Содержание
Введение
Многие граждане России владеют недвижимостью в Германии — по наследству, через покупку во время проживания в ЕС или в качестве инвестиции. Когда приходит время продать объект, возникает целый ряд сложностей: от необходимости личного присутствия до банковских ограничений и налоговых рисков. Особенно остро стоит вопрос у тех, кто не может или не хочет приезжать в Европу: виз нет, логистика сложна, а рынки недвижимости активны уже сегодня.
Эта статья — практическое руководство для собственников, которые хотят продать недвижимость в Германии, находясь в России. Мы расскажем, как организовать прозрачную и законную сделку через доверенность, как соблюсти налоговые требования и безопасно получить средства за пределами ЕС.
ФРИДОМ - Недвижимость
Подписывайтесь на наш телеграмм канал
Почему стандартный путь не работает
Продажа недвижимости в Германии — это строго формализованный процесс, который в большинстве случаев требует личного присутствия собственника на нотариальной сделке. Однако для собственников, находящихся за пределами ЕС (в частности, в России), реализация объекта по классической схеме становится затруднительной или невозможной. Вот ключевые причины:
-
Личное участие в сделке обязательно
Согласно немецкому законодательству, договор купли-продажи недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это значит:
- собственник должен лично присутствовать у нотариуса в Германии для подписания договора, или
- предоставить заверенную доверенность, при этом нотариус вправе запросить её легализацию или апостиль, особенно если документ выдан за пределами ЕС.
В условиях ограниченного выезда, отсутствия визы или санкционного давления — это часто невозможно.
-
Сложности с легализацией и переводом документов
Все документы, предоставляемые нотариусу, банку или регистратору:
- должны быть переведены на немецкий язык присяжным переводчиком;
- в случае выдачи в другой стране — апостилированы или прошедшие консульскую легализацию.
Процесс долгий, требует точного соответствия формальным требованиям, и не всегда возможен без помощи профессионалов на месте.
-
Банковские ограничения на трансграничные переводы
Даже если сделка успешно проведена:
- вывод средств за пределы ЕС (в т.ч. в Россию) может быть заблокирован или отложен банком;
- требуются детализированные документы, подтверждающие происхождение и назначение платежа;
- банки проводят усиленный комплаенс, особенно при переводе значительных сумм и в страны с ограничениями.
Это приводит к задержкам, блокировке счетов или возврату платежей.
-
Риски отказа от нотариуса или банка
Если сторона сделки не соответствует требованиям законодательства, или документы оформлены некорректно:
- нотариус может отказаться удостоверять сделку;
- банк — не проведёт расчёты, даже если договор подписан;
- возможна приостановка регистрации права собственности покупателем.
Это приводит к разрыву сделки и финансовым потерям.
-
Налоговая и юридическая неопределённость
Для нерезидента ЕС продажа недвижимости:
- может повлечь за собой налог на прирост капитала (Spekulationssteuer);
- потребует отчётности и налоговой декларации в Германии;
- может вызвать вопросы по валютному законодательству в стране проживания (например, в РФ).
Без сопровождения профессионального консультанта собственник рискует ошибиться в расчётах или не выполнить обязательства, что чревато штрафами и блокировками средств.
Вывод: стандартный путь продажи недвижимости за границей часто не работает, если вы живёте вне ЕС. Необходима комплексная схема с представлением интересов, легализацией, налоговой оценкой и обеспечением финансовой безопасности.
Решение: продажа через представителя с комплексным сопровождением
Для собственников недвижимости в Германии, находящихся за пределами ЕС, особенно в России, оптимальным и законным способом продажи объекта становится передача полномочий лицензированному представителю — компании, действующей в рамках немецкого законодательства. Такой подход позволяет реализовать объект без выезда, при этом соблюдая все требования по сделке, расчётам и налогам.
Как работает эта схема — пошагово
-
Заключение договора с немецкой компанией (GmbH)
Собственник подписывает договор на сопровождение сделки с немецкой компаниейСобственник подписывает договор на сопровождение сделки с немецкой компанией, имеющей лицензию по §34c GewO (разрешение на управление недвижимостью и её продажу от имени клиента).
В договоре чётко прописываются:
- цели взаимодействия — продажа объекта и вывод средств;
- условия расчётов и удержаний;
- перечень полномочий и обязанностей сторон;
- порядок отчётности и завершающие процедуры.
-
Оформление доверенности
Параллельно клиент выдает нотариальную доверенностьПараллельно клиент выдает нотариальную доверенность, по которой немецкая компания:
- действует от имени собственника в нотариальных процедурах;
- взаимодействует с покупателем, риэлторами, банком и налоговыми органами;
- управляет специальным счётом для проведения сделки.
Доверенность оформляется на юрлицо (а не на физлицо), что соответствует требованиям банка и органов контроля.
-
Открытие Treuhand-счёта (доверительный банковский счёт)
Один из ключевых элементов сделкиОдин из ключевых элементов сделки — открытие Treuhandkonto, специального банковского счёта, на который:
- поступают средства от покупателя;
- фиксируется назначение и условия платежей;
- распределяются средства согласно договору и немецкому законодательству.
Счёт открывается на имя клиента, но управляется исключительно в рамках доверенности и договора, без возможности неправомерного доступа.
-
Проведение сделки у нотариуса
Законность передачи правОт имени клиента представитель:
- подписывает договор купли-продажи;
- сопровождает регистрацию перехода права;
- обеспечивает соответствие всех документов требованиям реестра и банков.
Нотариус контролирует:
- юридическую чистоту объекта;
- корректность представления интересов сторон;
- законность условий передачи права собственности и расчётов.
-
Согласование и проведение платежей через банк
Исключает риски блокировокПеред сделкой банк получает:
- копию доверенности;
- договор с клиентом;
- описание источника и назначения средств.
Это исключает риски блокировок и задержек при выводе средств, особенно при трансграничных операциях. Банк заранее проводит комплаенс-проверку, включая:
- проверку источников дохода покупателя;
- оценку риска юрисдикции получателя (например, при выводе средств в РФ или СНГ);
- подтверждение всех этапов операции.
-
Перевод средств на счёт собственника
Завершение сделкиПосле завершения сделки и оплаты всех обязательств (налог, риэлтор, гос. пошлины), остаток средств переводится на:
- банковский счёт клиента за границей, в том числе в РФ или СНГ;
- или может быть распределён по заранее согласованной схеме, например, частично оставлен в ЕС, частично переведён в страну проживания.
-
Финальный отчёт по сделке
После закрытия сделки клиент получает:
- нотариальные документы;
- отчёт о движении средств по Treuhand-счёту;
- справки о выплаченных налогах и пошлинах;
- закрывающие документы по договору с агентством.
Итог: клиент не участвует лично в сделке, но получает полный контроль через доверенность и прозрачный договор.
Продажа проходит официально, с минимальными рисками, и гарантированным поступлением средств — с учётом налоговой оптимизации и юридической чистоты.
Наши услуги: всё включено — от проверки до перевода средств
Мы берём на себя весь цикл сопровождения продажи недвижимости в Германии от имени собственника — с соблюдением законодательства, требований банков и интересов клиента.
-
Налоговое и юридическое заключение
Анализ налоговых последствий сделки (включая Spekulationssteuer) и юридических рисков. При необходимости — привлекаем Steuerberater и юристов в Германии.
-
Юридическая проверка объекта
Проверка всех правоустанавливающих документов, сведений из Grundbuch, наличия обременений, истории владения и соответствия данных регистрации.
-
Представление интересов
Официальное представительство по доверенности и договору: мы действуем от имени собственника, подписываем договор купли-продажи, взаимодействуем со всеми сторонами сделки.
-
Работа с нотариусом и банком
Взаимодействуем с нотариусом, сопровождаем сделку от проектирования Kaufvertrag до подписания. Проходим банковский комплаенс, подготавливаем расчетную схему через Treuhand-счёт.
-
Организация осмотра и презентации
Проводим выезд на объект, готовим профессиональные фото и видео, организуем показы. Работаем с локальными агентами или напрямую, подбираем стратегию продвижения.
-
Контроль расчётов и налогов
Отслеживаем поступление средств от покупателя, осуществляем оплату налогов, гонораров, услуг риэлтора и других обязательных расходов — всё из единого счёта.
-
Перевод средств за пределы ЕС
Финальный перевод остатка денежных средств осуществляется на банковский счёт собственника (в том числе в РФ, СНГ и другие страны), с соблюдением договорённостей и условий банка.
Подборка статей
Сколько налогов придётся заплатить при продаже недвижимости в Германии
Продажа недвижимости в Германии может сопровождаться уплатой налога на прирост капитала (Spekulationssteuer), но в некоторых случаях налог не взимается вовсе.
-
Без налога (Spekulationssteuer = 0 €), если выполнено одно из условий:
- Объект находился в собственности более 10 лет — вне зависимости от того, сдавался он в аренду или нет.
— В этом случае продажа освобождается от налога полностью.
ИЛИ
- Если недвижимость использовалась владельцем в собственных целях (основное место проживания):
— в год продажи и в течение как минимум двух предшествующих лет,
— в период владения не сдавался в аренду,
— даже если общая продолжительность владения менее 10 лет,
— тогда также применяется освобождение от налога.
- Объект находился в собственности более 10 лет — вне зависимости от того, сдавался он в аренду или нет.
-
Налог возникает, если:
- Недвижимость в собственности менее 10 лет,
и - Она не использовалась как основное место жительства,
и/или - Сдавалась в аренду в течение любого периода владения.
- Недвижимость в собственности менее 10 лет,
В этих случаях применяется Spekulationssteuer — налог на прирост капитала:
- рассчитывается как разница между покупной и продажной ценой (с корректировками),
- облагается по прогрессивной ставке подоходного налога (Einkommensteuer) — от 14% до 45%.
Что можно вычесть из налогооблагаемой базы:
- Расходы на услуги риэлтора
- Стоимость наших услуг по сопровождению
- Подтверждённые расходы на капитальный ремонт
- Нотариальные и государственные сборы, связанные с продажей
Эти расходы официально признаются и уменьшают налоговую базу, снижая итоговую сумму налога.
Получение средств после продажи недвижимости
Финансовые операции по сделке в Германии проходят через специальный доверительный счёт (Treuhandkonto). Это гарантирует безопасность продавца и прозрачность всех расчётов.
Как это работает:
- Средства от покупателя поступают на Treuhand-счёт, открытый на имя клиента или его представителя в лицензированном банке в Германии.
- С этого счёта автоматически оплачиваются обязательные расходы:
— Налоги (Spekulationssteuer, если применимо),
— Вознаграждение риэлтора,
— Оплата нотариуса, юристов и сопровождения. - Остаток после удержаний переводится на личный счёт продавца:
— в банке в России, СНГ или любой другой юрисдикции;
— в валюте, согласованной в договоре (как правило в ЕВРО).
Что важно:
- Банк заранее получает все документы: договор, доверенность, налоговые расчёты, договор сопровождения.
- Комплаенс банка проходит до сделки, включая проверку получателя и назначения перевода.
- Это исключает риск блокировки перевода или запрета на вывод средств за пределы ЕС.
- Все условия зафиксированы в договоре между продавцом и агентством, действующим через зарегистрированное немецкое юридическое лицо с лицензией (§34c GewO).
Гарантии, безопасность и лицензии
Мы организуем сделку с учётом всех требований законодательства Германии и банковского регулирования. Ваши интересы защищены на каждом этапе.
Что гарантирует безопасность сделки:
-
Лицензия §34c GewO
Сделка проводится через немецкую компанию GmbH, имеющую лицензию на операции с недвижимостью, включая доверительное управление и продажу объектов.
-
Официальная доверенность и договор
Взаимодействие осуществляется на основании письменного договора и нотариальной доверенности. Документы оформляются на русском и немецокм языках.
-
Специальный счёт Treuhandkonto
Расчёты проходят через специальный банковский счёт, используемый только под данную сделку. Это исключает возможность злоупотреблений и нецелевого расходования средств.
-
Сделка заверяется нотариусом в Германии
Все документы подписываются с участием лицензированного нотариуса. Это обеспечивает юридическую силу сделки и защиту интересов продавца.
-
Банковский контроль и комплаенс
Переводы, документы и структура сделки проходят предварительное согласование с банком. Это исключает блокировки, задержки и отказ в переводе средств в РФ или СНГ.
-
Застрахованная ответственность
Все операции и наша профессиональная деятельность застрахованы в соответствии с требованиями законодательства ФРГ.
-
Взаимодействие через московский офис
Вам не нужно выезжать за границу — все вопросы, включая подписание договора, оформление доверенности, передача документов и согласование условий сделки, решаются через наш офис в Москве.
Для кого эта услуга
Решение для тех, кто не может приехать, но хочет продать безопасно и официально
Наша услуга подходит для собственников, которым важно провести сделку удалённо, без визитов в Германию, с соблюдением всех юридических и налоговых требований:
-
Владельцы недвижимости, проживающие в РФ или СНГ
Вы приобрели недвижимость ранее или живёте в Германии не постоянно, но сейчас хотите продать объект, не выезжая в ЕС.
-
Наследники объектов в Германии
Недвижимость получена по наследству от родственников, но вам сложно организовать продажу на месте. Мы оформим все документы и представим ваши интересы.
-
Инвесторы, не имеющие возможности участвовать лично
Вы купили объект с инвестиционной целью, но сейчас хотите выйти из актива, не выезжая и не вовлекаясь в бюрократию и местные процедуры.
-
Клиенты, которые ищут прозрачный и законный путь
Вы цените юридическую чистоту, хотите избежать блокировок, недопонимания с нотариусом и банком, и получить средства легально, с отчётом и сопровождением.
Альтернатива продаже: доверительное управление недвижимостью
Если вы пока не готовы к продаже объекта в Германии или хотите сохранить актив, но получать с него доход — рассмотрите доверительное управление как эффективную альтернативу.
Наша немецкая компания предлагает комплексное управление жилой или коммерческой недвижимостью в Германии без необходимости вашего личного участия в ЕС. Это особенно актуально, если:
- Вы не можете прилететь в Германию;
- Нет возможности вовремя заняться арендой или техническим обслуживанием;
- Хотите сохранить актив до улучшения рыночной конъюнктуры, но с доходом.
Как это работает:
- Вы заключаете договор доверительного управления и оформляете доверенность;
- Компания берёт на себя все обязанности: поиск арендаторов, заключение договоров, контроль оплат, текущие работы и взаимодействие с Hausverwaltung;
- Расчёты ведутся через отдельный Treuhand-счёт, все средства перечисляются вам согласно отчётам и прозрачной схеме.
Это решение позволяет не терять доход от объекта, избежать простоев, а в будущем — продать его в благоприятных условиях.
Заключение
Продажа недвижимости в Германии из России — это вполне осуществимая задача, если подойти к ней профессионально. С помощью лицензированной компании и правильно оформленных документов можно:
- избежать личного участия в сделке;
- минимизировать налоговую нагрузку;
- легально и безопасно получить средства на счёт в РФ или СНГ;
- исключить риски отказов со стороны нотариусов и банков.
Мы предлагаем полный цикл сопровождения — от анализа ситуации и оформления доверенности до финального перевода денег. Все действия проходят в соответствии с законодательством Германии и РФ, с прозрачной схемой, проверенной банком и нотариусом.
Если вы хотите продать недвижимость за границей — без визита, без бюрократии, без риска — оставьте заявку, и мы предложим решение, подходящее именно вам.
Данный материал подготовлен ООО "Фридом Риэлти" исключительно в информационных целях и не является юридической, налоговой или инвестиционной рекомендацией. Все сведения приведены на основании действующего законодательства Германии по состоянию на дату публикации и могут изменяться. Перед принятием решений, связанных с продажей недвижимости и переводом средств, настоятельно рекомендуем получить индивидуальную консультацию у сертифицированных налоговых консультантов (Steuerberater), юристов или специалистов по международному праву. Компания не несёт ответственности за последствия самостоятельного использования информации из данного материала без надлежащей профессиональной оценки.
Читайте также
Новости
-
20.05.2025423
Новый аналитический обзор: рынок складской недвижимости Москвы в I квартале 2025 года
Итоги I квартала 2025 года на рынке складской недвижимости Москвы Объем сделок вырос на 60%, вакантность увелич...
-
23.03.20251004
Госдума одобрила использование биометрии для дистанционного оформления сделок с недвижимостью
Государственная Дума Российской Федерации приняла в первом чтении законопроект, позволяющий с 1 июля 2026 года осущ...
-
28.02.20251065
Прогноз цен на недвижимость в России на 2025 год: влияние ключевой ставки и льготных программ
В 2025 году ожидается снижение ипотечного спроса из-за высокой ключевой ставки. Основные продажи будут поддерживать...