Военная ипотека: как работает НИС, какую квартиру можно купить и что будет при увольнении

Введение

Военная ипотека — это не льготная ставка, а способ купить жильё за счёт накоплений, которые государство ежегодно перечисляет на именной счёт военнослужащего. Работает она через накопительно-ипотечную систему (НИС), установленную Федеральным законом № 117-ФЗ. Деньги со счёта выдаются в виде целевого жилищного займа: им оплачивают первоначальный взнос и затем платежи по кредиту, пока человек служит.

Ниже — как устроена система, когда можно купить жильё, какие объекты подходят и что происходит с займом и квартирой при увольнении. Нормы приведены по состоянию на 28.10.2026. Ставку, сумму и срок кредита устанавливает банк, а решение по заявке принимает банк.

Как устроена военная ипотека

В схеме три стороны: военнослужащий, банк и государство в лице ФГКУ «Росвоенипотека». Закон называет три инструмента НИС: накопления на именном счёте, целевой жилищный заём и дополнительная выплата в предусмотренных случаях (ч. 1 ст. 4 117-ФЗ).

Накопления. Каждый год на счёт участника поступает накопительный взнос, его размер устанавливает закон о федеральном бюджете. Накопления инвестируются, доход от инвестирования тоже учитывается на счёте.

Целевой жилищный заём (ЦЖЗ). Это деньги со счёта, которые участник получает до того, как отслужил положенный срок. Заём выдаётся на период военной службы и в этот период беспроцентный (ч. 3 ст. 14 117-ФЗ); его размер ограничен накоплениями и доходом от их инвестирования, учтёнными на счёте (ч. 4 ст. 14). ЦЖЗ идёт на первоначальный взнос и на погашение ипотечного кредита по графику (ч. 1 и 5 ст. 14).

Кредит банка. Остальную часть цены оплачивает ипотечный кредит. Платежи по нему, пока участник служит, перечисляет уполномоченный орган за счёт займа. По Стандарту Минобороны ежемесячный платёж рассчитывается как 1/12 годового накопительного взноса, и участник может увеличить его за счёт собственных средств — в пределах, о которых ниже.

Кто участвует и когда можно купить жильё

Кто входит в систему, определяет ст. 9 117-ФЗ. Одни категории военнослужащих включаются в реестр обязательно (например, выпускники военных вузов, получившие первое офицерское звание с 1 января 2005 года), другие — по желанию. Для сержантов, солдат, прапорщиков и мичманов важны дата и продолжительность службы по контракту. Свою категорию и дату включения в реестр уточните в кадровом органе: от неё считаются сроки.

Когда можно купить. По общему правилу право на ЦЖЗ появляется не ранее чем через три года участия в НИС (ч. 1 ст. 14 117-ФЗ). Есть исключения: право с даты включения в реестр без трёхлетнего срока есть у участников боевых действий, в том числе за пределами России, и у некоторых других категорий (ч. 1.2 ст. 14).

Если оба супруга служат. Супруги — участники НИС после трёх лет участия каждого вправе заключить каждый свой договор ЦЖЗ, а жильё оформляется в их общую собственность (ч. 1.1 ст. 14 117-ФЗ).

Какую квартиру можно купить

Цели займа перечислены в ч. 1 ст. 14 117-ФЗ: приобретение жилого помещения или нескольких жилых помещений (в том числе жилого дома или его части вместе с занятым им земельным участком), участие в долевом строительстве, первоначальный взнос по ипотечному кредиту и погашение такого кредита. На практике это означает:

• Новостройка по договору участия в долевом строительстве. Правительство вправе устанавливать дополнительные требования к объекту и застройщику (ч. 8 ст. 14). Как проверить застройщика и что даёт эскроу, рассказано в статье о покупке квартиры в новостройке.
• Готовая квартира на вторичном рынке. Её проверяют как при любой ипотеке: права продавца, обременения, перепланировки. Порядок — в инструкции о покупке на вторичке.
• Жилой дом с участком. Банк обычно предъявляет к загородному объекту больше требований, чем к квартире.

Закон не связывает покупку с местом службы; по данным ДОМ.РФ, жильё можно купить в любом регионе. Заём выдаётся на жилые помещения, а апартаменты к ним не относятся, поэтому для военной ипотеки они, как правило, не подходят. Строительство дома по договору подряда среди целей займа в ст. 14 117-ФЗ и в Правилах предоставления ЦЖЗ не названо — если вас интересует такой вариант, уточните его в Росвоенипотеке и банке заранее. Объект одобряет и банк: сумма кредита считается от оценки, а требования к дому и застройщику у банков свои.

Как платится кредит и чем можно дополнить взнос

Пока участник служит, ЦЖЗ гасит кредит по графику (ч. 5 ст. 14 117-ФЗ). С 03.07.2026 действуют изменения в Стандарт предоставления ипотечного кредита участникам НИС (приказ Министра обороны от 18.05.2026 № 322, зарегистрирован Минюстом 19.06.2026). Увеличить ежемесячный платёж за счёт собственных средств теперь можно не более чем на 50 % от базового платежа — раньше предел был 25 %. А если банк получает субсидию из федерального бюджета и расчёты идут через аккредитив, кредит выдаётся до государственной регистрации залога. Что это значит для вашего расчёта, покажет банк.

К накоплениям можно добавить собственные деньги, а семьи с материнским капиталом могут направить его на первоначальный взнос или погашение ипотеки, не дожидаясь трёх лет ребёнка (ч. 6.1 ст. 7 Федерального закона № 256-ФЗ). Подробности и подводные камни — в статье о материнском капитале.

Правило семейной ипотеки об обязательном участии супруга созаёмщиком (с 1 февраля 2026 года), по информации Минфина, не касается участников НИС. Можно ли сочетать программы в вашем случае, зависит от правил программы и банка. Сравнение госпрограмм — в обзоре ипотеки в 2026 году, а условия семейной — в статье о семейной ипотеке.

Что будет с ипотекой при увольнении

Главное, от чего зависят последствия, — есть ли у участника право на использование накоплений. Основания перечислены в ч. 1 ст. 10 117-ФЗ:

1. Служба 20 лет и более, в том числе в льготном исчислении. Накопления остаются за участником, ЦЖЗ возвращать не нужно. Право на накопления при 20 годах службы можно реализовать и раньше увольнения: во время службы по контракту, но не чаще раза в год (ч. 2 ст. 10).
2. Увольнение при службе от 10 лет по одному из оснований: по достижении предельного возраста, по состоянию здоровья (ограниченно годен), в связи с организационно-штатными мероприятиями или по семейным обстоятельствам. Если служба от 10 до 20 лет, закон предусматривает дополнительную выплату (п. 1 ч. 2 ст. 4).
3. Увольнение по состоянию здоровья, когда военно-врачебная комиссия признала «не годным к военной службе» (п. 4 ч. 1 ст. 10), — независимо от стажа. Таким участникам положена дополнительная выплата (п. 3 ч. 2 ст. 4), а уполномоченный орган единовременно начисляет на счёт средства для досрочного погашения ипотечного кредита в размере задолженности по нему (ч. 3 ст. 12).

Если права нет (например, увольнение по собственному желанию или в связи с невыполнением условий контракта при службе меньше 20 лет), участник обязан вернуть суммы, которые государство выплатило по договору ЦЖЗ. Возврат идёт ежемесячными платежами в срок не более десяти лет. При увольнении по ряду оснований, перечисленных в законе, на остаток долга со дня увольнения начисляются проценты по ставке договора ЦЖЗ (ч. 2 ст. 15 117-ФЗ). Платежи банку после такого увольнения заёмщик, как правило, вносит сам: за счёт займа государство их больше не перечисляет.

При гибели или смерти участника члены семьи заём не возвращают: он засчитывается в обязательства государства (ч. 2 ст. 12 117-ФЗ). Уполномоченный орган единовременно начисляет на счёт средства для досрочного погашения ипотечного кредита в размере задолженности по нему (ч. 3 ст. 12). Кто относится к членам семьи, определяет ч. 1 той же статьи.

Можно ли продать, сдать или обменять такую квартиру

Квартира, купленная по военной ипотеке, находится в залоге одновременно у банка и у Российской Федерации в лице Росвоенипотеки. Отчуждать заложенное имущество можно лишь с согласия залогодержателя, если договор об ипотеке не предусматривает иного (п. 1 ст. 37 Федерального закона № 102-ФЗ). Поэтому продажу, обмен или дарение до погашения обязательств, как правило, нужно заранее согласовать и с банком, и с Росвоенипотекой.

С арендой то же: условия договоров обычно требуют согласия. Как сдавать ипотечную квартиру законно и что учесть военнослужащему, разобрано в статьях о сдаче квартиры в ипотеке и об аренде для военнослужащих. После полного погашения кредита и обязательств по займу обременения снимают, и квартирой можно распоряжаться свободно.

Если вы только выбираете объект, начните с подбора программы для военнослужащих: мы оценим, подходит ли выбранная квартира под условия, и подберём банки среди 20+ банков, с которыми работаем. Сделку с проверкой объекта и регистрацией залога можно провести в рамках сопровождения покупки в ипотеку. Решение по кредиту принимает банк.

Заключение

Военная ипотека работает за счёт накоплений: ЦЖЗ оплачивает первоначальный взнос и затем платежи по кредиту, пока вы служите. Прежде чем выбирать квартиру, проверьте дату включения в реестр, оцените, сколько ещё планируете служить, и разберитесь, что будет при увольнении: от основания и стажа зависит, придётся ли возвращать заём. Подобрать программу и оценить объект поможет ипотечный брокер ФРИДОМ по льготным программам. Решение по кредиту принимает банк.