Введение
Коротко. С бюджетом около 20 млн ₽ в новостройках старой Москвы вы почти наверняка покупаете студию или однокомнатную квартиру: медианная площадь — 32 м². За те же деньги в Новой Москве чаще всего продаётся двухкомнатная квартира с медианной площадью 53 м² — в 1,6 раза больше. Плата за метры — дорога: медианное время пешком до метро в Новой Москве 22 минуты против 13 в старой. Срок сдачи в обоих случаях в среднем один — 2028 год.
Как мы считали. Мы взяли квартиры и студии в продаже в каталоге ФРИДОМ на 24.10.2026 стоимостью от 17 до 20 млн ₽ — то есть то, что реально покупают «на 20 миллионов». Если у квартиры есть цена по акции, мы брали её, как её дают выгрузки застройщиков. Старая Москва — все округа, кроме Новой Москвы и Зеленограда.
О границах данных. Это не весь рынок: в каталоге нет ПИК, Самолёта, Level, Донстроя и ряда других крупных застройщиков, и бизнес-класса в нём больше, чем на рынке. А Новая Москва в этом бюджете у нас представлена проектами одного застройщика — А101. Поэтому выводы ниже — ориентир, а не индекс рынка.
ФРИДОМ - Недвижимость
Подписывайтесь на наш телеграмм канал
Главное: площадь против дороги
| Старая Москва | Новая Москва | |
|---|---|---|
| Вариантов в продаже | около 1,2 тыс. | около 1 тыс. |
| Проектов / застройщиков | 38 / 12 | 7 / 1 |
| Медианная цена квартиры | 18,8 млн ₽ | 18,7 млн ₽ |
| Медианная площадь | 32,2 м² | 53,0 м² |
| Медиана цены м² | 583 тыс. ₽ | 347 тыс. ₽ |
| Метро пешком, медиана | 13 мин | 22 мин |
| Метро не дальше 10 минут | 27 % вариантов | 23 % вариантов |
| Срок сдачи, медиана | 2028 | 2028 |
| Варианты с ценой по акции | 25 % | нет |
Источник: каталог ФРИДОМ на 24.10.2026: квартиры и студии в продаже стоимостью 17–20 млн ₽; цена по акции — если она есть в выгрузке застройщика.
Пояснение: Время до метро — по карточке проекта (оценка по прямой, без учёта маршрута). Метро в Новой Москве включает новые станции.
- 32,2 м²Старая Москва
- 53 м²Новая Москва
Источник: каталог ФРИДОМ на 24.10.2026; квартиры и студии стоимостью 17–20 млн ₽, цена по акции — если она есть
Медианная цена квартиры в обоих случаях почти одна — около 18,7–18,8 млн ₽, а цена метра различается в 1,7 раза. Отсюда и разница в площади: в старой Москве на эти деньги приходится в среднем 32 м², в Новой — 53 м².
Метро — не такое большое различие, как кажется по медиане. Вариантов в 10 минутах от станции и ближе в старой Москве 27 %, в Новой — 23 %. Но в Новой Москве больше и «дальних» проектов, поэтому медиана выше.
Какие квартиры: студии против двушек
| Комнатность | Старая Москва: доля (медианная площадь) | Новая Москва: доля (медианная площадь) |
|---|---|---|
| Студия | 53 % (29,1 м²) | 1 % (38,9 м²) |
| 1 комната | 46 % (36,4 м²) | 29 % (42,3 м²) |
| 2 комнаты | 2 % (37,9 м²) | 55 % (57,8 м²) |
| 3 комнаты и больше | меньше 1 % | 15 % (68,6 м² у трёшек) |
Пояснение: Доля вариантов стоимостью 17–20 млн ₽ в каждой зоне; площадь — медиана по комнатности. Двушки в старой Москве в этом бюджете — компактные европланировки.
В старой Москве этот бюджет — это рынок студий и однушек: на них приходится 99 % вариантов. Двухкомнатные за 17–20 млн ₽ там встречаются, но это европланировки около 38 м². В Новой Москве за ту же сумму больше половины вариантов — двушки около 58 м², а каждый седьмой — трёхкомнатная квартира.
Посмотреть варианты можно в подборках студии в новостройках Москвы, однокомнатные квартиры и двухкомнатные квартиры в новостройках.
Класс, отделка и срок сдачи
| Старая Москва | Новая Москва | |
|---|---|---|
| Бизнес-класс | 70 % | 3 % |
| Комфорт-класс | 29 % | 97 % |
| Премиум | меньше 1 % | — |
| Без отделки | 90 % | 79 % |
| Чистовая отделка (в т. ч. «под ключ») | 5 % | 21 % |
| Предчистовая | 2 % | 1 % |
| Отделка не указана | 3 % | — |
| Срок 2026 или раньше | 8 % | 10 % |
| 2027 | 17 % | 24 % |
| 2028 | 39 % | 37 % |
| 2029 | 16 % | 29 % |
| 2030 | 10 % | — |
| Срок не указан | 9 % | — |
Пояснение: Доли вариантов стоимостью 17–20 млн ₽. Класс — по карточке проекта, его указывает застройщик. Срок — год сдачи корпуса по выгрузке; «2026 или раньше» включает уже сданные корпуса.
Три наблюдения:
- Класс. В старой Москве 20 млн ₽ — это в основном бизнес-класс (70 % вариантов), причём в его самых компактных квартирах. В Новой Москве почти всё — комфорт. То есть вы выбираете не только между площадью и дорогой, но и между классом дома и размером квартиры.
- Отделка. В Новой Москве каждый пятый вариант в этом бюджете — с чистовой отделкой, в старой Москве — каждый двадцатый. С учётом того, что отделка внутри проекта в среднем добавляет к цене метра около 17 %, это заметная экономия на ремонте. Подробный расчёт — в статье «Квартира с отделкой или без», подборка — квартиры с чистовой отделкой.
- Срок. Готового жилья в этом бюджете мало в обеих зонах — около 8–10 % вариантов со сроком 2026 года или раньше. Основная масса сдаётся в 2027–2029 годах; в старой Москве есть и варианты с 2030 годом.
Где искать в старой Москве
Варианты за 17–20 млн ₽ в старой Москве сосредоточены на западе и юго-востоке: ЗАО, СЗАО и ЮВАО дают три четверти предложения. В центре, на севере и северо-востоке в этом бюджете в каталоге почти ничего нет.
| Округ | Доля вариантов за 17–20 млн ₽ |
|---|---|
| ЗАО | 30 % |
| СЗАО | 24 % |
| ЮВАО | 21 % |
| ЮАО | 14 % |
| ЮЗАО | 5 % |
| СВАО | 3 % |
| САО | 2 % |
| ВАО | 2 % |
Пояснение: Старая Москва без Новой Москвы и Зеленограда; каталог ФРИДОМ на 24.10.2026. ЦАО в этом бюджете вариантов нет.
- ЗАО30%
- СЗАО24%
- ЮВАО21%
- ЮАО14%
- ЮЗАО5%
- СВАО3%
- САО2%
- ВАО2%
Источник: каталог ФРИДОМ на 24.10.2026; доля вариантов стоимостью 17–20 млн ₽, цена по акции — если она есть
Это совпадает с тем, что мы видели в статье «Сколько стоит квадратный метр в новостройках Москвы»: самый доступный бизнес-класс вне центра — на юго-востоке, востоке и западе. Проекты по округам: ЖК ЗАО, ЖК СЗАО, ЖК ЮВАО.
Что это значит для покупателя
- Решите, что важнее: метры или дорога. За 20 млн ₽ разница — примерно 21 м²: это лишняя комната. Цена — около 9 минут пешком до метро по медиане и, как правило, более долгий путь до центра.
- Для семьи с ребёнком Новая Москва даёт двушку или трёшку, а старая Москва в этом бюджете — однушку или студию. Для одного человека или пары компактная квартира у работы может быть разумнее.
- Учитывайте класс. В старой Москве за эти деньги — бизнес-класс с компактными квартирами, в Новой — комфорт с просторными. Что именно стоит за классом в карточке, мы разбирали в статье «Бизнес-класс или комфорт рядом».
- Посчитайте отделку. В Новой Москве в этом бюджете больше квартир с чистовой отделкой — это ещё несколько миллионов, которые не придётся тратить на ремонт.
- Смотрите акции. В старой Москве у четверти вариантов в этом бюджете есть цена по акции; без неё часть квартир в коридор 20 млн ₽ не попала бы.
Подобрать вариант можно в разделе новостройки Новой Москвы и в общем каталоге новостроек Москвы. Если нужна ипотека, посмотрите услугу «Покупка квартиры в новостройке в ипотеку» — специалисты ФРИДОМ помогут сравнить варианты и программы банков, подбор новостройки у застройщика для покупателя бесплатен.
Частые вопросы
Что можно купить в новостройке Москвы за 20 млн рублей?
По каталогу ФРИДОМ на 24.10.2026 в старой Москве за 17–20 млн ₽ продаются в основном студии и однокомнатные квартиры, медианная площадь — 32 м². В Новой Москве за те же деньги чаще всего двухкомнатные квартиры, медианная площадь — 53 м².
Можно ли купить двушку за 20 млн в старой Москве?
В каталоге такие варианты есть, но их мало — около 2 % предложения в этом бюджете, и это компактные европланировки около 38 м².
Насколько дальше метро в Новой Москве?
Медианное время пешком по карточкам проектов — 22 минуты против 13 в старой Москве. При этом вариантов в 10 минутах от станции и ближе в Новой Москве 23 %, в старой — 27 %.
Где в старой Москве больше всего вариантов за 20 млн?
В ЗАО, СЗАО и ЮВАО — на них приходится три четверти предложения в этом бюджете. В центре вариантов за 17–20 млн ₽ в каталоге нет.
Цены учитывают скидки?
Да, если у квартиры в выгрузке застройщика есть цена по акции, мы брали её. Такая цена есть у четверти вариантов в старой Москве; в Новой Москве в этом бюджете акций в выгрузках нет.
Это данные по всему рынку?
Нет. Это квартиры из выгрузок застройщиков в каталоге ФРИДОМ; в нём нет ряда крупных застройщиков массового сегмента, а Новая Москва в этом бюджете представлена проектами одного застройщика.
Итог
С бюджетом около 20 млн ₽ выбор между старой и Новой Москвой — это выбор между компактной квартирой в бизнес-классе ближе к метро и квартирой в 1,6 раза больше в комфорт-классе, но дальше от станции. Срок сдачи в среднем одинаковый, а квартир с отделкой в Новой Москве больше. Однозначно выгодного варианта нет: всё решает, кто будет жить в квартире и куда ездить каждый день.
Методика
- Источник: каталог ФРИДОМ, прямые выгрузки застройщиков, срез на 24.10.2026; квартиры и студии в продаже в Москве. В выборке нет ПИК, Самолёта, Level, Донстроя и других застройщиков, чьих выгрузок у нас нет; каталог смещён к бизнес-классу.
- Бюджет: квартиры стоимостью от 17 до 20 млн ₽ (85–100 % бюджета). Если в выгрузке есть цена по акции ниже обычной, берётся она.
- Зоны: старая Москва — все округа, кроме Новой Москвы (ТиНАО) и Зеленограда; округ — по точке проекта.
- Метро: время пешком по карточке проекта — оценка по прямой. Класс — по карточке, его указывает застройщик. Срок — год сдачи корпуса по выгрузке.
Об авторе
Алексей полностью берёт на себя вопросы по доверительному управлению, превращая недвижимость в пассивный доход без рутины. В загородном сегменте он работает с домами, дачами и участками Подмосковья: продаёт, подбирает, сдаёт в аренду — и знает все подводные камни рынка изнутри. 15 лет опыта — и в городе, и за городом.
