Эскроу-счёт при покупке новостройки: как работает и что будет с деньгами при задержке или банкротстве

Введение

Эскроу-счёт — специальный банковский счёт, на котором банк блокирует деньги покупателя новостройки, пока застройщик не получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию. По договору долевого участия (ДДУ) участник вносит цену договора на счёт эскроу в уполномоченном банке (ч. 1 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ). Застройщик распоряжаться этими деньгами не может: банк переводит их не позднее десяти рабочих дней после того, как застройщик представит ему разрешение на ввод дома или сведения о нём в единой информационной системе жилищного строительства (ч. 6 ст. 15.5). При просрочке передачи квартиры больше чем на два месяца, при банкротстве застройщика и в ряде других случаев покупатель вправе отказаться от договора и получить деньги обратно со счёта.

Эскроу защищает деньги, но не срок и не качество: дом можно сдать с опозданием, а отказ от договора означает, что квартиры вы не получите. Нормы в статье приведены в редакции на октябрь 2026 года. Роли участников — в таблице.

Что такое эскроу-счёт простыми словами

По договору счёта эскроу банк открывает специальный счёт, чтобы учитывать и блокировать деньги владельца счёта и передать их другому лицу, когда наступят основания из договора. Пока оснований нет, права на деньги принадлежат владельцу счёта, после — получателю (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ). Если договор не предусматривает иное, распоряжаться деньгами на счёте не вправе ни тот, ни другой (п. 1 ст. 860.8 ГК РФ).

В новостройках эскроу — условие самого ДДУ. Обязанность оплатить квартиру считается исполненной с момента, когда деньги поступили на счёт эскроу (ч. 3 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ). Счёт открывает уполномоченный банк с достаточным кредитным рейтингом (п. 3 ст. 2). Если дом строят на целевой кредит, это банк-кредитор застройщика (ч. 1.1 ст. 15.4), поэтому выбирать банк покупателю обычно не приходится: его название и контакты указаны в ДДУ (ч. 2 ст. 15.4).

Как работает эскроу при покупке квартиры в новостройке

Путь денег от покупателя до застройщика состоит из шести шагов:

1. Заключаете ДДУ. Договор письменный, проходит государственную регистрацию и считается заключённым с момента регистрации (ч. 3 ст. 4). В нём должны быть срок передачи квартиры (п. 2 ч. 4 ст. 4) и обязанность внести цену на счёт эскроу в указанном банке (ч. 2 ст. 15.4).
2. Открываете счёт. Если банк обслуживает клиентов дистанционно, заявление и договор счёта можно подписать простой электронной подписью в его приложении или интернет-банке (ч. 3 ст. 15.5).
3. Вносите деньги после регистрации ДДУ в сроки и в размере из договора (ч. 2 ст. 15.4, ч. 4 ст. 15.5). Если деньги не поступили на счёт больше трёх месяцев со дня заключения договора счёта, банк вправе отказаться от этого договора (ч. 7.1 ст. 15.5).
4. Ждёте ввода дома. Срок условного депонирования не может превышать срок ввода по проектной декларации больше чем на шесть месяцев. Продлить срок можно только по вашему заявлению и не более чем на два года (ч. 4 ст. 15.5).
5. Деньги раскрываются. Застройщик представляет банку разрешение на ввод дома или сведения о его размещении в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Банк не позднее десяти рабочих дней перечисляет деньги застройщику или направляет на погашение его кредита, если это предусмотрено кредитным договором (ч. 6 ст. 15.5).
6. Принимаете квартиру. Передача возможна только после получения разрешения на ввод (ч. 2 ст. 8). Не менее чем за месяц до срока передачи застройщик обязан сообщить о готовности квартиры (ч. 4 ст. 8). Вы осматриваете её, подписываете акт и оформляете право собственности. Залог банка-кредитора застройщика на вашу квартиру с момента передачи не распространяется (ч. 8 ст. 15.4).

Доходности у эскроу нет, платить за него не нужно: проценты не начисляются, вознаграждение банку не выплачивается (ч. 5 ст. 15.5).

Все шаги покупки — от выбора ЖК и проверки застройщика до приёмки и регистрации права — собраны в статье о покупке квартиры в новостройке.

Как внести деньги: собственные средства, ипотека и маткапитал

Собственные деньги переводят на реквизиты счёта эскроу из договора. Платёж застройщику напрямую или по другим реквизитам оплатой по такому ДДУ не считается (ч. 3 ст. 15.4).

Ипотека. Банк-кредитор перечисляет кредитные деньги на счёт эскроу, первоначальный взнос вы вносите туда же. Если ДДУ предусматривает заёмные средства, в договоре эскроу указывают залоговый счёт, права по которому переданы в залог кредитору. При расторжении ДДУ деньги уйдут кредитору: на счёт из заявления залогодержателя, а если заявления нет в течение 14 рабочих дней, на залоговый счёт из договора эскроу (ч. 8 ст. 15.5). Подобрать программу и банк из 20+ банков-партнёров ФРИДОМ и провести сделку поможет услуга «Покупка квартиры в новостройке в ипотеку». Ставки и лимиты льготной программы — в статье о семейной ипотеке.

Материнский капитал. Правила направления маткапитала разрешают перечислять его на счёт эскроу, бенефициаром по которому является застройщик (п. 2 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862). Если ДДУ расторгнут, средства маткапитала возвращаются в Социальный фонд (ч. 8.1 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ, п. 19 Правил).

Что будет с деньгами при задержке сдачи дома

Эскроу на сроки строительства не влияет: срок передачи квартиры прописан в ДДУ, и застройщик может его нарушить. Деньги остаются на счёте, а у покупателя есть три пути.

Потребовать неустойку

За каждый день просрочки застройщик платит одну трёхсотую ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора, а если участник — гражданин, то в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). С 1 января 2016 года ставка рефинансирования равна ключевой ставке (Указание Банка России от 11.12.2015 № 3894-У). Для иллюстрации: при цене 10 млн рублей и условной ставке 10 % неустойка за день составит 10 000 000 × 10 % ÷ 300 × 2 ≈ 6 667 рублей. Действующую ставку смотрите на сайте Банка России.

Период с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2025 года в расчёт неустойки не включается (п. 1 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 в ред. от 30.12.2025), с 1 января 2026 года просрочка считается снова. По требованиям, предъявленным до 22 марта 2024 года, платёж отсрочен до 31 декабря 2026 года. За дни с 1 июля 2023 года по 21 марта 2024 года неустойку считают по ключевой ставке не выше действовавшей на 1 июля 2023 года (п. 2 постановления № 326; Конституционный Суд РФ подтвердил это правило в постановлении от 14.04.2026 № 24-П). Расчёт для просрочки, начавшейся до 2026 года, лучше проверить с юристом.

Суд может также взыскать компенсацию морального вреда (ч. 2 ст. 10) и штраф в 5 % от присуждённой суммы, если застройщик не удовлетворил требование добровольно (ч. 3 ст. 10). Если обязанность уплатить штраф возникла до 1 сентября 2024 года, когда ввели эту ставку, новый порядок к ней не применяют, а момент её возникновения суд определяет по обстоятельствам дела (постановление КС РФ № 24-П).

Отказаться от договора и вернуть деньги

Право на односторонний отказ возникает, если квартиру не передали в срок, превышающий договорный на два месяца (п. 1 ч. 1 ст. 9). Уведомление направляют заказным письмом с описью вложения; договор считается расторгнутым со дня отправки (ч. 4 ст. 9). Отказ от договора означает, что квартиры вы не получите.

Пока дом не введён, деньги возвращает банк со счёта эскроу. После внесения в ЕГРН записи о расторжении регистратор в течение пяти рабочих дней размещает в ЕИСЖС сведения о погашении записи о ДДУ (ч. 9 ст. 15.5). Если заёмных средств в ДДУ не было, банк перечисляет деньги на ваш счёт из договора эскроу не позднее трёх рабочих дней после размещения этих сведений (ч. 8 ст. 15.5). Проценты по ч. 2 ст. 9 в этом случае не применяются (ч. 4 ст. 15.4), на счёте проценты тоже не начисляются, поэтому вернётся внесённая сумма.

Если дом уже введён и деньги перечислены застройщику, со счёта возвращать нечего. Когда основание для отказа возникло после ввода, застройщик возвращает деньги в течение двадцати рабочих дней и платит проценты по ч. 2 ст. 9 (исключение в ч. 4 ст. 15.4). Такой случай лучше разобрать с юристом.

Согласовать перенос срока

Если дом не успевают сдать, застройщик не позднее чем за два месяца до срока обязан направить информацию и предложение об изменении договора (ч. 3 ст. 6). Договор меняют по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ), поэтому решение за вами. Перед подписанием дополнительного соглашения посмотрите, до какой даты переносится срок и нет ли в нём отказа от неустойки.

Что будет с деньгами при банкротстве застройщика

Кредиторы застройщика не вправе арестовать и списать деньги со счёта эскроу по его долгам (п. 4 ст. 860.8 ГК РФ). Помимо просрочки, участник может отказаться от ДДУ с эскроу, если кредитор застройщика требует обратить взыскание на заложенные участок и строящийся дом, если застройщика признали банкротом и открыли конкурсное производство или если суд решил ликвидировать застройщика (ч. 7 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ; сводка в таблице ниже). О требовании кредитора застройщик уведомляет банк и размещает сведения в ЕИСЖС в течение пяти рабочих дней (ч. 7.1 ст. 15.4), банк сообщает участнику в течение десяти рабочих дней (ч. 12 ст. 15.5).

В конкурсном производстве у участника, внёсшего деньги на эскроу, два варианта (ст. 201.12-2 Закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Забрать деньги. Отказаться от ДДУ можно в любой момент (п. 2 ст. 201.12-2). Требование исключат из реестра в размере внесённой суммы, а деньги вернут со счёта эскроу по правилам ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ.

Остаться и ждать достройки. Если вы предъявили требование в деле о банкротстве и не отказались от ДДУ, его включат в реестр требований участников строительства (п. 1 ст. 201.12-2). Не позднее чем через четыре месяца после окончания срока для предъявления требований управляющий проводит собрание участников, если застройщик привлекал деньги только через эскроу. На нём решают, обращаться ли в суд с ходатайством о передаче помещений участникам (ст. 201.11) и привлекать ли другого застройщика-приобретателя (ст. 201.15-1) (п. 3 ст. 201.12-2). Передачу недостроенного дома кооперативу участников (ст. 201.10) к таким требованиям не применяют (п. 4 ст. 201.12-2).

После передачи помещений участникам или их прав и обязательств застройщика приобретателю деньги этих участников с эскроу перечисляют на отдельный счёт должника. С него рассчитываются с кредиторами застройщика, чьи требования обеспечены залогом дома, участка и помещений (а при передаче стройки другому застройщику — и с ним), остаток распределяют по общим правилам банкротства застройщика (п. 7–9 ст. 201.12-2, ст. 201.14). Обратно участнику эти деньги не возвращают: он получает квартиру.

Итог для участника: либо вернуть внесённую сумму, либо рассчитывать на квартиру в достроенном доме.

Страхование эскроу: лимит 10 млн рублей и что будет, если банк лишится лицензии

Страхование защищает деньги на случай проблем у банка, где открыт счёт. Деньги на счёте эскроу по ДДУ страхует Агентство по страхованию вкладов по Закону № 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации». Возмещение — 100 % суммы на счёте на день страхового случая, но не более 10 млн рублей (ч. 3 ст. 13.2). Для обычных вкладов в том же банке лимит другой — 1,4 млн рублей (ч. 2 ст. 11), и эскроу считается отдельно от них (ч. 4 ст. 13.2, ч. 3 ст. 11).

Что важно знать о лимите:

• несколько счетов эскроу по ДДУ в одном банке делят 10 млн рублей пропорционально суммам (ч. 7 ст. 13.2); часть суммы свыше лимита закон страхованием не покрывает;
• страхование действует от дня внесения денег до дня, когда застройщик представит банку разрешение на ввод и сведения из ЕГРН о праве собственности на один объект дома (или данные появятся в ЕИСЖС), либо до окончания срока депонирования (ч. 1 ст. 13.2);
• деньги вам на руки не выдают: возмещение перечисляют на новый счёт эскроу в другом банке (ч. 9 ст. 13.2) в течение 20 рабочих дней после обращения с документами (ч. 6 ст. 13.2). Исключение — если к дню обращения ДДУ уже расторгнут и это внесено в ЕГРН (ч. 10 ст. 13.2).

Если страховой случай наступил до ввода дома и регистрации права собственности на объекты в нём, вы и застройщик обязаны заключить договор эскроу с другим уполномоченным банком (ч. 10 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ). От задержки сдачи и банкротства застройщика страхование не защищает: для этого есть неустойка и право на отказ от договора.

Эскроу и аккредитив: в чём разница

Обе схемы держат деньги в банке до наступления условий, но применяются в разных сделках. По ДДУ расчёты через эскроу закон по общему правилу требует (ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ; переход на эскроу — Закон № 478-ФЗ), аккредитив чаще используют при покупке вторичного жилья и в цепочках альтернативных сделок. Как банк проводит расчёты по такой цепочке, разобрано в статье об аккредитиве с трансферацией.

Эскроу бывает и при покупке вторичного жилья: деньги на таком счёте тоже застрахованы до 10 млн рублей — с подачи документов на регистрацию и до трёх месяцев после регистрации или отказа в ней (ч. 1 и 3 ст. 13.1 Закона № 177-ФЗ), но это отдельная схема расчётов, не связанная с ДДУ.

Типичные ошибки и мифы об эскроу

• «С эскроу дом точно достроят». Эскроу не влияет на срок и качество строительства: он держит деньги в банке до ввода дома.
• «Страхование покрывает банкротство застройщика». Страхование касается банка. При банкротстве застройщика вы отказываетесь от ДДУ и получаете деньги со счёта или остаётесь ждать достройки.
• «На эскроу капают проценты». Проценты не начисляются, и банк не берёт вознаграждения (ч. 5 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ).
• Платить застройщику или агенту напрямую. Обязанность оплатить считается исполненной после поступления денег на эскроу (ч. 3 ст. 15.4). Платежи на другие реквизиты оплатой по такому ДДУ не считаются.
• Не сверить банк и реквизиты в договоре. В ДДУ должны быть наименование банка, адрес, электронная почта и телефон (ч. 2 ст. 15.4), а сведения о проекте — в проектной декларации, которую застройщик размещает в ЕИСЖС до первого договора (ч. 6.1 ст. 15.4).
• Рассчитывать на отказ от ДДУ в любой момент. Если застройщик исполняет договор надлежащим образом, во внесудебном порядке от ДДУ отказаться нельзя (ч. 1.2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).

Перед подписанием ДДУ сверьте срок передачи, банк эскроу, условие об ипотеке и залоговом счёте и данные о доме в ЕИСЖС (портал наш.дом.рф). Подбор новостройки и проверку договора можно поручить нам: услуга «Покупка квартиры в новостройке» для покупателя при покупке у застройщика бесплатна. Как выбрать дом и корпус среди тысяч предложений, мы разобрали в статье о выборе квартиры в новостройке.

Вопросы об эскроу-счёте при покупке новостройки

Заключение

Эскроу-счёт не даёт застройщику получить деньги до ввода дома и защищает их от арестов по его долгам, а на случай проблем у банка сумма на счёте застрахована до 10 млн рублей. От задержки сдачи эскроу не спасает: на этот случай у покупателя есть неустойка, перенос срока по согласованию и отказ от договора с возвратом денег со счёта. При банкротстве застройщика выбор такой: забрать деньги или остаться ждать достройки.

Перед ДДУ сверьте в договоре банк, срок передачи и условия при ипотеке, а данные о доме — в ЕИСЖС. Если срок сдвинули или застройщик попал в банкротство, покажите документы юристу до того, как подпишете дополнительное соглашение или решите вопрос об отказе. Сколько денег нужно на покупку новостройки, можно оценить в калькуляторе подбора. Вопросы о ДДУ и расчётах можно задать ИИ-риэлтору Фриди.