Как сдать помещение в аренду сети «Ароматный Мир»: требования и процесс сотрудничества

Введение

«Ароматный Мир» — сеть магазинов формата food&wine: вино, крепкие напитки, пиво, продукты и готовая еда. По данным сайта сети на сентябрь 2026 года у неё более 1 000 магазинов, из них более 580 — в Москве и Московской области и более 360 — в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Предложения собственников принимает отдел развития сети; с 2025 года магазин под этим брендом может открыть и франчайзи.

На странице «Арендодателям» сеть называет свои условия: помещение от 90 до 140 кв. м на первой линии, торговый зал правильной планировки не меньше 80 кв. м, разрешённая мощность от 20 кВт с трёхфазным вводом, потолок от 2,5 м и договор аренды от 5 лет с обязательной регистрацией. Для магазина с алкоголем важен ещё и закон: лицензию не выдадут, если адрес попадает в границы территорий, прилегающих к школам, больницам и спортивным сооружениям, по местным правилам. С какого момента вы начнёте получать арендную плату, решает договор, поэтому это условие нужно согласовать до подписания.

Обзор сети «Ароматный Мир»

«Ароматный Мир» называет себя крупнейшей в России сетью специализированных магазинов формата food&wine. Бренд появился в октябре 1998 года и начинал с одного магазина формата «кэш энд керри».

История и развитие

Сеть выросла до более чем 1 000 магазинов. В 2025 году компания возобновила работу по франшизе: на странице франшизы указано «более 68 городов присутствия», а партнёрам обещают помощь с лицензированием. Для собственника это значит, что арендатором может оказаться как компания сети, так и франчайзи — партнёр, который открывает магазин под брендом. Крепкий алкоголь в рознице продают только организации; индивидуальный предприниматель вправе продавать лишь пиво, пивные напитки, сидр, пуаре и медовуху (п. 1 ст. 16 Федерального закона от 22.11.1995 № 171-ФЗ). Поэтому арендатором под такой магазин должна быть компания, а не ИП.

Географическое присутствие

По странице «О компании» на сайте сети (сентябрь 2026 года): более 580 магазинов в Москве и Московской области (на странице «Арендодателям» — 590), более 360 — в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, более 60 — в Центральном и Южном федеральных округах. Отдел развития принимает предложения отдельно по Москве и области, по Санкт-Петербургу и области и по остальным территориям.

Ассортимент и особенности

В ассортименте более 2 500 наименований: вино, игристые, крепкие напитки, пиво, сидр, безалкогольные напитки, продукты и готовая еда, есть раздел «АМ Коллекция». Алкоголь — основа ассортимента, поэтому помещение должно подходить для лицензии на розничную продажу алкоголя: без неё магазин этого формата не откроется.

Кто подпишет договор аренды

У сети несколько юридических лиц — их названия есть, например, в документах раздела «Инвесторам» на сайте. Договор подписывает конкретная компания сети или франчайзи. Проверьте её по выписке ЕГРЮЛ: полное название, адрес, кто подписывает договор и на каком основании. Лицензию получает та организация, у которой помещение в аренде, поэтому арендатором по договору должна быть именно она (п. 10 ст. 16 Федерального закона от 22.11.1995 № 171-ФЗ).

Требования сети «Ароматный Мир» к арендуемым помещениям

Сеть публикует требования на странице «Арендодателям» своего сайта. По данным страницы на 30 сентября 2026 года:

Чего на странице нет, но что всё равно проверяют:

• Этаж и вход. Сеть их не оговаривает, но просит первую линию и хороший обзор. Цокольное помещение тоже можно предлагать, если согласовать навигацию и заметную вывеску на фасаде, — пример ниже.
• Назначение помещения. Магазин нельзя открыть в жилом помещении — сначала его переводят в нежилое (ст. 22–23 ЖК РФ). Алкоголь запрещено продавать в нестационарных торговых объектах (пп. 9 п. 2 ст. 16 171-ФЗ).
• Площадь для лицензии. В городе алкоголь (кроме пива, пивных напитков, сидра, пуаре и медовухи) можно продавать только в стационарном торговом объекте общей площадью не меньше 50 кв. м, который находится у организации в собственности или в аренде на срок от одного года; в сельском населённом пункте — не меньше 25 кв. м (п. 10 ст. 16 171-ФЗ). Помещения из требований сети (от 90 кв. м) под это условие подходят.
• Если помещение меньше. Другие алкомаркеты берут залы поменьше: «Красное&Белое» рассматривает помещения от 80 кв. м с залом от 70 кв. м, похожие условия у «ВинЛаба» (статьи о них — в рекомендациях ниже).

Вы можете заполнить квиз и узнать: подходит ли ваше помещение под размещение магазина «Ароматный Мир»

*принимаем заявки только для следующих регионов: г. Москва, Московская область и Санкт-Петербург; заявки из г. Ростов-на-Дону — по решению менеджера.*

Процесс заключения договора аренды

1. Подготовка предложения

Соберите данные, по которым сеть отсеивает помещения ещё до просмотра:

• Технические характеристики: общая площадь и площадь торгового зала, высота потолков, разрешённая мощность по документам, вентиляция, отопление, вода и канализация.
• Фотографии и план: фасад, вход, зал, подъезд и парковка; поэтажный план с размерами из техпаспорта или техплана.
• Расположение: адрес и кадастровый номер, что рядом (жилые дома, остановки, магазины), где проходит основной поток людей.
• Границы для продажи алкоголя: есть ли рядом школы, колледжи, поликлиники, медицинские центры и спортивные сооружения и попадает ли адрес в границы прилегающих территорий по муниципальному акту.
• Документы: выписка ЕГРН, назначение помещения — нежилое.

2. Связь с отделом развития компании

На странице «Арендодателям» сеть даёт контакты отдела развития по трём направлениям: Москва и Московская область — телефон и e-mail менеджера указаны на странице; Санкт-Петербург и Ленинградская область — gd@aroma.spb.ru, +7 (812) 321-60-60, доб. 102; остальные территории — office-amc@aroma.ru, +7 (495) 777-55-20, доб. 1515 (данные на 30.09.2026).

Рекомендуемые действия для эффективной связи:

• Соберите всё в один файл: презентация или PDF с планом, фото и характеристиками читается быстрее, чем набор вложений.
• Сразу укажите ставку и срок: сеть просит договор от 5 лет, поэтому решите заранее, на каких условиях вы готовы сдать помещение на такой срок.
• Оставьте телефон и e-mail, по которым вам точно ответят, и через неделю–две уточните, дошло ли предложение до ответственного за ваш регион.

3. Переговоры

Если адрес сети интересен, дальше обсуждают условия, которые будут действовать весь срок аренды.

Основные вопросы, обсуждаемые на этапе переговоров:

• Размер арендной платы: фиксированная ставка или ставка с процентом от оборота, НДС, коммунальные платежи — сверху или внутри ставки. Модель платы сеть на сайте не публикует.
• Сроки договора: сеть сама просит договор от 5 лет с регистрацией. Для лицензии закону достаточно аренды от года (п. 10 ст. 16 171-ФЗ), так что 5 лет — условие сети, а не закона.
• Условия оплаты и её начало: в нашей практике алкомаркеты часто просят не платить аренду, пока идут ремонт и лицензирование. Закон этого не требует — дату начала платежей и каникулы стороны определяют в договоре.
• Распределение обязательств по ремонту и содержанию: какие работы и расходы на арендаторе, а какие — на вас.
• Особые условия и штрафные санкции: за что сеть может выставить штраф арендодателю и на каких условиях выйти из договора досрочно.

Типовой договор сеть на сайте не публикует. Часть условий у сетевых арендаторов обычно не обсуждается, но начало оплаты, индексация, штрафы и условия досрочного выхода — предмет переговоров.

4. Заключение договора аренды

Перед подписанием проверьте в договоре:

• Права и обязанности сторон: кто и что делает с помещением, инженерными системами и прилегающей территорией.
• График и условия платежей: с какой даты начисляется плата, как считаются коммунальные платежи, когда и как меняется ставка.
• Штрафные санкции: размер, основания и предел ответственности арендодателя.
• Регистрация. Договор аренды на год и больше регистрируют в ЕГРН (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Незарегистрированный договор связывает стороны, но для третьих лиц считается незаключённым (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Отдельно разберите условия расторжения: в каких случаях сеть может выйти раньше срока и что вы при этом получаете.

Важные аспекты договора аренды

Эти пункты определяют, сколько вы получите за весь срок аренды и что будет, если сеть решит уйти.

1. Срок аренды

Долгий срок выгоден сети: переезд для алкомаркета — это новый ремонт и лицензия на новый адрес. Собственнику он даёт арендатора на годы вперёд, но фиксирует условия — поэтому их важно правильно записать сразу.

• Срок — от 5 лет: так сеть пишет в требованиях. Договор на год и больше регистрируют в ЕГРН (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
• Условия продления — у добросовестного арендатора есть преимущественное право на новый договор (п. 1 ст. 621 ГК РФ); если после окончания срока сеть продолжает пользоваться помещением без возражений с вашей стороны, договор считается продлённым на неопределённый срок (п. 2 ст. 621). Заранее решите, по какой ставке вы готовы продлевать.

2. Арендная плата

• Рыночный уровень — ставка зависит от места и характеристик помещения; сравнить её с рынком поможет разбор методов оценки ставки аренды.
• Индексация арендной платы — «Ароматный Мир» условия индексации не публикует. По соглашению сторон ставку можно изменить в любой момент. В одностороннем порядке арендодатель меняет её, только если договор даёт ему такое право (ст. 310 ГК РФ), и не чаще раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ, п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 в ред. от 25.01.2013 № 13). На пять лет и больше механизм — процент, привязку к инфляции, пересмотр до рынка — записывают в договор сразу.
• Начало платежей — с какой даты начисляется плата: с передачи помещения, с открытия магазина или с получения лицензии, — решает договор. Посчитайте, сколько месяцев помещение может простоять без дохода, и договоритесь о предельном сроке.

3. Обязанности сторон

Распределение обязанностей по содержанию помещения должно быть записано в договоре — иначе действуют общие правила закона.

• Обслуживание и ремонт — если договор не говорит иное, капитальный ремонт делает арендодатель, текущий ремонт и содержание — арендатор (п. 1 и 2 ст. 616 ГК РФ). Перечислите в договоре, что относится к капитальному ремонту.
• Коммунальные услуги — кто заключает договоры с поставщиками, как считаются платежи (по счётчикам или пропорционально площади) и кто ремонтирует инженерные системы.
• Использование помещения — порядок согласования перепланировки, вывески и оборудования, обязанность арендатора соблюдать санитарные и противопожарные требования.

4. Условия расторжения договора

Для договора на пять лет и больше условия досрочного выхода важнее, чем кажется при подписании.

• Причины для расторжения — в каких случаях каждая сторона вправе отказаться от договора (ст. 450.1 ГК РФ): просрочка платежей, нарушение условий пользования, потеря лицензии.
• Порядок уведомления — срок предупреждения записывают в договоре. Если договор перешёл на неопределённый срок, любая сторона может отказаться от него, предупредив другую за три месяца, если договор не устанавливает иной срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
• Плата за отказ — между предпринимателями право на односторонний отказ можно обусловить выплатой денежной суммы (п. 3 ст. 310 ГК РФ). Это способ получить компенсацию за простой, если сеть уйдёт раньше срока.

Начало работы, первый платеж аренды и получение алкогольной лицензии

Между подписанием договора и полноценной работой магазина стоит решение лицензирующего органа. Этот период нужно учесть и в договоре, и в своих расчётах.

Процедура подготовки к открытию и лицензированию

1. Подготовка помещения:

Сеть делает ремонт, ставит оборудование и вывеску по своим стандартам. Что именно она вправе менять в помещении и что остаётся вам после её ухода, записывают в договоре.

2. Получение алкогольной лицензии:

Документы готовит арендатор — компания сети или франчайзи. Лицензию на розничную продажу алкоголя выдаёт исполнительный орган региона (п. 10 ст. 18 171-ФЗ; регион может передать эти полномочия органам местного самоуправления), в Москве — Департамент торговли и услуг; Росалкогольтабакконтроль лицензии на розницу не выдаёт. В заявлении указывают кадастровый номер помещения, где будет магазин (п. 8 ст. 19 закона). Документы на лицензию имеет смысл подавать после того, как договор аренды на срок от года подписан и зарегистрирован: лицензирующий орган сам запрашивает в Росреестре сведения о торговом объекте, который есть у организации в аренде (п. 13 ст. 19 171-ФЗ). Решение о выдаче лицензии или об отказе принимают за 15 рабочих дней со дня регистрации документов. Если нужна дополнительная экспертиза, срок продлевают не больше чем на 25 рабочих дней и только в случаях из закона — например, когда магазин находится за пределами населённого пункта, где расположен лицензирующий орган, или заявлено больше трёх мест продажи (п. 19.1 ст. 19 171-ФЗ в ред. Федерального закона от 28.12.2025 № 509-ФЗ).

Выдадут ли лицензию, во многом зависит от адреса. Закон запрещает розничную продажу алкоголя на территориях, прилегающих к образовательным организациям (кроме организаций дополнительного образования), организациям, которые обучают несовершеннолетних, медицинским организациям (кроме отдельных видов медицинской деятельности по перечню Правительства), спортивным сооружениям, а также к вокзалам, аэропортам, военным объектам и местам нахождения источников повышенной опасности (пп. 5–7 и 10 п. 2 ст. 16 Федерального закона от 22.11.1995 № 171-ФЗ).

Единого федерального расстояния нет. Границы прилегающих территорий устанавливает муниципалитет своим актом (п. 8 ст. 16 того же закона) по Правилам, утверждённым постановлением Правительства РФ от 10.04.2026 № 394, — прежнее постановление № 2220 утратило силу. Муниципальный акт публикуют и размещают на сайте регионального органа, который выдаёт лицензии (п. 8 Правил); акты, принятые раньше, действуют, пока муниципалитет не установит новые границы (п. 9 Правил). Поэтому и расстояние, и способ его измерения для вашего адреса нужно смотреть в местном акте. Кроме того, регион вправе ввести дополнительные ограничения времени, условий и мест продажи алкоголя, вплоть до полного запрета (п. 9 ст. 16 171-ФЗ).

По справке КонсультантПлюс, в Москве для розничной продажи — 100 м от детских и образовательных организаций и 25 м от медицинских организаций, спортивных объектов, вокзалов и станций метро (постановление Правительства Москвы от 28.12.2005 № 1069-ПП); действующие границы для своего адреса уточняйте в органе местного самоуправления (в Москве — внутригородского муниципального образования).

3. Начало арендных платежей:

Закон не связывает арендную плату с лицензией: когда начинаются платежи, решает договор (ст. 614 ГК РФ). Если сеть просит не платить до открытия, запишите предельный срок получения лицензии и что происходит, если его пропустили: с какой даты начинается полная оплата или в каком случае вы вправе отказаться от договора. Можно предложить пониженную ставку на время ремонта и лицензирования. Отсчитывайте предельный срок от регистрации договора, а не от подписания: именно после неё подают документы на лицензию.

Основные этапы взаимодействия с арендатором

1. Заключение договора и подписание акта приема-передачи:

По акту сеть принимает помещение для подготовки к открытию. Зафиксируйте в акте состояние помещения, показания счётчиков и переданные ключи — по этому акту потом сверяют, в каком виде помещение вернут.

2. Подготовка и лицензирование:

Сеть делает ремонт и получает лицензию. Платится ли аренда в этот период и в каком размере, зависит от того, что записано в договоре.

3. Открытие магазина и начало арендных платежей:

После открытия начисляется арендная плата в полном размере, если договор не предусматривает иное. Дальше важны своевременная оплата, документы по коммунальным платежам и индексация в срок.

Преимущества сотрудничества с «Ароматный Мир»

Что даёт договор с «Ароматным Миром» и что учесть:

• Крупный арендатор: более 1 000 магазинов, больше всего — в Москве, Санкт-Петербурге и их областях (сайт сети, сентябрь 2026 года).
• Долгий договор: сеть сама просит срок от 5 лет с регистрацией, а переезд для алкомаркета дорог — новый ремонт и новая лицензия.
• Понятные требования: параметры помещения и контакты отдела развития опубликованы на сайте сети, поэтому подходит ли помещение, можно проверить до звонка.

Что учесть

Арендатором может быть не только компания сети, но и франчайзи — проверьте, кто подписывает договор: под магазин с крепким алкоголем арендатором должна быть компания, а не ИП. Помещение под алкоголь зависит от местных правил: регион вправе ввести дополнительные ограничения времени, условий и мест продажи алкоголя (п. 9 ст. 16 171-ФЗ), и если они затронут ваш адрес, магазин может закрыться раньше срока. Поэтому заранее запишите в договор, что происходит в этом случае.

Важные аспекты договора аренды с сетью «Ароматный Мир»

Типовой договор «Ароматный Мир» на сайте не публикует — проект вы получите от сети. Ниже пункты, которые в договорах с сетевыми арендаторами собственнику стоит прочитать в первую очередь. Если какой-то из них слишком жёсткий, предложите свою редакцию до подписания: после неё изменить условия можно только по соглашению сторон.

Комментарий к ключевым аспектам договора:

1. Обязательства собственника

Проверьте, какие обязанности по состоянию помещения и здания договор возлагает на вас: сроки устранения аварий, доступ к инженерным сетям, обслуживание фасада и места для вывески. Каждая такая обязанность должна быть выполнимой — с понятным сроком и порядком уведомления.

2. Условия по эксплуатации и техническому состоянию помещения

Отдельно посмотрите на электроснабжение (разрешённая мощность — сеть просит от 20 кВт; кто отвечает за перебои), отопление и уборку прилегающей территории, в том числе зимой. Если территория не ваша, а управляющей компании, не берите на себя обязательства, которые не сможете выполнить.

3. Ответственность за неисправности и ремонт

По общему правилу капитальный ремонт — на арендодателе, текущий — на арендаторе (п. 1 и 2 ст. 616 ГК РФ). Если проект договора перекладывает на вас и текущий ремонт, и замену оборудования, это отступление от общего правила — его можно и нужно обсуждать.

4. Штрафные санкции за нарушение условий договора

Проверьте размер штрафов, за что они начисляются и есть ли предел ответственности. Если штраф не связан с реальным ущербом сети, предложите снизить его или установить максимальную сумму.

5. Права арендатора на изменения в помещении

Сеть устанавливает своё оборудование и меняет интерьер. Запишите, какие изменения требуют вашего согласия, возмещаются ли неотделимые улучшения и в каком виде помещение возвращается после окончания аренды.

6. Условия расторжения договора

Посмотрите, в каких случаях сеть вправе выйти досрочно без компенсации — например, если лицензию не выдали или отозвали. Если такое право есть, предложите плату за отказ (п. 3 ст. 310 ГК РФ) или срок предупреждения, за который вы успеете найти нового арендатора.

Дополнительные требования при аренде части помещения

Сдать сети можно и часть помещения — отдельный кадастровый номер для этого закон не требует. Но у алкомаркета есть ограничения, которые нужно проверить до переговоров.

Особенности аренды части помещения:

1. Регистрация, кадастровый учёт и описание части

Договор аренды части на год и больше регистрируют в ЕГРН. Если к заявлению приложен технический план части, её ставят на кадастровый учёт одновременно с регистрацией договора; если техплана нет, аренду регистрируют как обременение всего помещения (ч. 5 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73). В любом случае в договоре часть должна быть описана так, чтобы её можно было определить, — обычно прикладывают план с отметкой (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Технический план готовит кадастровый инженер.

2. Площадь

Часть должна сама отвечать требованиям сети — от 90 кв. м, торговый зал от 80 кв. м. Для лицензии в городе магазин должен занимать не меньше 50 кв. м общей площади (п. 10 ст. 16 171-ФЗ), а в заявлении на лицензию указывают кадастровый номер объекта (п. 8 ст. 19).

3. Если сеть попросит отдельное помещение

Выделение части в самостоятельное помещение — это уже раздел объекта с перепланировкой и новым кадастровым учётом. Сроки зависят от здания, их нужно учесть в плане сделки.

4. Общие зоны и коммунальные платежи

Пропишите, как стороны пользуются входом, коридором и санузлом, как делятся коммунальные платежи (отдельные счётчики или доля по площади), кто согласует перепланировку и где будет вывеска.

Рекомендации для собственников:

• Сверьте параметры — 90–140 кв. м, зал от 80 кв. м, от 20 кВт с трёхфазным вводом, потолок от 2,5 м, первая линия.
• Проверьте адрес до отправки предложения — по муниципальному акту о границах прилегающих территорий и по региональным ограничениям продажи алкоголя.
• Проверьте арендатора — по выписке ЕГРЮЛ: компания сети или франчайзи (компания, а не ИП), кто подписывает договор.
• Договоритесь о начале оплаты и предельном сроке лицензии — и о том, что происходит, если его пропустили.
• Запишите индексацию, штрафы и условия досрочного выхода — договор на 5 лет и больше, изменить его потом можно только по соглашению.

Налоги с арендной платы, в том числе НДС на УСН, — в разборе налогов при сдаче коммерческой недвижимости; как оформить и зарегистрировать договор — в руководстве по юридически правильной сдаче в аренду.

Рекомендации для собственников, сдающих в аренду часть помещения:

• Решите заранее, нужен ли технический план части: с ним часть поставят на учёт вместе с регистрацией договора, без него обременение зарегистрируют на всё помещение.
• Проверьте площадь — часть под магазин сети должна быть от 90 кв. м с залом от 80 кв. м.
• Спросите у сети до переговоров, устроит ли её аренда части или она попросит отдельное помещение, — от этого зависят сроки и расходы.

Требования других алкомаркетов — в статьях о «Красном&Белом», «Бристоле» и «ВинЛабе».

Из практики ФРИДОМ. Цоколь 120 кв. м с узким входом, от которого отказывались ритейлеры, мы предложили алкомаркетам и магазинам у дома и сдали федеральной сети по ставке на уровне первого этажа — с повышением на 10%, до 480 тыс. ₽ (подробнее — в статье о «Красном&Белом»).

Заключение

По данным сайта сети на сентябрь 2026 года «Ароматный Мир» ищет помещения 90–140 кв. м на первой линии с залом от 80 кв. м, мощностью от 20 кВт и потолком от 2,5 м и заключает договоры от 5 лет с регистрацией. Прежде чем предлагать помещение, проверьте, что адрес не попадает в местные границы для продажи алкоголя. В договоре главное — кто арендатор (компания сети или франчайзи), дата начала оплаты и предельный срок лицензии, индексация на весь срок и условия досрочного выхода.

Предложение можно отправить сети самостоятельно по контактам со страницы «Арендодателям». Если нужно, чтобы помещение проверили по требованиям и местным границам, а переговоры и договор вели за вас, — услуга «Сдать помещение торговым сетям».