Сдача в аренду коммерческой недвижимости требует внимательного подхода к вопросам налогообложения. Владельцы коммерческих объектов, будь то физические лица или индивидуальные предприниматели (ИП), должны учитывать налоговые обязательства как на доходы от аренды, так и на саму недвижимость. В этой статье мы подробно рассмотрим основные системы налогообложения доходов и особенности налогообложения самой недвижимости.

Налогообложение доходов от сдачи коммерческой недвижимости

Налогообложение доходов для физических лиц со статусом ИП

Индивидуальные предприниматели могут выбрать одну из трех систем налогообложения: упрощенная система налогообложения (УСН), общая система налогообложения (ОСН) или патентная система налогообложения (ПСН). Рассмотрим каждую из них подробнее.

Упрощенная система налогообложения (УСН)

УСН предлагает два варианта налогообложения: 6% на доходы и 15% на доходы минус расходы.

• УСН 6% (доходы): Этот вариант является наиболее популярным среди арендодателей, поскольку он прост и эффективен. При использовании УСН 6%, ИП уплачивает налог в размере 6% от общего дохода. Также предприниматель обязан уплачивать пенсионные взносы — фиксированные и переменные части, которые можно вычитать из налога. Налог оплачивается поквартально авансовыми платежами.
• Пример: Если ИП сдает в аренду коммерческую недвижимость и получает доход 1 000 000 рублей в квартал, налог составит 60 000 рублей (6% от 1 000 000 рублей). Если пенсионные взносы за этот период составляют 20 000 рублей, то налог к уплате будет 40 000 рублей (60 000 - 20 000).
• УСН 15% (доходы минус расходы): Этот вариант используется реже и подходит для компаний с большой расходной частью. Он может быть оправдан, если сдача в аренду — вспомогательная деятельность, или при наличии значительных расходов на содержание недвижимости.
• Пример: Если доход от аренды составляет 1 000 000 рублей, а расходы 800 000 рублей, налог составит 30 000 рублей (15% от 200 000 рублей).

Общая система налогообложения (ОСН)

ОСН применяется редко, так как она более сложная и обременительная по сравнению с УСН. Эта система подходит для ИП с выручкой, превышающей установленный лимит. На 2024 год лимит выручки составляет 199,35 млн рублей в год, с учетом коэффициента-дефлятора. При ОСН ИП уплачивает налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% или 15% и налог на добавленную стоимость (НДС) по ставке 20%.

Пример: Если доход от аренды составляет 10 000 000 рублей в год, НДФЛ составит 1 500 000 рублей (15% от 10 000 000), а НДС — 1 666 667 рублей (20% от 10 000 000 / 1.2).

Патентная система налогообложения (ПСН)

Патентная система налогообложения (ПСН) подходит для ИП с определенными видами деятельности, включая сдачу в аренду коммерческой недвижимости. Ставка патента зависит от потенциально возможного годового дохода, установленного в регионе.

Пример для Москвы: В Москве ставка патента для сдачи в аренду коммерческой недвижимости составляет 6% от потенциального годового дохода. Для помещений площадью до 500 кв. м ставка может составлять около 1 000 000 рублей. Таким образом, патент будет стоить 60 000 рублей в год (6% от 1 000 000).

Ссылка на закон: Федеральный закон от 29 декабря 2014 г. № 477-ФЗ.

Налогообложение при доверительном управлении

Если собственник коммерческой недвижимости не хочет становиться ИП, он может передать объект в доверительное управление. В этом случае доход от аренды получает физическое лицо и уплачивает налог в размере 13% или 15% с полученного дохода.

Подробнее о доверительном управлении в нашей статье: Доверительное управление коммерческой недвижимостью.

Также физическое лицо, учредитель управления, может назначить выгодоприобретателя, например, родственника, который может быть ИП и получить доход, используя системы УСН.

Налогообложение нежилого имущества

Налогообложение имущества при применении УСН

ИП, применяющие упрощенную систему налогообложения, могут освободиться от уплаты налога на имущество. Для этого необходимо подать заявление в налоговую инспекцию. Однако, не все виды помещений подлежат освобождению от налога.

Примеры освобождения:

• Административные здания: Используемые для управления и административных функций ИП.
• Офисы: Используемые для осуществления предпринимательской деятельности.
• Производственные помещения: Используемые для производственной деятельности.
• Складские помещения: Используемые для хранения товаров и материалов.
• Помещения для оказания услуг: Салоны красоты, стоматологические кабинеты и т.д.

Ссылка на закон: п. 3 статьи 346.1, п. 3 статьи 346.11 и п. 10 статьи 346.43 Налогового кодекса РФ

Не освобождаются от налога на имущество:

• Административно-деловые центры: Включенные в перечень административно-деловых и торговых центров (статья 378.2 НК РФ).
• Торговые центры: Включенные в перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.
• Объекты бытового назначения: Включенные в перечень, утвержденный местными органами власти.

Ссылка на закон: Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ и статья 378.2 Налогового кодекса РФ.

Хотите узнать как оптимизировать налоги при сдаче в аренду вашей коммерческой недвижимости?

Пройдите наш короткий опрос, чтобы получить персонализированные рекомендации по повышению эффективности вашего арендного бизнеса.

«Старт»

Налогообложение имущества по кадастровой стоимости

Некоторые объекты недвижимости облагаются налогом на имущество по кадастровой стоимости. В таких случаях налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта.

Примеры объектов, подлежащих налогообложению по кадастровой стоимости

Объекты, облагаемые налогом на имущество по кадастровой стоимости:

1. Административно-деловые и торговые центры: Включенные в перечень объектов, налоговая база которых определяется как кадастровая стоимость. Это касается офисных зданий и торговых центров.
2. Нежилые помещения в жилых домах: Если совокупная площадь нежилых помещений в жилом доме превышает 3000 квадратных метров и более 20% общей площади используются для торговли, размещения офисов, предприятий бытового обслуживания или общественного питания, такие помещения подлежат налогообложению по кадастровой стоимости​​.
3. Отдельные здания и помещения, предназначенные для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания: Если такие объекты фактически используются для указанных целей и соответствуют критериям, установленным местными органами власти, они также облагаются налогом по кадастровой стоимости​​.

Примеры, когда налог на имущество обязателен:

Пример для Москвы:

• Торговые и офисные здания: Если здание или помещение фактически используется для размещения офисов, объектов торговли, бытового обслуживания или общественного питания, и это составляет не менее 20% общей площади, оно будет облагаться налогом на имущество по кадастровой стоимости.
• Нежилые помещения в жилых домах: Когда совокупная площадь нежилых помещений в жилом доме превышает 3000 квадратных метров и не менее 20% используется для торговли или офисов, такие помещения также облагаются налогом на имущество по кадастровой стоимости.

Для определения, подлежит ли объект налогообложению по кадастровой стоимости, владельцам недвижимости в Москве рекомендуется ознакомиться с перечнем объектов, который ежегодно утверждается правительством Москвы. Узнать о включении объекта в данный перечень и получить дополнительную информацию можно на официальных сайтах Правительства Москвы и ФНС России​.

Пример расчета: Если кадастровая стоимость офисного здания составляет 50 000 000 рублей, а ставка налога — 2%, налог на имущество составит 1 000 000 рублей в год.

Ссылка на закон: Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ.

Налогообложение при сдаче в аренду коммерческой недвижимости требует тщательного учета всех нюансов. Важно правильно выбрать систему налогообложения, учитывать налоговые обязательства как на доходы, так и на саму недвижимость. Индивидуальные предприниматели могут воспользоваться упрощенной или патентной системой налогообложения, чтобы минимизировать налоговую нагрузку. Важно знать, какие объекты облагаются налогом по кадастровой стоимости и своевременно уплачивать налоги. Соблюдение всех правил и требований законодательства поможет избежать проблем с налоговыми органами и обеспечить стабильный доход от аренды коммерческой недвижимости