Продажа офиса в бизнес-центре в Москве
Продадим офис в бизнес-центре: проверим документы и расчёты с управляющей компанией, определим, кто ваш покупатель — компания для себя или инвестор, подготовим офис к показам и сопроводим расчёты до регистрации
- прирост цены в нашем кейсе с арендатором
- +12%
- от старта до сделки в этом же кейсе
- 58 дн.
- сделок всего
- 2400+
- Проверка документов на офис и расчётов с УК
- Покупатель-пользователь или инвестор: под кого упаковать офис
- Цена по сопоставимым сделкам в БЦ вашего класса
- Юрист: агентский договор, договор купли-продажи, расчёты
- Сопровождение до регистрации права
Что спрашивает покупатель офиса в бизнес-центре
Класс и репутация БЦ
Класс здания, локация, транспорт, арендаторы соседних этажей и управляющая компания
Планировка и готовность
Кабинеты или open space, состояние отделки, можно ли заехать и работать без ремонта
Расходы на содержание
Эксплуатационные платежи, коммунальные услуги и нет ли долгов перед управляющей компанией
Парковка и доступ
Машино-места, пропускной режим, время работы здания, вход для посетителей
Арендаторы и договоры
Сдан ли офис, на каких условиях, до какого срока действует договор аренды
Документы и земля
Выписка ЕГРН, залог, собственники, права на общее имущество и земельный участок под зданием
Оцените стоимость офиса в бизнес-центре
Ориентир по рыночной цене офиса. Точную цену назовёт брокер после осмотра, проверки документов и сравнения с сопоставимыми сделками в вашем БЦ.
Фильтры поиска
Как мы продаём офис в бизнес-центре
- 1Консультация
Предварительно оцениваем офис, рассказываем о сроках продажи, документах и налогах, отвечаем на вопросы
- 2Осмотр и цена
Приезжаем в офис, снимаем параметры и планировку, изучаем сделки и предложения в вашем БЦ и в соседних зданиях этого класса и определяем цену
- 3Подготовка к показам
Готовим описание и планы, фото и видео, документы от управляющей компании; решаем, продаём ли офис пустым, с арендатором или с мебелью
- 4Поиск покупателя
Размещаем офис на собственном сайте и площадках, предлагаем компаниям и инвесторам из нашей базы, проводим показы и переговоры
- 5Договор и расчёты
Юрист готовит договор купли-продажи и безопасный порядок расчётов, согласует передачу офиса и закрытие платежей с управляющей компанией
- 6Регистрация права
Сопровождаем регистрацию перехода права и передачу офиса. Вознаграждение — по прайсу, порядок оплаты фиксируется в договоре оказания услуг
Безопасность сделки
для продавца
Агентский договор закрепляет обязанности агентства и вознаграждение, документы на офис проверяет юрист до выхода на покупателей, а расчёты выстраиваются безопасным способом
Агентский договор
Проверка документов
Безопасные расчёты
Узнайте, кто может купить ваш офис
Что подготовить к продаже офиса в БЦ
Выписка ЕГРН и техдокументы
Свежая выписка на дату продажи, технический план и поэтажный план с экспликацией; сведения об оформленных перепланировках
Документы бизнес-центра
Договор с управляющей компанией, правила БЦ, акт сверки по эксплуатационным и коммунальным платежам
Парковка и общие зоны
Оформлены ли машино-места отдельно или входят в офис, как устроен доступ и какие права на общее имущество здания
Земельный участок
При продаже помещения покупателю передаются права на землю, занятую зданием (ст. 552 ГК РФ); выясните, как они оформлены в вашем БЦ
Договор аренды
Если офис сдан: договор сохраняется при смене собственника (п. 1 ст. 617 ГК РФ); покупателю нужны срок, ставка и история платежей
Налоги продавца
Для физлица — НДФЛ с учётом срока владения (ст. 217.1 НК РФ); для организации — налоги по её режиму, включая НДС
| Покупатель | Что ему важно | Что подготовить |
|---|---|---|
| Компания, покупающая офис для себя | Планировка под команду, состояние отделки, парковка, сроки освобождения | Планы и фото, описание готовности к въезду, расчёты с УК |
| Инвестор с арендатором | Договор аренды, срок, ставка, платёжная дисциплина | Арендный пакет и подтверждение платежей; подробнее — Продажа готового арендного бизнеса |
| Инвестор под сдачу | Класс БЦ, локация, ликвидность офиса, спрос на аренду рядом | Описание БЦ, сведения об управляющей компании и эксплуатационных расходах |
Другие форматы продажи офиса
Если ваш офис или сделка отличаются от стандартной — откройте профильную страницу
Кому подходит услуга
- Офис пустует
Готовим под покупателя-пользователя
- Офис сдан
Продаём как арендный объект
- Меняете офис
Продажа под переезд компании
- Несколько собственников
Собираем согласия и извещаем
- Офис в залоге
Согласуем схему с банком
Как устроена сделка с офисом в БЦ
Договор продажи недвижимости заключается письменно, одним документом, подписанным сторонами; при нарушении формы он недействителен (ст. 550 ГК РФ). Договор должен предусматривать цену, иначе он считается незаключённым (ст. 555 ГК РФ). Офис передают по передаточному акту (ст. 556 ГК РФ), а переход права собственности подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).
Вместе с офисом покупателю передаются права на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования (ст. 552 ГК РФ), — поэтому документы на землю проверяют в БЦ так же тщательно, как документы на сам офис.
Отдельный вопрос — расчёты с управляющей компанией: эксплуатационные и коммунальные платежи, пропуска, парковка. Покупатель запросит акт сверки, поэтому мы получаем его до показов, а закрытие платежей фиксируем в договоре. Подробнее о классах бизнес-центров — в статье о классах офисов A, B и C. Данные на сентябрь 2026 года; правила меняются, на дату сделки мы проверяем их заново.
Кейсы
Как мы продавали офисы в бизнес-центрах: что было на старте, что сделали и к чему пришли
Офис в БЦ с арендатором: продали как ГАБ дороже коридора
Выявленная проблема
Клиент — частный инвестор. Объект: офисный блок в БЦ класса B+ в пределах ТТК, ~210 м², действующий арендатор с договором на 11 месяцев и индексацией. Задача — продать без потери аренды и не уйти в торг из-за “обычного объявления”, при этом покупатель хотел понятные цифры доходности и подтверждения платежей.
Решение
- Провели финансовый аудит: арендный поток, индексация, операционные расходы, сверка фактических поступлений с договором
- Подготовили инвест-пакет: P&L по объекту, модель доходности, реестр платежей, презентация с планировкой и сценариями “как повысить NOI”
- Навели порядок в юридическом контуре: проверка правоустанавливающих, снятие/закрытие “хвостов” по документам БЦ и разграничению общих зон
- Запустили комбинированный маркетинг: база инвесторов + точечный off-market + показы
- Согласовали структуру сделки с защитой продавца: задаток, график, аккредитив, условия перехода прав и передачи арендатора
Результат
- Продали объект как готовый арендный бизнес, сохранив арендатора и платежную дисциплину
- Убрали торг “на эмоциях” за счёт цифр и прозрачности модели доходности
- Закрыли сделку безопасно: деньги через аккредитив, чёткие акты передачи
- Клиент зафиксировал прибыль без провала по срокам и без лишних рисков
Андрей К.
частный инвестор, Москва
Пришёл с задачей продать офис с арендатором так, чтобы покупатель не развалил цену торгом и не возникли риски с договором аренды. Больше всего переживал, что будут просить скидку “потому что рынок”. Команда собрала финансовый пакет, всё разложили по полкам и вывели на переговоры только квалифицированных покупателей. В итоге продали быстро, безопасно и дороже моего ожидания — без нервов и бесконечных показов.
- Прирост цены
- +12%
- Срок от старта до сделки
- 58 дней
- Первый офер через
- 7 дней
Офис в залоге: закрыли обременение и продали без срыва сроков
Выявленная проблема
Клиент — частный собственник. Объект: офисный блок в БЦ класса A-, ЦАО, объект в залоге у банка (кредит под бизнес). Задача — продать офис и закрыть кредит из средств сделки, при этом не сорвать сроки и не попасть на риски “покупатель передумал из-за залога”.
Решение
- Провели правовой аудит залога: условия досрочного погашения, порядок снятия обременения, перечень документов банка
- Согласовали с банком пошаговую схему: кто, когда и какими платежами закрывает кредит, какие подтверждения получает покупатель
- Подготовили продажный пакет с акцентом на безопасность: регламент сделки, тайминг, шаблоны уведомлений/согласий, проект ДКП с защитой продавца
- Вели переговоры с покупателем “на цифрах”: объяснили механику снятия обременения и риски закрыли документами и процедурой расчётов
- Организовали расчёты через эскроу/аккредитив (в зависимости от банка покупателя) с условием выдачи средств после регистрации и снятия залога
Результат
- Обременение снято в рамках сделки без “подвисших” платежей и конфликтов сторон
- Покупатель получил юридически понятную схему и не требовал дополнительного дисконта “за риск”
- Клиент закрыл кредит и вышел из обязательств в один цикл сделки
- Сделку завершили без затягивания сроков и без кассовых разрывов у продавца
Дмитрий С.
собственник офиса, ЦАО
У меня офис был в залоге, и я понимал, что большинство покупателей либо уйдут, либо начнут давить на цену. Боялся, что банк затянет процессы и сделка сорвётся на согласованиях. Мне расписали понятную механику: как закрываем кредит, как снимается обременение, какие документы получает покупатель и когда. По итогу покупатель не “сломал” цену, расчёты прошли безопасно, кредит закрыт, право зарегистрировано — всё в одном цикле. Это ровно тот случай, когда без профессионального сопровождения я бы потерял и время, и деньги.
- Срок от старта до регистрации
- 64 дня
- Экономия на дисконте
- 3 млн. ₽
- Стоимость сделки
- 57,8 мил. ₽
Офисы на продажу сейчас: подборка ФРИДОМ
Офисы на продажу из нашей базы — с площадью, адресом и ценой. Так покупатели видят объекты вашего типа: ваш мы упакуем так же.
- Офис, 105 м²Москва, ул. Строителей, д. 4, к. 2
- Вавиловская
- 5 мин
- Офис, 8,6 м²г Москва, Центральный, р-н Басманный, ул Нижняя Красносельская, д 35, к 9
- Бауманская
- 9 мин
- Офис, 56,2 м²Москва, ул. Петра Алексеева, д. 12, стр. 1
- Офис, 55,9 м²Москва, ул. Петра Алексеева, д. 12, стр. 1
- Офис, 55,8 м²Москва, ул. Петра Алексеева, д. 12, стр. 1
- Офис, 56,8 м²Москва, ул. Петра Алексеева, д. 12, стр. 1
- Офис, 56,8 м²Москва, ул. Петра Алексеева, д. 12, стр. 1
- Офис, 56,9 м²Москва, ул. Петра Алексеева, д. 12, стр. 1
Продадим ваш офис в бизнес-центре
Оставьте заявку — разберём офис, документы и предложим план продажи
Что о нас говорят собственники офисов
Эксперты по продаже коммерческой недвижимости
Ковалёв Даниил Андреевич
Начальник отдела коммерческой недвижимости
Мирзаханов Саид Тажутдинович
Специалист
Волынский Виктор Геннадьевич
Генеральный директор
Боева Ольга Юрьевна
Специалист
ФРИДОМ — продажа офисов в бизнес-центрах
С 2007 года продаём коммерческую недвижимость: проверяем документы, готовим объект для покупателей, сопровождаем сделки и расчёты
19+ лет
- На рынке недвижимости
2400+
- Сделок всего
25+
- Сотрудников
98%
- Успешных сделок
Продажа офиса в бизнес-центре
| Вариант | Стоимость |
|---|---|
| до 6 млн ₽ | 350 000 ₽ |
| от 6 до 10 млн ₽ | 400 000 ₽ |
| от 10 до 30 млн ₽ | 4% от стоимости объекта |
| от 30 до 50 млн ₽ | 4,5% от стоимости объекта |
| свыше 50 млн ₽ | 5% от стоимости объекта |
Комиссия считается от цены объекта. Фиксированная сумма — минимум: она действует, пока процент её не догонит. Ставка растёт вместе со стоимостью объекта.
Продажа офиса в бизнес-центре с обременением
| Вариант | Стоимость |
|---|---|
| до 6 млн ₽ | 350 000 ₽ |
| от 6 до 10 млн ₽ | 400 000 ₽ |
| от 10 до 30 млн ₽ | 4% от стоимости объекта |
| от 30 до 50 млн ₽ | 4,5% от стоимости объекта |
| свыше 50 млн ₽ | 5% от стоимости объекта |
Сложная сделка, уровень 1 — согласование с третьей стороной (обременение ипотекой или залогом, долги по ЖКУ и налогам, маткапитал, выделение долей по соглашению, срок владения менее 5 лет) — плюс 50 000 ₽ к минимуму и плюс 1 процентный пункт к ставке
Комиссия считается от цены объекта. Фиксированная сумма — минимум: она действует, пока процент её не догонит. Ставка растёт вместе со стоимостью объекта.
С 2007 года ФРИДОМ продаёт офисы в бизнес-центрах Москвы: проверяем документы, готовим объект для покупателей, сопровождаем расчёты и регистрацию права
Чек-лист ФРИДОМ: как подготовить офис в бизнес-центре к продаже
Шесть списков: документы на офис и от бизнес-центра, покупатель, цена, договор и налог. Отмечайте пункты по мере готовности.
Вопросы о продаже офиса в бизнес-центре
Как продать офис в бизнес-центре?
Порядок такой: проверяют документы на офис и расчёты с управляющей компанией, определяют цену по сопоставимым сделкам, готовят описание, планы и фото, ищут покупателя, проводят показы и переговоры, заключают договор купли-продажи и регистрируют переход права. Покупатель-пользователь и инвестор спрашивают о разном, поэтому упаковку офиса выстраиваем под конкретного покупателя.
Какие документы нужны для продажи офиса в БЦ?
Выписка ЕГРН, правоустанавливающие документы, технический и поэтажный планы; для организации — документ о полномочиях подписанта. Дополнительно покупатель запросит договор с управляющей компанией, акт сверки по эксплуатационным платежам, сведения о парковке и, если офис сдан, договор аренды с платёжной историей. Часть документов лучше получить до показов.
Как управляющая компания влияет на продажу офиса?
Управляющая компания знает состояние расчётов по эксплуатационным и коммунальным платежам, оформление пропусков и парковки. Покупатель почти всегда просит акт сверки, а долги видны при проверке. Поэтому запрашиваем акт заранее, а порядок закрытия платежей и передачи офиса согласовываем с УК и фиксируем в договоре купли-продажи.
Что лучше: продавать офис пустым или с арендатором?
Зависит от покупателя. Компании, покупающей офис для себя, важна готовность к въезду; инвестору — договор аренды, срок и платёжная дисциплина. В нашем кейсе офис 210 м² в БЦ класса B+ продали с арендатором как готовый арендный бизнес: прирост цены 12%, 58 дней от старта до сделки. Это результат одного объекта, а не обещание. Подробнее — о продаже арендного бизнеса.
Можно ли продать офис в бизнес-центре с арендатором?
Да. Договор аренды сохраняется: переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Покупателю передают арендный пакет: договор, срок, ставку, платежи, депозит. Офис продаём как арендный объект или после освобождения — по условиям договора и целям покупателя.
Как определяется цена офиса в бизнес-центре?
По сопоставимым сделкам и параметрам офиса: класс и локация БЦ, этаж, планировка, состояние отделки, парковка, арендатор. Калькулятор на странице даёт ориентир, а точную цену назовёт брокер после осмотра и проверки документов. Мы не обещаем «дороже рынка»: цену определяют объект, спрос и подготовка офиса к показам.
Какой налог платит продавец офиса?
Физлицо без статуса ИП платит НДФЛ по правилам ст. 224 НК РФ, если не выполнен минимальный срок владения (ст. 217.1 НК РФ); при низкой цене доход может считаться от 70% кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Налог на профессиональный доход к продаже недвижимости не применяется. Для ИП и организаций порядок иной — уточните у налогового консультанта.
Можно ли продать офис в БЦ, который в залоге?
Да, но с согласием банка: залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 346 ГК РФ). Кредит обычно закрывают из денег сделки. В нашем кейсе офис в БЦ класса A- в ЦАО продали за 57,8 млн ₽ и закрыли залог за 64 дня от старта до регистрации. Схему описывает страница о продаже с обременением.
Сколько занимает продажа офиса в бизнес-центре?
Срок зависит от офиса, цены, документов и покупателя, гарантировать его нельзя. В наших кейсах: офис с арендатором продали за 58 дней от старта до сделки, первое предложение поступило через 7 дней; офис в залоге — 64 дня от старта до регистрации. Это результаты отдельных объектов. Срок вашей продажи брокер оценит после осмотра и проверки документов.
Сколько стоят услуги и когда платить?
Вознаграждение указано в прайсе на этой странице; для офисов с обременением действует доплата — она указана в прайсе отдельно. Порядок оплаты фиксируется в договоре оказания услуг, поэтому условия вы узнаете до подписания. Точную сумму назовём после осмотра офиса и проверки его документов.
Статьи об офисах и продаже коммерческой недвижимости
Покупаете коммерческую недвижимость, а не продаёте?
Подбор объекта в интересах покупателя — отдельная услуга: проверяем объект, арендатора и договор до сделки. Готовый арендный бизнес с посчитанной доходностью — в каталоге.
