Как купить квартиру в новостройке: пошаговая инструкция от выбора ЖК до ключей

Введение

Квартиру в строящемся доме покупают по договору участия в долевом строительстве (ДДУ): его заключают письменно, и он считается заключённым с момента регистрации в Росреестре (ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). Цену квартиры покупатель платит только после регистрации договора (ч. 3 ст. 5), а при расчётах через эскроу деньги ложатся на счёт в банке и уходят застройщику после ввода дома в эксплуатацию (ч. 4 и 6 ст. 15.5). Квартиру застройщик передаёт по акту, после чего регистрируют право собственности (ст. 8 и 16). Для обычной покупки закон не требует ни риэлтора, ни нотариуса.

Ниже семь шагов: у каждого своя норма закона и документ, который остаётся у вас на руках. Нормы — в редакции на октябрь 2026 года (Закон № 214-ФЗ — в редакции от 09.04.2026).

Шаг 1. Выбор ЖК и проверка застройщика

Начните с короткого списка из трёх-четырёх жилых комплексов, а квартиру выбирайте потом: ЖК определяет район, дорогу, школу и срок. Как составить список и сравнить квартиры, мы разобрали в статье о выборе квартиры в новостройке. Комплексы Москвы и области есть в каталоге жилых комплексов, а подобрать их по бюджету и району бесплатно может ИИ-риэлтор Фриди.

Застройщик, который привлекает деньги дольщиков, обязан раскрывать информацию в единой информационной системе жилищного строительства — на сайте наш.дом.рф (ч. 1 ст. 3.1). Сведения системы открыты и общедоступны (ч. 3 ст. 23.3), а оператор по закону — единый институт развития в жилищной сфере (ч. 2 ст. 23.3, ст. 2 Закона № 225-ФЗ), то есть ДОМ.РФ. До брони найдите там:

• проектную декларацию: в ней указаны разрешение на строительство (дата, номер, срок действия), права застройщика на землю и срок передачи квартир (ч. 1 ст. 19, ч. 1 ст. 21). Без разрешения на строительство, размещённой декларации и прав на землю привлекать деньги граждан застройщик не вправе (ч. 1 ст. 3);
• проект ДДУ, по которому застройщик заключает договоры (п. 5 ч. 2 ст. 3.1);
• фотографии стройки: их размещают ежемесячно (п. 8 ч. 2 и ч. 3.2 ст. 3.1), сравните с обещанным сроком;
• сведения о банкротстве застройщика, если процедура началась (п. 12 ч. 2 ст. 3.1).

Шаг 2. Деньги: свои средства, ипотека или рассрочка

Способ оплаты определяет график платежей в ДДУ, поэтому его выбирают до брони.

• Свои средства. Вносите цену на счёт эскроу после регистрации договора, сразу или частями по графику из ДДУ (ч. 2 ст. 15.4; ч. 4 ст. 15.5).
• Рассрочка от застройщика. Единых условий закон не задаёт, всё записано в договоре. Последствия просрочки платежа — в ответе на вопрос в конце статьи.
• Ипотека. Начните с одобрения банка: оно покажет реальную сумму кредита. Банк проверяет вас и жилой комплекс, поэтому выбранный ЖК кредитует не каждый банк, а условия уточняют до брони. Залогом служат права требования по ДДУ: условие о залоге записывают в ДДУ, залог возникает с момента его регистрации в ЕГРН, а когда право на квартиру зарегистрируют, он заменяется залогом самой квартиры (п. 1 и 5 ст. 77.2 Закона № 102-ФЗ). Платёж посчитает ипотечный калькулятор, а какую сумму готовить вместе с расходами сделки — калькулятор «Сколько нужно на покупку». Банк из 20+ банков-партнёров ФРИДОМ и программу под вашу ситуацию подберёт услуга «Покупка квартиры в новостройке в ипотеку».
• Продажа своей квартиры. Новую квартиру можно покупать на деньги от старой: как это устроено у застройщиков, мы разбирали в статье о трейд-ине в новостройке.

Семейная ипотека на новостройку

По кредитным договорам с 1 октября 2026 года ставка и лимит зависят от числа детей и региона жилья. В Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области предельная ставка — от 12 % при одном ребёнке до 4 % при пяти и больше, лимит кредита — от 12 до 18 млн ₽; хотя бы одному ребёнку на дату договора должно быть меньше 7 лет (решение Минфина России № 25-67381-01850-Р в ред. от 22.09.2026, п. 36, 38–40). Для семей с ребёнком-инвалидом действуют отдельные условия (п. 39, подп. «и» п. 40). В новостройке подходят ДДУ с застройщиком и готовая квартира у застройщика или другой компании — первого собственника, которая зарегистрировала право после ввода дома (подп. «а», «б» п. 36), а переуступка не подходит. Полная таблица ставок — в статье о семейной ипотеке.

Шаг 3. Бронь и проект договора участия в долевом строительстве

Бронь — договорённость с отделом продаж: она снимает квартиру с продажи на срок. Срок, сумма и условия возврата записаны в соглашении о брони, а не в ДДУ, поэтому читайте соглашение так же внимательно, как договор, и просите проект ДДУ до внесения денег. Цену квартиры вносят по ДДУ и только после его регистрации (ч. 3 ст. 5).

В проекте ДДУ сверьте с проектной декларацией следующее.

• Квартира: план, этаж, общая площадь, число и площадь комнат, условный номер по проектной декларации (п. 1 ч. 4 ст. 4).
• Срок передачи (п. 2 ч. 4 ст. 4). Без него договор считается незаключённым (ч. 5 ст. 4). Срок передачи квартиры записывают отдельно от срока ввода дома: квартиру передают после ввода и не позже срока из договора (ч. 2 и 3 ст. 8).
• Цена и график оплаты (п. 3 ч. 4 ст. 4). После подписания цену можно изменить только по соглашению сторон и только если договор предусматривает случаи и условия изменения (ч. 2 ст. 5), поэтому уточните, как её пересчитают, если обмеры дадут другую площадь. Допустимое изменение площади договор вправе установить не более 5 %, а превышение — основание требовать расторжения договора в суде (п. 2 ч. 1.1 ст. 9).
• Гарантийный срок (п. 4 ч. 4 ст. 4): не менее трёх лет на квартиру и на технологическое и инженерное оборудование, не менее одного года на отделку (ч. 5, 5.1, 5.2 ст. 7).
• Эскроу: сведения об уполномоченном банке, где открывают счёт (ч. 2 ст. 15.4), а при ипотеке — условие о залоге прав требования (п. 1 ст. 77.2 Закона № 102-ФЗ).
• Отделка. Состав отделки впишите в приложение. Если в ДДУ ссылаются на стандарт застройщика, он становится неотъемлемой частью договора, а его требования не могут быть ниже минимальных, утверждённых федеральным органом (ч. 4.7 ст. 4).

Если условия подписанного договора не соответствуют проектной декларации на день заключения, суд может признать его недействительным, но только по иску дольщика (ч. 4.1 ст. 4). Проще сверить проект ДДУ со специалистом до подписания: возьмите его с собой на консультацию.

Шаг 4. Регистрация ДДУ и счёт эскроу: когда и куда идут деньги

ДДУ регистрируют в Росреестре. Последующие договоры в доме после первого регистрируют за пять рабочих дней со дня поступления заявления, при подаче в электронной форме — за три, через МФЦ — за семь (пп. 13 и 14 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ). Госпошлина за регистрацию ДДУ для покупателя — физического лица — 700 ₽, у застройщика как организации своя ставка (пп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Как работает эскроу

Деньги вносят на счёт эскроу после регистрации ДДУ (ч. 4 ст. 15.5). Обязанность по оплате считается исполненной с момента поступления денег на счёт (ч. 3 ст. 15.4). Дальше действуют такие правила (ст. 15.5):

• проценты на деньги на счёте не начисляются, а вознаграждение банку-эскроу-агенту не выплачивается (ч. 5);
• застройщик получает деньги не позднее десяти рабочих дней после того, как представит банку разрешение на ввод дома в эксплуатацию или сведения о его размещении в единой системе (ч. 6);
• срок условного депонирования не может превышать срок ввода дома из проектной декларации больше чем на шесть месяцев; по вашему заявлению его продлевают ещё не более чем на два года (ч. 4);
• если ДДУ расторгнут или вы откажетесь от него в одностороннем порядке, деньги вернутся вам, а при ипотеке — на залоговый счёт (ч. 7 и 8).

Банкротство застройщика с открытием конкурсного производства и решение суда о его ликвидации — основания отказаться от ДДУ и вернуть деньги со счёта (п. 2 и 3 ч. 7 ст. 15.4). Если страховой случай наступит с банком, где открыт счёт, возмещение составит 100 % суммы на счёте, но не больше 10 млн ₽, и его переведут на счёт эскроу в другом банке (ч. 3 и 9 ст. 13.2 Закона № 177-ФЗ).

Как открыть счёт, внести деньги своими средствами, ипотекой или маткапиталом и что будет при задержке или банкротстве застройщика, мы подробно разобрали в статье об эскроу-счёте при покупке новостройки.

Шаг 5. Ожидание ввода дома: срок передачи, перенос и неустойка

Застройщик обязан передать квартиру не позже срока из ДДУ, и срок должен быть единым для участников одного дома или блок-секции с отдельным подъездом (ч. 1 ст. 6). Если дом не успевают достроить, застройщик не позднее чем за два месяца до конца срока обязан направить вам информацию и предложение об изменении договора; срок меняют по правилам Гражданского кодекса (ч. 3 ст. 6). Следить за стройкой можно по ежемесячным фотографиям застройщика на наш.дом.рф (ч. 3.2 ст. 3.1).

За просрочку застройщик платит неустойку в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день, а если участник — гражданин, то в двойном размере (ч. 2 ст. 6). С 1 января 2016 года ставка рефинансирования равна ключевой ставке Банка России (Указание Банка России от 11.12.2015 № 3894-У). Мораторий на начисление неустойки и процентов по ДДУ действовал с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2025 года включительно (постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 в ред. от 30.12.2025), поэтому за дни просрочки с 1 января 2026 года неустойка начисляется в общем порядке. Если срок нарушен больше чем на два месяца, можно отказаться от договора и вернуть деньги: порядок — в ответе на вопрос в конце статьи.

Шаг 6. Приёмка квартиры и акт о несоответствии

Квартиру передают по передаточному акту и не раньше, чем застройщик получит разрешение на ввод дома (ч. 1 и 2 ст. 8); досрочно её передают, только если договор это допускает (ч. 3 ст. 8). Не менее чем за месяц до срока передачи (а если договор устанавливает срок начала передачи — не менее чем за 14 рабочих дней до него) застройщик обязан направить вам сообщение о готовности квартиры заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или вручить его лично под расписку (ч. 4 ст. 8). Приступить к приёмке нужно в срок по договору, а если его нет — в течение семи рабочих дней после получения сообщения.

Что проверить на осмотре:

• план и площадь по договору и проектной документации, состояние отделки, окон, сантехники и инженерных систем (ч. 1 ст. 7); отделку сверьте с приложением к договору;
• инструкцию по эксплуатации: застройщик обязан передать её вместе с квартирой (ч. 1.1 ст. 7);
• показания счётчиков воды и электроэнергии: запишите их в акт, а недостатки сфотографируйте в день осмотра.

Если недостатки есть, до подписания передаточного акта вы вправе потребовать акт с перечнем несоответствий и отказаться подписывать передаточный акт, пока застройщик не выполнит требования (ч. 5 ст. 8). Если договор не говорит иное, вы можете по выбору потребовать безвозмездно устранить недостатки в разумный срок, соразмерно уменьшить цену договора или возместить свои расходы на устранение (ч. 2 ст. 7). Существенное нарушение требований к качеству или неустранение недостатков в разумный срок — основание отказаться от договора (ч. 3 ст. 7).

Если же уклоняться от приёмки, не заявив о недостатках, застройщик через два месяца после срока передачи вправе составить односторонний акт (если договор не говорит иное и у застройщика есть сведения, что вы получили сообщение или письмо вернулось). Риск случайной гибели квартиры тогда переходит к вам (ч. 6 ст. 8).

Гарантия. Недостатки, выявленные в гарантийный срок, предъявляют застройщику письменно с перечнем дефектов; он устраняет их в срок, согласованный с вами, а при отказе можно обратиться в суд (ч. 6 ст. 7). Срок на квартиру идёт со дня передачи, на технологическое и инженерное оборудование — со дня подписания первого передаточного акта в доме (ч. 5 и 5.1 ст. 7). Если суд удовлетворяет требования по отделке, окнам, дверям и сантехнике, общая сумма взыскания с застройщика не может превышать 3 % цены договора, пока договор не предусматривает больше (ч. 4 ст. 10); на неустойку за срок передачи это ограничение не распространяется.

Шаг 7. Право собственности, расходы и налоговый вычет

Право собственности на квартиру после передачи подлежит государственной регистрации (ч. 1 ст. 16). Заявление подаёт застройщик: он обязан не позднее тридцати рабочих дней со дня подписания передаточного акта и после кадастрового учёта квартиры направить заявление в Росреестр в электронной форме, без доверенности, и передать вам выписку из ЕГРН после регистрации (ч. 6 ст. 16). Одновременно с правом на квартиру у вас возникает доля в общем имуществе дома, и отдельно продать её нельзя (ч. 5 ст. 16).

После регистрации можно вернуть часть уплаченного НДФЛ. Право на имущественный вычет по ДДУ возникает с даты подписания передаточного акта, обратиться за ним можно после регистрации права (пп. 2.1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Вычет — в пределах расходов на квартиру до 2 млн ₽ (пп. 1 п. 3 ст. 220) и процентов по ипотеке до 3 млн ₽ (п. 4 ст. 220). Расходы на отделку принимают к вычету, только если договор предусматривает покупку квартиры без отделки (пп. 5 п. 3 ст. 220). Кто и сколько вернёт — в статье о налоговом вычете при покупке квартиры.

Сколько стоит покупка у застройщика сверх цены квартиры

Если вы хотите, чтобы выбор квартиры, проверку застройщика и ДДУ, переговоры и сделку вёл специалист, это услуга «Покупка квартиры в новостройке». При покупке у застройщика она для покупателя бесплатна. Покупка по переуступке оплачивается по прайсу на странице услуги, как покупка вторичного жилья.

ДДУ, переуступка, ЖСК и предварительный договор: чем отличаются

Вопросы о покупке квартиры в новостройке

Заключение

Исход покупки решают пять документов: проектная декларация и проект ДДУ до брони, зарегистрированный ДДУ с договором эскроу, акт о несоответствии при приёмке и выписка из ЕГРН в конце. Перед внесением брони возьмите проект ДДУ и сверьте шесть пунктов: квартиру и план, срок передачи, цену и график платежей, гарантийный срок, сведения о банке эскроу и состав отделки. Если что-то из этого не записано в договоре или вызывает вопросы, покажите проект специалисту до подписания.

Подобрать новостройку поможет ИИ-риэлтор Фриди, а проверку договора и сделку проведёт специалист ФРИДОМ: при покупке у застройщика для вас бесплатно.