Введение
Квартира в Германии, доставшаяся от родителей или других родственников, — частый повод обратиться к нам у тех, кто живёт в России. Вопросы у наследников обычно одни и те же: по какому праву наследуется квартира, где взять документ о наследстве, нужно ли ехать в Германию и сколько налогов будет в Германии и в России.
Ниже — порядок действий: от срока на отказ от наследства до продажи по доверенности. Нормы — в редакциях на октябрь 2026 года, список источников — в конце статьи. Статья не заменяет консультацию: наследственные дела индивидуальны, а налоги в Германии считает налоговый консультант (Steuerberater).
ФРИДОМ - Недвижимость
Подписывайтесь на наш телеграмм канал
По какому праву наследуется квартира в Германии
В Германии наследство переходит к наследникам целиком в момент смерти наследодателя (§ 1922 BGB). Какое право решает, кто наследник и в какой доле, немецкий суд определяет по Регламенту ЕС № 650/2012: по общему правилу это право страны, где наследодатель постоянно жил на момент смерти (ст. 21), причём даже если это не страна ЕС (ст. 20).
Если наследодатель жил в Германии, наследство по общему правилу подчиняется немецкому праву. Если он жил в России, Регламент отсылает к российскому праву вместе с его коллизионными нормами (ст. 34). А российский Гражданский кодекс говорит, что наследование недвижимости определяется правом страны, где она находится (п. 1 ст. 1224 ГК РФ). Поэтому, по нашей оценке, к квартире в Германии и в этом случае, скорее всего, применят немецкое право. Если наследодатель был гражданином России, к тому же ведёт консульский договор ФРГ и СССР 1958 года, который действует в отношениях с Россией и применяется раньше Регламента: недвижимость наследуется по праву страны, где она находится (абз. 3 ст. 28 договора; абз. 1 ст. 75 Регламента). Круг наследников и доли могут не совпасть с теми, что получились бы по российским правилам. Завещание может изменить картину, поэтому окончательный вывод делает юрист в Германии по документам конкретной семьи.
Само получение наследства в России налогом не облагается (п. 18 ст. 217 НК РФ). Налоги возникают в Германии — налог на наследство — и при последующей продаже. О них ниже.
Первые шаги: срок на отказ, долги и расходы по квартире
Срок на отказ от наследства. Наследство переходит к наследнику с правом отказаться от него (§ 1942 BGB). Обычный срок — шесть недель, но если наследник в начале срока находится за границей или наследодатель жил только за границей, срок — шесть месяцев (§ 1944 BGB). Срок начинается с момента, когда наследник узнал о наследстве и основании призвания. Отказ заявляют Nachlassgericht — суду по наследственным делам — в протокол суда или в публично заверенной форме; представителю нужна публично заверенная доверенность (§ 1945 BGB).
Долги. Наследник отвечает по долгам наследства (§ 1967 BGB). Для квартиры это задолженность по Hausgeld перед объединением собственников, остаток ипотеки, счета коммунальных служб, налоговые требования. Поэтому до истечения срока на отказ стоит выяснить, что числится за квартирой: если долги сопоставимы со стоимостью объекта, решение принимают вместе с юристом.
Расходы, пока идёт оформление. Hausgeld, страховка и коммунальные платежи начисляются и за пустую квартиру. На это время объектом может заняться управляющий; как это устроено, мы описали в статье об управлении недвижимостью в Германии, если банк закрыл счёт.
Erbschein: где получить и какие документы нужны
Erbschein — свидетельство суда о праве на наследство и о размере доли (§ 2353 BGB). Пока свидетельство не отменено, действует презумпция, что указанный в нём наследник имеет это право (§ 2365 BGB). Для квартиры он нужен прежде всего Grundbuchamt — ведомству, которое ведёт поземельную книгу.
Какой суд. Заявление рассматривает Nachlassgericht по последнему постоянному месту жительства наследодателя в Германии. Если наследодатель никогда не жил в Германии, но квартира там, по общему правилу компетентен участковый суд Шёнеберг в Берлине (§ 343 FamFG). Если наследодатель жил не в ЕС, немецкие суды вправе решать вопросы о наследственном имуществе, которое находится в Германии (ст. 10 Регламента № 650/2012). Erbschein можно попросить только на имущество в Германии (§ 352c FamFG): это удобно, когда остальное наследство в России.
Что нужно указать и подтвердить. В заявлении указывают дату смерти, последнее место жительства и гражданство наследодателя, родство с ним, других наследников, завещания, споры о наследстве, принятие наследства и свою долю (§ 352 FamFG). Дату смерти и родство подтверждают публичными документами. Остальное заявитель подтверждает заверением вместо присяги (eidesstattliche Versicherung) перед судом или нотариусом; суд вправе от него освободить. Такое заверение для получения Erbschein вправе принимать и консульские должностные лица Германии (§ 12 KonsG).
| Документ | Где взять | Что учесть |
|---|---|---|
| Свидетельство о смерти наследодателя | ЗАГС, а если смерть зарегистрирована в Германии — Standesamt | Российский документ — с апостилем и переводом на немецкий |
| Свидетельства о рождении, браке, перемене фамилии | ЗАГС | Подтверждают родство; имена должны совпадать во всех документах |
| Завещание, если оно есть | Нотариус, у которого оно удостоверено или хранится | Суд в Германии сам оценивает его действительность и форму |
| Выписка из поземельной книги (Grundbuchauszug) | Grundbuchamt по месту квартиры | Данные квартиры, обременения, ипотека |
| Заверение вместо присяги | Нотариус в Германии, суд или консульство Германии | Где его можно оформить в вашем случае, уточняют заранее |
| Паспорт заявителя и доверенность представителя | Нотариус в России или консульство | Доверенность — публично заверенная, с апостилем и переводом |
Источник: FamFG (§ 343, § 352, § 352c); BGB (§ 2353, § 2365); Konsulargesetz (§ 12); GVG (§ 184 — язык суда немецкий); Конвенция, отменяющая требование легализации иностранных официальных документов, 05.10.1961 (Россия и Германия — участницы) — на октябрь 2026 года; перечень документов — ФРИДОМ, окончательный список определяет суд.
Российские официальные документы для немецкого суда заверяют апостилем: Россия и Германия — участницы Гаагской конвенции 1961 года. Язык суда в Германии — немецкий (§ 184 GVG), поэтому документы переводят; требования к переводу уточняют в суде. Пошлины за Erbschein и за заверение вместо присяги считают от стоимости наследства на день смерти за вычетом долгов наследодателя; если Erbschein выдают только на немецкое имущество, остальное наследство в расчёт не берут, но и долги тогда не вычитают (§ 40 GNotKG; № 12210 и 23300 Kostenverzeichnis GNotKG).
Российское свидетельство о праве на наследство Erbschein не заменяет: Grundbuchamt принимает Erbschein, Европейское свидетельство о наследовании или завещание, содержащееся в публичном документе, вместе с протоколом его вскрытия. Последнего варианта может оказаться мало: ведомство вправе всё равно потребовать Erbschein или Европейское свидетельство (абз. 1 § 35 GBO).
Grundbuch: переоформлять ли квартиру на себя перед продажей
Внести себя в поземельную книгу (Grundbuchberichtigung) можно, но для продажи это не обязательно. Общее правило — запись вносят, только если лицо, чьё право она затрагивает, само записано как правообладатель (§ 39 GBO). Для наследника, который передаёт право покупателю, это правило не применяется (§ 40 GBO). Право наследования при этом всё равно доказывают документами из § 35 GBO, то есть без Erbschein или его замены сделку не зарегистрируют. Исключение из § 39 касается передачи и прекращения права, а не обременения: если покупатель берёт кредит и его банку нужен залог (Grundschuld) до перехода права, Grundbuchamt может потребовать сначала записать наследников — это нотариус проверяет заранее.
Если наследники решат записаться в поземельную книгу — например, квартиру пока сдают, — пошлину за запись не взимают, когда заявление подано в течение двух лет после смерти наследодателя (примечание 1 к № 14110 Kostenverzeichnis GNotKG).
Налог на наследство в Германии
Немецкий налог на наследство (Erbschaftsteuer) касается и тех, кто живёт в России. Если ни наследодатель, ни наследник не жили в Германии, облагается только немецкое имущество, в том числе недвижимость (ограниченная налоговая обязанность, п. 3 абз. 1 § 2 ErbStG; § 121 BewG). Если в Германии жил наследодатель или наследник, облагается всё наследство (п. 1 абз. 1 § 2 ErbStG); гражданин Германии считается живущим в Германии ещё пять лет после переезда за границу. Налог возникает в день смерти (§ 9 ErbStG), квартиру оценивают по правилам закона об оценке на эту дату (абз. 3 § 12 ErbStG).
Сумма зависит от налогового класса (по родству) и необлагаемой суммы (Freibetrag).
| Кто наследует | Налоговый класс | Необлагаемая сумма | Ставка при облагаемой сумме до 75 тыс. € / до 300 тыс. € / до 600 тыс. € |
|---|---|---|---|
| Супруг | I | 500 000 € | 7 % / 11 % / 15 % |
| Дети, дети умерших детей | I | 400 000 € | 7 % / 11 % / 15 % |
| Внуки | I | 200 000 € | 7 % / 11 % / 15 % |
| Родители при наследовании | I | 100 000 € | 7 % / 11 % / 15 % |
| Братья и сёстры, племянники | II | 20 000 € | 15 % / 20 % / 25 % |
| Прочие наследники, не вошедшие в классы I и II | III | 20 000 € | 30 % / 30 % / 30 % |
Источник: Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) — § 10 (вычет долгов и 15 000 € расходов), § 15 (налоговые классы), § 16 (необлагаемые суммы), § 19 (ставки; для облагаемой суммы выше 600 000 € ставки выше) — на октябрь 2026 года, gesetze-im-internet.de.
Необлагаемая сумма действует и при ограниченной налоговой обязанности, но уменьшается пропорционально имуществу того же наследодателя, которое в Германии не облагается, — например, квартире в России, полученной от того же человека за последние десять лет (абз. 2 § 16 ErbStG). Из стоимости наследства вычитают долги наследодателя и без документов — 15 000 € на похороны и оформление наследства (п. 3 абз. 5 § 10 ErbStG; при ограниченной обязанности эта сумма не урезается, абз. 6 § 10). Условный пример: ребёнок наследует квартиру, которую Finanzamt оценил в 300 000 €, долгов и другого наследства нет — сумма меньше 400 000 €, налога нет. Брат или сестра с той же квартирой заплатили бы 20 % с 265 000 € (300 000 € минус 15 000 € и 20 000 €), то есть 53 000 €. Это иллюстрация, а не расчёт: оценку и налог определяет Finanzamt.
О каждом наследстве, облагаемом этим налогом, наследник письменно сообщает в Finanzamt в течение трёх месяцев с момента, когда узнал о нём; если в наследство входит недвижимость, сообщить нужно, даже когда завещание вскрыли немецкий суд или нотариус (§ 30 ErbStG). Расчёт и декларацию готовят партнёры — налоговые консультанты в Германии.
Как продать унаследованную квартиру, не выезжая из России
Если наследников несколько. Наследство становится их общим имуществом (§ 2032 BGB), и распоряжаться квартирой они могут только вместе (§ 2040 BGB). Каждый вправе распорядиться своей долей во всём наследстве по нотариальному договору, но не долей в отдельной квартире (§ 2033 BGB). На практике либо все наследники участвуют в продаже, либо каждый выдаёт доверенность.
Доверенность. Договор купли-продажи недвижимости в Германии удостоверяет нотариус (§ 311b BGB), а соглашение о переходе собственности (Auflassung) стороны заявляют при одновременном присутствии (§ 925 BGB); за продавца может действовать представитель. Для записи в поземельную книгу доверенность нужна как минимум в публично заверенной форме (§ 29 GBO). Её можно оформить у российского нотариуса с апостилем и переводом или в консульстве Германии; текст заранее согласуют с немецким нотариусом. Подробно — в статье об оформлении доверенности на продажу недвижимости за границей.
Подготовка квартиры. До выхода на покупателей собирают выписку из Grundbuch, расчёты с управляющим домом (Hausverwaltung), документы собрания собственников, энергетический сертификат и ключи, а квартиру освобождают от вещей.
Расчёты. Покупатель платит, как правило, через счёт нотариуса (Notaranderkonto) или напрямую продавцу; порядок фиксируется в нотариальном договоре. Деньги поступают на счёт наследника; если это счёт в иностранном банке, о его открытии резидент РФ уведомляет налоговую в течение месяца (ч. 2 ст. 12 Закона № 173-ФЗ). Как устроен маршрут денег в Россию, мы разобрали в статье о том, как продать недвижимость за рубежом и получить деньги в России, а весь путь продажи — в статье о продаже недвижимости в Германии из России.
В одном из наших кейсов клиент унаследовал квартиру в Гамбурге от родителя, в Германии не жил и документов не имел. По доверенности запросили выписку из поземельной книги, восстановили расчёты с управляющим, нашли покупателя и провели сделку. Это пример, а не обещание: каждая продажа зависит от объекта, документов и покупателя.
Налоги при продаже: в Германии и в России
Германия. Налог на прирост при частной продаже (§ 23 EStG) не возникает, если между покупкой и продажей прошло больше десяти лет (Spekulationsfrist). Наследник вступает в положение наследодателя, и финансовое ведомство засчитывает ему дату покупки наследодателем (BMF-Schreiben от 05.10.2000); для безвозмездного приобретения отдельной вещи это прямо сказано в предл. 3 абз. 1 § 23 EStG. Поэтому, если родитель купил квартиру больше десяти лет назад, налог на прирост, как правило, не возникает; срок для вашей ситуации подтвердит налоговый консультант. Есть и освобождение при собственном проживании (весь срок или в год продажи и два предыдущих года); проживание наследодателя по тому же письму засчитывают наследнику, но применимо ли освобождение в вашем случае, решает консультант. Прирост от частных продаж меньше 1 000 € за год не облагается; это предел (Freigrenze), а не вычет: при 1 000 € и больше облагается весь прирост (предл. 5 абз. 3 § 23 EStG). Если вы живёте в России, налог с продажи немецкой недвижимости всё равно платится в Германии (подп. a п. 8 абз. 1 § 49 EStG), без необлагаемого минимума (абз. 1 § 50 EStG), по декларации: у источника он не удерживается.
Россия. Налоговый резидент РФ платит НДФЛ и с продажи за рубежом. Для полученного по наследству минимальный срок владения — три года (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ); его считают со дня открытия наследства, то есть со дня смерти (п. 4 ст. 1152 ГК РФ; письмо Минфина России от 02.04.2026 № 03-04-05/27480). Если срок прошёл, доход освобождён и декларацию можно не подавать (п. 17.1 ст. 217, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ). Если нет — 13 % с дохода до 2,4 млн ₽ и 15 % с превышения (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Доход можно уменьшить на подтверждённые расходы наследодателя на покупку этой квартиры (п. 2 ст. 220 НК РФ) или на вычет до 1 млн ₽. Декларацию подают до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля (ст. 228, 229 НК РФ).
| Ситуация | Германия | Россия (налоговый резидент) |
|---|---|---|
| Наследодатель купил квартиру больше 10 лет назад | Налога на прирост нет | Зависит от срока с даты смерти: 3 года и больше — налога нет |
| Со дня смерти прошло меньше 3 лет | По § 23 EStG — с учётом даты покупки наследодателем | 13 % до 2,4 млн ₽ и 15 % свыше; расходы наследодателя или вычет до 1 млн ₽ |
| Налог уплачен в Германии | Декларация в Германии | Зачёт по ст. 232 НК РФ — с оговоркой об Указе № 585 |
| Вы не налоговый резидент РФ | Налог по декларации в Германии | Доход от источника за рубежом в России не облагается |
Источник: Einkommensteuergesetz (EStG) — § 23, подп. a п. 8 абз. 1 § 49, абз. 1 § 50; BMF-Schreiben от 05.10.2000 (BStBl I 2000, 1383); НК РФ — ст. 207, 209, п. 17.1 и 18 ст. 217, пп. 1 п. 3 ст. 217.1, ст. 220, п. 1.1 ст. 224, ст. 228, 229, 232; ГК РФ — п. 4 ст. 1152; Указ Президента РФ от 08.08.2023 № 585 — на октябрь 2026 года.
Налог, уплаченный в Германии, засчитывают в России по ст. 232 НК РФ, но Указом Президента РФ от 08.08.2023 № 585 приостановлены статьи 5–22 и 24 соглашения России и Германии об избежании двойного налогообложения. Статья 23 об устранении двойного налогообложения в этот перечень не входит, но возможность зачёта на дату сделки нужно проверить у налогового консультанта. Подробнее о российском налоге при продаже — в статье о налоговых сроках при продаже квартиры.
Чем поможет ФРИДОМ
Продажу недвижимости в Германии мы ведём вместе с партнёрским немецким GmbH: разрешение на посредничество и управление жильём по § 34c GewO принадлежит партнёру. Представлять вас у нотариуса GmbH может по доверенности. Профессиональная ответственность партнёрского GmbH застрахована. Вопросы наследственного права и заявление на Erbschein ведут партнёры — юристы в Германии, заявления и заверения оформляет немецкий нотариус, налог на наследство и налог с продажи считают и декларируют партнёры — налоговые консультанты. Мы координируем всех участников из Москвы. За плечами ФРИДОМ 100+ сделок с зарубежной недвижимостью.
Основное направление — Германия. Если наследство в Испании, работаем через партнёров в стране; в других странах Европы — по согласованию, после оценки объекта. Подробнее об услуге — на странице «Продажа недвижимости в Германии», о работе в разных странах — на странице «Сопровождение международных сделок».
Вопросы о наследстве и продаже квартиры в Германии
Нужно ли ехать в Германию, чтобы оформить наследство и продать квартиру?
Как правило, нет. Заверение для Erbschein можно дать в консульстве Германии (§ 12 KonsG), договор у нотариуса за вас подпишет представитель по публично заверенной доверенности (§ 29 GBO). Где удобнее оформить каждый документ в вашем случае, уточняем с немецким нотариусом и судом заранее.
Подойдёт ли российское свидетельство о праве на наследство?
Для поземельной книги — нет. Наследственное право подтверждают Erbschein, Европейским свидетельством о наследовании или завещанием в публичном документе вместе с протоколом его вскрытия, но в последнем случае ведомство может потребовать Erbschein или Европейское свидетельство (абз. 1 § 35 GBO).
Сколько времени есть, чтобы отказаться от наследства?
Если вы в начале срока находились за границей или наследодатель жил только за границей, — шесть месяцев с момента, когда вы узнали о наследстве и основании призвания; в остальных случаях — шесть недель (§ 1944 BGB). Отказ заявляют Nachlassgericht в протокол суда или в публично заверенной форме (§ 1945 BGB).
Нужно ли сначала записаться собственником в Grundbuch?
Для продажи — нет: наследник может передать право покупателю без предварительной записи (§ 40 GBO), но право наследования доказывают по § 35 GBO. Если записываться, пошлину не берут при заявлении в течение двух лет после смерти наследодателя (примечание 1 к № 14110 Kostenverzeichnis GNotKG).
Платит ли наследник из России налог на наследство в Германии?
Немецкое имущество, включая недвижимость, облагается и тогда, когда ни наследодатель, ни наследник в Германии не жили (п. 3 абз. 1 § 2 ErbStG). Налог будет, если стоимость доли за вычетом долгов и расходов на оформление (§ 10 ErbStG) выше необлагаемой суммы: детям — 400 000 €, супругу — 500 000 €, братьям и сёстрам — 20 000 € (§ 16 ErbStG). Сообщить о наследстве в Finanzamt нужно в течение трёх месяцев (§ 30 ErbStG).
Платить ли НДФЛ в России при продаже унаследованной квартиры в Германии?
Налоговый резидент РФ не платит, если со дня смерти наследодателя прошло не меньше трёх лет (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Если меньше — 13 % до 2,4 млн ₽ и 15 % свыше (п. 1.1 ст. 224 НК РФ), с учётом расходов наследодателя или вычета до 1 млн ₽ (ст. 220).
Заключение
Чтобы продать унаследованную квартиру в Германии из России, нужны три вещи: Erbschein или другой документ из § 35 GBO, доверенность в форме, которую примет немецкий нотариус, и расчёт налогов до сделки. Наследнику из-за границы даётся шесть месяцев на решение об отказе — за это время выясните долги по квартире. О наследстве в течение трёх месяцев сообщают в Finanzamt. Налог с продажи в Германии, как правило, не возникает, если наследодатель купил квартиру больше десяти лет назад, а в России — если со дня смерти прошло три года.
Если у вас квартира в Германии по наследству, начните с консультации: разберём документы и предложим план оформления и продажи.
Источники (редакции на октябрь 2026 года, проверено 05.10.2026): Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) — § 129, 311b, 925, 1922, 1942, 1944, 1945, 1967, 2032, 2033, 2040, 2353, 2365; Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit (FamFG) — § 343, 352, 352c; Grundbuchordnung (GBO) — § 29, 35, 39, 40; Konsulargesetz — § 12; Gerichtsverfassungsgesetz (GVG) — § 184; Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) — § 40, Kostenverzeichnis — № 12210, № 14110, № 23300; Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) — § 2, 9, 10, 12, 15, 16, 19, 30; Bewertungsgesetz (BewG) — § 121; Einkommensteuergesetz (EStG) — § 23, 49, 50; Gewerbeordnung (GewO) — § 34c (gesetze-im-internet.de); письмо Минфина Германии (BMF) от 05.10.2000 о частных сделках с недвижимостью (BStBl I 2000, 1383); Регламент (ЕС) № 650/2012 от 04.07.2012 о наследовании — ст. 10, 20, 21, 34, 75 (EUR-Lex); Консульский договор между ФРГ и СССР от 25.04.1958 — абз. 3 ст. 28 (BGBl. 1959 II S. 233); Конвенция, отменяющая требование легализации иностранных официальных документов, от 05.10.1961 (hcch.net); Гражданский кодекс РФ — п. 4 ст. 1152, ст. 1224; Налоговый кодекс РФ — ст. 207, 209, п. 17.1 и 18 ст. 217, ст. 217.1, 220, 224, 228, 229, 232; письмо Минфина России от 02.04.2026 № 03-04-05/27480; Федеральный закон от 10.12.2003 № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» — ч. 2 ст. 12; Указ Президента РФ от 08.08.2023 № 585 (КонсультантПлюс). Право, применимое к конкретному наследству, налог на наследство и налог с продажи определяются по документам семьи и на дату сделки — уточняйте у юриста и налогового консультанта в Германии.
Об авторе
Андрей Девятериков — юрист в сфере недвижимости высшего уровня. Специализируется на юридической консультации, сопровождении сделок, due diligence объектов и других аспектах недвижимости.
