Как сдать коммерческую недвижимость в Москве с МАП на 7–12 % выше рынка
Сдадим ваше помещение в аренду за ~3 недели с долгосрочным договором от 7 лет и защитой ключевых рисков собственника. Настраиваем продвижение, приводим только платёжеспособных арендаторов, проверяем их по документам и готовим договор аренды «под ключ» с зафиксированным МАП выше средней ставки по району.
- недель срок экспозиции
- 3–6
- выше средней ставки
- 11%
- лет срок договора
- 7+
- Рыночная ставка без демпинга
- Только платёжеспособные арендаторы
- Договор аренды «под ключ»
- Можно передать в управление
Почему сдавать коммерческую недвижимость через ФРИДОМ выгодно
-
Огромная база арендаторов
Живые запросы от предпринимателей, локального бизнеса и федеральных сетей — выходим на показы без долгого простоя
-
Прямой доступ к крупным сетям
Работаем напрямую с сетевыми брендами, понимаем их форматы и требования, можем предложить ваш объект «под формат» и получить более высокий МАП
-
Максимальная ставка и индексация
Формируем коридор ставки и выводим МАП на 7–12 % выше средней по району. В договора обязанно закладываем ежегодную индексацию, чтобы доход не «съедала» инфляция
-
Сдаём даже помещения без ремонта
Берём в работу площади в бетоне и с черновой отделкой — помогают упаковать объект и согласовать ремонт за счёт арендатора с фиксированием условий в договоре
-
Быстрая сделка и долгий срок аренды
Благодаря базе и прямым контактам обычно закрываем сделки за 14–45 дней, при этом целимся в долгосрочные договоры от 7 лет с понятными условиями пролонгации
-
Юридическая гарантия сделки
Проверяем арендатора, готовим договор аренды под ваш объект, прописываем ответственность, индексацию, порядок расторжения и неустойки — минимизируем риски споров и неплатежей
Как мы сдаём вашу недвижимость в аренду за 5 шагов
-
1 Старт-аудит и план (24 часа)
Собираем данные об объекте и документах (право собственности, обременения, текущее состояние), оцениваем локацию и трафик, считаем коридор арендной ставки и прогнозируем срок экспозиции. Определяем целевого арендатора, формат договора (в т.ч. индексация) и чек-лист подготовки.
-
2 Подготовка и упаковка объекта
Формируем техническое досье, делаем фото/видео и планы, описываем трафик и окружение. Готовим коммерческое предложение: варианты сдачи «как есть» (бетон/черновая отделка) и с ремонтом, условия ремонта за счёт арендатора, ключевые параметры и ограничения по объекту.
-
3 Вывод на арендаторов
Запускаем объект по базе действующих арендаторов и сетевых компаний, размещаем на профильных площадках, подключаем таргет и off-market-каналы. Организуем показы, ведём календарь просмотров и собираем обратную связь по ставке и условиям.
-
4 Переговоры и отбор арендатора
Фильтруем заявки, оставляем только релевантный и платёжеспособный бизнес. Проверяем арендатора по документам, обсуждаем ключевые параметры сделки: ставка, индексация, срок договора, арендные каникулы, формат ремонта, обеспечительные платежи. Формируем и согласуем финальную оферту.
-
5 Договор, передача и запуск аренды
Готовим договор аренды и акты, прописываем индексацию, ответственность за ремонт и эксплуатацию, порядок расторжения и неустойки. Организуем подписание, фотофиксацию и передачу помещения арендатору, а также старт арендных платежей по согласованному графику.
100% гарантии
безопасности сделки аренды
Мы берём на себя юридические и оформительские вопросы, чтобы вы стабильно получали МАП без споров и неплатежей
-
Юридическое сопровождение
-
Надежные договоры
-
Проверка арендатора
Получите "правильный" договор аренды под ваш объект
Специализируемся на сдаче в аренду любых видов коммерческих помещений
Сдаём в аренду коммерческие объекты в Москве и Московской области на любой стадии: пустующие помещения, площади с текущими арендаторами, здания после строительства и объекты с готовой отделкой. Анализируем локацию, трафик и потенциал объекта, рассчитываем реальную рыночную ставку, готовим стратегию заполнения и прогноз по срокам экспозиции.
Подбираем профильных арендаторов — от локального бизнеса до федеральных и международных сетей, ведём переговоры и согласуем условия так, чтобы минимизировать риски простоя и неплатежей. Организуем показ объекта, проверяем контрагентов, готовим и сопровождаем долгосрочный договор аренды с индексацией, обеспечительным платежом или банковской гарантией и, при необходимости, предусматриваем ремонт и адаптацию помещения за счёт арендатора.
- Стрит-ритейл
-
Розничные сети, street-traffic, первые этажи
- Склады и логистика
-
A/B/C-классы, кросс-док, fulfilment
- Офисы и БЦ
-
Этажи, блоки, отдельные здания
- Торговые центры
-
Галереи, якорные арендаторы, островки
- Производственные помещения
-
Лёгкая промышленность, цеха, лаборатории
- ПСН и mixed-use
-
Формат «подо всё», гибкие сценарии использования
- Отдельно стоящие здания
-
ОСЗ под сеть, штаб-квартиру, медицинский центр
- Москва-Сити и prime-локации
-
Премиальные офисы, высокие ставки аренды
Для кого эта услуга
- Частные собственники 1–2 объектов
- Стрит-ритейл на первых этажах, ПСН, небольшое помещение «для сдачи», часто доставшееся по наследству или купленное как инвестиция. Боли: простаивает месяцами, нет понимания реальной ставки, страшно ошибиться с арендатором и договором.
- Предприниматели и владельцы бизнеса
- Помещение под свой магазин/офис, часть площадей простаивает или бизнес переехал, а объект нужно монетизировать. Боли: нет времени заниматься показами и переговорами, арендаторы «выбивают» скидки, сложно упаковать объект под новый формат арендатора.
- Портфельные инвесторы и арендный бизнес
- Несколько объектов в Москве/МО, доход от аренды — часть инвестиционной стратегии. Боли: нужно быстро закрывать простои, выровнять ставки по объектам, выстроить долгосрочные договоры с индексацией и минимизировать операционную рутину.
- Девелоперы и строительные компании
- Встроенные коммерческие помещения в новых ЖК, стрит-ретейл на первых этажах, остаточные площади после ввода дома. Боли: важно быстро «засветить» объект для сетей, не уронить цену открытия и сформировать правильный пул арендаторов под проект.
- Корпоративные собственники и non-core активы
- Компания владеет офисом, складом или отдельным зданием, которое больше не используется в основном бизнесе. Боли: объект «висит на балансе», генерирует расходы, нет внутренних ресурсов заниматься его сдачей и переговорами с арендаторами.
С какими ситуациями по аренде мы помогаем собственникам
-
1 Помещение пустует или сдано слишком дёшево
Арендаторы долго не находятся, или текущий платит ниже рынка и постоянно просит скидки.
- Анализируем ставку и потенциал локации
- Предлагаем стратегию повышения МАП до 50%
- Находим нового арендатора или пересобираем условия аренды
-
2 Помещение ещё строится или в бетоне
Объект на этапе строительства, shell&core или без отделки — кажется, его невозможно сдать по хорошей ставке.
- Привлекаем арендаторов заранее, ещё до завершения работ
- Консультируем по требованиям сетей и формату помещения
- Помогаем заложить ремонт и отделку за счёт арендатора в долгосрочный договор
-
3 Вы выходите из бизнеса в своём помещении
Магазин, салон, кафе или офис закрываете, а помещение остаётся.
- Переводим объект из «рабочей точки» в инвестиционный актив
- Подбираем нового арендатора под формат помещения
- Фиксируем стабильный доход по договору аренды вместо операционной суеты
-
4 Нет времени заниматься сдачей самостоятельно
Показы, звонки, торг, проверка арендатора и договор — всё это отнимает время, которого нет.
- Полностью берём на себя воронку: реклама, заявки, показы, переговоры
- Проверяем арендатора и готовим защитный договор с индексацией
- Доводим до подписания и запуска арендных платежей «под ключ»
Опишите ваш сценарий — подберём стратегию сдачи объекта
Кейсы
Подборка недавних проектов: что было на старте, какие шаги мы сделали и каких показателей достигли
Освободившийся офисный блок в БЦ: полный выход на аренду за 1,5 месяца
Выявленная проблема
Решение
-
Провели аудит объекта и рынка: спрос по району, заполняемость БЦ, реальные сделки, портрет целевого арендатора (IT/консалтинг/сервисы)
-
Сформировали реалистичный коридор ставки и предложили два сценария: аренда всего блока одним арендатором или деление на два блока по 300 м²
-
Полностью переупаковали объект: новые фото, планы, описание преимуществ (планировка, парковка, транспортная доступность, инфраструктура), подготовили коммерческое предложение на русском и английском
-
Запустили продвижение по базе корпоративных арендаторов и профильным площадкам, отфильтровывая «туристов» и нецелевые запросы
-
Отобрали трёх сильных кандидатов, провели переговоры по ставке, сроку и условиям (каникулы, ремонт), организовали юридическую проверку
-
Подготовили и согласовали договор аренды на 7 лет с индексацией, опцией продления и чётко прописанным распределением расходов по эксплуатации и коммунальным платежам
Результат
-
Блок сдан одному корпоративному арендатору без деления, что упростило управление и снизило риски
-
Собственник сохранил целевой уровень МАП, избежав демпинга, но при этом получил надёжного арендатора с длинным договором
-
Срок простоя был остановлен, офис снова начал генерировать стабильный денежный поток вместо затрат на содержание пустых площадей
Сергей В.
коммерческий директор компании
Мы полгода пытались сдать офис сами: много показов, ноль предметных предложений. ФРИДОМ быстро показали, где мы “пережали” ставку, как нас видит рынок и кто наш реальный арендатор. Через шесть недель мы уже подписывали договор на 7 лет с крупной компанией. Особенно ценю, что в договоре учли эксплуатацию, индексацию и все нюансы, о которых мы сами бы не вспомнили.
- Срок экспозиции после запуска через ФРИДОМ
- 6 недель
- MAП относительно изначального ожидания собственника
- -5 %
- MAП относительно среднерыночной ставки
- +10 %
- Срок договора аренды
- 7 лет
- Индексация
- 1 раз в год
Стрит-ретейл в бетоне: +18 % к МАП и договор на 10 лет
Выявленная проблема
Решение
-
Проанализировали локацию, трафик и окружение, сформировали коридор рыночной ставки и сценарии использования помещения
-
Разработали концепцию сдачи «под ремонт арендатора» с обязательным долгосрочным договором и арендными каникулами на период работ
-
Подготовили медиапакет: планировки, техпараметры (мощности, высота, витражи), визуализации возможной отделки и отдельное КП для сетевых арендаторов
-
Вышли напрямую на несколько федеральных и региональных сетей формата «у дома», презентовали объект как локацию под новый формат магазина
-
Организовали серию закрытых показов, собрали оферты и провели торг по ставке, сроку договора и объёму инвестиций арендатора в ремонт
-
Согласовали и подготовили договор аренды на 10 лет с ежегодной индексацией, ремонтом и витринной группой полностью за счёт арендатора и укреплённым обеспечительным платежом
Результат
-
Подписан долгосрочный договор с сетевым якорным арендатором без вложений собственника в ремонт
-
МАП по итогам торгов оказался выше исходных ожиданий собственника и среднерыночных предложений в районе
-
Помещение из «проблемного» стало стабильным доходным активом с прогнозируемым cash-flow и ростом стоимости объекта
Сергей Я.
частный инвестор
До ФРИДОМ помещение просто висело мёртвым грузом — все говорили, что без моего ремонта его не сдать. Команда предложила вариант с ремонтом за счёт арендатора, сама вышла на сети и довела переговоры до договора на 10 лет. Я не вкладывался в отделку и при этом получаю доход выше, чем планировал изначально. По сути, они превратили проблемный актив в понятный инвестиционный инструмент.
- Срок экспозиции после запуска через ФРИДОМ
- 5 недель
- Рост МАП относительно средней ставки по району
- +18%
- Срок договора аренды
- 10 лет
- Инвестиции в ремонт - за счет арендатора
- 100%
- Индексация
- 7%
'%3e%3ccircle%20cx='92.843'%20cy='92.843'%20r='92.843'%20transform='matrix(1%200%200%20-1%2078.544%20124.391)'%20fill='url(%23b)'%20fill-opacity='.19'/%3e%3cpath%20fill-rule='evenodd'%20clip-rule='evenodd'%20d='M116.174%2029.722V65.63l77.732%2031.414-.516.623L115.4%2066.15c-.171-.07-.264-.197-.257-.326V29.305L71.182%2011.502c-.165-.067-.257-.188-.257-.312v-64.836h1.03v64.628l43.188%2017.49V-53.75h1.031v82.64l77.824%2031.517-.516.623-77.308-31.308Z'%20fill='url(%23c)'/%3e%3c/g%3e%3cdefs%3e%3cradialGradient%20id='b'%20cx='0'%20cy='0'%20r='1'%20gradientUnits='userSpaceOnUse'%20gradientTransform='rotate(90%200%2092.843)%20scale(92.8429)'%3e%3cstop%20stop-color='%2340A2C5'/%3e%3cstop%20offset='1'%20stop-color='%2340A2C5'%20stop-opacity='0'/%3e%3c/radialGradient%3e%3clinearGradient%20id='c'%20x1='106.79'%20y1='-26.352'%20x2='144.345'%20y2='81.448'%20gradientUnits='userSpaceOnUse'%3e%3cstop%20stop-color='%2340A2C5'%20stop-opacity='0'/%3e%3cstop%20offset='.5'%20stop-color='%2340A2C5'%20stop-opacity='.38'/%3e%3cstop%20offset='1'%20stop-color='%2340A2C5'/%3e%3c/linearGradient%3e%3cclipPath%20id='a'%3e%3crect%20width='188.462'%20height='120'%20rx='4.256'%20transform='matrix(1%200%200%20-1%20.333%20120.667)'%20fill='%23fff'/%3e%3c/clipPath%3e%3c/defs%3e%3c/svg%3e)
Готовы вывести объект на оферты?
Оценим коридор цены и дадим план сдачи в течение 2 часов
Отзывы
Саид
клиент
Помещение в жилом комплексе, хотел сдать «вручную», но арендаторы съезжали через полгода. Обратился к агентству за подбором надёжного арендатора. Нашли бизнес с франшизой, проверили документы, заключили договор с авансом и обеспечительным. Условия — лучше, чем у меня были раньше. Удивило, насколько по-другому работает профессиональный подход.
Марат, Казань
клиент
Здание в Москве, сам живу в Казани. Думал, что управление на расстоянии — это нереально. Freedome не только нашли арендаторов на каждый этаж, но и контролируют оплату, заключили договоры с юрлицами, следят за обслуживанием. Я только получаю выплаты и отчёты. Редкий случай, когда всё по делу и без обещаний.
Виктория
клиент
Здание простаивало полгода — хотели сдать целиком одной компании, но рынок слабый. Специалисты Freedome предложили стратегию поэтажной сдачи, оформили все блоки, начали активно показывать. В течение 1,5 месяцев заполнили здание на 80%, причём без снижения ставки. Для нас это не просто аренда, а часть инвестдохода, и теперь он стабилен.
Наталья, Москва
клиент
Сдавала сама, устала от смен арендаторов.
До этого сдавала квартиру самостоятельно, через Авито. За 2 года поменялось 4 арендатора, и каждый раз это было стрессово: уборка, поиски, осмотры. В какой-то момент просто надоело. В Фридом предложили формат с гарантией замены арендатора — уже год живёт пара, всё стабильно, и даже если съедут — замена бесплатно. Вот это сервис!
Сергей
клиент
У меня точка на проходимой улице у метро, долго не мог сдать — одни единичные заявки. Обратился в агентство. Подготовили объект, сделали предложение сетевым арендаторам, нашли кофе-точку с договором на 5 лет. Сдали на 20% выше, чем я рассчитывал. Понравилось, что нет обещаний — только по делу и с прозрачной комиссией.
Максим
клиент
У нас 1200 м² под склад, искали арендатора напрямую — безуспешно. Фридом Риэлти подключились, провели полную оценку, сделали видеообзор, вывели объект на нужные платформы. Нашли арендатора с контрактом на 3 года. Оформили всё юридически грамотно. Без затягиваний и "поищем". Всё как обещали. Очень удобная работа с юрлицами.
ООО «Бизнес-Трейд», владелец офисных помещений
клиент
У нас в собственности два офисных этажа в БЦ на юго-западе Москвы. Раньше сами размещали объявления, но часто теряли время на неподходящих арендаторов. С ООО "Фридом Риэлти" всё чётко: провели аудит помещений, определили целевую аудиторию и уже через три недели привели двух стабильных арендаторов с НДС. Сделка прошла под ключ, с проверкой компаний и оформлением договора. Вернёмся к ним снова при следующем освобождении площадей.
Сергей В.
коммерческий директор компании
Мы полгода пытались сдать офис сами: много показов, ноль предметных предложений. ФРИДОМ быстро показали, где мы “пережали” ставку, как нас видит рынок и кто наш реальный арендатор. Через шесть недель мы уже подписывали договор на 7 лет с крупной компанией. Особенно ценю, что в договоре учли эксплуатацию, индексацию и все нюансы, о которых мы сами бы не вспомнили.
Алексей, Москва
клиент
Уже несколько лет сдавал офис в старом фонде. Постоянные переговоры, задержки, ремонты — отнимали слишком много времени. Обратился в агентство Фридом. За пару недель нашли арендатора, подписали договор на 5 лет с индексацией. Всё сопровождают, я получаю отчёты. Первый раз за годы аренда не вызывает стресса. Очень доволен.
Сергей Я.
частный инвестор
До ФРИДОМ помещение просто висело мёртвым грузом — все говорили, что без моего ремонта его не сдать. Команда предложила вариант с ремонтом за счёт арендатора, сама вышла на сети и довела переговоры до договора на 10 лет. Я не вкладывался в отделку и при этом получаю доход выше, чем планировал изначально. По сути, они превратили проблемный актив в понятный инвестиционный инструмент.
Ирина, Одинцово
клиент
Помещение досталось по наследству. Не понимала, кому оно нужно, и как сдать. В Фридоме сделали фото, подготовили презентацию и уже через 2 недели провели первую сделку. Сейчас помещение сдано под косметологию на 3 года. Я получаю стабильный доход и вообще не вовлечена в процессы. Всё чётко.
Лица агенства
Евгений Елисеев
Основатель агентства
Виктор Волынский
Генеральный директор
Леонид Захваткин
Директор по разработкам
Полина Елисеева
Директор по маркетингу
Даниил Ковалёв
Начальник отдела коммерческой недвижимости
ФРИДОМ — агентство по сдаче коммерческой недвижимости в Москве
С 2007 года помогаем собственникам сдавать в аренду магазины, офисы, стрит-ретейл, склады и здания в Москве и области. Работаем с федеральными сетями и сильным локальным бизнесом, выходим на МАП выше среднерыночного, ведём переговоры и готовим договоры аренды с индексацией. Юридическое сопровождение — от первой оферты до подписания договора и передачи помещения арендатору.
- Лет на рынке
-
18+
- Сотрудников
-
25+
- Сданных объектов
-
1000+
- Успешных сделок
-
99%
Цены услуги "Сдать в аренду коммерческую недвижимость": Стандартные условия и гарантии замены арендатора
Срок аренды |
Комиссия за подбор арендатора* |
Гарантия замены арендатора |
|---|---|---|
До 1 года |
70–100% МАП** |
3 месяца |
От 1 до 3 лет |
100–150% МАП |
от 9 до 24 месяцев |
От 3 до 7 лет |
100–200% МАП |
от 9 до 48 месяцев |
От 7 лет |
100–250% МАП |
от 9 до 60 месяцев |
Для крупных объектов (ТЦ, БЦ, складские комплексы) |
Обсуждается индивидуально |
По договоренности |
*Комиссия за подбор зависит от длительности аренды в сочетании с выбранным сроком гарантии замены арендатора. Базовая ставка за услугу 100% МАП **МАП (месячная арендная плата) — это базовый расчетный показатель для определения стоимости услуг |
||
Стоимость услуг указана без НДС |
Цены услуги "Сдать в аренду коммерческую недвижимость": Гибкие тарифные планы с гарантией замены арендатора
Тариф |
Комиссия |
Гарантия замены арендатора |
Гибкая система оплаты |
|---|---|---|---|
Стандарт |
100% МАП* |
3 месяца |
Оплата сразу после нахождения арендатора |
Долгосрочный 1 |
150% МАП |
2 года |
50% МАП сразу, остальное за 9 месяцев |
Долгосрочный 2 |
200% МАП |
3 года |
50% МАП сразу, остальное за 11 месяцев |
Долгосрочный 3 |
250% МАП |
4 года |
50% МАП сразу, остальное за 15 месяцев |
Долгосрочный 4 |
300% МАП |
5 лет |
50% МАП сразу, остальное за 20 месяцев |
*МАП (месячная арендная плата) — это базовый расчетный показатель для определения стоимости услуг |
|||
Стоимость услуг указана без НДС |
Закрытый гайд от агентства Фридом: «15 секретных фишек, которые увеличат доход с вашей недвижимости на 1-3 МАП в год»
FAQ: Частые вопросы о сдаче коммерческой недвижимости
-
Как сдать коммерческую недвижимость в аренду без потерь по ставке?
Чтобы сдать коммерческую недвижимость в аренду по рыночной цене, нужно начать с анализа локации, трафика, конкурентов и формата потенциального арендатора. Ошибка многих собственников — ставить цену «на глаз» или ориентироваться на объявления, а не на реальные сделки. Оптимальный подход: определить коридор ставки (минимум/цель/максимум), протестировать спрос и менять условия не через скидку, а через формат договора, каникулы, ремонт за счёт арендатора. Агентство помогает не демпинговать и при этом сократить срок экспозиции.
-
С чего начать, если я хочу сдать коммерческое помещение в Москве?
Базовый чек-лист: проверить документы на право собственности, статус помещения (жилое/нежилое, ПСН, назначения), собрать информацию по коммунальным платежам, электрической мощности и ограничениям по использованию. Далее — подготовить минимальную «упаковку»: актуальные фото, планировку, описание трафика, парковки, окружения. После этого можно размещать объект на профильных порталах, запускать рекламу и показы либо передать это агентству, специализирующемуся на сдаче коммерческой недвижимости в Москве.
-
Сколько времени занимает сдача коммерческой недвижимости в аренду?
Средний срок экспозиции коммерческого помещения в Москве — от 3 до 6 недель при корректной ставке и нормальной подготовке объекта. Если цена завышена, помещение в бетоне не упаковано или нет внятного описания, срок легко растягивается до нескольких месяцев или лет. Правильный выбор канала продвижения (площадки, базы арендаторов, работа с сетями) и отбор заявок позволяют удержаться в коридоре 14–45 дней.
-
От чего зависит ставка аренды коммерческого помещения?
На ставку влияют: локация (район, шаговая доступность от метро), трафик и видимость, этаж и входная группа, формат помещения (open space, зальная планировка, наличие вытяжки, мощности), состояние (бетон, базовая отделка, качественный ремонт), а также тип арендатора (сеть/локальный бизнес). Важно учитывать не только «квадратный метр», но и бизнес-модель конкретного арендатора: правильный формат под объект даёт возможность сдать дороже.
-
Какие налоги платит собственник при сдаче коммерческой недвижимости?
Налоговая нагрузка зависит от того, на кого оформлен объект и какой режим налогообложения применяется: физлицо (НДФЛ), ИП (УСН/патент/общий режим), юрлицо (УСН/ОСНО с НДС). При планировании сделки нужно заранее понимать, будет ли арендная плата облагаться НДС, как учитываются коммунальные и эксплуатационные платежи, можно ли структурировать договор так, чтобы не терять доходность после налогов. Часто имеет смысл проговорить модель с бухгалтером или налоговым консультантом.
-
Как правильно оформить договор аренды коммерческой недвижимости?
В договоре важно закрепить: точное описание объекта, ставку и структуру платежей (фикс, переменная часть, NNN), индексацию (раз в год на фиксированный процент или индекс), размер и формат обеспечительного платежа, сроки и порядок оплаты, ответственность сторон, условия ремонта и перепланировок, порядок расторжения и неустойки. Типичная ошибка — использовать «универсальный» шаблон без учёта конкретного объекта и сценария, из-за чего собственник остаётся незащищённым при спорах или неплатежах.
-
Как сдать в аренду коммерческое помещение без ремонта (в бетоне)?
Помещение в бетоне можно успешно сдать, если грамотно упаковать объект и правильно подать его арендаторам. Обычно предлагаются сценарии: длительный договор (7+ лет), ремонт и отделка за счёт арендатора, возможные арендные каникулы на период работ, фиксированная или повышающаяся ставка после ввода. Важно заранее описать технические параметры (мощности, высоты, витражи, вытяжка) и заложить все условия ремонта и согласований в договор аренды.
-
Как выбрать надёжного арендатора для коммерческой недвижимости?
Надёжность оценивается не только по слову арендатора. Необходимо запросить учредительные документы, финансовую отчётность или налоговые декларации (для ИП), подтвердить источник дохода, проверить судебные споры и задолженности, понять бизнес-модель и опыт работы. Дополнительно стоит оценить, насколько формат бизнеса вписывается в окружение и не несёт дополнительных рисков (жалобы соседей, нагрузка на инженерные сети, частая смена персонала).
-
Чем сдача коммерческой недвижимости через агентство ФРИДОМ отличается от обычного агентства?
Мы специализируемся именно на коммерческой недвижимости и работаем с объектами как инвестпродуктом, а не как «ещё одним объявлением». Для каждого объекта считаем коридор ставки, ориентируемся на реальную аналитику по району и целевому арендатору, а не «публикуем и ждём». Используем базу действующих арендаторов, прямые контакты с сетями и выстраиваем переговоры так, чтобы сохранить ставку, заложить индексацию и защитить собственника договором.
-
С какими объектами вы работаете при сдаче в аренду?
Мы берём в работу стрит-ретейл на первых этажах, ПСН, офисы и этажи в БЦ, склады, производственные помещения и отдельные здания (ОСЗ) в Москве и ближайшем Подмосковье. Работаем как с готовыми помещениями с отделкой, так и с площадями в бетоне или на этапе строительства — в этих кейсах отдельно продумываем сценарий ремонта за счёт арендатора и срок договора.
-
Вы действительно сдаёте помещения с МАП на 7–12 % выше рынка? За счёт чего это возможно?
Да, целимся в МАП выше средней рыночной ставки по локации за счёт сочетания трёх факторов: правильный выбор формата арендатора (сеть/локальный бизнес), грамотная упаковка объекта (УТП, трафик, техпараметры, сценарии использования) и жёсткий торг на основании аналитики, а не «понравилось/не понравилось». При этом мы не завышаем цену искусственно: если рынок не подтверждает целевой МАП, честно показываем владельцу цифры и предлагаем рабочий коридор.
-
Как устроена услуга по сдаче коммерческого помещения через ФРИДОМ?
Работа делится на несколько этапов: старт-аудит и расчёт коридора ставки, подготовка и упаковка объекта (фото, планы, описание, сценарии сдачи), вывод на арендаторов (площадки, база, сети, off-market), отбор и проверка кандидатов, переговоры по ставке, индексации, ремонту и обеспечению, подготовка и согласование договора аренды, передача помещения и запуск платежей. На каждом шаге вы понимаете, что происходит с объектом, и получаете отчёт по заявкам и предложениям.
-
Какая у вас комиссия за сдачу в аренду коммерческой недвижимости и кто её платит?
Размер комиссии зависит от типа объекта, ставки и сложности сделки, но в стандартных кейсах рассчитывается как фиксированный процент от месячной арендной платы МАП (как правиль не менее 100%) или от годового арендного потока. Формат оплаты (собственник/арендатор/разделение) обсуждается заранее и фиксируется в договоре с агентством, чтобы не было сюрпризов на этапе подписания. Важно, что комиссия оплачивается по факту заключения договора аренды, а не за размещение объявления.
-
Берёте ли вы объекты в бетоне, на этапе строительства или с проблемными арендаторами?
Да, мы работаем с помещениями без отделки и объектами на этапе строительства — для них разрабатываем отдельную стратегию: ранний поиск якорного арендатора, концепция помещения, условия ремонта за его счёт и длинный договор аренды. В кейсах с проблемными арендаторами оцениваем ситуацию: условия текущего договора, задолженность, юридические риски. После этого предлагаем план действий — от замены арендатора до подготовки объекта к новой сдаче.
-
Что нужно подготовить владельцу, чтобы вы могли начать работу по сдаче объекта?
На старте достаточно: документов на право собственности (выписка ЕГРН/договор), базовой информации об объекте (адрес, площадь, этаж, мощности, состояние, назначение), понимания текущей ситуации (есть арендатор/простой/низкая ставка) и ваших ожиданий по МАП и сроку договора. Дальше мы сами собираем недостающие данные, делаем аудит, рассчитываем коридор ставки и предлагаем стратегию сдачи. После согласования заключаем договор и запускаем работу по вашему объекту.
-
Можно ли сдавать коммерческую недвижимость в аренду без ИП, просто как физлицо?
Гражданский кодекс не запрещает физлицу сдавать своё имущество в аренду без регистрации ИП, и формально договор аренды нежилого помещения между двумя физлицами или физлицом и юрлицом возможен. Но в случае коммерческой недвижимости (магазины, офисы, склады), особенно при длительной аренде и регулярных платежах, такая деятельность фактически носит предпринимательский характер. Налоговая служба и контролирующие органы в этом случае вправе признать её незаконной предпринимательской деятельностью, доначислить налоги, пени и штрафы. Поэтому безопасный и соответствующий практике вариант — сдавать коммерческую недвижимость через зарегистрированное ИП/юридическое лицо либо через договор доверительного управления, когда за вас действует профессиональный управляющий.
-
Можно ли сдавать коммерческую недвижимость как самозанятый (НПД)?
Нет, сдавать в аренду коммерческую недвижимость как самозанятый нельзя. Режим НПД разрешает получать доход от сдачи жилых помещений (квартир, комнат, домов) в наём, но не распространяется на нежилые/коммерческие помещения. Доходы от аренды офисов, магазинов, складов и другой коммерческой недвижимости под НПД не подпадают, и попытка оформить такие платежи как доход самозанятого создаёт риски доначисления налогов и признания схемы неправомерной. Для сдачи коммерческой недвижимости нужно либо регистрировать ИП/юрлицо с подходящим режимом налогообложения, либо использовать доверительное управление.
-
Могут ли государственные служащие сдавать в аренду коммерческую недвижимость?
Госслужащим запрещено заниматься предпринимательской деятельностью и использовать своё должностное положение для извлечения коммерческой выгоды. Регулярная сдача в аренду коммерческой недвижимости фактически приравнивается к предпринимательству и создаёт серьёзные риски по линии антикоррупционного законодательства и декларирования доходов. Чтобы не нарушать требования к госслужащим и при этом легально получать доход от коммерческой недвижимости, обычно используется доверительное управление имуществом: объект передаётся профессиональному управляющему, который заключает договоры аренды от своего имени, ведёт учёт и расчёты, а госслужащий получает доход в форме выплат по договору доверительного управления и корректно отражает его в декларации.
Агентство коммерческой ФРИДОМ помогает собственникам сдавать в аренду нежилые помещения в Москве и области. Берём на себя аналитику арендной ставки и подготовку объекта, создаём медиапакет, выводим помещение на платёжеспособных арендаторов (федеральные сети и сильный локальный бизнес), ведём показы и переговоры, готовим договор аренды с индексацией и фиксацией ремонта за счёт арендатора при необходимости.
За 24 часа подготовим коридор ставки и план сдачи объекта.
Блог о коммерческой недвижимости
-
Всё о договоре доверительного управления коммерческой недвижимостью: юридическая база, структура, риск-контроль и практика примененияВсё о договоре доверительного управления коммерческой недвижимостью: юридическая база, структура, риск-контроль и практика применения
Просмотров: 275 -
Как инвестировать в коммерческую недвижимость на 30–200 млн и получать пассивный доход: подбор «как для себя» + сопровождение сделки + доверительное управлениеКак инвестировать в коммерческую недвижимость на 30–200 млн и получать пассивный доход: подбор «как для себя» + сопровождение сделки + доверительное управление
Просмотров: 369 -
Номинальный счёт для управления арендной недвижимостью: гид для собственников, агентов и арендаторовНоминальный счёт для управления арендной недвижимостью: гид для собственников, агентов и арендаторов
Просмотров: 424 -
-
Просмотров: 11144
Обзор рынка офисной недвижимости Москвы за I Полугодие 2025 Года
Как изменился рынок офисной недвижимости Москвы в 2025 году? Почему аренда стремительно дорожает, а все больше компаний переходят к покупке офисов? В подробной аналитике — ключевые цифры, графики, прогнозы и рекомендации для инвесторов, арендаторов и девелоперов. Вы узнаете, где искать доступные площади, как меняется структура спроса и чего ждать от рынка в 2026–2027 годах.
-
Просмотров: 4184
Доверительное управление коммерческой недвижимостью для собственников из регионов
Владельцы коммерческой недвижимости в Москве, проживающие в регионах, часто сталкиваются с проблемами: простаивающие объекты, сложные арендаторы, юридические и организационные трудности. В статье рассказываем, как доверительное управление позволяет избавиться от этих рисков и превратить недвижимость в стабильный источник дохода — даже если вы находитесь за тысячи километров.
-
Просмотров: 455
Управление недвижимостью в другом городе: как не потерять доход и нервы
Управлять недвижимостью в другом городе — всё равно что играть в шахматы вслепую: один неверный ход — и вы теряете фигуру. Как быть, если вы живете в Берлине, Стамбуле или Владивостоке, а ваша квартира в Москве приносит головную боль вместо дохода?
Если вы устали от звонков о протечках, судов с арендаторами и поиска честных подрядчиков — эта статья ваш must-read. Управлять недвижимостью можно без стресса — даже из другой страны.
Читать → чтобы превратить квартиру в источник дохода, а не в вечную проблему. -
Просмотров: 5820
Перспективы и тенденции рынка торговых центров в России на 2024–2025 годы
Рынок торговых центров в России в 2024 году демонстрирует активное развитие: увеличение объемов строительства, снижение вакантности и рост спроса на мультиформатные объекты. Узнайте о ключевых тенденциях, прогнозах на 2025 год и рекомендациях для арендаторов, инвесторов и девелоперов.
-
