Как проверить застройщика и ЖК перед покупкой квартиры: 10 проверок до брони

Введение

Надёжность застройщика можно проверить самому по открытым источникам. Застройщик, который привлекает деньги дольщиков, обязан раскрывать документы в единой информационной системе жилищного строительства — на сайте наш.дом.рф (ч. 1 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ). Сведения этой системы открыты (ч. 3 ст. 23.3), открыты и данные ЕГРЮЛ и реестра сведений о банкротстве, а выписку из ЕГРН может заказать любой. Оператор системы по закону — единый институт развития в жилищной сфере (ч. 2 ст. 23.3, ст. 2 Закона № 225-ФЗ), то есть ДОМ.РФ.

Счёт эскроу защищает деньги: застройщик получает их только после ввода дома в эксплуатацию (ч. 6 ст. 15.5). От переноса срока и споров о качестве эскроу не защищает, поэтому застройщика и дом проверяют до брони. Ниже — десять проверок с нормой закона и признаками, при которых стоит остановиться.

Проверки 1–3. Застройщик как компания: реестр, ЕГРЮЛ, банкротство и суды

1. Единый реестр застройщиков. Это государственный информационный ресурс: в него входят компании, которые отвечают определению застройщика и требованиям закона (ч. 1 ст. 23.1 Закона № 214-ФЗ). Реестр формируется в единой информационной системе жилищного строительства, его сведения открыты (ч. 1.2 и 4 ст. 23.1). Найдите там компанию, которая указана продавцом в проекте договора. Учтите, что в названии застройщика должны быть слова «специализированный застройщик» (абз. 4 п. 1 ст. 2). Под новый проект нередко создают отдельную компанию, поэтому дальше смотрите и на группу, в которую она входит.

2. Выписка из ЕГРЮЛ. Сведения государственного реестра юридических лиц открыты и общедоступны (п. 1 ст. 6 Закона № 129-ФЗ), выписку можно получить по ИНН. Сверьте наименование, адрес и руководителя с проектной декларацией и проверьте, нет ли записи о ликвидации. Застройщик, в отношении которого идёт ликвидация, не вправе привлекать деньги дольщиков (п. 2 ч. 2 ст. 3, ч. 2.2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ). К руководителю, главному бухгалтеру и владельцам долей больше 5 % закон предъявляет отдельные требования: например, руководителем не может быть дисквалифицированное лицо или человек с непогашенной судимостью за экономические преступления (п. 8 ч. 2 ст. 3, ч. 3 и 4 ст. 3.2).

3. Банкротство, суды и долги. Сведения Единого федерального реестра сведений о банкротстве открыты, общедоступны и размещаются в интернете (п. 2 ст. 28 Закона № 127-ФЗ). Если арбитражный суд ввёл процедуру банкротства, застройщик по общему правилу теряет право привлекать деньги дольщиков (п. 3 ч. 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ), а сведения об этом он обязан разместить в единой системе не позднее трёх рабочих дней (п. 12 ч. 2 и ч. 3.1 ст. 3.1). В картотеке арбитражных дел посмотрите иски к застройщику и компаниям его группы: десятки однотипных исков дольщиков о неустойке за просрочку или о недостатках говорят больше рекламы. Сведения банка данных исполнительных производств ФССП общедоступны до окончания производства (ч. 4 ст. 6.1 Закона № 229-ФЗ).

Проверка 4. Опыт застройщика и история сдачи прошлых домов

Закон называет застройщиком компанию, которая сама или через компании своей группы имеет не менее трёх лет опыта в строительстве многоквартирных домов общей площадью от 5 000 м² с полученными разрешениями на ввод (абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона № 214-ФЗ). Но для застройщиков, которые продают квартиры с эскроу, это требование не применяется (ч. 4 ст. 15.4). Не требуются от них и собственные средства не менее 10 % от проектной стоимости строительства, и нормативы финансовой устойчивости (ч. 6 ст. 15.4, п. 1.1 и 1.8 ч. 2 ст. 3). Поэтому опыт проверяйте сами.

• Сданные дома. В проектной декларации застройщик указывает проекты, в которых он, его основное общество или дочерние общества основного общества участвовали за три года до публикации декларации, с местом и сроками ввода (п. 4 ч. 1 ст. 20). Разрешения на ввод этих домов он раскрывает в единой системе (п. 1 ч. 2 ст. 3.1).
• Группа компаний. Лица, которые входят с застройщиком в одну группу, тоже перечислены в декларации (п. 3.2 ч. 1 ст. 20). По ним проверяйте суды и реестр проблемных объектов так же, как по самому застройщику.
• Реестр проблемных объектов. В него включают дома, по которым застройщик больше чем на шесть месяцев нарушил срок завершения строительства или передачи квартир, а также дома застройщиков-банкротов в конкурсном производстве (ч. 1.1 ст. 23.1). Сведения реестра открыты (ч. 4 ст. 23.1). Если там есть прошлые дома группы, спросите в отделе продаж, чем закончилась история, и проверьте ответ по документам.

Короткий список ЖК для таких проверок удобно собрать в каталоге жилых комплексов: по каждому комплексу видны застройщик и срок сдачи.

Проверки 5–7. Документы дома: разрешение, проектная декларация, земля

5. Разрешение на строительство и экспертиза. Привлекать деньги граждан застройщик вправе только после получения разрешения на строительство, размещения проектной декларации и регистрации своего права на участок (ч. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ). В декларации указывают дату, номер и срок действия разрешения и орган, который его выдал (п. 2 ч. 1 ст. 21), а само разрешение застройщик раскрывает в единой системе (п. 2 ч. 2 ст. 3.1). Разрешение выдают на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства (ч. 19 ст. 51 ГрК РФ): если до срока ввода дома оно истекает, спросите о продлении. Ещё одно обязательное условие — проектная документация и положительное заключение её экспертизы (п. 1 ч. 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ); результаты экспертизы тоже указывают в декларации (п. 1 ч. 1 ст. 21).

6. Проектная декларация. Это официальный документ, который определяет объём прав застройщика на привлечение денег по проекту (ч. 1 ст. 19). Изменения в неё застройщик вносит ежемесячно, не позднее 10-го числа следующего месяца (ч. 4 ст. 19). В декларации найдите:

• предполагаемый срок получения разрешения на ввод дома и срок передачи квартир (п. 9 и 9.1 ч. 1 ст. 21);
• планируемую стоимость строительства и сведения о подключении к сетям (п. 6 и 10 ч. 1 ст. 21);
• благоустройство, генерального подрядчика и название ЖК (п. 1 и 4 ч. 1 ст. 21);
• число уже заключённых договоров по проекту (п. 11.2 ч. 1 ст. 21).

Условия ДДУ должны соответствовать декларации на момент заключения договора, иначе его может признать недействительным суд по иску дольщика (ч. 4.1 ст. 4). По требованию дольщика застройщик обязан показать разрешение на строительство, заключение экспертизы, проектную документацию и документы на землю (ч. 2 ст. 21).

7. Земля под домом. В декларации указывают вид права застройщика на участок, правоустанавливающий документ, собственника, если это не застройщик, кадастровый номер и площадь (п. 3 ч. 1 ст. 21). По кадастровому номеру можно заказать выписку из ЕГРН: сведения реестра предоставляют по запросу любого лица (ч. 1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ). В выписке может стоять залог участка в пользу банка, который кредитует стройку. Закон это допускает: такой залог прекращается с передачи квартир в доме, а на переданную квартиру залог по кредиту застройщика не распространяется (ч. 8 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ). Что строится рядом, видно по градостроительному плану участка и схеме планировочной организации, их тоже раскрывают в системе (п. 9 и 10 ч. 2 ст. 3.1).

Проверка 8. Банк эскроу и проектное финансирование

Банк, где дольщики открывают счета эскроу, назван в проектной декларации (п. 11 ч. 1 ст. 21 Закона № 214-ФЗ), а сведения о нём включают в договор (ч. 2 ст. 15.4). Если стройку кредитует банк, там же раскрывают сведения о целевом кредите: кредитор, сумма, задолженность и неиспользованный остаток на отчётную дату, срок погашения (п. 11.1 ч. 1 ст. 21). Если дом строят на целевой кредит, счета эскроу открывают в банке, который его выдал (ч. 1.1 ст. 15.4). Банк должен соответствовать требованиям Правительства к кредитному рейтингу (п. 3 ст. 2).

Что из этого следует для покупателя:

• банк в проекте ДДУ и в действующей редакции декларации должен совпадать, а если нет — спросите застройщика, почему;
• деньги вносят на счёт эскроу после регистрации договора (ч. 4 ст. 15.5), а оплата считается внесённой с поступления денег на этот счёт (ч. 3 ст. 15.4), поэтому платёж на другие реквизиты оплатой по такому ДДУ не считается;
• деньги на эскроу застрахованы: возмещение равно сумме на счёте на день страхового случая, но не больше 10 млн ₽ (ч. 3 ст. 13.2 Закона № 177-ФЗ).

Как открыть счёт, когда деньги уходят застройщику и что будет при задержке или банкротстве, мы подробно разобрали в статье об эскроу-счёте при покупке новостройки. Если покупаете в ипотеку, банк тоже проверяет ЖК, а программу и банк под вашу ситуацию подберёт покупка новостройки в ипотеку с ФРИДОМ.

Проверка 9. Ход стройки и надзор

Фотографии текущего состояния стройки застройщик размещает в единой системе ежемесячно (п. 8 ч. 2 и ч. 3.2 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ). Сравните их с графиком из проектной декларации: если фото давно не обновлялись или стройка стоит, это повод для вопросов.

За застройщиками следит региональный орган контроля (надзора) в области долевого строительства (ч. 2 ст. 23, ч. 1 ст. 23.5). Он размещает в системе сведения о проверках, предписаниях и вступивших в силу постановлениях о привлечении застройщика к административной ответственности (п. 3 ч. 5 и ч. 6.2 ст. 23.3). Там же появляется его уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать деньги дольщиков, если застройщик перестал соответствовать требованиям закона (ч. 2.6 ст. 3, п. 4 ч. 5 ст. 23.3). Такое уведомление — повод остановиться и разобрать ситуацию со специалистом.

Документы не заменяют поездку на площадку. Приезжайте в будний день: работает ли техника, сколько людей, совпадает ли этажность с фотографиями в системе.

Проверка 10. Проект ДДУ: красные флаги

Деньги граждан на строящийся многоквартирный дом закон разрешает привлекать только по договору участия в долевом строительстве, а также через отдельные виды жилищно-строительных кооперативов (ч. 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ). Схемы в обход, в том числе через ценные бумаги, запрещены; такую сделку суд может признать недействительной по иску гражданина (ч. 2.1 ст. 1). Если деньги взяло лицо, у которого нет права их привлекать, гражданин может потребовать немедленного возврата, проценты по ст. 395 ГК РФ в двойном размере и возмещение убытков (ч. 3 ст. 3).

Проект ДДУ застройщик раскрывает в системе (п. 5 ч. 2 ст. 3.1). Сверьте с ним договор, который дают на подпись:

• договор письменный и регистрируется в Росреестре, до регистрации он не заключён (ч. 3 ст. 4);
• в нём есть квартира с планом и характеристиками, срок передачи, цена и порядок оплаты, гарантийный срок и способ защиты денег — эскроу или взносы в компенсационный фонд; без этих условий договор считается незаключённым (ч. 4 и 5 ст. 4);
• срок передачи единый для всех квартир дома или секции с отдельным подъездом (ч. 1 ст. 6);
• гарантия на квартиру и инженерное оборудование — не меньше трёх лет, на отделку — не меньше года (ч. 5, 5.1 и 5.2 ст. 7); условие об освобождении застройщика от ответственности за недостатки ничтожно (ч. 4 ст. 7);
• цену после подписания можно изменить только по соглашению сторон и только если договор предусматривает такие случаи (ч. 2 ст. 5); допустимое отклонение площади договор вправе установить не более 5 % (п. 2 ч. 1.1 ст. 9).

Все шаги после проверки — бронь, регистрация ДДУ, эскроу, приёмка и право собственности — мы собрали в статье о покупке квартиры в новостройке.

Что сделать до брони: короткий порядок

1. Найдите застройщика в едином реестре и закажите выписку из ЕГРЮЛ по ИНН.
2. Проверьте реестр банкротств, картотеку арбитражных дел и банк данных ФССП по застройщику и компаниям его группы.
3. Посмотрите в декларации сданные дома за три года и проверьте группу по реестру проблемных объектов.
4. Сверьте разрешение на строительство, его срок и заключение экспертизы.
5. Выпишите из декларации срок ввода, срок передачи, банк эскроу и сведения о кредите.
6. Закажите выписку из ЕГРН на участок.
7. Сравните ежемесячные фото с графиком и съездите на площадку.
8. Сверьте проект ДДУ с декларацией и с перечнем выше.

Если комплексов несколько и проверять каждый некогда, это часть услуги «Покупка квартиры в новостройке»: специалист ФРИДОМ отберёт ЖК, проверит застройщика и проект ДДУ и проведёт сделку. При покупке у застройщика услуга для покупателя бесплатна. Как сравнить сами квартиры, мы писали в статье о выборе квартиры в новостройке.

Вопросы о проверке застройщика

Заключение

Проверку застройщика можно уложить в один вечер: единый реестр и выписка из ЕГРЮЛ, реестр банкротств и суды, сданные дома группы и реестр проблемных объектов, разрешение и экспертиза, проектная декларация, выписка из ЕГРН на участок, банк эскроу и кредит, фото стройки и проект ДДУ. Если на каком-то шаге находится повод остановиться — компании нет в реестре, вместо ДДУ предлагают другую схему, сроки в договоре и декларации расходятся, — не вносите бронь, пока не разберётесь.

Подобрать новостройку поможет ИИ-риэлтор Фриди, а проверку застройщика, договора и саму сделку проведёт специалист ФРИДОМ: при покупке у застройщика для вас бесплатно.