Сдать здание в аренду в Москве и Подмосковье
Сдаём здание целиком одному арендатору или по частям нескольким: проверяем права на здание и землю, подбираем формат под назначение объекта, ищем арендатора и оформляем договор. Условия и передачу здания ведёт юрист
- мес. гарантии замены
- до 60
- МАП — базовая ставка
- 100%
- сданных объектов
- 1500+
- Проверка прав на здание и землю
- Сдача целиком или частями — считаем оба сценария
- Поиск арендатора под назначение здания
- Договор в письменной форме одним документом
- Вознаграждение — по прайсу
Что решаем до выхода на рынок
Арендатор здания считает не только ставку: ему важны назначение, права на участок и состояние систем. Каждая строка — вопрос, который мы закрываем до показа.
Для кого здание
Офис, клиника, гостиница, автосервис или производство — от назначения зависит круг арендаторов
Права на землю
Вместе со зданием арендатору переходят права на участок под ним (ст. 652 ГК РФ)
Целиком или частями
Один арендатор — проще, несколько — легче заполнить большую площадь
Парковка и подъезд
Нет парковки — сужается круг арендаторов, и это надо учесть в позиционировании
Инженерные системы
Мощность, отопление, вентиляция и лифты: арендатор спросит документы и состояние
Ремонт и планировка
Кто и за чей счёт делает ремонт и убирает перегородки: согласуется в договоре
Ориентир по ставке аренды здания
Рыночный ориентир по зданию с вашими параметрами. Точную ставку назовёт брокер после осмотра и проверки документов.
Фильтры поиска
Подробная оценка ставки с аналогами: оценить ставку аренды онлайн — вилка за месяц и за м² по объявлениям рядом с вашим адресом. Расчёт по Москве и Московской области.
Здание и земля: что получает арендатор
Здание сдаётся вместе с правом на участок под ним: по договору аренды здания арендатору одновременно передаются права на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования (ст. 652 ГК РФ). Если право не определено договором, арендатор пользуется участком на срок аренды здания. Плата за здание, как правило, включает плату за участок (ст. 654 ГК РФ).
Размер арендной платы — обязательное условие: без согласованного письменно размера договор аренды здания считается незаключённым (ст. 654 ГК РФ). Договор заключается письменно, одним документом; если срок не менее года, он подлежит регистрации и считается заключённым с этого момента (ст. 651 ГК РФ). Данные на сентябрь 2026 года, правила меняются — на дату сделки проверяем их заново.
Об условиях договора — в статье о юридически правильной сдаче коммерческой недвижимости.
| Целиком | Частями | |
|---|---|---|
| Арендаторы | Один арендатор на всё здание, часто якорный | Несколько арендаторов на этажах или в блоках |
| Договоры | Один договор | Несколько договоров; каждую часть описывают планом (ст. 607 ГК РФ) |
| Переделки | Под одного арендатора: планировка, вывеска, вход | Отдельные входы, счётчики, перегородки, общие зоны |
| Риск простоя | Уход арендатора освобождает всё здание | Освобождается одна часть |
| Управление | Проще: один арендатор | Больше договоров, платежей и общих расходов |
Смежные форматы и темы
Другие объекты и разборы по темам, которые чаще всего спрашивают собственники зданий.
Как мы сдаём здание: 5 шагов
- 1Осмотр и проверка документов
Осматриваем здание, проверяем выписки на здание и землю, планы, обременения. Записываем параметры: площадь, назначение, мощность, парковка
- 2Формат и ставка
Считаем сценарии: здание целиком или частями. Даём ориентир по ставке по сопоставимым предложениям и уточняем, что в неё входит: НДС, коммунальные платежи, эксплуатационные расходы
- 3Упаковка и выход на арендаторов
Готовим фото, планы и описание под назначение здания. Размещаем объект на профильных площадках и предлагаем арендаторам из нашей базы
- 4Показы и переговоры
Организуем показы, проверяем компании по документам. Ведём торг по ставке, сроку, расходам и ремонту
- 5Договор и передача здания
Юрист готовит договор аренды здания в письменной форме, регистрация — когда она нужна. Подписываем акт приёма-передачи. Вознаграждение — по прайсу: тариф «Стандарт» оплачивается сразу после нахождения арендатора, по долгосрочным тарифам — 50% МАП сразу, остальное в рассрочку; порядок фиксируется в договоре оказания услуг
Финансовая безопасность –
наш приоритет
Сдача здания — ответственность за недвижимость целиком. Снижаем риски на входе: проверяем арендатора по документам и фиксируем условия в договоре.
Проверка арендатора
Жёсткий договор
Порядок оплаты в договоре
Скажем, как сдать ваше здание
Что закрепляем в договоре аренды здания
Форма и регистрация
Письменно, одним документом; несоблюдение формы влечёт недействительность. Договор на срок не менее года подлежит регистрации и считается заключённым с регистрации (ст. 651 ГК РФ)
Размер арендной платы
Обязательное условие: без согласованного письменно размера договор аренды здания считается незаключённым (ст. 654 ГК РФ)
Земельный участок
Какое право на участок получает арендатор: право аренды или иное право по договору; если не определено — право пользования на срок аренды (ст. 652 ГК РФ)
Срок
Определённый срок. Договор без срока можно прекратить, предупредив за три месяца, если договором не установлено иное (п. 2 ст. 610 ГК РФ)
Расходы и ремонт
По умолчанию арендатор поддерживает здание в исправном состоянии и делает текущий ремонт, капитальный — арендодатель; договор может распределить иначе (ст. 616 ГК РФ)
Субаренда
Сдавать часть здания в субаренду арендатор вправе с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ); условие фиксируем в договоре
Пожарная безопасность
Кто отвечает за системы и инструктажи. Ответственность несут собственник и лица, уполномоченные владеть и пользоваться имуществом (ст. 38 Закона № 69-ФЗ)
Возврат здания
Акты приёма-передачи при въезде и выезде, фотофиксация. Здание возвращается в состоянии с учётом нормального износа (ст. 622 ГК РФ)
Какие здания мы сдаём
Берём здания в Москве и Подмосковье. Формат сдачи определяем после осмотра и проверки документов.
- Отдельно стоящие здания
Под офис, сервис или производство
- Особняки
Историческая планировка и парковка — в позиционирование
- Офисные комплексы
Целиком или по этажам
- Гостиницы
Здание под гостиничный бизнес
- Автосервисы
Здания с боксами и подъездом
- Склады и производственные корпуса
Подъезд для фур, мощность
- Торговые и бизнес-центры
Крупные объекты — условия по договорённости
- Пустующие здания
Простой месяцами — пересобираем формат
Кейсы
Как мы сдавали здание: что было на старте, что сделали и к чему пришли
Аренда особняка под штаб-квартиру
Выявленная проблема
Историческое здание со специфической кабинетной планировкой и отсутствием парковки. Стандартные офисные арендаторы отказывались после первого просмотра
Решение
- Сменили позиционирование: «Креативный кластер в центре»
- Настроили таргетинг на рекламные агентства и архитектурные бюро
- Помогли согласовать с БТИ снос некапитальных перегородок
Результат
- Здание сдано целиком одному якорному арендатору
- Клиент сделал дизайнерский ремонт за свой счет
- Клиент сделал дизайнерский ремонт за свой счет
Марина
владелица здания
Особняк стоял пустым полгода. Все говорили: нет парковки, никто не снимет. Ребята из агентства предложили сделать ставку на креативщиков. В итоге заехала дизайн-студия, сделали шикарный ремонт. Теперь у меня самый стильный офис в районе. И сдали, кстати, в итоге на 20% дороже, чем я планировала
- увеличили платёж на 20% до
- 1 600 000 ₽
- площадь
- 600 м²
- цикл сделки
- 45 дней
Коммерческая недвижимость в аренду сейчас: подборка ФРИДОМ
Свободные коммерческие помещения из нашей базы — с площадью, адресом и ставкой. Так арендаторы видят объекты вашего типа: ваш мы упакуем так же.
- Помещение свободного назначения (ПСН), 3 м²ул. Кастанаевская, д. 62
- Пионерская
- 10 мин
- Торговое (в ТЦ), 34 м²ул. Куликовская, д. 6
- Бульвар Дмитрия Донского
- 15 мин
- Офис, 52 м²пр-д Завода Серп и Молот, 6к1Договориться о показе
- Стрит-ритейл (торговля на 1-й линии), 45 м²ул. Братьев Гранат, д. 6
- Прокшино
- 17 мин
- Склад, 1 040 м²Краснопахорский м.о, квартал 267
- Гривно
- 23 мин
- Производство, 550 м²Московская обл, Солнечногорск г.о, дер. Никулино
- Берёзки-Дачные
- 31 мин
- Помещение свободного назначения (ПСН), 54 м²Московская обл., Богородский г.о., с. Бисерово, мкр-н Новое Бисерово-2, д. 15
- Купавна
- 55 мин
- Торговое (в ТЦ), 57 м²ул. Кировоградская, д. 9, к. 1
- Южная
- 7 мин
Подберём арендатора для вашего здания
Оставьте заявку — брокер проверит документы, предложит формат сдачи (целиком или частями) и составит план выхода на арендаторов
Что о нас говорят собственники зданий
Команда ФРИДОМ
Ковалёв Даниил Андреевич
Начальник отдела коммерческой недвижимости
Боева Ольга Юрьевна
Специалист
Мирзаханов Саид Тажутдинович
Специалист
Волынский Виктор Геннадьевич
Генеральный директор
Елисеев Евгений Александрович
Основатель ФРИДОМ
ФРИДОМ — сдача зданий в аренду в Москве и области
С 2007 года помогаем собственникам сдавать здания и другую коммерческую недвижимость: готовим объект, ищем арендаторов, проверяем их по документам и оформляем договор.
19+ лет
- На рынке недвижимости
25+
- Сотрудников
1500+
- Сданных объектов
98%
- Успешных сделок
Комиссия за подбор арендатора по сроку аренды
| Вариант | Стоимость |
|---|---|
| до 1 года | 100% от месячной ставкиГарантия замены арендатора: 3 месяца |
| от 1 до 3 лет | 100–150% от месячной ставкиГарантия замены арендатора: от 3 до 24 месяцев |
| от 3 до 7 лет | 100–200% от месячной ставкиГарантия замены арендатора: от 3 до 48 месяцев |
| от 7 лет | 100–250% от месячной ставкиГарантия замены арендатора: от 3 до 60 месяцев |
| Крупные объекты (ТЦ, БЦ, складские комплексы) | По запросуГарантия замены — по договорённости |
МАП — месячная арендная плата, базовый расчётный показатель стоимости услуг. Базовая ставка за услугу — 100% МАП; выше базовой платят за длинную гарантию бесплатной замены арендатора.
Тарифные планы с гарантией замены арендатора
| Вариант | Стоимость |
|---|---|
| Стандарт | 100% от месячной ставкиГарантия замены арендатора: 3 месяца. Оплата сразу после нахождения арендатора |
| Долгосрочный 1 | 150% от месячной ставкиГарантия замены арендатора: 2 года. 50% МАП сразу, остальное за 9 месяцев |
| Долгосрочный 2 | 200% от месячной ставкиГарантия замены арендатора: 4 года. 50% МАП сразу, остальное за 11 месяцев |
| Долгосрочный 3 | 250% от месячной ставкиГарантия замены арендатора: 5 лет. 50% МАП сразу, остальное за 15 месяцев |
МАП — месячная арендная плата, базовый расчётный показатель стоимости услуг. Базовая ставка за услугу — 100% МАП; выше базовой платят за длинную гарантию бесплатной замены арендатора.
Документы
Вознаграждение агентства — по тарифам (тариф «Стандарт» оплачивается сразу после нахождения арендатора, по долгосрочным тарифам — 50% МАП сразу, остальное в рассрочку); порядок оплаты фиксируется в договоре оказания услуг; образец договора — ниже.
Чек-лист ФРИДОМ: как подготовить здание к сдаче в аренду
Семь списков: права и земля, состояние здания, формат сдачи, показы, договор и налоги. Отмечайте пункты по мере готовности.
Вопросы о сдаче здания в аренду
Что такое сдача здания в аренду и чем она отличается от сдачи помещения?
Здание сдают целиком вместе с правом на участок под ним (ст. 652 ГК РФ), а помещение — часть здания без участка. Поэтому у здания свои правила: письменный договор одним документом, обязательный размер арендной платы (ст. 654 ГК РФ), регистрация при сроке от года (ст. 651 ГК РФ). Помещения в бизнес-центре и помещения свободного назначения разбирают отдельные услуги.
Нужно ли регистрировать договор аренды здания?
Договор аренды здания, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента регистрации (ст. 651 ГК РФ). Договор на срок менее года не регистрируют. Правила меняются, поэтому перед подписанием проверьте их на дату сделки у юриста. Форму соблюдайте всегда: договор — письменно, одним документом.
Что будет с земельным участком при сдаче здания?
Арендатор получает право на участок, занятый зданием и необходимый для его использования (ст. 652 ГК РФ). Если вы собственник участка, ему предоставляется право аренды или иное право, указанное в договоре; если договор молчит, он пользуется участком на срок аренды здания. Плата за здание включает плату за участок, если иное не предусмотрено (ст. 654 ГК РФ).
Сдавать здание целиком или по частям?
Выбор зависит от площади, планировки и спроса: целиком проще управлять, по частям легче найти арендаторов на небольшие площади. Целиком здание часто снимает один якорный арендатор: в нашем кейсе историческое здание 600 м² сдали целиком одному арендатору за 45 дней. Если сдаёте по частям, опишите каждую часть планом (ст. 607 ГК РФ).
Как определить ставку аренды здания?
По сопоставимым предложениям с учётом назначения, состояния, парковки и участка. Калькулятор на странице даёт ориентир, а точную ставку назовёт брокер после осмотра и проверки документов. Учтите, что ставку арендной платы можно менять не чаще раза в год, если договор не говорит иначе (п. 3 ст. 614 ГК РФ), поэтому условия индексации согласуйте сразу.
Кто платит эксплуатационные расходы и ремонт здания?
По умолчанию арендатор поддерживает здание в исправном состоянии, делает текущий ремонт и несёт расходы на содержание; капитальный ремонт делает арендодатель (ст. 616 ГК РФ). Договор может распределить расходы иначе. Отдельно стоит прописать коммунальные платежи по счётчикам, охрану, уборку и вывоз мусора. Подробнее — в статье об эксплуатационных расходах.
Может ли арендатор сдать часть здания в субаренду?
Да, но с согласия арендодателя, если иное не установлено законом или иными актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Срок субаренды не может превышать срок основного договора. Поэтому в договоре стоит прописать, разрешена ли субаренда, на каких условиях и кто получает доход. Для собственника это вопрос контроля над составом арендаторов и пожарной безопасностью.
Как считается вознаграждение за сдачу здания?
Вознаграждение считается от месячной арендной платы (МАП) и зависит от срока договора и гарантии замены арендатора: тарифы — в таблицах на странице. Для крупных объектов, включая торговые и бизнес-центры, в тарифах указано «по договорённости». Оплата: тариф «Стандарт» оплачивается сразу после нахождения арендатора, по долгосрочным тарифам — 50% МАП сразу, остальное в рассрочку (на 9, 11 или 15 месяцев — по тарифу); условия фиксируются в договоре оказания услуг; образец договора приложен на странице.
Какой налог платит собственник, сдающий здание?
Режим зависит от статуса собственника. Самозанятость (НПД) при сдаче нежилых объектов не применяется — по разъяснениям ФНС. Физлицо платит НДФЛ по шкале ст. 224 НК РФ: 13% до 2,4 млн ₽ дохода за год, с превышения — 15, 18, 20 и 22%. ИП и организации выбирают режим с бухгалтером. Ставки и режимы меняются, проверяйте на дату сделки.
С 2007 года помогаем собственникам сдавать здания и другие коммерческие объекты в Москве и области. Осмотрим здание, подготовим объект, найдём арендатора и оформим договор.
Статьи о сдаче коммерческой недвижимости
Ищете помещение в аренду, а не сдаёте?
Подбор в интересах арендатора — отдельная услуга: находим помещение под ваш бизнес, проверяем арендодателя и договор до подписания.
