Продажа здания в Москве для собственников: готовим объект и выводим на покупателей

Как мы продаём здание в Москве за 5 шагов

1. 1Старт-аудит и план (24 часа)

   Собираем данные о здании и праве собственности: ЕГРН, земля, обременения, текущие договоры аренды, техническое состояние. Анализируем рынок по ОСЗ и отдельно стоящим зданиям в районе, отвечаем на ключевой вопрос «сколько стоит здание сегодня», считаем коридор цены и прогнозируем срок экспозиции. Согласуем налоговую схему и чек-лист подготовки.

2. 2Подготовка и упаковка здания

   Формируем техническое досье: фото/видео/дроны, планы этажей, инженерные системы, парковка, окружение. Готовим инвест-мемо для тех, кто хочет купить здание или купить отдельно стоящее здание в Москве: структура арендаторов и МАП, операционные расходы, сценарии повышения доходности. Создаём тизер для off-market и карточку размещения на профильных площадках.

3. 3Вывод на покупателей

   Запускаем объект по базе инвесторов, девелоперов, сетевых арендаторов и корпоративных клиентов, которым нужно купить осз в Москве или нежилое здание под свой бизнес. Проводим off-market-рассылки, размещаем здание на целевых площадках, организуем закрытые показы, ведём календарь просмотров и собираем обратную связь по цене и условиям.

4. 4Переговоры и оферты

   Проводим KYC/AML и подтверждение финансирования, отсекаем случайных интересантов. Собираем LOI/оферты от тех, кто действительно готов купить здание, ведём торг по цене, структуре расчётов (аккредитив, эскроу, рассрочка), срокам освобождения/передачи и условиям по действующим арендаторам. Согласуем финальный пакет условий в рамках выбранной стратегии (быстрая/целевая/премиальная цена).

5. 5Сделка и расчёты

   Готовим ДКП/SPA и акты, согласуем документы с банком/покупателем, организуем безопасные расчёты через аккредитив/эскроу и регистрацию перехода права собственности на здание. Контролируем закрытие всех условий сделки, передаём отчёт и комплект закрывающих документов. Оплата наших услуг — по факту сделки.

Покупатели на здания - база 5000+

1. 1Частные инвесторы и family office

   Это собственники капитала, которые ищут, какое здание купить в Москве как готовый доходный актив. Для них важны МАП, доходность, качество арендаторов и срок договоров. Мы упаковываем объект как готовый арендный бизнес, показываем цифры и риски на языке инвестора, чтобы продажа здания в Москве воспринималась как понятная инвестиция, а не просто «здание продаётся».

2. 2Девелоперы и строительные компании

   Девелоперы смотрят на отдельно стоящие здания как на заготовку под редевелопмент: изменение назначения, надстройка, реконцепция. Они ищут именно ОСЗ и нежилые здания в локациях с потенциалом роста. Мы сегментируем таких покупателей, готовим сценарии «что можно сделать с вашим зданием» и презентуем объект как проект, а не просто коробку, что позволяет продавать дороже, чем при обычной продаже здания.

3. 3Корпоративные покупатели под собственный офис или филиал

   Это компании, которым выгоднее не арендовать, а купить здание в Москве для собственного офиса, штаб-квартиры, учебного центра, сервиса. Для них важны транспортная доступность, статус локации, парковка, инженерия и понятная структура владения. Мы подбираем таких покупателей под формат вашего объекта и выстраиваем сделку так, чтобы для них это было логичным решением «купить нежилое здание в Москве», а для вас — продажа по полной, обоснованной цене.

4. 4Ритейл и сервисные сети как покупатели зданий

   Часть федеральных и региональных сетей рассматривает формат владения, а не аренды, особенно по якорным локациям. Им интересно купить отдельно стоящее здание или ОСЗ в Москве, чтобы управлять объектом и не зависеть от арендодателя. Мы знаем, какие сети готовы обсуждать покупку, какие параметры для них критичны (трафик, витрины, мощность, парковка) и как правильно презентовать объект, чтобы выйти не только на аренду, но и на продажу здания.

5. 5Институциональные инвесторы и фонды

   Фонды и институциональные инвесторы смотрят на здания как на портфельные активы: им важны прозрачность доходности, юридическая чистота и масштабируемость. Мы готовим для них полный пакет: отчёт по доходам и расходам, структуру арендаторов, риски вакантности, сценарии роста и выходов. Для таких покупателей продажа зданий в Москве по цене выше среднего возможна только при профессиональной упаковке актива и понятной инвестиционной модели.

6. 6Покупатели из других регионов и стран

   Это инвесторы и компании, которые заходят в московский рынок «снаружи» и ищут понятный вход: купить здание москва с понятной юридикой, арендой и управлением. Им нужна сделка «под ключ» и локальный партнёр, который объяснит, сколько реально стоит здание, какие есть риски и как организованы расчёты. Мы берём на себя коммуникацию, демонстрации, due diligence и сопровождение, чтобы собственник получил деньги, а не бесконечные запросы «пришлите ещё документы».

19+ лет

На рынке недвижимости

25+

Сотрудников

500+

Проданных объектов

98%

Успешных сделок

FAQ: Частые вопросы о продаже зданий

• Чем продажа здания отличается от продажи отдельного помещения?

  Продажа здания (ОСЗ, отдельно стоящего объекта) всегда сложнее, чем продажа отдельного офиса или магазина. Покупатель оценивает не только квадратные метры, но и земельный участок, инженерные системы, состояние кровли и фасадов, парковку, потенциал редевелопмента, а также структуру арендаторов и МАП, если здание уже сдано.

  По сути, продаётся готовый бизнес или девелоперский проект, а не «коробка». Поэтому простого сравнения по цене за м², как при продаже помещений, здесь недостаточно — нужна финансовая модель и сценарии использования.

• Как понять, сколько реально стоит здание в Москве?

  На стоимость здания влияет сразу несколько блоков:

  - локация (район, видимость, транспорт, окружение);

  - параметры участка (право, ВРИ, ограничения);

  - назначение и планировка здания;

  - инженерия и состояние конструкций;

  - есть ли арендаторы, каков МАП и срок договоров;

  - потенциал изменения использования (офис → апартаменты, склад → кросс-док и т.д.).

  Корректная оценка — это не «средняя цена здания в Москве», а расчёт коридора стоимости: быстрая сделка, целевая и премиальная цена с привязкой к срокам экспозиции и типу покупателя (инвестор / девелопер / собственник под офис).

• Какие существуют основные сценарии продажи здания: как доходного актива или как проекта под редевелопмент?

  Обычно рассматриваются два полюса:

  1. Готовый арендный бизнес (ГАБ) — здание с арендаторами, понятным МАП и прозрачной отчётностью. Покупатель смотрит на доходность, риски вакантности и горизонты договоров.

  2. Проект под изменение — продажа здания «как заготовки» под реконструкцию, смену назначения или снос/новое строительство. Тогда ключевые факторы — земля, ВРИ, техусловия, городские ограничения и концепция проекта.

  Иногда возможно комбинированное позиционирование: часть здания — действующий доходный актив, часть — потенциал повышения доходности или редевелопмента. Правильный выбор сценария часто даёт +10–20 % к цене по сравнению с «голой продажей здания».

• Какие документы нужны для продажи здания или ОСЗ?

  Минимальный перечень включает:

  - правоустанавливающие документы на здание и землю;

  - актуальные выписки ЕГРН (здание и участок);

  - техническую документацию (техпаспорт/БТИ, планы, поэтажки);

  - документы и договоры на сети (водо- и газоснабжение, подключение к теплу, электрическая мощность, водоотведение т т.д)

  - сведения об обременениях, аренде земли, сервитутах;

  - договоры аренды и допсоглашения (если здание с арендаторами);

  - протоколы общих собраний/решения участников (для юрлиц);

  - отчёты об основных ремонтах/реконструкциях, согласования перепланировок.

  Чем лучше собран и структурирован пакет, тем легче покупателю пройти due diligence и тем меньше поводов для торга «из-за неизвестности».

• Как влияет наличие арендаторов на продажу здания?

  В большинстве случаев стабильные арендаторы с понятным МАП — плюс к цене: здание продаётся как готовый арендный бизнес. Важно, чтобы договоры были:

  - долгосрочными;

  - с индексацией;

  - с нормальными обеспечительными платежами;

  - без токсичных опций расторжения.

  Если арендаторы платят мало, сидят «по-серому» или договоры заканчиваются в ближайшие месяцы, это наоборот снижает стоимость. В таких случаях перед продажей имеет смысл переподписать арендаторов или частично перераспределить площади, чтобы показать рынку более здоровый денежный поток.

• Сколько времени занимает продажа здания в Москве?

  Для рынка Москвы реалистичный коридор:

  - 60–120 дней — при рыночной цене и хорошей готовности документации;

  - 90–280 дней — если здание специфичное, с особенностями по арендаторам, земле или инженерии;

  - быстрее 1–2 месяцев — только при дисконте или наличии заранее подготовленных покупателей.

  Срок сильно зависит от типа покупателя: инвестору и фонду нужно больше времени на проверку, девелопер принимает решение быстрее, но жёстче торгуется по цене.

• Какие налоги платит собственник при продаже здания?

  Зависит от того, кто владелец:

  - Физическое лицо — НДФЛ с разницы между ценой продажи и документально подтверждённой стоимостью приобретения (с учётом срока владения).

  - ИП — налоги по выбранному режиму (УСН «доходы» / «доходы минус расходы» или ОСНО).

  - Юридическое лицо — налог на прибыль при ОСНО, НДС (возмжен УСН).

  Важно заранее просчитать чистую сумму на руки и выбрать структуру сделки (договор купли-продажи здания, продажа долей в компании-владельце и т.п.), чтобы продажа здания в Москве не оказалась неожиданно дороже из-за налогов и сопутствующих расходов.

• Можно ли продать здание самостоятельно «от собственника» без агентства?

  Формально да, но на практике собственник сталкивается с несколькими проблемами:

  - доступ только к открытым площадкам, без базы профильных покупателей;

  - сложность корректной оценки и аргументации цены;

  - длительные переговоры и «туризм» — множество просмотров без реальных оферт;

  - юридические и налоговые риски при структурировании сделки и расчётов.

  Для небольшого помещения это ещё допустимо, но для продажи здания или ОСЗ с чеком десятки/сотни миллионов участие профильного агентства с опытом крупных сделок снижает риски и часто даёт лучшую цену даже с учётом комиссии.

• Как ФРИДОМ оценивает стоимость здания и формирует коридор цены?

  Мы не даём одну «волшебную цифру». Для каждого здания считаем коридор стоимости:

  - быстрый сценарий (при какой цене объект уйдёт в ближайшие 1–2 месяца);

  - целевая цена (оптимальное соотношение цены и сроков);

  - премиальный сценарий (при каком подходе и типе покупателя можно выйти выше рынка).

  Для расчёта используем аналитику по сделкам с ОСЗ, динамику ставок аренды, анализ МАП и расходов, а также потенциал редевелопмента. В результате вы понимаете не только «сколько стоит здание», но и на каких условиях и кому его реально можно продать.

• С какими типами зданий работает ФРИДОМ?

  Мы специализируемся на:

  - офисных зданиях и бизнес-центрах;

  - торговых зданиях и стрит-ретейл ОСЗ;

  - складских и производственных комплексах;

  - mixed-use и специализированных объектах (медцентры, учебные здания, гостиницы и т.п.).

  Работаем как с полностью сдаваемыми объектами, так и с частично пустыми зданиями, а также с проектами на стадии «последнего корпуса» у девелопера.

• Берётесь ли вы за пустые, проблемные или обременённые здания?

  Да, это отдельное направление. Мы:

  - анализируем юридические и технические риски;

  - сегментируем проблемы на «критичные» и «управляемые»;

  - предлагаем стратегию: частичное заполнение, переподписание арендаторов, доверительное управление или продажу как проекта под redevelopment.

  Главное — честно описать состояние здания на старте. Мы не обещаем «продать любой объект по космической цене», но обычно удаётся структурировать проблему и минимизировать дисконт, который просит рынок.

• Как вы находите покупателей на здания? Что означает база 5 000+?

  За годы работы мы сформировали базу из 5 000+ активных покупателей на коммерческую недвижимость и здания:

  - частные и институциональные инвесторы;

  - девелоперы;

  - ритейл-сети и сервисные компании;

  - корпорации, которые ищут, какое здание купить в Москве для собственного офиса или филиала.

  Мы используем не только открытые площадки, но и off-market-рассылки, закрытые показы, прямые контакты. Это позволяет быстрее выводить здание именно на тех, кто реально готов покупать, а не просто мониторить рынок.

• Как устроены условия и комиссия ФРИДОМ за продажу здания?

  Комиссия обсуждается индивидуально и зависит от:

  - типа здания и его стоимости;

  - сложности юридической/налоговой конструкции;

  - наличия арендаторов и состояния объекта.

  Как правило, это процент от цены сделки с минимальным фиксированным порогом. Условия и размер вознаграждения фиксируются в агентском договоре. Оплата — по факту успешной сделки, после подписания ДКП/SPA и запуска расчётов.

• Как будет выглядеть работа, если я передам вам здание на продажу?

  Схема взаимодействия:

  1. Старт-встреча и аудит здания (документы, состояние, арендаторы).

  2. Расчёт коридора цены и согласование стратегии продажи.

  3. Подготовка объекта: медиапакет, инвест-мемо, юридический и налоговый блок.

  4. Вывод на покупателей: база, площадки, off-market, показы.

  5. Сбор и анализ оферт, торг, структурирование сделки.

  6. Подготовка ДКП/SPA, организация расчётов, регистрация перехода права.

  Вы получаете регулярные отчёты по заявкам и предложениям, а ключевые решения (цена, выбор покупателя, условия) принимаете вы.

• Можно ли сначала передать здание в доверительное управление ФРИДОМ, а потом продать?

  Да, для части объектов это лучший сценарий. Через доверительное управление мы:

  - стабилизируем аренду, повышаем МАП и приводим договоры в порядок;

  - настраиваем финансовую отчётность здания;

  - решаем вопросы с проблемными арендаторами и эксплуатацией.

  После этого здание становится прозрачным и предсказуемым активом, который проще и дороже продать — как готовый арендный бизнес. Такой путь особенно актуален для пустых, «уставших» или управляемых «по-старинке» зданий.

Покупаете коммерческую недвижимость, а не продаёте?

• Купить коммерческую недвижимость
• Каталог готового арендного бизнеса
• Инвестиции в коммерческую недвижимость
• Срочный выкуп коммерческой недвижимости