Налогообложение при сдаче в аренду коммерческой недвижимости: ключевые аспекты и советы

Введение

При арендной плате 150 тыс. ₽ в месяц собственник нежилого помещения в 2026 году платит от 105 до 332 тыс. ₽ налогов и взносов в год — сумма зависит от статуса и налогового режима. Физлицо платит НДФЛ по прогрессивной шкале, ИП выбирает между упрощённой системой и патентом, у ООО к налогу компании добавляется НДФЛ с дивидендов. Налог на имущество считается отдельно: для помещений из регионального перечня его база — кадастровая стоимость, и он бывает больше налога с аренды. Если арендная плата за год больше 20 млн ₽, к налогу ИП или ООО на упрощённой системе добавляется НДС — 5%, 7% или 22%; как выбрать ставку, разобрано в отдельном разделе.

Ставки и лимиты ниже сверены с Налоговым кодексом в редакции от 4 августа 2026 года. Как составить договор аренды и от чьего имени его подписывать, разобрано в руководстве для собственников; здесь — налоги и расчёт.

Физлицо без ИП: НДФЛ от 13 до 22%

Доход от сдачи помещения входит в основную налоговую базу НДФЛ (п. 2.1 ст. 210 НК РФ), а с 2025 года она облагается по прогрессивной шкале (п. 1 ст. 224 НК РФ). Порог считается по сумме всех доходов этой базы за год: зарплата, премии и арендная плата складываются.

• до 2,4 млн ₽ — 13%;
• от 2,4 до 5 млн ₽ — 15% с суммы превышения;
• от 5 до 20 млн ₽ — 18%;
• от 20 до 50 млн ₽ — 20%;
• свыше 50 млн ₽ — 22%.

Пример расчёта: собственник без других доходов получает 1,8 млн ₽ аренды в год и платит 234 тыс. ₽ (13%). Если его зарплата за год уже составила 2,4 млн ₽, вся арендная плата облагается по 15% — 270 тыс. ₽.

Кто перечисляет налог: вы или арендатор

Арендатор — организация или ИП — налоговый агент: он удерживает НДФЛ из каждого платежа и сам перечисляет его в бюджет (п. 1 ст. 226 НК РФ). При ставке 150 тыс. ₽ и налоге 13% на руки приходит 130,5 тыс. ₽ в месяц. Если арендатор — гражданин, налог собственник считает сам: декларация 3-НДФЛ — до 30 апреля следующего года (ст. 229 НК РФ), уплата — до 15 июля (п. 4 ст. 228 НК РФ). Страховые взносы с арендной платы не начисляются (п. 4 ст. 420 НК РФ).

Собственник, который провёл в России меньше 183 дней за 12 месяцев подряд, не считается налоговым резидентом (п. 2 ст. 207 НК РФ) и платит с аренды 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ).

Риск: инспекция признает сдачу предпринимательством

Гражданский кодекс относит к предпринимательству систематическое получение прибыли от пользования имуществом (ст. 2 ГК РФ). Гражданин, который ведёт такую деятельность без регистрации, не вправе ссылаться на то, что он не предприниматель, — ни в сделках (п. 4 ст. 23 ГК РФ), ни в налогах (п. 2 ст. 11 НК РФ). Чем больше признаков бизнеса — несколько помещений, договоры подряд годами, объект коммерческого назначения, — тем выше риск.

• Налоги пересчитывают как для ИП на общей системе, включая НДС, с пенями и штрафом 20% от недоимки, при умысле — 40% (ст. 122 НК РФ).
• Административный штраф — от 500 до 2000 ₽ (ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ).
• Если доход превысил 3,5 млн ₽, возможна уголовная ответственность за незаконное предпринимательство (ст. 171 УК РФ, примечание к ст. 170.2 УК РФ): штраф до 300 тыс. ₽ или арест до шести месяцев.
• При продаже помещения, которое использовалось в предпринимательстве, освобождения от НДФЛ после минимального срока владения нет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Признаки, по которым инспекция видит предпринимателя, и порядок перехода на ИП, если помещение уже сдано, — в статье «Как физлицу сдать нежилое помещение в аренду: почему нужен ИП».

ИП на УСН: 6% с дохода или 15% с разницы

На упрощённой системе ИП платит 6% с доходов или 15% с доходов за вычетом расходов (ст. 346.20 НК РФ). Этот налог заменяет НДФЛ с доходов от бизнеса и налог на имущество, которое в бизнесе используется, — кроме объектов из кадастрового перечня (п. 3 ст. 346.11 НК РФ). Лимит дохода для УСН в 2026 году — 490,5 млн ₽ (450 млн ₽ × коэффициент-дефлятор 1,090).

Страховые взносы ИП в 2026 году

ИП платит взносы за себя при любом доходе: 57 390 ₽ фиксированно и 1% с дохода свыше 300 тыс. ₽, но не больше 321 818 ₽ (п. 1.2 ст. 430 НК РФ). На УСН «доходы» ИП без работников уменьшает налог на всю сумму этих взносов (п. 3.1 ст. 346.21 НК РФ).

Пример расчёта при аренде 1,8 млн ₽ в год: налог 6% — 108 000 ₽; взносы — 57 390 + 15 000 = 72 390 ₽; налога к уплате остаётся 35 610 ₽. Налог и взносы вместе — 108 000 ₽, те же 6% от арендной платы.

Когда выгоднее УСН 15%

На объекте «доходы минус расходы» база уменьшается на подтверждённые расходы: коммунальные платежи, ремонт, проценты по кредиту, страховые взносы. Без расходов в нашем примере УСН 15% обошлась бы в 331,5 тыс. ₽ — втрое дороже 6%; режимы сравниваются, когда расходы доходят примерно до 78% арендной платы. Если налог за год меньше 1% дохода, платится минимальный налог — 1% (п. 6 ст. 346.18 НК РФ).

Основной случай, когда 15% выигрывает, — год покупки помещения. Стоимость объекта, купленного в период УСН «доходы минус расходы», списывается в расходы с момента ввода в эксплуатацию равными долями за отчётные периоды года (п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Если продать такое помещение раньше чем через три года после учёта расходов, налог придётся пересчитать.

НДС на УСН

Пока доходы за прошлый год и с начала текущего года не превышают 20 млн ₽ — это около 1,67 млн ₽ арендной платы в месяц, — упрощенец НДС не платит (п. 1, 5 ст. 145 НК РФ в ред. Федерального закона от 04.07.2026 № 228-ФЗ). Что происходит после порога, какую ставку выбрать и сколько это стоит собственнику — в разделе «НДС на УСН в 2026 году».

Патент на сдачу нежилого помещения: расчёт для Москвы

Сдача в аренду собственных или арендованных нежилых помещений, включая склады и выставочные залы, — отдельный вид деятельности на патенте (пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ). Патент стоит 6% от потенциального годового дохода, который устанавливает регион (ст. 346.50 НК РФ), и от фактической арендной платы не зависит. Он заменяет НДФЛ с этих доходов, освобождает от НДС (п. 11 ст. 346.43 НК РФ) и от налога на имущество, кроме объектов кадастрового перечня (п. 10 ст. 346.43 НК РФ). Стоимость патента уменьшается на страховые взносы ИП (п. 1.2 ст. 346.51 НК РФ).

В Москве потенциальный доход зависит от площади одного объекта и района (Закон г. Москвы от 31.10.2012 № 53, ред. от 26.11.2025):

* Молжаниновский, Северный (СВАО), Восточный, Новокосино, Косино-Ухтомский, Некрасовка, Северное и Южное Бутово, Солнцево, Ново-Переделкино, Митино, Куркино.

Суммы из таблицы ежегодно индексируются на коэффициент-дефлятор (ст. 1.1 закона № 53); для ПСН на 2026 год он равен 1,253 (приказ Минэкономразвития России от 06.11.2025 № 734). Пример расчёта: помещение до 100 м² в Южном округе — 2 млн ₽ × 1,253 × 6% = 150 360 ₽ за год, из них 79 450 ₽ покрывают взносы ИП, 70 910 ₽ — доплата за патент. Точную сумму для своего адреса проверьте в калькуляторе стоимости патента на сайте ФНС.

Право на патент теряется, если доходы ИП за 2025 или 2026 год превысили 20 млн ₽; в 2027 году лимит — 15 млн ₽, с 2028 года — 10 млн ₽ (пп. 1 п. 6 ст. 346.45 НК РФ). Закон № 228-ФЗ этот лимит не менял, поэтому теперь он ниже порога освобождения от НДС на УСН — не путайте их. В Москве патент на сдачу нежилых помещений не применяется, если их общая площадь у ИП больше 600 м² (примечание к ст. 1 закона № 53).

Патент выгоден, когда фактическая аренда заметно выше потенциального дохода по закону: в нашем примере с 150 тыс. ₽ в месяц на окраине он дешевле УСН 6%, в ЦАО — вдвое дороже.

Общая система и ООО: когда их выбирают

ИП на общей системе платит НДФЛ по той же прогрессивной шкале, но с дохода за вычетом расходов; без документов вычет — 20% дохода (п. 1 ст. 221 НК РФ). Он плательщик НДС по ставке 22% (п. 3 ст. 164 НК РФ) и может получить освобождение, если выручка за три месяца подряд не больше 2 млн ₽ (п. 1 ст. 145 НК РФ). Налог на имущество платится полностью. Общую систему выбирают, когда крупный арендатор требует счёт с НДС для вычета.

ООО на УСН платит те же 6% или 15%, но деньги собственник получает из компании дивидендами: с них удерживается НДФЛ 13%, с суммы свыше 2,4 млн ₽ в год — 15% (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). На общей системе ООО платит налог на прибыль 25% (п. 1 ст. 284 НК РФ) и НДС. Для одного помещения ООО в нашем расчёте дороже ИП; его выбирают, когда объектом владеют несколько партнёров или помещение — часть действующего бизнеса.

Сравнение режимов: налог при аренде 150 тыс. ₽ в месяц

Пример расчёта: помещение до 100 м² в Москве, арендная плата — 150 тыс. ₽ в месяц, 1,8 млн ₽ в год. Суммы условные и нужны, чтобы сравнить режимы между собой.

Допущения расчёта: собственник — налоговый резидент без других доходов основной базы; ИП без работников; помещение не входит в кадастровый перечень; расходы на содержание не учитываются; НДС не возникает: доход 1,8 млн ₽ ниже порога освобождения на УСН в 20 млн ₽, на общей системе оформлено освобождение по ст. 145 НК РФ. Как меняется расчёт при доходе выше порога — в следующем разделе. Для ООО налог 6% не уменьшается на взносы: у компании нет фиксированных взносов, а зарплата директора в расчёт не включена.

НДС на УСН в 2026 году: 0%, 5%, 7% или 22%

С 2025 года ИП и компании на упрощённой системе — плательщики НДС: из перечня налогов, которые заменяет УСН, он исключён (п. 2, 3 ст. 346.11 НК РФ в ред. Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ). Собственник одного-двух помещений обычно от налога освобождён, но только пока доход не перешёл порог. Физлицо без ИП плательщиком НДС не является (ст. 143 НК РФ) — у него налог возникает, только если инспекция признает сдачу предпринимательством.

Пороги 2026 года

Освобождение действует, пока доходы за прошлый год и с начала текущего года не превышают 20 млн ₽. Этот порог сохранён на 2026–2029 годы, в 2030 году он составит 15 млн ₽, с 2031-го — 10 млн ₽ (п. 1, 5 ст. 145 НК РФ в ред. Федерального закона от 04.07.2026 № 228-ФЗ). Заявлять освобождение не нужно, оно применяется автоматически. В доход для порога идёт всё, что учитывается по УСН: арендная плата со всех помещений, выручка от продажи помещения, которое использовалось в бизнесе, у ИП на УСН и патенте — доходы обоих режимов (абз. 3 п. 5 ст. 145 НК РФ). Сам НДС, предъявленный арендатору, в доход не входит (п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 346.15 НК РФ).

С какого месяца платить НДС

Если порог превышен в течение года, НДС начисляют с 1-го числа месяца, следующего за месяцем превышения (абз. 3 п. 5 ст. 145 НК РФ). Налог за сам месяц превышения восстанавливают только плательщики на общей системе и ЕСХН (абз. 4 п. 5 ст. 145), поэтому арендная плата или продажа, которой порог перешли, НДС не облагается. Пример из методических рекомендаций ФНС: доходы превысили 20 млн ₽ в мае — с января по май НДС нет, с 1 июня есть, первая декларация — за II квартал. Раз доход за этот год больше 20 млн ₽, весь следующий год НДС тоже платится.

Со ставки 5% на 7% переходят с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором доход превысил 272,5 млн ₽; на 22% — с месяца, в котором он превысил 490,5 млн ₽ (п. 8 ст. 164 НК РФ).

5% или 22%: как выбрать ставку

Ставки 5% и 7% ниже, но входной НДС по ним к вычету не принимают — он включается в стоимость покупок. Ставка 22% позволяет вычесть НДС, который вы заплатили поставщикам: управляющей компании, подрядчикам по ремонту, продавцу помещения, если покупали у плательщика НДС (ст. 171, 172 НК РФ). Арендатор — плательщик НДС принимает к вычету налог из вашего счёта-фактуры по любой из ставок, в том числе 5% и 7% (методические рекомендации ФНС, п. 8).

• Арендаторы — компании на общей системе, и у вас есть заметный входной НДС (покупка помещения с НДС, реконструкция, эксплуатация с НДС): выгоднее 22%. Арендатор возместит НДС вычетом, а вы вычтете свой входной налог.
• Арендаторы не платят НДС — упрощенцы с освобождением, медицинские и образовательные организации, физлица — или входного НДС у вас почти нет: выгоднее 5%. Для такого арендатора НДС — прямое удорожание аренды, и 5% он примет легче, чем 22%.
• Ставка одна на все операции. Разные ставки для разных арендаторов не допускаются, а кто применяет 5% или 7%, не может выставить по отдельной сделке 22% (абз. 3 п. 9 ст. 164 НК РФ; методические рекомендации ФНС, п. 7).

Правило 12 кварталов

Выбрав 5% или 7%, их применяют не меньше 12 кварталов подряд, считая с первого квартала, за который подана декларация с этой ставкой (п. 9 ст. 164 НК РФ). Переход с 5% на 7% при росте доходов срок не прерывает. Досрочно ставка перестаёт применяться, если доход превысил 490,5 млн ₽ или по итогам года снова возникло право на освобождение — оно применяется автоматически (методические рекомендации ФНС, п. 9). С 2026 года тот, кто впервые выбрал 5% или 7%, может отказаться от неё в течение первых четырёх кварталов (абз. 2 п. 9 ст. 164 НК РФ в ред. Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ). Перейти с 22% на 5% или 7% можно с начала любого квартала, но ранее принятый к вычету входной НДС придётся восстановить, по помещению — пропорционально остаточной стоимости (пп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ; методические рекомендации ФНС, п. 19).

Счета-фактуры, декларация и договор

• Пока действует освобождение, декларацию по НДС не подают и книги продаж не ведут. Не указывайте НДС в договоре и не выставляйте счёт-фактуру с выделенным налогом: эту сумму придётся заплатить в бюджет, а вычетов у вас не будет (п. 5 ст. 173 НК РФ).
• После утраты освобождения счёт-фактуру выставляют не позднее 5 календарных дней со дня оказания услуги — по аренде за каждый месяц — или получения аванса (п. 3 ст. 168 НК РФ); если аванс за месяц и сам месяц аренды приходятся на один квартал, НДС можно начислить один раз — при оказании услуги (методические рекомендации ФНС, п. 13). Арендатору-физлицу счёт-фактура не нужна (пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).
• Декларация — ежеквартально, только в электронном виде через оператора ЭДО, до 25-го числа месяца после квартала (п. 5 ст. 174 НК РФ). Налог платят тремя равными частями до 28-го числа каждого из трёх следующих месяцев (п. 1 ст. 174 НК РФ).
• Договор аренды. Если доход может перейти 20 млн ₽, запишите: «НДС не облагается на основании ст. 145 НК РФ; при возникновении у арендодателя обязанности по уплате НДС налог начисляется сверх арендной платы». Без такой оговорки НДС считается включённым в цену, и его выделяют из прежней ставки расчётным методом — 5/105 или 22/122 (п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33; методические рекомендации ФНС, п. 16).

Пример расчёта: аренда 2 млн ₽ в месяц

Пример расчёта: ИП на УСН «доходы» сдаёт помещение за 2 млн ₽ в месяц — 24 млн ₽ в год. Доход за 2025 год больше 20 млн ₽, поэтому НДС в 2026 году платится с января; ставка — 5%. Итог зависит от того, как договор описывает цену: 2 млн ₽ «плюс НДС» или «включая НДС».

Если доход за 2025 год был меньше 20 млн ₽, а ставка 2 млн ₽ действует с января 2026 года, порог будет превышен в ноябре: с начала года — 22 млн ₽. НДС начислят с 1 декабря — 100 000 ₽ при ставке 5% сверх арендной платы, а весь 2027 год — уже 1 200 000 ₽.

Что это меняет в сравнении режимов выше. При 150 тыс. ₽ в месяц НДС не возникает, и таблица верна. При 2 млн ₽ в месяц патент недоступен, у УСН появляется НДС, и итог решает договор: при цене «плюс НДС» собственник отдаёт 6% арендной платы, при цене «включая НДС» — 10,5% по ставке 5% и до 23% по ставке 22%, а это дороже даже НДФЛ физлица (17,5%). Поэтому к порогу готовят договор заранее, а ставку НДС выбирают по составу арендаторов.

Пример расчёта: ИП сдаёт два помещения, вместе они приносят 1,25 млн ₽ в месяц — 15 млн ₽ в год. Доход за 2025 год и с начала 2026-го не больше 20 млн ₽: НДС нет, счета-фактуры, книга продаж и декларация по НДС не нужны. Налог по УСН — 900 000 ₽, после уменьшения на взносы 204 390 ₽ к уплате — 695 610 ₽. Запас до порога — 5 млн ₽ в год. Индексация ставок на 10% его не съест (16,5 млн ₽), а продажа одного из помещений за 10 млн ₽ — съест: доход за год станет 25 млн ₽, НДС начнётся со следующего месяца и будет платиться весь следующий год.

Налог на имущество: что меняет кадастровый перечень

Для офисов, торговых помещений, объектов общепита и бытового обслуживания, а также помещений в административно-деловых и торговых центрах налог на имущество считается от кадастровой стоимости (пп. 1–2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ). Здание признаётся таким центром, если под офисы или торговлю по документам предназначено или фактически используется не меньше 20% его площади (п. 3–4 ст. 378.2 НК РФ). Перечень таких объектов регион утверждает на каждый год не позднее 1 марта и публикует на своём сайте (п. 7 ст. 378.2 НК РФ); в Москве это приложения к постановлению Правительства Москвы от 28.11.2014 № 700-ПП.

Сколько платить, зависит от статуса собственника и от того, есть ли помещение в перечне. Ставки для Москвы:

Пример расчёта: помещение из перечня с кадастровой стоимостью 30 млн ₽ обходится физлицу или ИП в 450 тыс. ₽ налога в год — больше, чем налог с аренды 150 тыс. ₽ в месяц на любом режиме из таблицы выше. Если помещения в перечне нет, физлицо платит 150 тыс. ₽ (0,5%), ИП на УСН или патенте — ничего.

Чтобы инспекция учла освобождение ИП, ФНС советует подать заявление о льготе и документ, что помещение используется в бизнесе, например договор аренды. Для организаций Москва дополнительно облагает по кадастровой стоимости отдельно стоящие здания площадью больше 1000 м² с офисами или торговлей и нежилые помещения в многоквартирных домах, где нежилых площадей больше 3000 м² (ст. 1.1 Закона г. Москвы № 64).

Если сдачей и платежами занимается управляющий

При доверительном управлении договор с арендатором заключает управляющий, а доход перечисляет собственнику. Если собственник — физлицо и доход ему выплачивает управляющая компания, НДФЛ удерживает она как налоговый агент (п. 1 ст. 226 НК РФ). Собственник-ИП на УСН в этом случае может применять только объект «доходы минус расходы»: такое правило действует для участников договора доверительного управления (п. 3 ст. 346.14 НК РФ). Налог на имущество остаётся за собственником.

При продаже. Если управляющий сдавал помещение в аренду, освобождения от НДФЛ по сроку владения при продаже нет: Минфин считает такое имущество использованным в предпринимательской деятельности (письмо Минфина России от 26.03.2019 № 03-04-07/20169). Подробнее — в статье «Налогообложение при продаже коммерческой недвижимости: что нужно знать физическим лицам».

Из практики ФРИДОМ. Владелец помещения 128 м² на первом этаже жилого дома в Москве уехал за границу, помещение пять месяцев простаивало, копился долг за коммунальные услуги. Договор доверительного управления подписали дистанционно, помещение сдали компании из сферы красоты на четыре года за 430 тыс. ₽ в месяц. Коммунальные платежи и налоги по помещению ведёт ФРИДОМ, собственник получает доход на зарубежный счёт. Как это устроено — на странице «Доверительное управление коммерческой недвижимостью».

Сдаёте или собираетесь сдать помещение? Ответьте на несколько вопросов об объекте и получите рекомендации по сдаче в аренду.

Заключение

Для одного помещения со ставкой 150 тыс. ₽ в месяц самые низкие налоги в нашем расчёте дают УСН 6% — 108 тыс. ₽ в год — и патент: в Москве от 105 до 226 тыс. ₽ в зависимости от района. НДФЛ физлица обходится примерно вдвое дороже и несёт риск доначислений; общая система и ООО оправданы, когда этого требуют арендатор или структура владения.

Порядок действий: проверьте, нет ли помещения в кадастровом перечне на текущий год; посчитайте УСН и патент на своих цифрах в калькуляторе ФНС; зарегистрируйте ИП до подписания договора. Если доход приближается к 20 млн ₽ в год, заранее запишите в договоре, что НДС начисляется сверх ставки, и выберите ставку НДС по составу арендаторов: 5% — если они в основном без НДС, 22% — если это компании на общей системе, а у вас есть входной НДС. Найти арендатора и подготовить договор под выбранный режим поможет услуга «Сдать в аренду коммерческую недвижимость».