Продажа квартиры в собственности менее 5 лет

Как мы продаём квартиру со сроком владения менее 5 лет

1. 1Бесплатная консультация

   Определяем дату и основание владения, делаем предварительную оценку и рассказываем о сроках, документах и налогах

2. 2Оценка квартиры и расчёт налога

   Осматриваем квартиру, анализируем рынок, определяем цену. Считаем налогооблагаемую базу и выясняем, какие вычеты и льготы применимы

3. 3Рекламная кампания

   Размещаем объявление на собственном сайте и площадках, отвечаем на обращения, назначаем показы и ведём переговоры с покупателями

4. 4Когда покупатель найден

   Юрист заранее готовит документы; вы знаете условия сделки и приезжаете на неё с готовыми документами, на всех этапах с вами специалист

5. 5Вы получаете деньги

   Расчёты — по согласованной схеме. Оплата услуг — по прайсу; по условиям услуги она происходит после успешного заключения сделки. Налог вы платите сами по декларации 3-НДФЛ

Продажа квартиры в непростой ситуации

• Продажа квартиры с ипотекой
• Продажа квартиры с материнским капиталом
• Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником
• Продажа квартиры с долгами
• Продажа квартиры с арестом
• Срочный выкуп квартиры
• Продажа квартиры в новостройке

19+ лет

На рынке недвижимости

3500+

Сделок всего

800+

Сделок с обременением

0

Оспоренных сделок

Вопросы о продаже квартиры со сроком владения менее 5 лет

• Сколько налога платить при продаже квартиры, которой владеете меньше 5 лет?

  Резидент платит НДФЛ: 13% с базы до 2,4 млн ₽ за год и 15% с суммы сверх этого (п. 1.1 ст. 224 НК РФ, на сентябрь 2026 года). Базу уменьшают на расходы по покупке, если они подтверждены документами, либо на вычет 1 млн ₽ (ст. 220 НК РФ). Например: купили за 8 млн ₽, продали за 10 млн ₽ — база 2 млн ₽, налог 260 тыс. ₽. Расчёт для вашей квартиры делаем до сделки.

• Когда квартиру можно продать без налога раньше 5 лет?

  Если действует срок в 3 года. Он установлен, когда право получено по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника, при приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением, а также когда проданная квартира — единственное жильё на дату продажи (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Отдельная льгота — для семей с двумя и более детьми (п. 2.1 ст. 217.1). Подходит ли она вам, проверяет юрист.

• С какой даты считают срок владения квартирой?

  В большинстве случаев с даты государственной регистрации права — она указана в выписке ЕГРН. Для наследства срок идёт со дня смерти наследодателя, для готовой квартиры по ДДУ — с даты полной оплаты по договору, для квартиры с долей ребёнка после материнского капитала — с даты приобретения квартиры родителями (разъяснения ФНС России, на сентябрь 2026 года). Если сомневаетесь, сверьте даты с юристом.

• Что выгоднее при продаже: вычет 1 млн рублей или расходы на покупку?

  Выбирают то, что даёт большую сумму: вычет 1 млн ₽ по жилью или документально подтверждённые расходы на покупку (ст. 220 НК РФ). Расходы выгоднее, если купили дорого и сохранили договор и платёжные документы. Если квартира досталась в наследство или в дар и расходов нет, остаётся вычет. Вычет один на все объекты, проданные за год, — он считается совокупно.

• Можно ли указать в договоре меньшую цену, чтобы заплатить меньше налога?

  Экономия ограничена: если цена ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года регистрации права, налог считают от этой величины (п. 2 ст. 214.10 НК РФ, на сентябрь 2026 года). Кроме того, цена в договоре — основа расчётов между сторонами, и её занижение создаёт риски для обеих сторон. Налог лучше снижать законными способами: вычетом, расходами и льготами по сроку владения. Детали обсудите с юристом.

• Когда подавать 3-НДФЛ и платить налог после продажи квартиры?

  Декларацию подают не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, а налог платят до 15 июля того же года (ст. 228, 229 НК РФ; сроки по разъяснениям ФНС России на сентябрь 2026 года). При продаже в 2026 году декларация нужна до 30 апреля 2027 года. Если минимальный срок владения выдержан, налог не платят и декларацию не подают.

• Освобождает ли от налога покупка другой квартиры после продажи?

  По действующим нормам сама по себе покупка нового жилья от НДФЛ не освобождает. Исключение — п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ: доход от продажи жилья освобождён независимо от срока владения, если у родителя (усыновителя) или его супруга не менее двух детей до 18 лет (до 24 при очном обучении) и до 30 апреля следующего года куплено другое жильё большей площади или стоимости; есть и другие условия. Проверьте их у юриста.

• Платит ли налог нерезидент РФ при продаже квартиры?

  Да, и по другой ставке: общая ставка НДФЛ для нерезидентов — 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ, на сентябрь 2026 года). Статус резидента определяется на дату получения дохода и зависит от срока пребывания в России за последние 12 месяцев (ст. 207 НК РФ). Есть ли у вас право на вычеты и освобождение, уточните у юриста: правила для нерезидентов отличаются.

• Что выгоднее: продать сейчас или дождаться пяти лет?

  Универсального ответа нет: сравнивают налог по формуле с расходами на ожидание. Налог считаете по цене покупки и ожидаемой цене продажи (пример выше), а к нему добавляете цену ожидания: платежи по ипотеке, содержание квартиры, аренду другого жилья и риск изменения цены. Мы считаем оба сценария и показываем сумму на руки, решение остаётся за вами.

• Сколько стоят услуги по продаже квартиры и когда платить?

  Стоимость указана в прайсе на странице и фиксируется в договоре оказания услуг до начала работы. По условиям услуги оплата происходит после успешного заключения сделки. Налог с продажи (НДФЛ) в стоимость услуг не входит: его платите вы сами по декларации 3-НДФЛ.