Налоговый вычет при покупке квартиры в 2026 году: 2 млн на покупку и 3 млн на проценты, супруги, повторный вычет

Введение

До 260 000 ₽ НДФЛ можно вернуть с покупки жилья и ещё до 390 000 ₽ — с процентов по ипотеке. Это 13 % от двух лимитов статьи 220 Налогового кодекса: 2 млн ₽ расходов на покупку и 3 млн ₽ уплаченных процентов. Лимиты считаются на каждого человека, а не на квартиру. Поэтому супруги, купившие жильё в браке, могут вернуть вдвое больше. Если доход выше 2,4 млн ₽ в год, вернуть можно и больше 260 000 ₽: часть налога была удержана по ставке 15 %.

Ниже — правила на октябрь 2026 года: кто имеет право, что входит в расходы, как делят вычет супруги, когда можно получить вычет ещё раз и каким способом подать документы. Нормы даём по НК РФ в редакции от 4 августа 2026 года.

Кто имеет право на имущественный вычет при покупке жилья

Вычет возвращает НДФЛ, который вы уже заплатили. Поэтому нужен доход, с которого удерживали налог: зарплата, доход от сдачи квартиры, от продажи имущества. Если официального дохода нет, вычет никуда не пропадает: его можно заявить в году, когда доход появится.

Вычет дают за покупку или строительство на территории России (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ):

• квартиры, комнаты или доли в них, в том числе прав на квартиру в строящемся доме по ДДУ;
• жилого дома или доли в нём, в том числе недостроенного;
• земельного участка под ИЖС или участка, на котором стоит покупаемый жилой дом.

Апартаменты в этот список не входят: по документам это нежилое помещение, а статья 220 называет только жилые дома, квартиры и комнаты.

Когда вычета не будет

По п. 5 ст. 220 НК РФ вычет не дают в двух случаях:

1. Часть цены оплачена не вашими деньгами. Деньги работодателя или других лиц, материнский капитал, выплаты из бюджета в расходы не входят. Остальную часть, оплаченную вами, в том числе кредитом, заявить можно. Как работает маткапитал при покупке — в статье о подводных камнях материнского капитала.
2. Сделка между взаимозависимыми лицами. Это супруг, родители, дети, полнородные и неполнородные (с общим отцом или общей матерью) братья и сёстры, опекун и подопечный (пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ). Квартира, купленная у мамы или брата, вычета не даёт ни по покупке, ни по процентам. Бабушек, дедушек и внуков закон в этом списке не называет, но суд может признать людей взаимозависимыми и по другим основаниям (п. 7 ст. 105.1).

Когда возникает право: вторичка, новостройка, дом

• Готовая квартира или дом — с даты регистрации права собственности (пп. 2 п. 3 ст. 220).
• Новостройка по ДДУ — с даты передаточного акта, но подать документы на вычет можно только после регистрации права собственности (пп. 2.1 п. 3 ст. 220). Если акт подписан в 2026 году, а право зарегистрировано в 2027-м, вычет заявляют начиная с доходов 2026 года, но документы подают после регистрации.
• Участок под ИЖС — только после регистрации права на построенный на нём жилой дом. Расходы на участок и на дом входят в один лимит 2 млн ₽.

Два вычета: 2 млн ₽ на покупку и 3 млн ₽ на проценты по ипотеке

Это два разных вычета с разными правилами. Их можно получать одновременно, и по закону они не обязаны относиться к одному объекту.

Что можно включить в расходы на покупку

Основная сумма — цена по договору. Расходы на отделку квартиры (материалы, работы, проект отделки) добавляют к ней, только если в договоре прямо сказано, что квартира передаётся без отделки (пп. 4–5 п. 3 ст. 220). Это частый случай в новостройках, но формулировку ДДУ проверьте до подписания: если в договоре написано, что квартира передаётся с «предчистовой» или иной отделкой, налоговая может не принять расходы на ремонт. Для дома список шире: проект и смета, строительство и достройка, подключение к электричеству, воде, газу и канализации (пп. 3 п. 3).

Цена квартиры выше 2 млн ₽ не увеличивает вычет: в расчёт войдёт не больше 2 млн ₽ на человека.

Вычет по процентам по ипотеке

Вычет считают от процентов, которые вы фактически заплатили банку за год, а не от суммы кредита. Проценты по кредиту на рефинансирование ипотеки тоже учитываются: закон прямо называет кредиты, полученные для перекредитования (пп. 4 п. 1 ст. 220). Если ипотеку оформили до 1 января 2014 года, ограничение 3 млн ₽ к процентам по ней не применяется (ч. 4 ст. 2 Федерального закона от 23.07.2013 № 212-ФЗ).

Пример. За год вы заплатили банку 700 000 ₽ процентов. Вычет — 700 000 ₽, к возврату — 91 000 ₽, если зарплаты за этот год хватает. Так можно делать каждый год, пока сумма заявленных процентов не дойдёт до 3 млн ₽.

Чтобы заранее понять, какие проценты вы будете платить, посчитайте платёж в ипотечном калькуляторе. Подобрать программу и банк поможет услуга «Ипотека с ФРИДОМ».

Сколько вернут: 13 % и что изменила шкала НДФЛ с 2025 года

Вычет уменьшает налоговую базу. Вернут налог, который был удержан с этой части дохода, и не больше, чем вы заплатили за год. Если зарплаты за год не хватает, остаток переносится на следующие годы до полного использования (п. 9 ст. 220).

Пример. Квартира за 12 млн ₽, зарплата 150 000 ₽ в месяц, за год 1,8 млн ₽ дохода и 234 000 ₽ удержанного НДФЛ. За первый год вернут все 234 000 ₽ (вычет 1,8 млн ₽). Остаток вычета 200 000 ₽ перейдёт на следующий год — это ещё 26 000 ₽. Всего 260 000 ₽.

С 2025 года для основных доходов действует прогрессивная шкала: 13 % до 2,4 млн ₽ в год, 15 % с суммы от 2,4 до 5 млн ₽, дальше 18, 20 и 22 % (п. 1 ст. 224 НК РФ). Вычет уменьшает основную налоговую базу (п. 3 ст. 210 НК РФ), а налог считают по шкале уже от уменьшенной базы. Поэтому при доходе выше 2,4 млн ₽ возвращается и часть налога, удержанного по ставке 15 %. Сам лимит вычета от этого не растёт — он остаётся 2 млн ₽.

Пример. Доход 4 млн ₽ в год, НДФЛ — 552 000 ₽. После вычета 2 млн ₽ база 2 млн ₽, налог — 260 000 ₽. К возврату — 292 000 ₽.

Ещё одно следствие реформы. Если вычета не хватает на основную базу, его неиспользованную часть в том же году можно учесть при расчёте налога с продажи имущества (п. 6 ст. 210 НК РФ). Это важно, когда в одном году продают одну квартиру и покупают другую: вычет за покупку может уменьшить налог с продажи. Как это считается при альтернативной сделке, мы разобрали в статье о налогах при обмене квартиры. О сроках владения, после которых налога с продажи нет, — в статье о продаже квартиры без налога.

Вычет для супругов, детей и пенсионеров

Супруги

Жильё, купленное в браке, — общее имущество супругов (ст. 34 СК РФ), если брачный договор не устанавливает другой режим. Поэтому вычет может получить каждый из супругов, даже если квартира оформлена на одного, а платил другой. У каждого свой лимит: 2 млн ₽ на покупку и 3 млн ₽ на проценты.

Расходы при покупке в совместную собственность супруги распределяют заявлением (абз. 10 пп. 6 п. 3 ст. 220). Проценты по ипотеке можно делить в любой пропорции, независимо от того, как поделили расходы на покупку. ФНС разъясняла, что это распределение можно менять каждый год, подавая декларацию за новый год (письмо ФНС России от 14.11.2017 № ГД-4-11/23004@).

Пример. Супруги купили квартиру за 15 млн ₽ в браке, оба работают. Каждый заявляет по 2 млн ₽ расходов — вместе к возврату до 520 000 ₽ за покупку. Плюс каждый в пределах своих 3 млн ₽ — проценты по ипотеке.

Дети

Родители, усыновители и опекуны получают вычет и тогда, когда покупают жильё в собственность ребёнку до 18 лет на свои деньги (п. 6 ст. 220). Вычет идёт в пределах лимита самого родителя, к документам добавляют свидетельство о рождении. Ребёнок при этом своё право не теряет и сможет получить вычет за собственную покупку, когда у него появится доход (информация ФНС России «ФНС России разъяснила порядок представления вычета при покупке квартиры на ребенка»).

Пенсионеры

У тех, кто получает пенсию, обычно нет дохода, облагаемого НДФЛ. Поэтому им разрешено перенести остаток вычета на три года, предшествующие году, в котором он образовался (п. 10 ст. 220). Работающий пенсионер может получать вычет и с текущей зарплаты.

Повторный налоговый вычет: когда можно получить ещё раз

Пункт 11 статьи 220 запрещает повторное предоставление вычетов на покупку и на проценты. На практике это правило работает по-разному в зависимости от года покупки.

• Вычет на покупку получен по объекту, право на который возникло до 1 января 2014 года. Тогда действовала прежняя редакция статьи: вычет давали один раз и только по одному объекту. Остаток по нему на новую квартиру не переносится, второй раз этот вычет не получить — по позиции Минфина, в том числе вычет по процентам по ипотеке на новую квартиру (письмо Минфина России от 25.03.2021 № 03-04-05/21703). Нынешние правила применяются к правоотношениям, возникшим с 1 января 2014 года, когда вступил в силу Федеральный закон № 212-ФЗ (ч. 1–3 ст. 2).
• Право на вычет возникло с 2014 года и позже. Лимит 2 млн ₽ можно использовать по нескольким объектам. Купили квартиру за 1,5 млн ₽ — оставшиеся 500 000 ₽ вычета можно заявить при следующей покупке (абз. 2 пп. 1 п. 3 ст. 220).
• Вычет по процентам дают только по одному объекту (абз. 2 п. 4 ст. 220). Если проценты уже заявлены по одной квартире, по ипотеке на следующую вычета не будет, даже если по первой использовали меньше 3 млн ₽.

Пример. Первая квартира стоила 1,5 млн ₽: вычет 1,5 млн ₽, к возврату 195 000 ₽. При покупке второй квартиры можно заявить остаток 500 000 ₽ — ещё 65 000 ₽.

На октябрь 2026 года п. 11 ст. 220 действует в редакции Закона № 212-ФЗ: особых правил повторного вычета для покупок 2024–2026 годов закон не вводил. Если вычет вы уже получали, особенно по квартире, купленной до 2014 года, проверьте свой остаток в личном кабинете налогоплательщика или в налоговой до новой сделки.

Как получить вычет: через ФНС, работодателя или в упрощённом порядке

Способов три. Выбирайте по тому, когда нужны деньги и какой у вас банк.

1. Упрощённый порядок (ст. 221.1 НК РФ). Если банк, через который шли расчёты или выдана ипотека, участвует в информационном обмене с ФНС, налоговая сама получит данные о сделке и платежах. В личном кабинете появится заполненное заявление: проверяете, подписываете, указываете счёт. Проверка — 30 календарных дней, при признаках нарушений её могут продлить до трёх месяцев (п. 2 ст. 88). Так можно заявить вычет за три предыдущих года. Список банков-участников публикует ФНС на своём сайте.
2. Декларация 3-НДФЛ после окончания года (п. 7 ст. 220). Подходит всегда. Декларацию с копиями документов подают в личном кабинете налогоплательщика на nalog.gov.ru, лично в налоговой или по почте. На Госуслугах есть сервис «Налоговый вычет». Камеральная проверка длится до трёх месяцев (п. 2 ст. 88 НК РФ). Заявление о возврате можно подать прямо в составе декларации (п. 4 ст. 229 НК РФ). Если нарушений не нашли, деньги могут вернуть и до окончания трёх месяцев проверки (п. 3 ст. 79 НК РФ).
3. Через работодателя (п. 8 ст. 220). В налоговую подают заявление о подтверждении права на вычет и документы. ФНС рассматривает его до 30 календарных дней и сама направляет подтверждение работодателю. После вашего заявления в бухгалтерию НДФЛ с зарплаты не удерживают, пока вычет не закончится. Деньги приходят в течение года, не нужно ждать его окончания. Вычет можно получать сразу у нескольких работодателей. Если за год зарплаты не хватило, остаток заявляют через декларацию.

Сроки: за какие годы можно вернуть налог

Срока, после которого право на вычет пропадает, в законе нет. Квартиру могли купить и десять лет назад. Но вернуть налог можно только за последние три года: декларации на уменьшение налога, поданные позже трёх лет с даты, когда налог нужно было заплатить, не учитываются (пп. 1 п. 7 ст. 11.3 НК РФ). Упрощённый порядок прямо ограничен тремя годами, предшествующими году подачи заявления (п. 2 ст. 221.1). Если подаёте документы в 2026 году, можно вернуть налог за 2023, 2024 и 2025 годы.

Агентство на сделке купли-продажи налоговым агентом покупателя не является: декларацию или заявление подаёте вы сами.

Документы для вычета

Выписки ЕГРН в перечне закона нет. Сведения о доходах налоговая получает от работодателя. Если справка о доходах всё же нужна, её можно скачать в личном кабинете — как это сделать, мы описали в статье о справке 2-НДФЛ. Если банк уже передал сведения о сделке в налоговую и они появились в личном кабинете, документы о расходах не нужны и при обращении через работодателя (абз. 6 п. 8 ст. 220).

Платёжки сохраняйте с первого дня сделки. Если расчёт идёт через аккредитив или эскроу, в банке нужна выписка о списании денег с вашего счёта. Если продавцу платили наличными, нужна его расписка. Список документов для самой ипотеки — в статье о документах для ипотеки.

Вопросы о налоговом вычете при покупке квартиры

Заключение

Вычет при покупке квартиры — это до 260 000 ₽ с расходов на покупку и до 390 000 ₽ с процентов по ипотеке на каждого покупателя при ставке 13 %. При доходе выше 2,4 млн ₽ возврат может быть больше. Чтобы не потерять деньги, решите до сделки, на кого оформлять квартиру и как супруги распределят расходы. Проверьте, что продавец вам не родственник. Сохраните все платёжки, а в ДДУ на квартиру без отделки проверьте запись «без отделки».

После регистрации права посмотрите в личном кабинете налогоплательщика, не появилось ли заполненное заявление в упрощённом порядке. Если нет — подайте декларацию 3-НДФЛ по итогам года или получайте вычет через работодателя. Лимиты и правила вычета в этой статье даны по НК РФ на октябрь 2026 года. Если покупка сложная — с маткапиталом, долями детей или сделкой с родственниками, — проверьте свою ситуацию в налоговой или у налогового консультанта до подписания договора.