Как продать недвижимость за рубежом и получить деньги в России: гид 2026

Введение

Продать квартиру или дом за рубежом, живя в России, можно без поездки: по доверенности, через партнёров в стране объекта; расчёты идут как правило, через счёт нотариуса (Notaranderkonto) или напрямую от покупателя продавцу — порядок фиксируется в нотариальном договоре. Сложнее всего обычно не найти покупателя, а заранее выстроить законный маршрут денег до вашего счёта и правильно посчитать налоги — в стране объекта и в России.

В этом гиде — порядок сделки по шагам: в каких странах мы работаем, как оформить доверенность, как проходят расчёты, что резидент РФ сообщает в налоговую по правилам валютного контроля и какие налоги возникают. Нормы — в редакции на октябрь 2026 года.

Коротко: пять шагов продажи

1. Проверить документы на объект и убедиться, что в этой стране есть партнёр для сделки.
2. Оформить доверенность на представителя по требованиям страны объекта.
3. Оценить объект, найти покупателя и подписать договор — в Германии и Испании у нотариуса.
4. Получить деньги — через счёт нотариуса или напрямую от покупателя, как записано в нотариальном договоре, — и перевести их на свой счёт с документами для банка и валютного контроля.
5. Заплатить налог в стране объекта, если он возникает, и проверить, нужна ли декларация в России.

В каких странах ФРИДОМ ведёт продажу

Основные направления — Германия и Испания:

• в Германии работаем через партнёрское немецкое GmbH с разрешением § 34c GewO — это право вести посредничество при сделках с недвижимостью и управлять жильём в ФРГ; разрешение принадлежит партнёру;
• в Испании сделки ведём через партнёров в стране;
• в других странах Европы, например в Австрии или на юге Франции, — по согласованию: после оценки объекта и при наличии партнёра.

Если в вашей стране провести сделку не получится, скажем об этом на первой консультации. Подробно о Германии — на странице услуги «Продажа недвижимости в Германии» и в статье о продаже недвижимости в Германии из России.

Шаг 1. Документы и доверенность

До выхода на покупателей соберите документы, без которых нотариус и покупатель сделку не начнут:

• документ о праве собственности, в Германии — выписка из поземельной книги (Grundbuchauszug);
• договор, по которому вы купили или получили объект;
• сведения об ипотеке, если объект в залоге у банка;
• для квартиры в доме с объединением собственников (в Германии — WEG) — протоколы собраний, план расходов, расчёты с управляющим;
• договоры аренды и сведения о залогах арендаторов, если объект сдан;
• энергетический сертификат и другие документы, которые требует страна объекта.

Лететь на сделку, как правило, не нужно: от вашего имени по доверенности действует представитель — как правило, юрлицо партнёра в стране объекта (в Германии — партнёрское GmbH). Доверенность оформляют у российского нотариуса с апостилем (Гаагская конвенция 1961 года) или в консульстве страны объекта, затем делают заверенный перевод. Какой вариант примут нотариус и реестр в стране объекта, проверяем до подписания — переделывать доверенность в середине сделки долго.

На что смотреть в тексте доверенности:

• она выдаётся на конкретный объект и конкретные действия: подписать договор, подать документы в реестр, получить выписки;
• деньги покупатель платит не представителю, а как правило, через счёт нотариуса (Notaranderkonto) или напрямую от покупателя продавцу — порядок фиксируется в нотариальном договоре, поэтому полномочие получать деньги на свой счёт представителю обычно не нужно;
• срок — не больше, чем нужно на сделку с запасом.

Российскую доверенность можно отменить в любой момент (п. 2 ст. 188 ГК РФ), но об отмене нужно известить представителя и известных вам третьих лиц (п. 1 ст. 189 ГК РФ). Подробно о форме, апостиле и выборе представителя — в статье об оформлении доверенности на продажу недвижимости за границей.

Шаг 2. Оценка, покупатель и выбор представителя

Цену определяют по сделкам с похожими объектами в том же районе, а не по объявлениям. Покупателя ищет местный брокер-партнёр, а мы со стороны собственника контролируем его работу, показы, предложения и переговоры и согласовываем проект договора на понятном вам языке.

Как выбрать представителя за рубежом

• Опыт сделок именно в этой стране и кейсы, которые можно проверить.
• Понятно, кто ведёт сделку на месте: брокер, нотариус, юрист, налоговый консультант. У брокера в Германии должно быть разрешение по § 34c GewO.
• Письменный договор: объём работ, вознаграждение, кто и за что платит, как часто и в каком виде вы получаете отчёты.
• Деньги покупателя идут на счёт нотариуса или напрямую продавцу по нотариальному договору, а не на счёт посредника.
• Доверенность — на конкретные действия, без лишних полномочий.
• Маршрут денег до вашего счёта согласован до выхода на покупателей.

Шаг 3. Договор у нотариуса и расчёты

В Германии договор купли-продажи недвижимости заключают только у нотариуса (§ 311b BGB). Нотариус проверяет поземельную книгу, оформляет в пользу покупателя предварительную запись о переходе права, а покупатель платит, как правило, через счёт нотариуса (Notaranderkonto) или напрямую продавцу — по уведомлению нотариуса, когда выполнены условия договора, например сняты обременения. Порядок расчётов фиксируется в нотариальном договоре. В Испании сделку тоже удостоверяет нотариус; порядок расчётов партнёры согласуют с ним заранее.

Главное правило — маршрут денег выстраивается до сделки: на какой счёт придут деньги, в какой валюте и какими документами вы подтвердите их происхождение. Если объект в ипотеке, долг банку гасят из денег покупателя в рамках той же схемы расчётов. Требования банков меняются и от нас не зависят, поэтому схему конкретной сделки проверяет юрист на дату сделки.

Шаг 4. Как получить деньги в России: валютный контроль

Правила ниже касаются валютных резидентов — по общему правилу это граждане России (п. 6 ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 10.12.2003 № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле»).

• Счёт за рубежом. Если для сделки вы открываете счёт в иностранном банке, уведомите налоговую не позднее месяца со дня открытия; так же — о закрытии счёта и смене реквизитов (ч. 2 ст. 12 закона № 173-ФЗ). Это не требуется, если за календарный год вы провели за границей больше 183 дней (ч. 8 ст. 12); если в каком-то году вы были за границей 183 дня и меньше, уведомления о действующих счетах подают до 1 июня следующего года.
• Отчёт о движении средств по зарубежному счёту подают ежегодно (ч. 7 ст. 12). Его не нужно подавать, если банк находится в стране ЕАЭС или в стране, с которой есть автоматический обмен финансовой информацией, и за год на счёт зачислено не больше 600 000 ₽ (или остаток на конец года не больше 600 000 ₽, если зачислений не было). Не подают его и резиденты, которые провели за границей больше 183 дней за год (ч. 8 ст. 12). Что, когда и в какой форме сообщать в налоговую, разобрано в статье о зарубежном счёте и недвижимости.
• Перевод в Россию — на ваш счёт в российском банке. Банк вправе запросить документы об источнике денег: нотариальный договор, выписку счёта нотариуса или подтверждение платежа покупателя, расчёт сумм и налогов. Этот пакет мы готовим до сделки.
• Чего не делаем: «серые» схемы и переводы через третьих лиц.

Шаг 5. Налоги: в стране объекта и в России

Германия

Налог на прирост при частной продаже (§ 23 EStG) не возникает, если между покупкой и продажей прошло больше 10 лет или если вы жили в объекте сами весь срок либо в год продажи и два предыдущих года. Если общий прирост от таких частных продаж за год меньше 1 000 €, он тоже не облагается. В остальных случаях облагается разница между ценой продажи и расходами на покупку — по декларации: при частной продаже налог у источника не удерживается. Пример расчёта для нерезидента, какие расходы уменьшают прирост и когда подают декларацию, — в статье о налоге при продаже недвижимости в Германии. Декларацию в Германии готовят и подают партнёры — налоговые консультанты (Steuerberater). ФРИДОМ налоговым консультантом не является.

Испания

Налоги при продаже считают по испанским правилам. Их рассчитывают и оформляют партнёры в Испании — до подписания договора, чтобы сумма к получению была известна заранее.

Россия

• Кто платит. Налоговый резидент РФ — тот, кто находился в России не меньше 183 дней за 12 месяцев подряд (п. 2 ст. 207 НК РФ). Его доход от продажи за рубежом облагается в России по тем же правилам, что и от продажи в России. Нерезидент в России платит налог только с доходов от российских источников (ст. 209 НК РФ).
• Когда налога нет. Доход освобождён, если объект был в собственности не меньше минимального срока: 3 года — для полученного по наследству или в дар от члена семьи, по приватизации, по договору пожизненного содержания, а также для единственного жилья; в остальных случаях — 5 лет (п. 2–4 ст. 217.1 НК РФ). Тогда декларацию по этому доходу можно не подавать (пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 4 ст. 229 НК РФ). Как наследнику оформить и продать квартиру в Германии, разобрано в статье о наследстве в Германии.
• Если срок не прошёл. НДФЛ — 13 % с налоговой базы до 2,4 млн ₽ за год и 15 % с превышения (п. 1.1 ст. 224, п. 6 ст. 210 НК РФ). Доход можно уменьшить на подтверждённые расходы на покупку объекта или на вычет до 1 млн ₽ для жилья (пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Доход и расходы в валюте пересчитывают в рубли по курсу ЦБ на дату получения дохода и дату расходов (п. 5 ст. 210 НК РФ).
• Сроки. Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года (пп. 3 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ), налог платят до 15 июля (п. 4 ст. 228 НК РФ).
• Зачёт налога, уплаченного за границей, возможен, только если его предусматривает соглашение об избежании двойного налогообложения; зачитывают по декларации с документом иностранного налогового органа и нотариально заверенным переводом (п. 1, 2 ст. 232 НК РФ). Указом Президента РФ от 08.08.2023 № 585 приостановлено действие ст. 5–22 и 24 соглашений с Германией и с Испанией. Статья 23 соглашения с Германией об устранении двойного налогообложения в этот перечень не входит, но возможность зачёта на дату сделки нужно проверить у налогового консультанта.

Обмен (своп) зарубежного объекта на недвижимость в России

Ещё один вариант — обмен: вы передаёте зарубежный объект покупателю, а он вам — объект в России (или наоборот), так что денежные расчёты через границу сводятся к минимуму. Такие сделки мы проводим, в том числе по объектам в Испании. Каждая из них индивидуальна: нужен встречный объект и сторона, которой подходит обмен, поэтому ни результат, ни сроки заранее не обещаем. Схему обмена до подписания проверяет юрист с учётом валютного и налогового законодательства обеих стран. По договору мены каждая сторона считается продавцом передаваемого объекта (п. 2 ст. 567 ГК РФ), поэтому налог в России считают так же, как при продаже.

Что делает ФРИДОМ

• «Продажа зарубежной недвижимости» — оценка, поиск покупателя через партнёров, сделка по доверенности на юрлицо партнёра и контроль расчётов по нотариальному договору; основные направления — Германия и Испания.
• «Сопровождение международных сделок» — если покупатель уже есть или в стране работает ваш брокер: проверяем документы и покупателя, готовим доверенность, контролируем брокера и расчёты.
• «Продажа недвижимости в Германии» — через партнёрское немецкое GmbH: оценка, маркетинг, показы, переговоры и сделка у нотариуса.
• Если продавать пока не готовы — управление недвижимостью в Германии через партнёра: аренда, платежи и отчётность.

На счету компании — 100+ сделок за рубежом. Налоговое сопровождение в стране объекта — через партнёров. Профессиональная ответственность партнёрского GmbH застрахована.

Что подготовить к первой консультации: страну и адрес объекта, документ о собственности, сведения об ипотеке и аренде, желаемые сроки и счёт, на который вы планируете получить деньги. Оставьте заявку на странице услуги «Продажа зарубежной недвижимости»: разберём ситуацию и предложим маршрут сделки и денег. Стоимость — после знакомства с объектом, условия фиксируются в договоре до начала работы.

Частые вопросы

Заключение

Продажа зарубежной недвижимости из России держится на четырёх вещах: партнёр в стране объекта, правильно оформленная доверенность, расчёты по нотариальному договору — через счёт нотариуса или напрямую от покупателя — и маршрут денег, согласованный до сделки. Налоги считают дважды — в стране объекта и в России: при сроке владения 3 или 5 лет российский НДФЛ не возникает, иначе — 13 % до 2,4 млн ₽ и 15 % с превышения, с декларацией до 30 апреля. О счёте в иностранном банке резидент уведомляет налоговую в течение месяца, если за год он не провёл за границей больше 183 дней.

Если объект в Германии или Испании, начните с консультации: проверим документы, скажем, можно ли провести сделку, и предложим законный маршрут денег до вашего счёта.

Источники: Федеральный закон от 10.12.2003 № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле», ст. 1, 12; Налоговый кодекс РФ, ст. 207, 209, 210, 217.1, 220, 224, 228, 229, 232 (ред. от 04.08.2026); Гражданский кодекс РФ, ст. 188, 189, 567; Указ Президента РФ от 08.08.2023 № 585; Соглашение между РФ и ФРГ об избежании двойного налогообложения от 29.05.1996; Einkommensteuergesetz (EStG), § 23; Gewerbeordnung (GewO), § 34c; Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 311b. Нормы — на октябрь 2026 года.