Налог при продаже недвижимости в Германии: 10 лет, собственное проживание, декларация в Германии и в России

Введение

Продавец недвижимости в Германии, который живёт в России, имеет дело с двумя налоговыми системами. Германия облагает прибыль от продажи, потому что объект находится там. Россия — потому что продавец её налоговый резидент. Правила у стран разные. В Германии главное — 10 лет между покупкой и продажей и собственное проживание (§ 23 EStG). В России — минимальный срок владения 3 или 5 лет (ст. 217.1 НК РФ). Поэтому одна и та же продажа может пройти без налога в Германии и с налогом в России — и наоборот.

Ниже — когда налога нет, как его считают нерезиденту Германии, какие декларации подают в обеих странах и что с зачётом налога. Нормы — на октябрь 2026 года. Как устроена сама сделка — доверенность, нотариус, расчёты, — мы описали в статье о том, как продать недвижимость в Германии, находясь в России.

Коротко: когда налог есть, а когда нет

Страны считают сроки независимо друг от друга: собственное проживание освобождает от налога в Германии, но не в России, а 10 лет владения закрывают вопрос в обеих странах.

Spekulationssteuer: правило 10 лет и собственное проживание

«Spekulationssteuer» — бытовое название, отдельного налога с таким именем в Германии нет. Прибыль от частной продажи (private Veräußerungsgeschäfte) входит в доход продавца и облагается подоходным налогом (§ 22 Nr. 2, § 23 EStG).

Срок. Продажа земельного участка, дома или квартиры облагается, если между покупкой и продажей прошло не больше 10 лет (Spekulationsfrist, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Если в этот срок дом построили, перестроили или расширили, здание тоже учитывают. Срок считают по датам нотариальных договоров покупки и продажи, когда обе стороны связали себя договором, а не по записи в поземельной книге (Grundbuch) и не по передаче объекта. Так последовательно решает Федеральный финансовый суд Германии (BFH, решение от 10.02.2015 IX R 23/13). Если договор от имени стороны подписал представитель без полномочий, решающей может стать дата одобрения сделки. Даты налоговый консультант проверит по документам до подписания: ошибка в несколько дней может стоить освобождения.

Наследство и дарение. Если объект достался безвозмездно, наследнику или одаряемому засчитывают покупку прежнего владельца (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Отец купил квартиру в 2014 году, вы унаследовали её в 2024-м — 10 лет считают с 2014 года, и в 2026 году правило уже выполнено. В России для унаследованной недвижимости минимальный срок владения — 3 года (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Порог 1 000 €. Прибыль не облагается, если общая прибыль от всех частных продаж за календарный год меньше 1 000 € (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Это порог (Freigrenze), а не необлагаемая сумма: при прибыли 1 000 € и больше облагается вся прибыль. Убыток от такой продажи можно зачесть только против прибыли от других частных продаж (§ 23 Abs. 3 Satz 7–8 EStG).

Собственное проживание. Налога нет и до истечения 10 лет, если вы жили в объекте сами (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG) в одном из двух вариантов:

• весь срок от покупки или постройки до продажи;
• в год продажи и в два предыдущих года.

Сдача в аренду в эти годы освобождение прерывает. Типичная ситуация: квартиру купили в 2018 году, жили в ней до переезда в 2023-м, с 2024 года сдают. При продаже в 2026 году прошло 8 лет, а в 2024 и 2025 годах квартиру занимали арендаторы — освобождения нет, прибыль облагается. Как считать неполные годы проживания, уточните у консультанта до решения сдавать или продавать.

В России собственное проживание на налог не влияет: значение имеет только срок владения по ст. 217.1 НК РФ.

Как считают налог в Германии, если вы там не живёте

Кто платит. Тот, кто не живёт в Германии, всё равно платит там налог с прибыли от продажи немецкой недвижимости (§ 49 Abs. 1 Nr. 8 EStG). Доход от аренды того же объекта за тот же год тоже облагается в Германии (§ 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG).

С какой суммы. Прибыль — это цена продажи минус затраты на покупку и расходы, связанные с продажей (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG). В затраты на покупку входят и сопутствующие расходы (§ 255 Abs. 1 HGB): налог на приобретение, нотариус, регистрация. Если вы сдавали объект и в немецких декларациях по аренде списывали амортизацию (AfA), на эту сумму уменьшают затраты на покупку (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Прибыль при этом растёт.

По какой ставке. Налог считают по общей прогрессивной шкале. В 2026 году ставка растёт от 14 % до 42 % (с дохода от 69 879 €), с дохода от 277 826 € — 45 % (§ 32a Abs. 1 EStG). Для нерезидентов налог считают так, будто доход больше на необлагаемый минимум, — 12 348 € в 2026 году (§ 50 Abs. 1 Satz 2 EStG). Проще говоря, необлагаемого минимума у нерезидента нет. Если налог за год больше 20 350 €, добавляется солидарный сбор до 5,5 % от суммы налога (§ 3 Abs. 3, § 4 SolZG).

Декларация в Германии: кто подаёт и когда

Налог у источника не удерживают. Ни нотариус, ни покупатель не удерживают налог из цены: продажи недвижимости нет в перечне доходов нерезидентов, с которых налог удерживается при выплате (§ 50a Abs. 1 EStG). Налог начисляет налоговая служба (Finanzamt) по годовой декларации (§ 25 EStG). Прибыль относят к году, когда деньги поступили в ваше распоряжение (§ 11 Abs. 1 EStG), поэтому при сделке в конце года год налога уточните у консультанта.

Налоговая узнает о сделке. Нотариус в течение двух недель сообщает о договоре в налоговую службу и прикладывает копию (§ 18 GrEStG). Декларацией, как правило, занимается служба по месту нахождения объекта (§ 19 Abs. 2 AO).

Сроки. Общий срок подачи — семь месяцев после окончания года, то есть до 31 июля следующего года (§ 149 Abs. 2 AO). Если декларацию готовит налоговый консультант, срок дольше — до последнего дня февраля второго года после года продажи (§ 149 Abs. 3 AO). В этом случае налоговая может потребовать подать её раньше (§ 149 Abs. 4 AO).

Кто готовит. Налог рассчитывают, а декларацию готовят и подают наши партнёры — налоговые консультанты в Германии (Steuerberater). ФРИДОМ налоговым консультантом не является. Деньги приходят через счёт нотариуса или напрямую от покупателя, как записано в нотариальном договоре, а налог платят позже, по уведомлению налоговой. Поэтому сумму налога резервируют из выручки до перевода остатка.

Так было в одном из наших кейсов на странице услуги «Продажа недвижимости в Германии». Собственник владел квартирой в Дюссельдорфе шесть лет и сдавал её. Налог посчитали с налоговым консультантом до сделки и зарезервировали из выручки.

Налог в России: резидентство, срок владения и курс рубля

Кто платит. Налоговый резидент РФ — тот, кто находился в России не меньше 183 дней за 12 месяцев подряд (п. 2 ст. 207 НК РФ). Резидент платит НДФЛ и с доходов за рубежом, в том числе от продажи недвижимости за пределами России (пп. 1 ст. 209, пп. 5 п. 3 ст. 208 НК РФ). Нерезидент платит в России налог только с доходов от российских источников (пп. 2 ст. 209 НК РФ), поэтому продажа квартиры в Германии для него в России не облагается.

Когда налога нет. Доход освобождён, если объект был в собственности не меньше минимального срока (п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ). Это 3 года для полученного по наследству (от любого наследодателя) или в дар от члена семьи или близкого родственника, по приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением, а также для единственного жилья (на условиях пп. 4 п. 3 ст. 217.1). В остальных случаях — 5 лет (п. 3, 4 ст. 217.1). Право собственности в Германии переходит только с записью в поземельной книге (§ 873 Abs. 1 BGB). Какую дату инспекция примет за начало владения, лучше проверить заранее.

С какой суммы. Из дохода вычитают подтверждённые расходы на покупку или имущественный вычет до 1 млн ₽ для квартиры или дома (пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Доходы и расходы в евро пересчитывают в рубли по курсу Банка России: доход — на дату получения денег, расходы — на дату оплаты (п. 5 ст. 210 НК РФ). Из-за курса рублёвый доход может появиться и там, где в евро прибыли нет.

Условный пример: продавец — налоговый резидент РФ, срок владения меньше минимального. Квартиру купили за 300 000 € по условному курсу 80 ₽ — расходы 24 млн ₽. Продали за те же 300 000 € по условному курсу 95 ₽ — доход 28,5 млн ₽. В Германии прибыли нет, а в России налоговая база — 4,5 млн ₽, НДФЛ — 627 000 ₽ (13 % с 2,4 млн ₽ и 15 % с 2,1 млн ₽).

Ставка и сроки. НДФЛ — 13 % с налоговой базы до 2,4 млн ₽ за год и 15 % с превышения. Порог считают по всем доходам от продажи имущества и другим доходам из п. 6 ст. 210 за год (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года (пп. 2 и 3 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ), налог платят до 15 июля (п. 4 ст. 228). Если минимальный срок владения прошёл, доход по этой продаже в декларации можно не указывать (пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 4 ст. 229 НК РФ). Подготовка 3-НДФЛ не входит в услуги ФРИДОМ. Как устроены сроки владения при продаже в России, мы разбирали в статье о налогах при продаже квартиры.

Двойное налогообложение: можно ли зачесть немецкий налог

Налог, уплаченный за рубежом, засчитывают в России, только если это предусматривает международный договор (п. 1 ст. 232 НК РФ). Соглашение России и Германии 1996 года такой зачёт предусматривает. Налог, уплаченный в Германии, вычитают из российского налога, но не больше суммы российского налога с этого дохода (п. 1 ст. 23 Соглашения).

С 8 августа 2023 года статьи 5–22 и 24 Соглашения и пункты 2–7 Протокола к нему приостановлены (Указ Президента РФ от 08.08.2023 № 585; затем то же закрепил Федеральный закон от 19.12.2023 № 598-ФЗ). Статья 23 в этот перечень не входит. Но она говорит о доходах, которые «могут облагаться» в Германии по Соглашению, а статья 13 о доходах от продажи имущества приостановлена. Поэтому возможность зачёта на дату подачи декларации нужно проверить с налоговым консультантом. На немецкий налог приостановка не влияет: Германия облагает продажу по своему закону (§ 49 EStG).

Для зачёта к 3-НДФЛ прикладывают документ немецкой налоговой о доходе и уплаченном налоге или копию немецкой декларации и платёжного документа. К ним нужен нотариально заверенный перевод на русский язык (п. 3 ст. 232 НК РФ). Если немецкое уведомление о налоге придёт позже срока российской декларации, зачёт можно заявить в декларации, поданной в течение трёх лет после окончания года, в котором получен доход (п. 2 ст. 232 НК РФ); до этого российский налог платят полностью. Порядок действий обсудите с консультантом заранее.

Как подготовиться к продаже: документы и расчёт до сделки

Порядок действий до выхода на покупателей:

1. Посчитать налог в обеих странах: когда истекают 10 лет в Германии и 3 или 5 лет в России, были ли годы собственного проживания.
2. Решить, когда продавать. Если до нужной даты осталось немного, ожидание может убрать налог, но цена и курс за это время тоже меняются.
3. Заложить налог в план расчётов: немецкий резервируют из выручки, российский платят до 15 июля следующего года.

Если деньги от продажи поступают на ваш счёт за рубежом, об открытии этого счёта нужно уведомить налоговую не позднее месяца со дня открытия (ч. 2 ст. 12 Закона № 173-ФЗ). Маршрут денег и валютный контроль разобраны в гиде о том, как продать недвижимость за рубежом и получить деньги в России.

Что берут на себя ФРИДОМ и партнёры

Продажу недвижимости в Германии мы организуем через партнёрское немецкое GmbH с разрешением по § 34c GewO на посредничество и управление жильём. Профессиональная ответственность партнёрского GmbH застрахована. Налоговое сопровождение в Германии — через партнёров: налоговый консультант рассчитывает налог до подписания договора и подаёт декларацию. Расчёты идут через счёт нотариуса или напрямую от покупателя продавцу, как записано в нотариальном договоре. Представлять вас у нотариуса можно по доверенности. Как её оформить, мы описали в статье о доверенности на продажу недвижимости за границей.

За плечами компании 100+ международных сделок. Основное направление — Германия. В Испании сделки ведём через партнёров в стране, в других странах Европы — по согласованию. Если нужно сопровождение всей международной сделки — от документов до перевода денег, — подойдёт услуга «Сопровождение международных сделок».

Вопросы о налоге при продаже недвижимости в Германии

Заключение

Налог в Германии зависит от трёх вопросов: прошло ли 10 лет, жили ли вы в объекте сами, достигает ли прибыль 1 000 €. Нерезиденту налог начисляют по декларации, без необлагаемого минимума. В России всё решает срок владения 3 или 5 лет и курс рубля на даты покупки и продажи. Зачёт немецкого налога после Указа № 585 нужно проверять отдельно. Всё это стоит посчитать до того, как вы назовёте цену покупателю.