Введение
Многие граждане России владеют недвижимостью в Германии — по наследству, через покупку во время проживания в ЕС или в качестве инвестиции. Когда приходит время продать объект, возникает целый ряд сложностей: от необходимости личного присутствия до банковских ограничений и налоговых рисков. Особенно остро стоит вопрос у тех, кто не может или не хочет приезжать в Европу: виз нет, логистика сложна, а рынки недвижимости активны уже сегодня. Если квартира досталась по наследству и наследство ещё не оформлено, начните со статьи о наследстве в Германии: Erbschein, Grundbuch и налог на наследство.
Эта статья — практическое руководство для собственников, которые хотят продать недвижимость в Германии, находясь в России. Мы расскажем, как организовать прозрачную и законную сделку через доверенность, какие налоги возникают в Германии и в России и как получить деньги с документами для банка и валютного контроля.
ФРИДОМ - Недвижимость
Подписывайтесь на наш телеграмм канал
Почему стандартный путь не работает
Продажа недвижимости в Германии — это строго формализованный процесс, который в большинстве случаев требует личного присутствия собственника на нотариальной сделке. Однако для собственников, находящихся за пределами ЕС (в частности, в России), реализация объекта по классической схеме становится затруднительной или невозможной. Вот ключевые причины:
- Личное участие в сделке обязательно
Согласно немецкому законодательству, договор купли-продажи недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это значит:
- собственник должен лично присутствовать у нотариуса в Германии для подписания договора, или
- предоставить заверенную доверенность, при этом нотариус вправе запросить её легализацию или апостиль, особенно если документ выдан за пределами ЕС.
В условиях ограниченного выезда, отсутствия визы или санкционного давления — это часто невозможно.
- Сложности с легализацией и переводом документов
Все документы, предоставляемые нотариусу, банку или регистратору:
- должны быть переведены на немецкий язык присяжным переводчиком;
- в случае выдачи в другой стране — апостилированы или прошедшие консульскую легализацию.
Процесс долгий, требует точного соответствия формальным требованиям, и не всегда возможен без помощи профессионалов на месте.
- Банковские ограничения на трансграничные переводы
Даже если сделка успешно проведена:
- вывод средств за пределы ЕС (в т.ч. в Россию) может быть заблокирован или отложен банком;
- требуются детализированные документы, подтверждающие происхождение и назначение платежа;
- банки проводят усиленный комплаенс, особенно при переводе значительных сумм и в страны с ограничениями.
Это приводит к задержкам, блокировке счетов или возврату платежей.
- Риски отказа от нотариуса или банка
Если сторона сделки не соответствует требованиям законодательства, или документы оформлены некорректно:
- нотариус может отказаться удостоверять сделку;
- банк — не проведёт расчёты, даже если договор подписан;
- возможна приостановка регистрации права собственности покупателем.
Это приводит к разрыву сделки и финансовым потерям.
- Налоговая и юридическая неопределённость
Для нерезидента ЕС продажа недвижимости:
- может повлечь за собой налог на прирост капитала (Spekulationssteuer);
- потребует отчётности и налоговой декларации в Германии;
- может вызвать вопросы по валютному законодательству в стране проживания (например, в РФ).
Без сопровождения профессионального консультанта собственник рискует ошибиться в расчётах или не выполнить обязательства, что чревато штрафами и блокировками средств.
Вывод: стандартный путь продажи недвижимости в Германии часто не работает, если вы живёте вне ЕС. Необходима комплексная схема с представлением интересов, легализацией, налоговой оценкой и контролем расчётов.
Решение: продажа через представителя с комплексным сопровождением
Решение: продажа через представителя с комплексным сопровождением
Для собственников недвижимости в Германии, находящихся за пределами ЕС, особенно в России, законным способом продажи объекта становится передача полномочий представителю по доверенности. ФРИДОМ работает через партнёрское немецкое GmbH с разрешением по §34c GewO на посредничество при сделках с недвижимостью. Такой подход позволяет реализовать объект без выезда, при этом соблюдая все требования по сделке, расчётам и налогам.
Как работает эта схема — пошагово
Заключение договора с немецкой компанией (GmbH)
Собственник подписывает договор на сопровождение сделки с немецкой компаниейСобственник подписывает договор на сопровождение сделки с партнёрским немецким GmbH, у которого есть разрешение по §34c GewO. Это разрешение на посредничество при сделках с недвижимостью (Makler) и управление жильём (Wohnimmobilienverwalter). Действовать от имени собственника представителю позволяет не лицензия, а доверенность и договор.
В договоре чётко прописываются:
- цели взаимодействия — продажа объекта и перевод средств;
- условия расчётов и удержаний;
- перечень полномочий и обязанностей сторон;
- порядок отчётности и завершающие процедуры.
Оформление доверенности
Параллельно клиент выдает нотариальную доверенностьПараллельно клиент выдает нотариальную доверенность, по которой партнёрское GmbH:
- действует от имени собственника в нотариальных процедурах;
- взаимодействует с покупателем, риэлторами, банком и налоговыми органами;
- контролирует расчёты по сделке.
Доверенность оформляется на юрлицо партнёра (а не на физлицо); её форму, апостиль и перевод заранее согласовывают с нотариусом в Германии.
Порядок расчётов: счёт нотариуса или прямой расчёт
Один из ключевых элементов сделкиОдин из ключевых элементов сделки — порядок расчётов. Если используется счёт нотариуса (Notaranderkonto), на него:
- поступают средства от покупателя;
- фиксируется назначение и условия платежей;
- распределяются средства согласно договору и немецкому законодательству.
Расчёты идут, как правило, через счёт нотариуса (Notaranderkonto) или напрямую от покупателя продавцу — порядок фиксируется в нотариальном договоре. Распоряжаться деньгами можно только на условиях этого договора.
Проведение сделки у нотариуса
Законность передачи правОт имени клиента представитель:
- подписывает договор купли-продажи;
- сопровождает регистрацию перехода права;
- обеспечивает соответствие всех документов требованиям реестра и банков.
Нотариус контролирует:
- юридическую чистоту объекта;
- корректность представления интересов сторон;
- законность условий передачи права собственности и расчётов.
Согласование и проведение платежей через банк
Снижает риск блокировокПеред сделкой банк получает:
- копию доверенности;
- договор с клиентом;
- описание источника и назначения средств.
Это снижает риск блокировок и задержек при переводе средств, особенно при трансграничных операциях. Банк заранее проводит комплаенс-проверку, включая:
- проверку источников дохода покупателя;
- оценку риска юрисдикции получателя (например, при переводе средств в РФ или СНГ);
- подтверждение всех этапов операции.
Перевод средств на счёт собственника
Завершение сделкиПосле завершения сделки и оплаты расходов (риэлтор, нотариус, сборы) остаток средств переводится на:
- банковский счёт клиента за границей, в том числе в РФ или СНГ;
- или может быть распределён по заранее согласованной схеме, например, частично оставлен в ЕС, частично переведён в страну проживания.
Налог в Германии с выручки автоматически не удерживается: его начисляют по декларации. Поэтому сумму налога, если он возникает, рассчитывают заранее и резервируют до уплаты.
Финальный отчёт по сделке
После закрытия сделки клиент получает:
- нотариальные документы;
- отчёт о движении средств по сделке;
- документы об оплаченных сборах, а после декларации — подтверждение уплаты налога в Германии (оно понадобится для зачёта в России);
- закрывающие документы по договору с агентством.
Итог: клиент не участвует лично в сделке, но сохраняет контроль через доверенность и прозрачный договор.
Продажа проходит официально: риски разобраны заранее, расчёты под контролем на каждом этапе, налоги в Германии и России посчитаны до сделки.
Наши услуги: всё включено — от проверки до перевода средств
Мы ведём продажу недвижимости в Германии со стороны собственника вместе с партнёрским немецким GmbH: оно действует по доверенности, а расчёт налога и декларацию в Германии готовят и подают партнёры — налоговые консультанты (Steuerberater). Подробно об услуге — на странице «Продажа недвижимости в Германии».
- Налоговое и юридическое заключение
Анализ налоговых последствий сделки (включая Spekulationssteuer) и юридических рисков. Расчёт налога и декларацию в Германии готовят партнёры — налоговые консультанты (Steuerberater); при необходимости подключаем юристов в Германии.
- Юридическая проверка объекта
Проверка всех правоустанавливающих документов, сведений из Grundbuch, наличия обременений, истории владения и соответствия данных регистрации.
- Представление интересов
Официальное представительство по доверенности и договору: партнёрское GmbH действует от имени собственника и подписывает договор купли-продажи у нотариуса, а мы координируем работу всех сторон сделки.
- Работа с нотариусом и банком
Взаимодействуем с нотариусом, сопровождаем сделку от проектирования Kaufvertrag до подписания. Проходим банковский комплаенс, подготавливаем схему расчётов: как правило, через счёт нотариуса (Notaranderkonto) или напрямую от покупателя продавцу — порядок фиксируется в нотариальном договоре.
- Организация осмотра и презентации
Через партнёров в Германии организуем осмотр объекта, готовим профессиональные фото и видео, организуем показы. Работаем с локальными агентами или напрямую, подбираем стратегию продвижения.
- Контроль расчётов и налогов
Отслеживаем поступление средств от покупателя, контролируем оплату гонораров, услуг риэлтора и других расходов по сделке. Сумму налога, если он возникает, резервируем до его уплаты по декларации.
- Перевод средств за пределы ЕС
Финальный перевод остатка денежных средств осуществляется на банковский счёт собственника (в том числе в РФ, СНГ и другие страны), с соблюдением договорённостей и условий банка.
Сколько налогов придётся заплатить при продаже недвижимости в Германии
Продажа недвижимости в Германии может сопровождаться уплатой налога на прирост капитала (Spekulationssteuer, § 23 EStG), но в некоторых случаях налог не взимается вовсе.
- Без налога (Spekulationssteuer = 0 €), если выполнено одно из условий:
- Объект находился в собственности более 10 лет — вне зависимости от того, сдавался он в аренду или нет.
— В этом случае продажа освобождается от налога полностью.
ИЛИ
- Если недвижимость использовалась владельцем в собственных целях (основное место проживания):
— весь срок от покупки до продажи или в год продажи и два предыдущих календарных года,
— даже если общая продолжительность владения менее 10 лет,
— тогда также применяется освобождение от налога.
ИЛИ
- Общая прибыль от всех частных сделок продажи за календарный год меньше 1 000 € (Freigrenze, § 23 Abs. 3 EStG). Если прибыль 1 000 € или больше, облагается вся сумма, а не только превышение.
- Объект находился в собственности более 10 лет — вне зависимости от того, сдавался он в аренду или нет.
- Налог возникает, если:
- Недвижимость в собственности менее 10 лет,
и - Она не использовалась для собственного проживания ни весь срок владения, ни в год продажи и два предыдущих года,
например - сдавалась в аренду в год продажи или в один из двух предыдущих лет;
- и прибыль за год составила 1 000 € или больше.
- Недвижимость в собственности менее 10 лет,
В этих случаях применяется Spekulationssteuer — налог на прирост капитала:
- рассчитывается как разница между покупной и продажной ценой (с корректировками),
- облагается по прогрессивной ставке подоходного налога (Einkommensteuer) — от 14% до 45% (§ 32a EStG).
Пример расчёта для нерезидента, какие расходы уменьшают прирост и что платить в России, — в статье о налоге при продаже недвижимости в Германии.
Что можно вычесть из налогооблагаемой базы:
- Расходы на услуги риэлтора
- Стоимость услуг по сопровождению сделки
- Подтверждённые расходы на капитальный ремонт
- Нотариальные и государственные сборы, связанные с продажей
Эти расходы официально признаются и уменьшают налоговую базу, снижая итоговую сумму налога.
Если вы не живёте в Германии, доход от продажи немецкой недвижимости всё равно облагается там (ограниченная налоговая обязанность, § 49 Abs. 1 Nr. 8 EStG), а необлагаемый минимум (Grundfreibetrag) к таким продавцам не применяется (§ 50 Abs. 1 EStG). У источника налог при частной продаже не удерживается: его начисляет налоговая служба Германии (Finanzamt) по декларации за год продажи. Декларацию готовят и подают наши партнёры — налоговые консультанты в Германии.
Налог при продаже в России
Налоговый резидент РФ платит НДФЛ и с дохода от продажи недвижимости за рубежом. Налога нет, если объект был в собственности не меньше минимального срока: 3 года — например, если он получен по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника, 5 лет — в остальных случаях (п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ). Если срок меньше, ставка — 13 % с дохода до 2,4 млн ₽ за год и 15 % с превышения (п. 1.1 ст. 224). Доход можно уменьшить на подтверждённые расходы на покупку или на имущественный вычет — до 1 млн ₽ для квартиры или дома (ст. 220); суммы в евро пересчитывают в рубли по курсу Банка России на даты получения дохода и оплаты расходов (п. 5 ст. 210). Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля (ст. 228, 229). Налог, уплаченный в Германии, засчитывают по ст. 232 НК, но статьи 5–22 и 24 соглашения России и Германии об избежании двойного налогообложения приостановлены Указом Президента РФ № 585 от 08.08.2023, поэтому возможность зачёта на дату сделки нужно проверить с налоговым консультантом.
Получение средств после продажи недвижимости
Расчёты по сделке в Германии идут, как правило, через счёт нотариуса (Notaranderkonto) или напрямую от покупателя продавцу — порядок фиксируется в нотариальном договоре. Так расчёты прозрачны и контролируемы для продавца.
Как это работает:
- Средства от покупателя поступают на счёт нотариуса или напрямую на счёт продавца — после выполнения условий нотариального договора.
- Из полученной суммы по условиям договора оплачиваются расходы по сделке:
— Вознаграждение риэлтора,
— Оплата нотариуса, юристов и сопровождения.
Налог на прирост капитала (Spekulationssteuer) автоматически не списывается и у источника не удерживается: его начисляют по декларации за год продажи. Поэтому сумму налога рассчитывают заранее и при необходимости резервируют. - Остаток переводится на личный счёт продавца:
— в банке в России или другой стране — с учётом требований банков и валютного контроля;
— в валюте, согласованной в договоре (как правило в ЕВРО).
Что важно:
- Банк заранее получает все документы: договор, доверенность, налоговые расчёты, договор сопровождения.
- Комплаенс банка проходит до сделки, включая проверку получателя и назначения перевода.
- Это снижает риск блокировки перевода, но не исключает его: решение о переводе принимает банк.
- Все условия зафиксированы в договоре между продавцом и агентством, которое работает через партнёрское немецкое GmbH с разрешением по §34c GewO.
Валютный контроль в России
Если деньги поступают на ваш счёт в зарубежном банке, о его открытии нужно уведомить налоговую по месту учёта не позднее месяца (ч. 2 ст. 12 закона № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле»). Исключение — если за календарный год вы провели за границей больше 183 дней (ч. 8 ст. 12). Что ещё сообщать в налоговую о зарубежном счёте и объекте, разобрано в статье о зарубежном счёте и недвижимости. Какие поступления можно зачислять на зарубежные счета, определяют ст. 12 этого закона и решения Банка России. Правила меняются, поэтому маршрут денег — счёт, банк, документы — проверяем с юристом до сделки.
Защита интересов продавца и лицензия партнёра
Мы организуем сделку с учётом всех требований законодательства Германии и банковского регулирования. На каждом этапе мы контролируем документы и расчёты.
На чём строится защита сделки:
- Лицензия §34c GewO
Сделка проводится через партнёрское немецкое GmbH с разрешением по §34c GewO на посредничество при сделках с недвижимостью и управление жильём. Представлять собственника у нотариуса GmbH может по доверенности.
- Официальная доверенность и договор
Взаимодействие осуществляется на основании письменного договора и нотариальной доверенности. Документы оформляются на русском и немецком языках.
- Расчёты по нотариальному договору
Расчёты идут, как правило, через счёт нотариуса (Notaranderkonto) или напрямую от покупателя продавцу — порядок фиксируется в нотариальном договоре. Деньги выплачиваются только после выполнения его условий, это снижает риск злоупотреблений и нецелевого расходования средств.
- Сделка заверяется нотариусом в Германии
Все документы подписываются с участием нотариуса в Германии. Это обеспечивает юридическую силу сделки и защиту интересов продавца.
- Банковский контроль и комплаенс
Переводы, документы и структура сделки проходят предварительное согласование с банком. Это снижает риск блокировок, задержек и отказа в переводе средств в РФ или СНГ.
- Застрахованная ответственность
Обязанности сторон, порядок расчётов и отчётности фиксируются в письменном договоре. Профессиональная ответственность партнёрского GmbH застрахована.
- Взаимодействие через московский офис
Вам не нужно выезжать за границу — все вопросы, включая подписание договора, оформление доверенности, передача документов и согласование условий сделки, решаются через наш офис в Москве.
Для кого эта услуга
Решение для тех, кто не может приехать, но хочет продать официально
Наша услуга подходит для собственников, которым важно провести сделку удалённо, без визитов в Германию, с соблюдением всех юридических и налоговых требований:
- Владельцы недвижимости, проживающие в РФ или СНГ
Вы приобрели недвижимость ранее или живёте в Германии не постоянно, но сейчас хотите продать объект, не выезжая в ЕС.
- Наследники объектов в Германии
Недвижимость получена по наследству от родственников, но вам сложно организовать продажу на месте. Поможем подготовить документы, а представлять ваши интересы будет партнёрское GmbH по доверенности.
- Инвесторы, не имеющие возможности участвовать лично
Вы купили объект с инвестиционной целью, но сейчас хотите выйти из актива, не выезжая и не вовлекаясь в бюрократию и местные процедуры.
- Клиенты, которые ищут прозрачный и законный путь
Вы цените юридическую чистоту, хотите избежать блокировок, недопонимания с нотариусом и банком, и получить средства легально, с отчётом и сопровождением.
Альтернатива продаже: доверительное управление недвижимостью
Если вы пока не готовы к продаже объекта в Германии или хотите сохранить актив, но получать с него доход — рассмотрите управление недвижимостью в Германии как альтернативу.
Через партнёрское немецкое GmbH мы организуем управление жилой или коммерческой недвижимостью в Германии без необходимости вашего личного участия в ЕС. Это особенно актуально, если:
- Вы не можете прилететь в Германию;
- Нет возможности вовремя заняться арендой или техническим обслуживанием;
- Хотите сохранить актив до улучшения рыночной конъюнктуры, но с доходом.
Как это работает:
- Вы заключаете договор доверительного управления и оформляете доверенность;
- Партнёр берёт на себя: поиск арендаторов, заключение договоров, контроль оплат, текущие работы и взаимодействие с Hausverwaltung;
- Расчёты ведутся через отдельный Treuhand-счёт, все средства перечисляются вам согласно отчётам и прозрачной схеме.
Это помогает сохранить доход от объекта, сократить простои а в будущем — продать его в благоприятных условиях.
Заключение
Продажа недвижимости в Германии из России — это вполне осуществимая задача, если подойти к ней профессионально. С партнёром, у которого есть разрешение по §34c GewO, и правильно оформленными документами можно:
- избежать личного участия в сделке;
- заранее рассчитать налоги в Германии и России и использовать законные освобождения;
- легально получить средства на счёт в РФ или другой стране с документами для банка и валютного контроля;
- снизить риск отказов со стороны нотариусов и банков.
Мы предлагаем полный цикл сопровождения — от анализа ситуации и оформления доверенности до финального перевода денег. Все действия проходят в соответствии с законодательством Германии и РФ, с прозрачной схемой, проверенной банком и нотариусом.
Основное направление — Германия: здесь мы работаем через партнёрское немецкое GmbH. В Испании сделки ведём через партнёров в стране; в других странах Европы (например, в Австрии или на юге Франции) — по согласованию, после оценки объекта и при наличии партнёра. Как устроено сопровождение в разных странах, рассказываем на странице «Сопровождение международных сделок».
Если вы хотите продать недвижимость в Германии без поездки и лишней бюрократии, оставьте заявку на странице услуги «Продажа недвижимости в Германии» — после знакомства с объектом предложим план сделки.
Данный материал подготовлен ООО "Фридом Риэлти" исключительно в информационных целях и не является юридической, налоговой или инвестиционной рекомендацией. Все сведения приведены на основании действующего законодательства Германии и России по состоянию на октябрь 2026 года и могут изменяться. Перед принятием решений, связанных с продажей недвижимости и переводом средств, настоятельно рекомендуем получить индивидуальную консультацию у сертифицированных налоговых консультантов (Steuerberater), юристов или специалистов по международному праву. Компания не несёт ответственности за последствия самостоятельного использования информации из данного материала без надлежащей профессиональной оценки.
Об авторе
Опыт работы в недвижимости 20 лет. Основатель и стратег ФРИДОМ
