Покупка квартиры в Москве, если вы за границей: доверенность, электронная регистрация, расчёты

Введение

Купить квартиру в Москве, не прилетая на сделку, можно. Закон не требует, чтобы покупатель лично приходил к продавцу, в банк или в МФЦ: за вас может действовать представитель по нотариальной доверенности, а договор и заявление на регистрацию можно подписать усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) и подать в Росреестр онлайн. Сложности обычно в другом: где за границей оформить доверенность, которую примут в Москве, как заплатить продавцу, если ваши деньги на зарубежном счёте, и что проверить, когда квартиру вы видели только на видео.

Ниже — способы провести покупку дистанционно, доверенность, электронная регистрация, расчёты и налоги. Нормы — в редакциях на октябрь 2026 года, источники — в конце статьи.

Три способа купить квартиру без приезда в Москву

Договор купли-продажи квартиры заключают в письменной форме одним документом, который подписывают обе стороны (ст. 550 ГК РФ). Письменная форма соблюдена и тогда, когда договор подписан электронно способом, который позволяет достоверно определить, кто его подписал (п. 1 ст. 160 ГК РФ). Переход права собственности регистрирует Росреестр (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Из этого и складываются три рабочих варианта.

Валютный и налоговый резидент: что важно знать до сделки

Для покупки в Москве важны два статуса, и они не совпадают.

Валютный резидент. По закону о валютном регулировании резидентами считаются все граждане России, где бы они ни жили (пп. «а» п. 6 ч. 1 ст. 1 Закона № 173-ФЗ). Валютные операции между резидентами по общему правилу запрещены (ч. 1 ст. 9 того же закона), а денежные обязательства по российскому договору выражают в рублях (п. 1 ст. 317 ГК РФ). Поэтому цену квартиры указывают в рублях и платят продавцу в рублях с российского счёта, а не переводом в евро с зарубежного.

Налоговый резидент. Это тот, кто фактически находится в России не меньше 183 календарных дней за 12 месяцев подряд (п. 2 ст. 207 НК РФ). Если вы живёте за рубежом большую часть года, вы, скорее всего, налоговый нерезидент. Покупка от этого не запрещается, но влияет на имущественный вычет: об этом ниже, в разделе о налогах.

Доверенность на покупку квартиры из-за границы

Доверенность на подачу заявлений о государственной регистрации прав должна быть нотариально удостоверена (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Представитель подаёт документы в Росреестр по нотариальной доверенности (ч. 4 ст. 15 Закона № 218-ФЗ), а в МФЦ предъявляет её вместе с паспортом (ч. 8 ст. 18). Доверенность в простой письменной форме для покупки квартиры не подойдёт.

Где оформить доверенность

За границей её оформляют одним из двух способов.

В консульстве России. За пределами страны нотариальные действия от имени России совершают консульские должностные лица (ст. 1 Основ законодательства РФ о нотариате). Консул вправе удостоверять сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимости, находящейся в России (п. 1 ст. 38 Основ). Выдача доверенности — односторонняя сделка, а не договор (п. 2 ст. 154 ГК РФ; п. 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25), и это исключение её не касается: консул удостоверяет её, как российский нотариус. Апостиль и перевод не нужны, документ составлен по-русски. Минус — запись на приём: какие действия совершает консульство и как к нему попасть, смотрите на его сайте заранее.

У нотариуса в стране проживания. Документ, составленный иностранным нотариусом, российский нотариус принимает после легализации или без неё, если это предусматривает закон или международный договор (ст. 106 Основ). Россия, Германия и Испания — участницы Гаагской конвенции 1961 года: вместо консульской легализации на документ ставят апостиль компетентного органа страны, где он составлен (ст. 3 и 4 конвенции). Апостиль подтверждает подлинность подписи нотариуса, его должность и печать, но не содержание доверенности (ст. 5). Затем доверенность вместе с апостилем переводят на русский; верность перевода свидетельствует нотариус в России или он свидетельствует подпись переводчика (ст. 81 Основ).

Обратная ситуация — доверенность на продажу вашей недвижимости в Германии или Испании — устроена по праву страны объекта. Её мы подробно разобрали в статье о доверенности на продажу недвижимости за границей.

Что написать в доверенности

Доверенность пишут под конкретную сделку, а не «на всё». Обычно в неё включают:

• объект: адрес, кадастровый номер, площадь; если квартира ещё не выбрана — параметры и предельную цену;
• право подписать предварительный договор или соглашение об авансе, основной договор купли-продажи и передаточный акт (ст. 556 ГК РФ);
• право подать документы на регистрацию перехода права и получить выписку из ЕГРН;
• расчёты: через какой инструмент платите — аккредитив, счёт эскроу или депозит нотариуса. Право распоряжаться вашими деньгами без ограничений давать не стоит;
• срок действия. Если срок не указан, доверенность действует год со дня совершения, а без даты она ничтожна (п. 1 ст. 186 ГК РФ);
• запрет или разрешение передоверия: передоверить полномочия представитель может, только если это разрешено доверенностью или его вынуждают обстоятельства (ст. 187 ГК РФ).

Отменить доверенность можно в любой момент: в той же форме или нотариально, с извещением представителя и известных вам третьих лиц (ст. 188 и 189 ГК РФ). Сведения о доверенностях, удостоверенных нотариусами в России, и об их отмене любой может проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты (ст. 34.4 Основ); доверенности иностранного нотариуса в этом реестре нет. Проверку стоит сделать и с доверенностью продавца, если от его имени тоже действует представитель.

Электронная подпись и электронная регистрация

Если вы хотите подписать договор сами, понадобится УКЭП. Удостоверяющий центр выдаёт квалифицированный сертификат после идентификации. Без личного визита гражданина России можно идентифицировать по биометрическому загранпаспорту с электронным носителем или через госсистемы идентификации и биометрии (п. 1 ч. 1 ст. 18 Закона № 63-ФЗ «Об электронной подписи»). Есть ли такой способ у конкретного удостоверяющего центра, уточняйте у него.

Подать документы на регистрацию без визита в МФЦ можно несколькими путями:

1. Самим сторонам онлайн. Заявление и документы, подписанные УКЭП, принимают через Госуслуги, сайт Росреестра и личный кабинет на нём (п. 2 ч. 1 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).
2. Через банк. Если расчёты идут через банк, документы можно направить в Росреестр по его электронному каналу (п. 3 ч. 6 ст. 36.2 Закона № 218-ФЗ). Есть ли такая услуга и на каких условиях, решает банк.
3. Через нотариуса. Нотариус вправе передать заявление и документы в Росреестр, в том числе в электронной форме (ч. 1.5 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).
4. Через представителя — на бумаге в МФЦ по нотариальной доверенности (ч. 8 ст. 18).

Одна деталь касается продавца. Если он гражданин и подписывает заявление своей УКЭП, Росреестр примет его, только если в ЕГРН есть запись о том, что продавец разрешил такую регистрацию; без неё заявление вернут (ч. 1 и 4 ст. 36.2). Запись не нужна, когда документы подаёт банк или нотариус, подпись продавца выдал Роскадастр либо стороны прошли идентификацию через Единую биометрическую систему (п. 2–4 и 6 ч. 6 ст. 36.2). Каким путём пойдёт ваша сделка, решают до подписания договора.

По закону переход права регистрируют за семь рабочих дней с даты приёма заявления Росреестром, за девять — если заявление принял МФЦ, и за три рабочих дня — если сделка удостоверена нотариально, а если нотариус направил документы электронно — в течение одного рабочего дня после их поступления (п. 1, 2 и 9 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ). Если Росреестр приостановит регистрацию, срок сдвинется, поэтому планировать даты лучше с запасом.

Расчёты: как заплатить продавцу из-за рубежа

Деньги продавцу лучше передавать после регистрации. Для этого используют три инструмента:

• аккредитив: банк по вашему поручению обязуется заплатить продавцу, когда он представит документы, обычно выписку из ЕГРН о переходе права (ст. 867 ГК РФ);
• счёт эскроу: банк блокирует ваши деньги и передаёт их продавцу, когда наступят условия договора (ст. 860.7 ГК РФ);
• публичный депозитный счёт нотариуса: стороны совместным заявлением передают нотариусу деньги на депонирование, а если сделка удостоверена нотариально, заявление может подать и один покупатель; нотариус проверяет, что условия выполнены, и банк по его распоряжению перечисляет деньги продавцу (ст. 88.1 Основ).

Все три работают в рублях и в российском банке. Если деньги у вас за рубежом, сначала переведите их на свой рублёвый или валютный счёт в России, продайте валюту и откройте аккредитив или эскроу. Маршрут перевода и документы для банка согласуйте заранее: требования банков меняются.

Что ещё учесть:

• Счёт за рубежом. Резидент уведомляет налоговую об открытии, закрытии и изменении реквизитов зарубежного счёта не позднее месяца (ч. 2 ст. 12 Закона № 173-ФЗ). Если в календарном году вы пробыли за границей больше 183 дней, эти требования к вам не применяются (ч. 8 ст. 12). Вернувшись в Россию, о действующих зарубежных счетах нужно будет уведомить налоговую — так поясняют Минфин и ФНС. Подробнее о правилах валютного контроля — в гиде о том, как продать недвижимость за рубежом и получить деньги в России.
• Проверка банком. Крупные операции по сделкам с недвижимостью подлежат обязательному контролю по закону о противодействии отмыванию доходов (п. 1.1 ст. 6 Закона № 115-ФЗ). Держите под рукой договор и документы о происхождении денег: банк может их запросить.
• Продавец — иностранец. Сделки, по которым резидент приобретает право собственности на недвижимость у лица из «недружественного» государства или у компании под его контролем, проводят по разрешению Правительственной комиссии по контролю за иностранными инвестициями (пп. «а» и «б» п. 1 Указа Президента РФ от 01.03.2022 № 81). Если продавец — такой иностранец, это вопрос для юриста до аванса.

Как устроен аккредитив и чем он отличается от других способов, мы разбирали в статье об аккредитиве с трансферацией.

Как проверить квартиру, если вы не можете её посмотреть

Проверка та же, что при обычной покупке, только смотрит за вас другой человек. Минимум:

• осмотр по видеосвязи в реальном времени, а не по записанному ролику: вид из окна, подъезд, состояние коммуникаций, счётчики;
• выписка из ЕГРН: собственник, обременения, аресты, история переходов права;
• жильцы: если в квартире живут люди, которые сохраняют право пользования ею после продажи, их перечень с указанием прав — существенное условие договора (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Выписки о зарегистрированных и снятых с учёта нужны до аванса;
• согласие супруга продавца: если квартира куплена в браке, нужно его нотариальное согласие на продажу (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ);
• доверенность продавца, если он сам действует через представителя: удостоверенную в России проверьте по реестру нотариата, иностранную с апостилем — у юриста.

Полный список проверок — в статье о том, как проверить квартиру перед покупкой, а шаги сделки на вторичном рынке — в статье о покупке квартиры на вторичном рынке. Если покупаете в новостройке у застройщика, договор участия в долевом строительстве подают в Росреестр только в электронной форме, а цену, как правило, вносят на счёт эскроу; порядок описан в статье о том, как купить квартиру в новостройке.

Налоги и вычет, если вы живёте за рубежом

Налога на покупку квартиры в России нет. Покупатель платит госпошлину за регистрацию права (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) и, если нужен нотариус, его тариф.

Вопрос — в имущественном вычете. Вычет на покупку жилья — до 2 млн ₽ расходов (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ) и до 3 млн ₽ процентов по ипотеке (п. 4 ст. 220) — уменьшает основную налоговую базу (п. 3 ст. 210 НК РФ). Это доходы налогового резидента, которые облагаются по шкале п. 1 ст. 224. Доходы нерезидента учитывают в отдельных базах и облагают, по общему правилу, по ставке 30 % (п. 2.2 ст. 210, п. 3 ст. 224), а к базам, не относящимся к основной, вычеты не применяют (абз. 2 п. 3 ст. 210). Поэтому за год, в котором вы нерезидент, вычет не получить. Можно ли заявить его в годы, когда вы снова станете налоговым резидентом и у вас будет облагаемый доход в России, уточните в налоговой до сделки. Как получают вычет, мы описали в статье о налоговом вычете при покупке квартиры.

Налоги в стране вашего проживания — отдельная тема. Если вы живёте в Германии, вопросы о декларации там решает налоговый консультант в Германии; мы привлекаем таких специалистов через партнёров.

После покупки: защита от сделок без вашего участия

Когда право зарегистрировано, собственник может подать в Росреестр заявление о невозможности регистрации перехода и обременения права без его личного участия. Его можно направить через личный кабинет на сайте Росреестра без УКЭП (ч. 1 ст. 36 Закона № 218-ФЗ). Пока такая запись есть, заявление, которое подал не собственник, Росреестр возвращает без рассмотрения (ч. 3 ст. 36). Учтите обратную сторону: продать квартиру через представителя по доверенности при такой записи не получится, пока вы её не отзовёте. Для управления квартирой под аренду оформляют отдельную доверенность и договор с управляющим, а не расширяют доверенность на покупку.

Как мы ведём покупку для клиентов за рубежом

За 2400+ сделок у нас сложился порядок дистанционной покупки. В одном из кейсов покупатель жил за рубежом, не мог прилететь в ближайшие месяцы и покупал апартаменты для родителей и под сдачу: варианты он смотрел по видеообзорам, юристы проверили статус апартаментов и историю собственников, сделка прошла по нотариальной доверенности, расчёты — через аккредитив.

Что делаем на услуге «Покупка квартиры»:

• подбираем варианты и показываем их по видеосвязи;
• готовим текст доверенности до визита в консульство или к нотариусу;
• проверяем квартиру и продавца до аванса;
• согласуем расчёты и способ подачи на регистрацию;
• принимаем квартиру и передаём ключи вашему представителю.

Стоимость — по прайсу на странице услуги. Новостройку у застройщика для покупателя подбираем бесплатно: услугу оплачивает застройщик. Если одновременно нужно продать недвижимость в Германии или Испании, этим занимается направление «Сопровождение международных сделок»: в Германии мы работаем через партнёрское немецкое GmbH, в Испании — через партнёров в стране, в других странах Европы — по согласованию.

Вопросы о покупке квартиры в Москве из-за границы

Заключение

Купить квартиру в Москве из-за границы можно без поездки. Оформите нотариальную доверенность в консульстве России или у местного нотариуса с апостилем и переводом либо получите УКЭП, чтобы подписать договор самому. Деньги переведите на свой счёт в России и платите продавцу в рублях через аккредитив, эскроу или депозит нотариуса — после регистрации. Квартиру проверяйте так же строго, как при обычной покупке, а вычет учитывайте только за годы налогового резидентства.

Если нужна помощь с текстом доверенности, проверкой квартиры или всей сделкой, специалист ФРИДОМ разберёт вашу ситуацию на консультации.