Счёт за границей и зарубежная недвижимость: что резидент РФ сообщает в ФНС в 2026 году

Введение

Купить квартиру в Германии или Испании, держать деньги на счёте в местном банке, сдавать объект и потом его продать — всё это гражданин России вправе делать. Но у каждого из этих шагов свои обязанности перед российской налоговой. Чаще всего путают две вещи: о счёте в иностранном банке сообщать нужно, а о самой недвижимости за рубежом обычный гражданин отдельного уведомления не подаёт. Налог в России возникает с доходов от объекта, то есть с аренды и продажи.

Ниже — кто считается резидентом, что и когда подавать по зарубежному счёту, когда нужна 3-НДФЛ и какие штрафы грозят за пропуск сроков. Нормы — в редакции на октябрь 2026 года.

Коротко: что сообщать в налоговую, а что нет

Кто считается резидентом: валютный и налоговый статус — не одно и то же

Валютный резидент. Для валютного контроля резидент — каждый гражданин России, где бы он ни жил, а также иностранец с российским видом на жительство (п. 6 ч. 1 ст. 1 Закона № 173-ФЗ). Исключение по сроку: если за календарный год вы провели за границей больше 183 дней, требования ст. 12 о счетах к вам не применяются (ч. 8 ст. 12).

Налоговый резидент. Для НДФЛ резидент — тот, кто находился в России не меньше 183 календарных дней в течение 12 месяцев подряд (п. 2 ст. 207 НК РФ). Налоговый резидент платит НДФЛ с доходов и в России, и за её пределами, нерезидент — только с российских (ст. 209 НК РФ). Доход от аренды и продажи недвижимости за рубежом — это доход от источников за пределами России (пп. 4 и 5 п. 3 ст. 208 НК РФ).

Счёт в иностранном банке: уведомление и ежегодный отчёт

Открыть счёт в банке за рубежом гражданин вправе без ограничений (ч. 1 ст. 12 Закона № 173-ФЗ). Обязанностей две.

Уведомление об открытии. О каждом открытии и закрытии счёта и об изменении его реквизитов нужно сообщить в налоговую не позднее одного месяца (ч. 2 ст. 12). Уведомление подают в инспекцию по месту жительства. Если его в России нет — по месту пребывания, а без него — по месту нахождения вашей недвижимости в России. Если нет и её, уведомление принимает любая инспекция по вашему выбору. Форма утверждена приказом ФНС России от 26.04.2024 № СД-7-14/349@, подать её можно через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС, лично, через представителя или заказным письмом.

Ежегодный отчёт о движении средств. Отчёт за календарный год подают до 1 июня следующего года (ч. 7 ст. 12; п. 2 Правил, утв. постановлением Правительства РФ № 1365). Если счёт открыт в течение года, отчитываются с даты открытия. Если закрыт — отчёт за период до даты закрытия подают вместе с уведомлением о закрытии (п. 9 Правил). По общему счёту отчитывается каждый владелец (п. 4 Правил).

Когда отчёт не нужен. Если банк находится в стране ЕАЭС или в стране из перечня ФНС для автоматического обмена финансовой информацией, а сумма зачислений на счёт (списаний с него) за год не больше 600 000 ₽ (или, если зачислений не было, остаток на конец года не больше 600 000 ₽), отчёт по этому счёту не подают (ч. 7 ст. 12). Валюту пересчитывают по курсу Банка России на 31 декабря.

Германия и Испания в перечень не входят. В действующем перечне (приказ ФНС России от 14.10.2025 № ЕД-7-17/883@) нет ни одного государства — члена Евросоюза. Поэтому порог 600 000 ₽ к счетам в немецких и испанских банках не применяется: отчёт по ним подают за каждый год, в котором счёт был открыт, независимо от суммы.

Что можно зачислять на такой счёт. Если банк — в стране ЕАЭС или из перечня автообмена, деньги от нерезидентов можно получать на счёт без ограничений (ч. 5.2 ст. 12). Для банков в Германии и Испании действует закрытый список допустимых поступлений из ч. 4 и 5 ст. 12: переводы со своих счетов, проценты, зарплата от иностранного работодателя, пенсии и некоторые другие. Валютная операция, не предусмотренная законом, — нарушение со штрафом от 20 до 40 % суммы (ч. 1 ст. 15.25 КоАП РФ). Поэтому, если деньги покупателя должны прийти на ваш счёт в стране объекта, схему поступления проверяет юрист до сделки. Как устроены расчёты через счёт нотариуса или напрямую от покупателя, мы описали в гиде о том, как продать недвижимость за рубежом и получить деньги в России.

Переводить деньги из России на свои зарубежные счета закон разрешает (ч. 4 ст. 12), но с 2022 года такие переводы ограничены указами Президента РФ и решениями Банка России. Лимиты на дату перевода уточняйте в своём банке.

Если уведомление не подали вовремя. Гражданин, который не уведомлял о счетах и провёл за границей в прошлом году 183 дня и меньше, должен подать уведомления до 1 июня текущего года и отчитываться дальше по общим правилам (ч. 8 ст. 12).

Сама недвижимость за рубежом: что сообщать не нужно

Отдельного уведомления о покупке или владении квартирой, домом или участком за рубежом для обычного гражданина закон не устанавливает. Уведомлять нужно о счетах (ч. 2 ст. 12 Закона № 173-ФЗ), а для объектов недвижимости такой нормы нет. Налог на имущество физических лиц в России платят только за объекты, расположенные в России (п. 1 ст. 401 НК РФ).

Но три оговорки есть.

• Деньги на покупку. Если вы платите за объект со своего зарубежного счёта, на этот счёт распространяются уведомление и отчёт из раздела выше.
• Объект на компании. Если недвижимость оформлена на иностранную компанию, налоговый резидент с долей больше 10 % уведомляет налоговую об участии в ней в течение трёх месяцев (пп. 1 п. 3.1 ст. 23, п. 3 ст. 25.14 НК РФ). Если он признаётся контролирующим лицом (доля больше 25 % или больше 10 %, когда у всех российских резидентов вместе больше 50 %), он ежегодно до 30 апреля подаёт уведомление о контролируемой иностранной компании (п. 3 ст. 25.13, п. 2 ст. 25.14 НК РФ).
• Особый статус. Лицам, которые замещают государственные должности, и ряду других категорий открывать и иметь счета в иностранных банках запрещено Федеральным законом № 79-ФЗ, а сведения о доходах и имуществе они подают по ст. 8 Федерального закона № 273-ФЗ «О противодействии коррупции». Это отдельный режим.

Аренда зарубежного объекта: декларация в России

Если вы налоговый резидент и сдаёте квартиру за рубежом, доход от аренды облагается в России (ст. 209, пп. 4 п. 3 ст. 208 НК РФ). Налоговый агент за вас НДФЛ не удержит: декларацию 3-НДФЛ подают сами до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля (пп. 3 п. 1 и п. 4 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ). Доход в валюте пересчитывают в рубли по курсу Банка России на дату его получения (п. 5 ст. 210).

Ставка для аренды — общая шкала основной налоговой базы: 13 % с суммы до 2,4 млн ₽ за год, дальше 15, 18, 20 и 22 % по ступеням, вместе с зарплатой и другими доходами этой базы (п. 2.1 ст. 210, п. 1 ст. 224 НК РФ).

С аренды налог обычно возникает и в стране объекта. Засчитать его в России можно, только если это предусматривает соглашение об избежании двойного налогообложения, по декларации и с документом иностранного налогового органа и нотариально заверенным переводом (п. 1–3 ст. 232 НК РФ). Указом Президента РФ от 08.08.2023 № 585 действие статей 5–22 и 24 соглашений с Германией и Испанией приостановлено. Статья 23 соглашения с Германией об устранении двойного налогообложения в этот перечень не входит, но возможность зачёта на дату подачи декларации нужно проверять у налогового консультанта. Налоговую декларацию в Германии готовят и подают наши партнёры — налоговые консультанты в Германии. Как устроена сдача объекта через управляющего — на странице услуги «Управление недвижимостью в Германии».

Продажа: когда нужна 3-НДФЛ

Отдельного уведомления о продаже зарубежного объекта нет. Нужна ли декларация, зависит от срока владения.

Минимальный срок прошёл — налога и декларации нет. Доход от продажи освобождён, если объект был в собственности не меньше трёх лет (наследство или дар от члена семьи, приватизация, рента, единственное жильё) или пяти лет в остальных случаях (п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ). Сроки из ст. 217.1 применяют и к объектам за рубежом. По такому доходу декларацию можно не подавать (пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 4 ст. 229).

Срок не прошёл — декларация и налог. НДФЛ — 13 % с базы до 2,4 млн ₽ за год и 15 % с превышения (п. 6 ст. 210, п. 1.1 ст. 224). Доход можно уменьшить на подтверждённые расходы на покупку объекта или на вычет до 1 млн ₽ для жилья и земельных участков (пп. 1 и 2 п. 2 ст. 220). Декларация — до 30 апреля, налог — до 15 июля.

Налог в стране объекта. В Германии частная продажа облагается по § 23 EStG, если между покупкой и продажей прошло не больше 10 лет и вы не жили в объекте сами весь срок или в год продажи и два предыдущих года. Если общий прирост от таких продаж за год меньше 1 000 €, он не облагается. Налог начисляют по декларации, у источника он не удерживается. Подробно о сделке и налогах в Германии — в статье о том, как продать недвижимость в Германии, находясь в России. Зачёт иностранного налога — по тем же правилам ст. 232 НК РФ и с той же оговоркой об Указе № 585.

Штрафы для граждан за уведомления и отчёты

Как мы помогаем

Мы ведём продажу недвижимости за рубежом со стороны собственника из России. В Германии работаем через партнёрское немецкое GmbH с разрешением по § 34c GewO, в Испании — через партнёров в стране, в других странах Европы, например в Австрии или на юге Франции, — по согласованию, если есть партнёр. На счету компании 100+ сделок за рубежом.

До выхода на покупателей мы выстраиваем маршрут денег: на какой счёт придут деньги покупателя, нужен ли для этого счёт за рубежом и какие документы понадобятся банку и для валютного контроля. Налоговое сопровождение в Германии — через партнёров: налог в стране объекта они учитывают в плане сделки до подписания договора. ФРИДОМ не налоговый консультант: российскую 3-НДФЛ мы за клиента не готовим и не подаём и налоговым агентом не являемся.

Если покупателя ещё нет, подойдёт услуга «Продажа зарубежной недвижимости», если он уже найден — «Сопровождение международных сделок», для объекта в Германии — «Продажа недвижимости в Германии».

Вопросы о зарубежном счёте и недвижимости

Заключение

Гражданин России сообщает в налоговую о счетах в иностранных банках: уведомление в течение месяца после открытия, закрытия или смены реквизитов и ежегодный отчёт до 1 июня. Для счетов в Германии и Испании порог 600 000 ₽ не работает, потому что этих стран нет в перечне автообмена. О самой недвижимости за рубежом отдельного уведомления нет. В России декларируют доходы от неё: аренду — всегда, продажу — если минимальный срок владения не прошёл. Зачёт налога, уплаченного в Германии или Испании, возможен только по соглашению, и с учётом Указа № 585 его проверяют на дату декларации.

Если вы собираетесь продавать объект за рубежом, начните с маршрута денег и налогов в обеих странах: так станет понятно, нужен ли новый счёт и какие документы готовить.