Рассрочка в недвижимости: почему ЦБ обеспокоен и чем это грозит рынку

11 февраля 2025

Марта Октябрьская

Рассрочка в недвижимости: новая реальность или временная угроза?

Рынок недвижимости переживает трансформацию: после завершения программы льготной ипотеки всё больше застройщиков предлагают покупателям альтернативный инструмент — рассрочку. Этот механизм продаж активно применяется в проектах девелоперов, снижая зависимость от ипотечного кредитования. Однако рассрочка не является банковским продуктом и не фиксируется в кредитных историях, что делает её серой зоной для регуляторов.

Центробанк России уже выразил обеспокоенность по поводу распространения этого инструмента и заявил о возможном регулировании. Причины очевидны: массовые продажи в рассрочку несут риски как для застройщиков, так и для рынка в целом. Вопрос в том, насколько масштабной может стать эта проблема и какие меры предпримет ЦБ.

В этой статье разберём, чем рассрочка выгодна застройщикам, почему Центробанк хочет взять её под контроль и какие девелоперы уже активно используют этот инструмент вместо ипотеки.

**Редакция сайта агентства «Фридом» предоставляет платформу для обсуждения актуальных тем в сфере недвижимости. Точка зрения автора отражает его личную позицию и не обязательно совпадает с мнением компании**

ФРИДОМ - Недвижимость

Подписывайтесь на наш телеграмм канал

Перейти в канал

Почему ЦБ обеспокоился вопросом рассрочек?

Центробанк традиционно регулирует банковские продукты, но рассрочка — это совсем другой инструмент. Она не проходит через кредитные бюро, не отражается в кредитных историях граждан и не требует участия банков. Это частное соглашение между застройщиком и покупателем, но именно этот факт заставил регулятора обратить на неё внимание.

Основные риски рассрочки

1. Рост скрытой долговой нагрузки граждан

Рассрочки не фиксируются в кредитных историях, что позволяет покупателям брать на себя большие обязательства, не учитывая реальную платёжеспособность.
Человек может набрать несколько рассрочек без последствий для своей кредитной истории, но в итоге оказаться в ситуации, когда обязательства превышают его финансовые возможности.

2. Массовое расторжение договоров

Девелоперы не всегда рассчитывают риски по рассрочкам и не могут прогнозировать, сколько покупателей откажутся от обязательств.
Если значительное количество сделок будет расторгнуто, рынок может столкнуться с эффектом "неожиданного затоваривания", когда готовые квартиры остаются непроданными, а платежи застройщикам прекращаются.

3. Угроза финансовой устойчивости застройщиков

Средства покупателей, внесённые в рассрочку, позволяют девелоперам снизить процентные ставки по проектному финансированию.
Если доля рассрочек резко вырастет, а потом будет массово расторгнута, это приведёт к недофинансированию проектов, увеличению стоимости займов для застройщиков и риску банкротств.

Интересные статьи

Как сдать помещение в аренду сети Магнит: подробное руководство для собственников

Как сдать помещение в аренду сети Красное&Белое: требования, этапы и советы

Какие девелоперы активно используют ипотеку, а кто делает ставку на рассрочку?

После завершения программы льготной ипотеки застройщики начали активно использовать новые схемы продаж, включая рассрочки. Однако их влияние на рынок оказалось неравномерным.

Лидеры по ипотечным сделкам

А101 – 79% сделок проводится с ипотекой. Пару лет назад их высокую долю можно было объяснить партнёрством с РСХБ, но сейчас это уже закономерность.
ДСК-1, ПИК, ГС, Левел и ЛСР – более 70% сделок проходит через ипотечные программы.
ПИК принципиально не использует рассрочку, так как компания стремится сокращать чистый долг. В январе 2025 года 65% сделок по-прежнему оформляются через ипотеку.

Застройщики, активно использующие рассрочку

Эталон, Донстрой, Брусника – минимальная доля ипотечных сделок.
В Донстрое низкая доля ипотеки связана с особенностями премиального сегмента.
Брусника в январе 2025 года провела с ипотекой лишь 35% сделок.
В Эталоне этот показатель упал до 4%.

Снижение доли ипотеки наблюдается с июля 2024 года у крупных застройщиков:

Кортрос – падение на 60%,
ЛСР – на 45%,
МР Групп – на 42%.

Эти компании активно используют рассрочку, компенсируя спад спроса на ипотеку.

Чем это грозит рынку?

Если ситуация выйдет из-под контроля, возможны два сценария:

Девелоперы столкнутся с нехваткой финансирования, что приведёт к остановке строительства и росту цен на недвижимость.
Банки начнут активнее контролировать финансирование строительных проектов, что может ужесточить условия кредитования застройщиков.

Какие действия может предпринять ЦБ?

Регулятор, скорее всего, сосредоточится на следующих мерах:

Обязательная регистрация рассрочек в кредитных историях граждан
Ограничение доли продаж в рассрочку в проектах девелоперов
Дополнительные требования к финансовой устойчивости застройщиков, использующих этот инструмент

Заключение

Рассрочка стала важной частью рынка недвижимости, но её бесконтрольный рост может привести к серьёзным последствиям. ЦБ не просто так начал обсуждение этого вопроса — в ближайшие месяцы рынок может столкнуться с новыми ограничениями, которые изменят правила игры. Вопрос в том, смогут ли девелоперы адаптироваться или им придётся искать новые схемы финансирования?

Дисклеймер:

**Мнение, выраженное в данном материале, принадлежит автору и может не совпадать с официальной позицией агентства недвижимости «Фридом». Информация предоставлена для ознакомления и не является рекомендацией или руководством к действию.**

Рассрочка в недвижимости: новая реальность или временная угроза?

ФРИДОМ - Недвижимость