не из ЕАЭС

Проверьте паспорт и миграционную карту с отметкой о въезде. Для работы им по общему правилу нужен патент. Без визы можно находиться в России не более 90 суток подряд и не более 90 суток суммарно за календарный год, если срок не продлён (п. 1 ст. 5 Закона № 115-ФЗ).

Граждане ЕАЭС

Граждане Армении, Беларуси, Казахстана и Киргизии работают без патента (п. 1 ст. 97 Договора о ЕАЭС). Срок их пребывания определяется трудовым договором (п. 5 ст. 97). Попросите показать паспорт и трудовой договор.

Визовые иностранцы

Срок пребывания определяется визой (п. 1 ст. 5 Закона № 115-ФЗ). Проверьте паспорт, срок и цель визы, миграционную карту.

Иностранцы с РВП или ВНЖ

Проверьте паспорт и разрешение или вид на жительство. Постоянно проживающий иностранец может сам уведомить МВД о прибытии с письменного согласия принимающей стороны (ч. 4 ст. 22 Закона № 109-ФЗ).

Как проверить

• Сверьте ФИО, фото и срок паспорта. Делайте копии, но не оставляйте у себя оригиналы паспорта и миграционной карты: изымать их закон запрещает (ч. 5 ст. 22 Закона № 109-ФЗ).
• Посчитайте по миграционной карте, до какой даты человек вправе находиться в России.
• Проверьте нанимателя по реестру контролируемых лиц на официальном сайте МВД, это бесплатно (ч. 6 ст. 31.2 Закона № 115-ФЗ). У лиц из реестра ограничены банковские операции и смена места пребывания (п. 2 ст. 31.1 того же закона).
• Действительность патента и разрешения на работу проверяйте на официальных сервисах МВД России.

Если жилец находится в России с нарушением порядка, собственника могут оштрафовать за предоставление ему жилья (ч. 3 ст. 18.9 КоАП РФ).

Миграционный учёт: кто, когда и как уведомляет МВД

Подробно процедура описана в нашей статье о регистрации иностранных граждан при аренде жилья. Здесь — главное для собственника.

Кто подаёт уведомление

По общему правилу — принимающая сторона, то есть собственник. Сам иностранец подаёт уведомление в отдельных случаях:

• с ним заключён договор найма: подаёт лично или в электронной форме и прикладывает копию договора (ч. 3.5 ст. 22 Закона № 109-ФЗ);
• собственник — гражданин РФ с учётной записью на Госуслугах: жилец подаёт уведомление сам, а собственник подтверждает согласие через портал (ч. 3.3 ст. 22);
• собственник живёт за границей — нужно его нотариальное согласие (ч. 3.2 ст. 22).

Штраф за неисполнение обязанностей по учёту установлен для принимающей стороны. Поэтому впишите в договор, когда жилец покажет вам отрывную часть уведомления. Если её нет в срок, подайте уведомление сами.

Сроки

• Общий срок — 7 рабочих дней со дня прибытия (ч. 3 ст. 20 Закона № 109-ФЗ).
• Граждане ЕАЭС, приехавшие работать, и их семьи — без учёта первые 30 суток с даты въезда (п. 6 ст. 97 Договора о ЕАЭС).
• Высококвалифицированные специалисты и их семьи — до 90 дней со дня въезда (ч. 4.1 ст. 20 Закона № 109-ФЗ).
• Для граждан некоторых стран межгосударственные соглашения устанавливают свои сроки. Уточняйте их в МВД или на Госуслугах.
• Временно пребывающего иностранца ставят на учёт не более чем на год (ч. 6.1 ст. 22 Закона № 109-ФЗ). Если он живёт дольше, учёт нужно оформить заново.

Как подать и сколько стоит

Уведомление подают в МВД, через МФЦ, почтой или электронно, в том числе через Госуслуги (ч. 2 ст. 22 Закона № 109-ФЗ). Подтверждение — отрывная часть уведомления: бумажная или электронная в личном кабинете (ч. 7 ст. 22). Отдайте её жильцу, копию оставьте себе. Госпошлина — 500 рублей (подп. 19.1 п. 1 ст. 333.28 НК РФ, с 1 сентября 2025 года). Участники московского эксперимента её не платят.

Москва и Подмосковье: учёт через приложение

С 1 сентября 2025 года по 1 сентября 2029 года в Москве и Московской области идёт эксперимент по учёту иностранцев (ст. 5 Федерального закона от 23.05.2025 № 121-ФЗ). Его участники — безвизовые иностранцы, кроме граждан Беларуси:

• приехавшие работать по патенту или без патента, например граждане ЕАЭС;
• сменившие цель визита на работу;
• с 1 сентября 2026 года — также взрослые, приехавшие не для работы и пребывающие в регионе более 90 дней, например студенты. Есть исключения для отдельных категорий.

На участников эксперимента не распространяются правила учёта по месту пребывания из Закона № 109-ФЗ, кроме проживания в гостиницах (ч. 7 и 8 ст. 5 Закона № 121-ФЗ). Их ставят на учёт по адресу уполномоченной организации. Место фактического нахождения жилец сообщает через мобильное приложение, а о переезде — в течение трёх рабочих дней (ч. 13 и 15 ст. 5).

Для собственника это значит: если жилец участвует в эксперименте, обычное уведомление о прибытии вы, по действующим правилам, не подаёте. Но попросите показать подтверждение регистрации в приложении с вашим адресом. Порядок эксперимента уточняется подзаконными актами, поэтому перед заселением сверяйтесь с Госуслугами и МВД.

Штрафы

Размеры — по КоАП РФ в редакции от 04.08.2026. С 3 ноября 2026 года штрафы повышаются (Федеральный закон от 04.08.2026 № 294-ФЗ).

• Неисполнение принимающей стороной обязанностей по учёту (ч. 4 ст. 18.9 КоАП РФ): для граждан — 2 000–4 000 рублей, с 03.11.2026 — 4 000–6 000 рублей; для юрлиц — 400 000–500 000 рублей.
• Предоставление жилья иностранцу, который находится в России незаконно (ч. 3 ст. 18.9 КоАП РФ): для граждан — 2 000–5 000 рублей, с 03.11.2026 — 4 000–7 000 рублей.
• Фиктивная постановка на учёт (ст. 322.3 УК РФ): штраф от 100 000 до 500 000 рублей, принудительные работы или лишение свободы до пяти лет.

Ставьте на учёт только тех, кто действительно живёт в квартире, и только на срок проживания.

Если жилец съехал раньше

При выезде из России или постановке на учёт по новому адресу иностранца снимут с учёта автоматически (ст. 23 Закона № 109-ФЗ). В остальных случаях подайте уведомление об убытии — лично, через МФЦ, почтой или электронно (ч. 2.2 ст. 23). Иначе человек будет числиться по вашему адресу. Подпишите с жильцом акт возврата квартиры и соглашение о расторжении договора.

Налоги собственника

Гражданство нанимателя на налоги не влияет. Значение имеет ваш собственный статус и налоговый режим. Нормы приведены в редакции на октябрь 2026 года.

НДФЛ

• Резидент РФ платит по прогрессивной шкале: 13 % с годового дохода до 2,4 млн рублей, 15 % — с части от 2,4 до 5 млн, далее 18 %, 20 % и 22 % (п. 1 ст. 224 НК РФ). Порог считают по всем доходам основной базы, включая зарплату.
• Нерезидент РФ платит 30 % (п. 3 ст. 224 НК РФ).
• Если платит физлицо, подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года (ст. 229 НК РФ) и уплатите налог до 15 июля (п. 4 ст. 228 НК РФ).
• Если квартиру снимает российская компания, она обычно удерживает НДФЛ сама как налоговый агент.

Самозанятость (НПД)

• Сдавать жильё на НПД можно, нежилые помещения — нельзя (п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ).
• Ставка — 4 % с платежей от физлиц и 6 % от компаний и ИП (ст. 10 Закона № 422-ФЗ).
• Лимит — 2,4 млн рублей дохода в год (п. 8 ч. 2 ст. 4 Закона № 422-ФЗ). Режим действует до 31 декабря 2028 года.
• Чек формируется на каждый платёж, в том числе от иностранца.

ИП

Если объектов несколько или доход выше лимита НПД, обсудите с налоговым консультантом ИП на упрощёнке или патенте. Ставки и стоимость патента зависят от региона, плюс ИП платит страховые взносы.

Частые ошибки

• Считать, что доход от сдачи иностранцу можно не декларировать: налог не зависит от гражданства жильца, а доход подтверждают договор и платежи.
• Не выяснить, удержала ли налог компания-арендатор, и заплатить дважды или не заплатить вовсе.
• Остаться на НПД после превышения лимита.

Риски собственника и как их снизить

Особые риски при сдаче иностранцу связаны с его статусом: может истечь срок пребывания, не продлиться патент, человек может попасть в реестр контролируемых лиц или срочно уехать. Порча имущества, задержки оплаты и подселение знакомых встречаются в любой аренде, и гражданство тут ни при чём.

• Депозит с понятными условиями удержания.
• Акт приёма-передачи с описью, фото и показаниями счётчиков.
• Страхование квартиры и ответственности перед соседями.
• Проверка документов и реестра контролируемых лиц до подписания и при каждом продлении.
• Список жильцов в договоре и запрет подселения без вашего согласия.
• Безналичная оплата. Перебои с платежами — повод проверить статус жильца.
• Календарь сроков: окончание визы, патента, учёта и договора.
• Плановые осмотры с предупреждением жильца.

Эти меры не убирают риски полностью, но вы всегда знаете, кто живёт в квартире, на каком основании и до какого числа.

Когда проще передать задачу агентству

Если вы живёте не в Москве или сдаёте впервые, подбор и проверку нанимателя, договор и заселение можно передать нам — в рамках услуги сдать квартиру в аренду под ключ. Компании, которая ищет жильё для специалистов, подойдёт аренда жилья для иностранных сотрудников. Если нужен постоянный контроль платежей, сроков и осмотров, посмотрите на доверительное управление квартирой.

Статья носит информационный характер и не является индивидуальной юридической консультацией.

Частые вопросы