Оформление доверенности на продажу недвижимости за границей: правовые аспекты и выбор представителя

Введение

Продать квартиру или дом в Германии или Испании, не выезжая из России, можно: договор за вас подпишет представитель по доверенности. Но доверенность, которую примут в стране объекта, — это не бланк «на всё». Её форму определяет право страны, где находится недвижимость, текст должен подойти местному нотариусу и реестру, а сам документ нужно заверить апостилем и перевести. Ошибку в любом из этих пунктов обычно находят уже у нотариуса, когда покупатель найден и дата сделки назначена.

Ниже — где оформить доверенность (у нотариуса в России, в консульстве или у нотариуса за рубежом), что дают апостиль и перевод, какие требования действуют в Германии и Испании, чем генеральная доверенность отличается от специальной, как задать срок и отменить доверенность и какие риски учесть. Нормы — в редакциях на октябрь 2026 года, список источников — в конце статьи. Если вы, наоборот, покупаете квартиру в Москве, находясь за рубежом, — об этом отдельная статья о покупке квартиры в Москве из-за границы.

Когда нужна доверенность и кто может быть представителем

Доверенность нужна, если вы не можете или не хотите сами ехать на подписание. При продаже квартиры в Германии продавец участвует как минимум в двух нотариальных действиях: в удостоверении договора купли-продажи (§ 311b BGB) и в Auflassung — соглашении о переходе собственности, которое стороны заявляют нотариусу при одновременном присутствии (§ 925 BGB). За продавца в обоих случаях может действовать представитель. В Испании акты о переходе прав на недвижимость оформляют публичным документом (escritura pública), и доверенность на такой акт тоже должна быть публичной, то есть нотариальной (п. 1 и 5 ст. 1280 Гражданского кодекса Испании).

Представителем может быть родственник, знакомый в стране объекта, юрист или компания. Если продажу ведёт ФРИДОМ, в Германии работу на месте выполняет партнёрское немецкое GmbH, а кандидатуру представителя и текст доверенности мы заранее согласуем с немецким нотариусом. Лицензия партнёра по § 34c GewO — это разрешение на посредничество и управление жильём; подписывать документы за вас представитель может только на основании доверенности. В Испании мы работаем через партнёров в стране, сделки в других странах Европы — по согласованию, после оценки объекта.

Где оформить доверенность: три варианта

У нотариуса в России. Самый частый вариант для собственника, который живёт в России. Нотариус удостоверяет доверенность (ст. 59 Основ законодательства РФ о нотариате), затем на неё ставят апостиль. Апостиль на нотариальных документах ставит территориальный орган Минюста России по месту совершения нотариального действия. По закону срок проставления — не больше пяти рабочих дней с регистрации запроса, при дополнительной проверке его могут продлить до тридцати рабочих дней (ст. 6 Федерального закона № 330-ФЗ). После этого доверенность переводят на язык страны объекта.

В консульстве страны объекта. Консульские должностные лица Германии вправе свидетельствовать подписи и удостоверять документы, и такие документы приравнены к документам немецкого нотариуса (§ 10 закона о консулах Германии, KonsG). Апостиль на них не нужен: Гаагская конвенция не распространяется на документы, составленные дипломатическими и консульскими агентами (ст. 1 конвенции). Минус — запись: совершает ли консульство нужное действие и когда можно попасть на приём, уточняйте заранее на его сайте. Возможности консульств других стран, в том числе Испании, тоже проверяют на их сайтах.

У нотариуса в стране объекта. Если вы бываете в Германии или Испании, доверенность можно подписать у местного нотариуса: тогда не нужен апостиль, а документ сразу составлен на языке страны. Если поездка всё равно планируется, иногда проще подписать сам договор.

Во всех трёх вариантах текст лучше заранее показать нотариусу, который будет удостоверять сделку в стране объекта: он скажет, каких полномочий и формулировок ему не хватает.

Апостиль и перевод: что они подтверждают

Россия, Германия и Испания — участницы Гаагской конвенции от 5 октября 1961 года, отменяющей требование легализации иностранных официальных документов. Нотариальные акты конвенция относит к официальным документам; вместо консульской легализации для них достаточно апостиля — штампа компетентного органа страны, где документ составлен (ст. 1, 3 и 4 конвенции). Апостиль подтверждает подлинность подписи нотариуса, его должность и печать (ст. 5), но не содержание доверенности. Поэтому апостиль не исправит текст, который не подходит немецкому или испанскому нотариусу.

Апостиль ставят на оригинал нотариальной доверенности, а переводят доверенность вместе с апостилем. Поземельные книги в Германии ведут участковые суды (§ 1 GBO), а языком суда закон называет немецкий (§ 184 закона о судоустройстве, GVG), поэтому для сделки и регистрации нужен немецкий текст. Подходят два варианта: двуязычная доверенность (русский и немецкий тексты в две колонки) или перевод, выполненный присяжным переводчиком в Германии. Какой из них примет конкретный нотариус, согласуйте до визита к российскому нотариусу. Для Испании нужен перевод на испанский; требования к переводчику также уточняют у испанского нотариуса.

Германия: Beglaubigung, § 29 GBO и § 167 BGB

По общему правилу немецкого права доверенность не обязана иметь ту форму, которая нужна для самой сделки (абз. 2 § 167 BGB). Для продажи недвижимости этого мало. Переход права вносят в поземельную книгу (Grundbuch), а Grundbuchamt принимает согласия и другие заявления, нужные для записи, только в виде публичных или публично заверенных документов (§ 29 GBO). Поэтому доверенность продавца должна быть как минимум публично заверена (öffentliche Beglaubigung): нотариус свидетельствует подлинность подписи (§ 129 BGB). Нотариальное удостоверение (Beurkundung) заменяет такое заверение (абз. 4 § 129 BGB).

Доверенность, удостоверенная российским нотариусом, с апостилем и переводом может отвечать этому требованию, но иностранный документ оценивают немецкий нотариус и Grundbuchamt. Право, которое действует для доверенности на распоряжение немецкой недвижимостью, тоже определяет Германия: это право страны, где находится участок (абз. 6 ст. 8 Вводного закона к BGB, EGBGB). Поэтому текст пишут «под Германию» и согласуют с немецким нотариусом заранее.

Что обычно включают в доверенность на продажу объекта в Германии:

• данные объекта, как в поземельной книге: участковый суд, наименование книги (Grundbuch von …), номер листа (Blatt), для квартиры — номер по плану раздела дома;
• право подписать договор купли-продажи и Auflassung, согласовать цену и условия (или минимальную цену), подать заявления в Grundbuchamt;
• право согласовать с покупателем залог под его кредит до перехода права, если этого требует банк покупателя;
• порядок расчётов: деньги покупателя поступают на ваш счёт или на доверительный счёт нотариуса (Notaranderkonto), а не на счёт представителя;
• срок действия и разрешение или запрет передоверия.

Если квартира досталась по наследству, до продажи нужны документы о наследстве и решение, переписывать ли объект на себя в Grundbuch, — это разобрано в статье о наследстве в Германии.

Отдельно о сделках «с самим собой». Если представитель будет одновременно действовать за другую сторону или сам станет покупателем, нужно прямое разрешение в доверенности: без него такие сделки по § 181 BGB запрещены. Без необходимости такое разрешение не давайте.

Испания: что известно заранее

В Испании акты о переходе прав на недвижимость оформляют публичным документом, и доверенность на совершение такого акта тоже должна быть в публичной форме (ст. 1280 Гражданского кодекса Испании). Доверенность, удостоверенную российским нотариусом, используют с апостилем и переводом на испанский. Конкретный текст, требования к переводу и пакет документов продавца определяет испанский нотариус — мы согласуем их через партнёров в стране до визита к российскому нотариусу.

Генеральная или специальная доверенность

Генеральная доверенность даёт широкий круг полномочий: управлять и распоряжаться всем имуществом, представлять вас в банках и органах власти. Специальную выдают на одну сделку или однородные действия: продать конкретную квартиру, подписать договор и Auflassung, получить документы. Для продажи за границей мы советуем специальную доверенность:

• иностранному нотариусу проще проверить полномочия, когда объект и действия названы прямо;
• узкими полномочиями сложнее злоупотребить;
• срок можно связать со сроком сделки, а не оставлять доверенность на годы.

Для управления объектом до продажи (аренда, платежи управляющей компании дома) обычно оформляют отдельную доверенность и договор с управляющим. Не смешивайте эти полномочия с продажей.

Срок действия, передоверие и отмена

По российскому праву срок доверенности указывают в её тексте. Если срока нет, доверенность действует год, а без даты совершения она ничтожна (п. 1 ст. 186 ГК РФ). Для нашей темы важно исключение: нотариальная доверенность, предназначенная для действий за границей и не содержащая срока, действует до её отмены (п. 2 ст. 186 ГК РФ). Бессрочная доверенность за рубежом — лишний риск, поэтому срок лучше указать явно, с запасом на поиск покупателя, сделку и регистрацию.

Передоверить полномочия представитель может, только если это разрешено доверенностью или он вынужден к этому обстоятельствами; доверенность в порядке передоверия удостоверяют нотариально, и она не может действовать дольше основной (ст. 187 ГК РФ). Если вы не хотите, чтобы полномочия перешли к третьему лицу, запретите передоверие прямо.

Отменить доверенность можно в любое время, соглашение об отказе от этого права ничтожно. Отмену оформляют в той же форме, что и доверенность, или нотариально (пп. 2 п. 1 и п. 2 ст. 188 ГК РФ). Исключение — безотзывная доверенность, но её выдают только по обязательствам, связанным с предпринимательской деятельностью (ст. 188.1 ГК РФ). Доверенность прекращается и со смертью доверителя или представителя (пп. 5 и 6 п. 1 ст. 188 ГК РФ).

После отмены нужно известить представителя и известных вам третьих лиц, перед которыми он должен был действовать. Сведения о нотариальной отмене нотариус вносит в электронный реестр нотариальных действий, и третьи лица считаются извещёнными на следующий день после внесения (п. 1 ст. 189 ГК РФ). Но нотариус в Германии или Испании российский реестр может не проверить. Поэтому сразу письменно сообщите об отмене нотариусу в стране объекта и покупателю и потребуйте вернуть оригинал: по немецкому праву полномочие из предъявленной доверенности сохраняется, пока документ не возвращён или не признан недействительным (абз. 2 § 172, § 175 BGB). Отозвать доверенность можно и по немецкому праву (§ 168 BGB).

Как выбрать представителя

Главный критерий — не адреса офисов, а то, за что представитель отвечает и как он отчитывается. Проверьте:

• есть ли с представителем письменный договор: что он делает, за что отвечает, как отчитывается и сколько стоят услуги;
• знает ли он процедуру в стране объекта: нотариальный договор, Grundbuchamt, расчёты через нотариуса;
• куда пойдут деньги покупателя: меньше риска, когда они поступают на доверительный счёт нотариуса или сразу на ваш счёт;
• как представитель подтверждает действия: проект договора до подписания, копии подписанных документов, выписки.

ФРИДОМ ведёт продажу за рубежом по договору: в Германии — через партнёрское немецкое GmbH, в Испании — через партнёров в стране. Как это устроено, — на страницах услуг «Продажа недвижимости в Германии» и «Сопровождение международных сделок». Пошагово о продаже объекта в Германии из России — в статье как продать недвижимость в Германии, находясь в России.

Риски и как их снизить

• Слишком широкие полномочия. Генеральная доверенность с правом получать деньги и продавать по любой цене даёт больше всего возможностей для злоупотреблений. Ограничьте объект, действия, цену и порядок расчётов.
• Неподходящая форма. Доверенность в простой письменной форме или без апостиля нотариус в стране объекта не примет. Текст и форму согласуйте с ним до подписания.
• Неточный перевод. Ошибка в адресе, данных поземельной книги или имени задерживает сделку. Сверьте перевод с выпиской из реестра.
• Расхождение в данных. Имя в доверенности должно совпадать с паспортом и записью в реестре. Если вы меняли фамилию или паспорт, подготовьте подтверждающие документы.
• Истёкший срок или отменённая доверенность. Проверьте срок до даты сделки, а при отмене известите всех участников и заберите оригинал.
• Деньги уходят не к вам. Расчёты — через доверительный счёт нотариуса или напрямую на ваш счёт. Как получить деньги в России и что сообщить в ФНС о зарубежном счёте, — на странице услуги «Продажа зарубежной недвижимости».

Вопросы о доверенности на продажу недвижимости за границей

Заключение

Доверенность на продажу за границей готовят под страну объекта, а не по универсальному бланку. Порядок такой: согласовать текст с нотариусом в стране объекта, оформить специальную доверенность с понятным сроком и ограниченными полномочиями, поставить апостиль, сделать перевод и до сделки проверить, что все данные совпадают с реестром. Если представитель меняется или сделка отменяется, доверенность отменяют, извещают участников и забирают оригинал.

Если нужна помощь с текстом доверенности или с продажей целиком, специалист ФРИДОМ разберёт ваш объект на консультации. Основное направление — Германия (через партнёрское немецкое GmbH), Испания — через партнёров в стране, другие страны Европы — по согласованию. Подробнее — на странице услуги «Сопровождение международных сделок».

Источники (редакции на октябрь 2026 года, проверено 04.10.2026): Гражданский кодекс РФ — ст. 185.1, 186, 187, 188, 188.1, 189; Основы законодательства РФ о нотариате — ст. 59; Федеральный закон от 28.11.2015 № 330-ФЗ «О проставлении апостиля на российских официальных документах, подлежащих вывозу за пределы территории Российской Федерации» — ст. 6; перечень компетентных органов (постановление Правительства РФ от 30.05.2016 № 479) и разъяснение Минюста России о проставлении апостиля; Конвенция, отменяющая требование легализации иностранных официальных документов (Гаага, 05.10.1961), — ст. 1, 3–5, таблица участников HCCH; Германия: BGB § 129, 167, 168, 172, 175, 181, 311b, 925; GBO § 1, 29; GVG § 184; KonsG § 10; EGBGB ст. 8; Испания: Гражданский кодекс (Código Civil), ст. 1280. Материал не заменяет консультацию нотариуса или юриста в стране объекта.