Введение
Рынок недвижимости переживает трансформацию: после завершения программы льготной ипотеки всё больше застройщиков предлагают покупателям альтернативный инструмент — рассрочку. Этот механизм продаж активно применяется в проектах девелоперов, снижая зависимость от ипотечного кредитования. Однако рассрочка не является банковским продуктом и не фиксируется в кредитных историях, что делает её серой зоной для регуляторов.
Центробанк России уже выразил обеспокоенность по поводу распространения этого инструмента и заявил о возможном регулировании. Причины очевидны: массовые продажи в рассрочку несут риски как для застройщиков, так и для рынка в целом. Вопрос в том, насколько масштабной может стать эта проблема и какие меры предпримет ЦБ.
В этой статье разберём, чем рассрочка выгодна застройщикам, почему Центробанк хочет взять её под контроль и какие девелоперы уже активно используют этот инструмент вместо ипотеки.
ФРИДОМ - Недвижимость
Подписывайтесь на наш телеграмм канал
Почему ЦБ обеспокоился вопросом рассрочек?
Центробанк традиционно регулирует банковские продукты, но рассрочка — это совсем другой инструмент. Она не проходит через кредитные бюро, не отражается в кредитных историях граждан и не требует участия банков. Это частное соглашение между застройщиком и покупателем, но именно этот факт заставил регулятора обратить на неё внимание.
Основные риски рассрочки
1. Рост скрытой долговой нагрузки граждан
- Рассрочки не фиксируются в кредитных историях, что позволяет покупателям брать на себя большие обязательства, не учитывая реальную платёжеспособность.
- Человек может набрать несколько рассрочек без последствий для своей кредитной истории, но в итоге оказаться в ситуации, когда обязательства превышают его финансовые возможности.
2. Массовое расторжение договоров
- Девелоперы не всегда рассчитывают риски по рассрочкам и не могут прогнозировать, сколько покупателей откажутся от обязательств.
- Если значительное количество сделок будет расторгнуто, рынок может столкнуться с эффектом "неожиданного затоваривания", когда готовые квартиры остаются непроданными, а платежи застройщикам прекращаются.
3. Угроза финансовой устойчивости застройщиков
- Средства покупателей, внесённые в рассрочку, позволяют девелоперам снизить процентные ставки по проектному финансированию.
- Если доля рассрочек резко вырастет, а потом будет массово расторгнута, это приведёт к недофинансированию проектов, увеличению стоимости займов для застройщиков и риску банкротств.
Какие девелоперы активно используют ипотеку, а кто делает ставку на рассрочку?
После завершения программы льготной ипотеки застройщики начали активно использовать новые схемы продаж, включая рассрочки. Однако их влияние на рынок оказалось неравномерным.
Лидеры по ипотечным сделкам
- А101 – 79% сделок проводится с ипотекой. Пару лет назад их высокую долю можно было объяснить партнёрством с РСХБ, но сейчас это уже закономерность.
- ДСК-1, ПИК, ГС, Левел и ЛСР – более 70% сделок проходит через ипотечные программы.
- ПИК принципиально не использует рассрочку, так как компания стремится сокращать чистый долг. В январе 2025 года 65% сделок по-прежнему оформляются через ипотеку.
Застройщики, активно использующие рассрочку
- Эталон, Донстрой, Брусника – минимальная доля ипотечных сделок.
- В Донстрое низкая доля ипотеки связана с особенностями премиального сегмента.
- Брусника в январе 2025 года провела с ипотекой лишь 35% сделок.
- В Эталоне этот показатель упал до 4%.
Снижение доли ипотеки наблюдается с июля 2024 года у крупных застройщиков:
- Кортрос – падение на 60%,
- ЛСР – на 45%,
- МР Групп – на 42%.
Эти компании активно используют рассрочку, компенсируя спад спроса на ипотеку.
Чем это грозит рынку?
Если ситуация выйдет из-под контроля, возможны два сценария:
- Девелоперы столкнутся с нехваткой финансирования, что приведёт к остановке строительства и росту цен на недвижимость.
- Банки начнут активнее контролировать финансирование строительных проектов, что может ужесточить условия кредитования застройщиков.
Какие действия может предпринять ЦБ?
Регулятор, скорее всего, сосредоточится на следующих мерах:
- Обязательная регистрация рассрочек в кредитных историях граждан
- Ограничение доли продаж в рассрочку в проектах девелоперов
- Дополнительные требования к финансовой устойчивости застройщиков, использующих этот инструмент
Заключение
Рассрочка стала важной частью рынка недвижимости, но её бесконтрольный рост может привести к серьёзным последствиям. ЦБ не просто так начал обсуждение этого вопроса — в ближайшие месяцы рынок может столкнуться с новыми ограничениями, которые изменят правила игры. Вопрос в том, смогут ли девелоперы адаптироваться или им придётся искать новые схемы финансирования?
© Марта Октябрьская, 2025 | Исследование рынка недвижимости.
Настоящий материал подготовлен компанией ООО "Фридом Риэлти" исключительно в информационных и справочных целях. Содержащиеся в нём оценки, примеры расчётов, ссылки на нормативные акты и иные аналитические данные выражают мнение редакции или экспертов, привлечённых к подготовке контента. Представленная информация не является юридической, налоговой, финансовой или иной профессиональной консультацией, индивидуальной рекомендацией либо публичной офертой, направленной на заключение сделки.
Компания ООО "Фридом Риэлти" прилагает разумные усилия к обеспечению актуальности и достоверности публикуемой информации, однако не гарантирует её полноту и не несёт ответственности за возможные последствия, возникшие в результате её использования. Перед принятием решений, основанных на содержании материалов блога, рекомендуется получить консультацию профильного специалиста с учётом индивидуальной ситуации.
Об авторе
Марта Октябрьская пишет о том, что стоит за рендерами и пресс-релизами: новостройки Москвы, девелоперы и большие проекты редевелопмента — от бывших заводов и промзон до башен «Сити». Её тексты устроены как небольшие расследования. Сначала вопрос в заголовке — «архитектурный шик или маркетинговый пузырь?», потом цифры: цена квадратного метра, сколько машиномест приходится на квартиру, сколько метров обещали сдать и сколько сдали на самом деле. Марта сравнивает проекты с конкурентами и зарубежной практикой и не стесняется неудобных вопросов к застройщикам. Главное для неё — чтобы покупатель и инвестор видели не только красивый фасад, но и риски: скрытые платежи, нехватку инфраструктуры, спорные решения регулятора. В конце каждой статьи — короткий вывод: что это значит для того, кто выбирает квартиру или офис.
