Управление недвижимостью в Германии через партнёра с лицензией: восстановим доход и платежи без вашего выезда
Работаем через партнёрское немецкое GmbH (лицензия §34c GewO): легальные платёжные решения в ЕС, WEG/Hausverwaltung, Steuerberater, помощь со страхованием (за счёт собственника) и прозрачная отчётность 360°. После диагностики готовим план стабилизации и запускаем инкассацию аренды. Услуги в Германии оказывает и выставляет счёт наш немецкий партнёр (GmbH); стоимость — по его тарифу, с немецким НДС. Если за границей живёте вы, а квартира осталась в Москве, — это управление квартирой в Москве для собственника за границей.
- на рынке недвижимости
- 19+ лет
- лицензия партнёрского GmbH (GewO)
- §34c
- дистанционно, без выезда владельца
- по доверенности
- Партнёр в ФРГ с лицензией §34c GewO
- Платёжные решения ЕС под ключ
- Прозрачные KPI и отчётность 360°
- Порядок в WEG и коммуналке
- Подготовка к продаже/off-market
Кому подходит услуга: объекты и география
Мы работаем с собственниками жилой и коммерческой недвижимости в Германии, которые живут в России или других странах и не могут полноценно управлять объектами дистанционно. Берём на себя общение с Hausverwaltung и Mietern, контроль платежей, коммуналки и WEG, наведение порядка в документах и отчётности, подготовку к продаже или рефинансированию.
Помогаем, когда заблокирован счёт, «плавают» платежи, накапливаются долги по Betriebskosten или требуется поменять управляющую компанию. Настраиваем стабильный cash-flow, защищаем интересы собственника перед банком, Steuerberater и Behörden, предоставляем понятные отчёты на русском языке.
- Wohnungen / Flats
Квартиры, апартаменты, Neubau / Altbau
- Mehrfamilienhaus
Доходные дома, несколько Mietparteien
- WEG-Objekte
Доли в доме, Eigentümergemeinschaft
- Logistik / Hallen
Склады, light-industrial, Gewerbehallen
- Büroflächen
Офисы, Praxis, kleine Gewerbeflächen
- Einzelhandel
Ладенфляхен, стрит-ритейл, супермаркеты
- Прочие объекты
Другие объекты под долгосрочную аренду. Посуточной сдачей и гостиничными форматами ФРИДОМ не занимается
- DE / EU-Portfolio
Портфели объектов в Германии
Что входит в «антикризисный контур»
Аудит и план стабилизации
Проверка договоров аренды/WEG, расходов (Betriebskosten), страховых, долгов; дорожная карта на 30–90 дней
Платёжная инфраструктура
Подключение партнёрской немецкой компании с лицензией §34c (инкассация аренд, коммунальные платежи), организация расчётов и резервов
Управление арендой
Переоформление платежей, сверка счетчиков, индексации, реструктуризация задолженностей, смена арендаторов при необходимости
Коммуникация с контрагентами
Hausverwaltung/WEG, Stadtwerke/энергия, страховщики, сервисные подрядчики; наведение порядка в документах
Юридико-налоговый контур
Подключение Steuerberater, настройка налоговой отчётности, корректная квалификация дохода, страховые GAP-покрытия (HAFTPFL/ Gebäude)
Отчётность владельцу
Ежемесячный отчёт (движение средств/статус задач), квартальный свод, годовой отчёт; доступ в личный кабинет
Как мы работаем: 5 шагов
- 1Диагностика
Собираем минимальный пакет, анализируем договоры/платежи/WEG и выдаём дорожную карту
- 2Подключение платежей
Подписание договора управления с нашей партнерской немецкой компанией и запуск платёжного решения в ЕС под ваш кейс, тест инкассации аренды/ЖКУ
- 3Наведение порядка
Выстраиваем работу с WEG/УК, Stadtwerke и страховщиками, закрываем долги и несостыковки
- 4Оптимизация дохода
Индексации, замена проблемных арендаторов, маркетинг вакантов, CAPEX-приоритеты
- 5Режим 360°
Индексации, замена проблемных арендаторов, маркетинг вакантов, CAPEX-приоритеты
Мы берем на себя всю рутину
и контролируем расчёты
Организуем платежи через Treuhandkonto, согласуем условия с банком, оформим полный юридический и налоговый контур
Проверка жильцов
Документы и отчёты
Налоговая чистота
Получить план стабилизации
Когда банк закрыл счёт в Германии: что делать
Счёт закрыт/заморожен, коммуналка и арендаторы не платят, WEG шлёт Mahnung. Мы восстанавливаем платёжный контур, берём расчёты на себя и стабилизируем кэш-флоу в рамках права DE/EU.
- 1.
Rücklastschrift/отклонённые платежи коммуналки/WEG
- 2.
Арендаторы не могут перевести Mietzahlung
- 3.
Mahnungen от WEG/Hausverwaltung
- 4.
Риск Kündigung страховок (Wohngebäude/Haftpflicht)
Что мы делаем
- 1Экстренная стабилизация
берём на себя расчёты по объекту (аренда/WEG/страховки/коммуналка) через партнёрское немецкое GmbH
- 2KYC-пакет и коммуникация
готовим/подаём обновлённые анкеты, Nachweise, объяснительные, при необходимости — смена банка/платёжного провайдера
- 3Маршрут платежей
настраиваем платёжный контур: арендаторы → счёт управления/эскроу → отчёт клиенту, закрываем Mahnung/Inkasso
- 4Нормализация
переводим постоянные платежи на новый счёт, возобновляем страховки, формируем регулярную отчётность DE/EU
Нужно срочно восстановить платежи?
Платёжные операции и валютные переводы
Клиент-резидент РФ не может принимать аренду/выручку и выводить средства? Мы проводим расчёты законно и контролируемо: деньги проходят через европейский спецсчёт, каждая операция подтверждается банком и юристами, итог — «чистые» выплаты в нужную юрисдикцию.
- 1.
Европейский спецсчёт в банке
- 2.
Операция подтверждается банком
- 3.
«Чистые» выплаты в нужную юрисдикцию
- 4.
Расчёты законно и контролируемо
Treuhandkonto (спецсчёт)
Открываем в банке ЕС в интересах собственника. Банк заранее получает пакет документов по сделке/выводу, проводит KYC/AML и комплаенс. Так снижается риск блокировок из-за «неясного происхождения» средств.
Все операции — с одобрением
Согласовываем сумму, валюту, получателя, страну перевода и комиссии. Банк действует строго в рамках заранее утверждённых условий и писем-одобрений
Отчётность и контроль
Вы получаете договорное сопровождение, банковские выписки и платёжную ведомость по каждой операции. Вся документация закрепляется в рамках договора
Перевод в СНГ/ЕС
Финальная выплата — в EUR. Готовим обоснование перевода в страну СНГ, если этого требует банк/валютный контроль.
Налоги в Германии
Налог с аренды в Германии определяется по годовой декларации: собственник платит его сам или через налогового консультанта (Steuerberater). Для декларации передаём учёт доходов и расходов по объекту и подтверждающие документы.
Законно и контролируемо
Каждый платёж сопровождается договорами и юридическими подтверждениями. Мы организуем процесс — вы контролируете результат и сроки
Юридические и налоговые вопросы
Лицензированные советники (DE/EU)
Местные адвокаты и Steuerberater сопровождают расчёты и вывод средств, готовят заключения, разъясняют последствия по НДФЛ/KapESt/солидарным взносам
Юридическая чистота
До выплат проверяем титул, ограничения (обременения, аресты, долги), статус аренды и контрактную базу. Вы получаете заключение и, при необходимости, план устранения рисков
Налоговое планирование
Анализируем вашу ситуацию (резидентство, состав дохода, льготы/удержания). Готовим расчёт налоговой нагрузки и рекомендации по оптимизации (в рамках законодательства ГЕР/ЕС).
Документы на двух языках
Договоры, сверки, отчёты и письма — на немецком и русском (или ином языке по запросу) для полного понимания и последующего использования в РФ/ЕС
Готовим ответы для органов
Собираем пакет пояснений и подтверждений для банка/финмониторинга и налоговой, чтобы выплаты проходили без задержек
Финальный отчёт по сделке
Итоговый комплект: юридические документы, банковские выписки, налоговые подтверждения, закрывающие отчёты — всё в одном архиве
Кейсы
Подборка недавних проектов: что было на старте, какие шаги мы сделали и каких показателей достигли
Мюнхен: mixed-use объект, блок счёта и неопределённость стратегии
Выявленная проблема
Собственник переехал в ОАЭ. Счёт в DE заблокирован, часть арендаторов платила на старые реквизиты, договоры разрозненные (Wohnung + небольшой стрит-ритейл), высокий CAPEX по инженерии, рассматривались продажа или удержание.
Решение
- Взяли объект в управление 360°: платежи, эксплуатация, страхование, отчётность
- Открыли Treuhandkonto, собрали полный data-room (WEG-протоколы, Mietverträge, Nebenkosten, техотчёты)
- Перезаключили коммерческие договоры с NNN-структурой, по жилому фонду провели Mieterhöhung по индексу
- Согласовали CAPEX-план и тендер на замену теплового узла, зафиксировали сервисные контракты
- Подготовили две стратегии: (A) удержание с ростом NOI; (B) продажа доли (share-deal) семейному фонду с расчётами через эскроу и легальным выводом средств в согласованную юрисдикцию
Результат
- NOI вырос за счёт NNN и индексаций, объект стал «прозрачным» для инвесторов
- Сделка по сценарию (B) закрыта: семейный фонд выкупил долю; расчёты прошли через эскроу, средства перечислены «чистыми»
- До закрытия сделки собственник получал стабильные выплаты через Treuhandkonto
Андрей Р.
владелец mixed-use объекта в Мюнхене
Предложили два понятных сценария, вывели объект в прозрачное состояние и закрыли сделку с фондом. Все платежи шли через эскроу и специальный счёт, налоговые вопросы закрыты. Сервис — без суеты и с результатом.
- Подготовка и закрытие сделки
- 3 месяца
- Цена сделки
- +7%
- Рост NOI до продажи
- +15%
Берлин: закрыт счёт, долги арендатора, «серые» платежи
Выявленная проблема
Собственник (РФ) сдавал квартиру в Шёнеберге. Немецкий счёт закрыт банком, арендатор платил наличными, возникла просрочка и спор по коммуналке. Страховка и Haftpflicht просрочены, отчётности нет.
Решение
- Открыли специальный счет на основании управляющего договора, прошли KYC
- Перевели арендатора на безнал (SEPA-mandate), подписали допсоглашение об индексации и графике погашения долга
- Оформили страхование (Haus- & Grundbesitzer-Haftpflicht, Hausrat), восстановили Betriebskostenabrechnung
- Провели технический осмотр, сделали мелкий ремонт по смете, зафиксировали состояние актом с фото/видео
- Настроили отчётность: ежемесячный отчёт + годовой свод, подготовка Unterlagen для Steuerberater
Результат
- Переход на безналичные платежи, задолженность погашена по графику
- Выплаты собственнику — «чистыми» после удержаний и налогов, с банковскими выписками
- Конфликты с арендатором сняты, страховое покрытие восстановлено
Илья К.
собственник квартиры в Берлине
Раньше деньги шли наличными и с задержками, банки отклоняли переводы. Команда открыла специальный счёт, навела порядок с арендатором и коммуналкой. Теперь вижу отчёты и выписки, получаю чистые выплаты без неожиданностей.
- Открытие спец.счета
- 12 дней
- Возврат долга
- €4 800
- Доля платежей
- 100%
Проверьте, подходит ли ваш объект в Германии для доверительного управления
После знакомства с объектом пришлём ориентировочную стоимость и план сдачи
Отзывы
Артём З.
собственник квартиры в Дюссельдорфе
Понадобилось быстро продать квартиру в Дюссельдорфе из-за смены места работы и возвращения в РФ. Сделку организовали оперативно. Цена получилась даже выше, чем я ожидал. Всё на высоком уровне.
Юлия Р.
собственник апартаментов
У меня были апартаменты в Бремене. Не было времени заниматься ими, и я решила продать. Получила полное сопровождение, помощь в переговорах, проверке документов. Сделка прошла успешно, сервис оправдал ожидания.
Александр С.
предприниматель
Я решил продать своё коммерческое помещение в Берлине. Сделка прошла быстро, документы были проверены, с покупателем договорились на хороших условиях. Деньги получил вовремя, спасибо за качественную работу.
Олег Е.
юрист
Я тщательно выбираю партнёров. Обратился по рекомендации для продажи квартиры в Кёльне. Все шаги были документированы, работа с нотариусом и банком прошла чётко. Высокий уровень профессионализма.
Михаил Ю.
частный инвестор
У меня было несколько квартир в Лейпциге. Решил выйти из недвижимости в Германии. Получил консультацию, провели анализ рынка, разделили лоты и вышли на сделку. Всё прошло спокойно, юридически грамотно и без проволочек.
Инна А.
наследник
Получила в наследство квартиру во Франкфурте. Решила продать, но находилась в России. Вопрос был полностью решён по доверенности: проверили документы, организовали сделку, средства поступили на счёт. Очень удобно.
Надежда П.
пенсионерка
После возвращения в Россию я не могла лично заниматься квартирой в Берлине. Обратилась за доверительным управлением. Все вопросы по аренде, коммуналке и отчётности теперь решают за меня. Получаю стабильный доход и полностью довольна уровнем сервиса.
Анастасия и Сергей К.
семейная пара
У нас квартира в Мюнхене, и с маленьким ребёнком заниматься этим было некогда. Обратились за управлением. Понравилось, что все действия согласовываются, мы получаем регулярные отчёты и видим полную прозрачность. Чувствуем уверенность.
Дмитрий Л.
IT-специалист
Я уехал из Германии в США и хотел, чтобы моя квартира в Гамбурге продолжала работать на меня. Сервис всё организовал: нашли арендатора, сделали ремонт, ведут отчётность. Всё прозрачно и понятно. Большое спасибо за надёжность.
Андрей Р.
владелец mixed-use объекта в Мюнхене
Предложили два понятных сценария, вывели объект в прозрачное состояние и закрыли сделку с фондом. Все платежи шли через эскроу и специальный счёт, налоговые вопросы закрыты. Сервис — без суеты и с результатом.
Илья К.
собственник квартиры в Берлине
Раньше деньги шли наличными и с задержками, банки отклоняли переводы. Команда открыла специальный счёт, навела порядок с арендатором и коммуналкой. Теперь вижу отчёты и выписки, получаю чистые выплаты без неожиданностей.
Команда агентства
Елисеев Евгений Александрович
Основатель ФРИДОМ
Ковалёв Даниил Андреевич
Начальник отдела коммерческой недвижимости
Малинов Валерий Александрович
Старший специалист
Карасов Мурат Маульталиевич
Старший специалист
Девятериков Андрей Николаевич
Начальник отдела проведения сделок
Мирзаханов Саид Тажутдинович
Специалист
Майборода Алексей Иванович
Старший специалист
Власов Алексей Львович
Специалист
Фриди
Цифровой ассистент агентства
ФРИДОМ 360 — управление недвижимостью в Германии
С 2023 года помогаем собственникам недвижимости в Германии навести порядок в платежах и управлении: аудит, восстановление расчётов (банк/WEG/коммунальные), подбор и проверка арендаторов, договоры и инкассация, отчётность, подготовка к продаже или рефинансированию. Работаем через партнёрское немецкое GmbH, полностью в правовом поле Германии
19+ лет
- На рынке недвижимости
§34c
- Лицензия партнёра (GewO)
2400+
- Сделок всего
0
- Оспоренных сделок
Стоимость услуги «Управление недвижимостью в Германии»
| Услуга | Стоимость (тариф немецкого партнёра) |
|---|---|
| Ежемесячное вознаграждение | от 20% от суммы арендной платы — полное сопровождение и управление объектом |
| Разовый платеж | 200% от стоимости месячной аренды при первой сдаче объекта в аренду |
| Срок действия договора | Средняя продолжительность — 3 года |
| Замена арендаторов | Замена арендатора — платная услуга (стоимость по прайсу и договору партнёра) |
| Страхование не входит в тариф; оформляется за счёт собственника. | |
| Услуги в Германии оказывает и выставляет счёт наш немецкий партнёр (GmbH); стоимость — по его тарифу, с немецким НДС. |
Закрытый гайд от ФРИДОМ 360: Как сдавать удалённо недвижимость в Германии через ДУ
Как устроены управление, договор аренды, платежи и налоги для собственника из России: что проверено по праву Германии и России и что нужно уточнить у юриста
FAQ:управление недвижимостью в Германии для владельцев из РФ
Можно ли легально получать арендный доход, если мой немецкий счёт закрыт/заблокирован?
Да. Распространённое решение — Treuhandkonto (специальный доверительный счёт управляющего). Платежи арендаторов поступают на него, затем средства перечисляются вам «чистыми» по согласованной схеме с подтверждающими документами. Мы сопровождаем KYC/комплаенс банка и фиксируем все операции в отчётности.
Разрешён ли перевод средств в Россию/третьи страны?
Возможен при соблюдении валютного и банковского контроля ЕС и правил банка-плательщика. Итоговая выплата может быть в EUR/USD/другой согласованной валюте с пакетом подтверждений (источник средств — аренда, налоговый статус, договор управления и т.п.). При необходимости готовим пояснения для банка и AWV-meldungen (если требуются).
Нужна ли декларация и налоги в Германии, если я нерезидент?
Арендный доход, как правило, облагается в стране расположения объекта (DE). Ведётся учёт доходов/расходов (в т.ч. Betriebskosten, ремонт, страхование), подаётся декларация через Steuerberater. Налог платит собственник — сам или через налогового консультанта; Finanzamt может назначить авансовые платежи (Vorauszahlungen), а по итогам года по декларации производится доплата или возврат.
Как оформляются расчёты с арендаторами?
Стандарт — SEPA-перевод на Treuhandkonto, Mietvertrag (договор), Kaution (депозит на отдельном счёте), Indexmiete/индексация по согласованной модели. Ежегодно готовится Betriebskostenabrechnung (разводка коммунальных/эксплуатационных расходов).
Что делать при просрочках и спорах?
Выстраиваем претензионный порядок: напоминания, соглашение о погашении долга, при необходимости — Kündigung (расторжение) и юридические действия. Часто помогает перевод арендатора на безнал с «жёстким» графиком и корректная индексация ставки.
Можно ли повышать ставку аренды законно?
Да, но в рамках Mietrecht: по Mietspiegel (аналог рынка), Indexmiete (индекс потребительских цен) или Staffelmiete (ступени). Для коммерческой аренды — гибче (NNN-структуры, перераспределение эксплуатационных расходов), но нужен аудит договора.
Как учитывать ремонты и CAPEX?
Текущие ремонты обычно списываются на расходы, капитальные вложения (CAPEX) амортизируются. Сметы и акты фиксируются, тендер подрядчиков — в рамках согласованного CAPEX-лимита. Это снижает налоги и повышает стоимость актива.
Что с WEG/домовым управлением (Hausverwaltung) и протоколами?
По многоквартирным домам действует WEG. Мы взаимодействуем с Hausverwaltung, получаем протоколы собраний, бюджеты, планы ремонта, страхование, проверяем резервы (Instandhaltungsrücklage) — всё попадает в ваш data-room и отчётность.
Как проходит подключение и сколько занимает открытие Treuhandkonto?
Онбординг: проверка объекта и договоров, KYC-анкета клиента, договор управления, пакет для банка. Типовой срок открытия 10–20 рабочих дней; параллельно переводим арендаторов на новый счёт.
Как вы подтверждаете «чистоту» выплат собственнику?
Каждый платёж сопровождаем: банковская выписка, расчёт удержаний (коммуналка/NNN, страхование, сервис), реестр поступлений от арендаторов. В личном кабинете — ежемесячные отчёты + квартальный/годовой свод.
Кто платит налог с аренды в Германии и готовит декларацию?
Налог с арендного дохода в Германии определяется по годовой декларации, платит его собственник — сам или через своего налогового консультанта (Steuerberater), в том числе авансовыми платежами (Vorauszahlungen), если их назначит Finanzamt. Для декларации партнёрская немецкая компания передаёт учёт доходов и расходов по объекту и подтверждающие документы на DE и, при необходимости, на EN/RU.
Работаете ли вы с коммерческой недвижимостью и NNN-структурами?
Да. Переводим контракты на NNN, выстраиваем перераспределение Betriebskosten, индексацию, SLA-сервис, CAPEX-план, страхование ответственности собственника (Haus- & Grundbesitzer-Haftpflicht). Для mixed-use делаем раздельный учёт.
Какие услуги входят в «управление 360°»?
Платежи и инкассация (аренда/NNN/коммунальные), договорная работа и индексации, организация страхования (полисы оплачивает собственник, в тариф они не входят), техническое обслуживание и тендеры подрядчиков, WEG-коммуникации, претензионная работа с арендаторами, отчётность и налоговый контур, data-room.
Как рассчитывается вознаграждение и есть ли фикс?
Модель прозрачная: фиксированная месячная ставка за управление + гибкая часть за спец-услуги (юридическое сопровождение спора/выселение, крупные CAPEX-проекты, продажа, рефинансирование). Тариф устанавливает немецкий партнёр (GmbH): он оказывает услуги и выставляет счёт, стоимость — по его тарифу, с немецким НДС. Все тарифы согласуются заранее и фиксируются в договоре.
На каком языке документы и как вы защищаете данные?
Документы — на DE (для органов/банков) с копиями на EN/RU. Доступ к data-room по принципу минимального доступа; храним договоры, платежки, протоколы WEG, страховые полисы, фото/видео-акты. Передача данных — через защищённые каналы, NDA по запросу.
Полезные статьи на тему управления и продажи недвижимости
Вас может заинтересовать
Доверительное управление коммерческой недвижимостью
Доверительное управление коммерческой недвижимостью
Доверительное управление наследуемой коммерческой недвижимостью
Доверительное управление наследуемой коммерческой недвижимостью