Как сдать помещение в аренду алкомаркету «ВинЛаб»: требования и процесс сотрудничества

Введение

На конец июня 2026 года у сети «ВинЛаб» было 2 225 магазинов — на 50 больше, чем в конце 2025 года (операционные результаты Novabev Group за II квартал и I полугодие 2026 года). Сеть продолжает искать помещения: в разделе «Аренда торговых площадей» на своём сайте она пишет, что ищет торговые помещения от 80 до 300 м² в местах с высокой проходимостью покупателей.

Кроме площади, проходимости и списка регионов, сеть о помещениях ничего не публикует. Остальные требования к алкомаркету задаёт закон: лицензию на продажу алкоголя дают магазину площадью от 50 м², который арендует помещение на срок от года, и только если адрес не попадает в границы территорий, прилегающих к школам, поликлиникам и спортивным объектам. Ниже — что сеть публикует на сентябрь 2026 года, что проверить до переговоров и что записать в договор аренды.

Обзор сети «ВинЛаб»

«ВинЛаб» — сеть магазинов напитков: вино, крепкий алкоголь, пиво и безалкогольные напитки; на сайте сети — 5 000 позиций. Сеть входит в Novabev Group (ПАО «НоваБев Групп»); до 2023 года группа называлась Beluga Group («Белуга Групп»). Акции группы торгуются на бирже под тикером BELU, поэтому число магазинов и продажи «ВинЛаб» публикуются в квартальных отчётах.

Сколько магазинов у «ВинЛаб»

• 2 175 магазинов на конец 2025 года — за год сеть выросла на 134 точки (операционные результаты Novabev Group за 2025 год, январь 2026).
• 2 225 магазинов на конец июня 2026 года; продажи собственной розницы «ВинЛаб» за I полугодие выросли на 9,5% (операционные результаты за II квартал и I полугодие 2026 года, 08.07.2026).
• 13 субъектов РФ — по данным страницы «О нас» на сайте сети (сентябрь 2026).

Где сеть ищет помещения

Ключевые регионы для аренды, по данным страницы «Контакты» сайта сети на сентябрь 2026 года: Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область, Архангельская область, Нижний Новгород, Амурская область, Хабаровский край, Приморский край, Сахалинская область. Если вашего региона в списке нет, предложение всё равно можно отправить, но шансов меньше.

Требования сети «ВинЛаб» к арендуемым помещениям

Требования «ВинЛаб» к арендуемым помещениям сеть публикует в разделе «Аренда торговых площадей» на странице «Контакты». Там всего три пункта: площадь, проходимость и регионы. К ним добавляются требования закона об алкоголе — без них магазин не получит лицензию.

Что сеть не публикует, но спросит на осмотре

Этаж, электрическую мощность, высоту потолков и срок договора «ВинЛаб» на сайте не называет. В нашей практике алкомаркеты и магазины у дома проверяют это при осмотре, поэтому подготовьте ответы заранее:

• Этаж и вход — первый этаж или цоколь, вход с улицы, который видно прохожим.
• Электричество — сколько киловатт выделено по документам и есть ли трёхфазный ввод.
• Разгрузка — где встанет машина с товаром и как коробки попадут на склад.
• Вывеска — место на фасаде и кто согласует её размещение.

Конкретные цифры по мощности, этажу и сроку договора, которые встречаются в объявлениях и на сайтах агентств, официальными требованиями сети не подтверждаются. Для своего адреса уточняйте их у отдела аренды «ВинЛаб».

Вы можете заполнить квиз и узнать: подходит ли ваше помещение под размещение магазина «ВинЛаб»

*принимаем заявки только для следующих регионов: г. Москва, Московская область и Санкт-Петербург.*

Процесс заключения договора аренды

Предложения по помещениям принимает отдел аренды сети. Ниже — шаги от заявки до договора и что на каждом нужно от собственника.

1. Подготовка предложения

Соберите всё в один файл — PDF или презентацию:

• Документы на помещение: выписка из ЕГРН (площадь, назначение, обременения), поэтажный план с экспликацией или технический план.
• Технические данные: этаж, высота потолков, разрешённая электрическая мощность, отопление, вода и канализация, вентиляция.
• Фото и видео: фасад, вход, торговый зал, подъезд для разгрузки.
• Окружение: жилые дома, остановки и метро, соседние магазины, откуда идёт поток пешеходов.
• Школы, детские сады, поликлиники и спортивные объекты рядом: отметьте их на карте и узнайте в администрации муниципалитета, не попадает ли помещение в границы прилегающей территории, где продажа алкоголя запрещена (подробно — в разделе о лицензии ниже). Для алкомаркета это вопрос «да или нет»: без лицензии магазин не откроется.
• Условия: ставка в месяц и что в неё входит (коммунальные платежи, эксплуатация, НДС), с какой даты помещение свободно.

2. Связь с отделом аренды «ВинЛаб»

На странице «Контакты» сеть даёт общий адрес для предложений — arenda@winelab.ru — и контакты менеджеров по округам Москвы, по Санкт-Петербургу и Ленинградской области и по восточной части России (сентябрь 2026). В теме письма укажите город, адрес и площадь, к письму приложите файл из шага 1.

Если ответа нет через одну-две недели, напишите повторно или позвоните менеджеру своего региона — его телефон указан на той же странице.

3. Переговоры

Если помещение подходит, представитель сети приезжает на осмотр, а потом сеть присылает свои условия. Обсуждают:

• Ставку и что в неё входит. Выходите на переговоры, зная рынок по своему адресу, — как определить рыночную ставку аренды.
• Срок договора. Для лицензии магазину нужна аренда на срок от года (п. 10 ст. 16 171-ФЗ), поэтому договор с алкомаркетом заключают минимум на год. Публичных требований к сроку у «ВинЛаб» нет — сколько лет, решают на переговорах.
• Каникулы и дату начала оплаты. Лицензию выдают на помещение, которое у магазина уже есть по договору аренды, поэтому договор подписывают и регистрируют до подачи документов на лицензию. Пока идут ремонт и лицензирование, арендатор обычно просит не платить или платить меньше. Записывайте календарную дату начала оплаты: событие «открытие магазина» зависит только от арендатора. Как оформить — арендные каникулы в коммерческой недвижимости.
• Что будет, если лицензию не выдадут: может ли арендатор отказаться от договора, до какой даты и кто возвращает помещение в прежний вид.
• Ремонт и перепланировку: кто делает капитальный и текущий ремонт, что арендатор может менять без отдельного согласия.
• Неустойки и досрочный выход: за что и сколько платит каждая сторона, может ли сеть выйти из договора раньше срока и во что ей это обойдётся.

4. Подписание договора аренды

Договор обычно готовит юрист сети на своей форме. Перед подписанием проверьте:

• Описание помещения: адрес, кадастровый номер, площадь; если сдаёте часть — план с отмеченными границами (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
• Платежи: размер, срок оплаты, дата начала, индексация.
• Регистрацию: кто и когда подаёт договор в Росреестр и кто платит госпошлину.
• Расторжение: основания, срок уведомления, плата за досрочный выход.
• Акт приёма-передачи: показания счётчиков, ключи, фото состояния помещения.

Юридические правила сдачи нежилых помещений подробно разобраны в статье «Как юридически правильно сдавать в аренду коммерческую недвижимость».

Важные аспекты договора аренды

Ниже — условия, из-за которых договор с сетью чаще всего правят на переговорах. Правки к форме арендатора вносят протоколом разногласий до подписания или дополнительным соглашением позже.

1. Срок аренды

Минимум для алкомаркета — год, иначе магазин не получит лицензию (п. 10 ст. 16 171-ФЗ). Договор аренды помещения на год и больше подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Незарегистрированный договор всё равно связывает стороны, но для третьих лиц — например, нового собственника или банка — не считается заключённым (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

• Продление. Если после окончания срока арендатор продолжает пользоваться помещением и вы не возражаете, договор считается продлённым на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
• Преимущественное право. Добросовестный арендатор вправе первым заключить договор на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Если вы этого не хотите, закон позволяет исключить это право в договоре.

2. Арендная плата

• Ставка зависит от места, площади и состояния помещения; сеть сравнивает её со своими магазинами поблизости.
• Индексация. По соглашению сторон плату можно изменить в любой момент. Если договор даёт арендодателю право повышать её в одностороннем порядке, делать это можно не чаще раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ, ст. 310 ГК РФ, п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 в ред. от 25.01.2013 № 13). Запишите формулу: фиксированный процент в год или индекс потребительских цен, и с какой даты.
• Начало платежей — календарная дата, а не открытие магазина (см. выше).
• НДС. Указывать ставку «с НДС» или «без НДС», зависит от вашего налогового режима — НДС на УСН при сдаче в аренду.

3. Обязанности сторон

• Ремонт. Если договор не говорит иное, капитальный ремонт делает арендодатель, текущий — арендатор (п. 1 и 2 ст. 616 ГК РФ). Проверьте, не переложены ли на вас в форме сети работы сверх капитального ремонта.
• Коммунальные платежи: по счётчикам или в составе ставки, кто заключает договоры с поставщиками, кто платит за электричество для вывески.
• Улучшения. Если арендатор с вашего согласия сделал неотделимые улучшения, после окончания договора он вправе потребовать возместить их стоимость, если договор не говорит иное (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Не готовы платить за ремонт сети — запишите это прямо.
• Перепланировка и вывеска: что арендатор делает только с вашего письменного согласия.

4. Условия расторжения договора

• Основания в законе. По требованию арендодателя суд может досрочно расторгнуть договор, например, если арендатор больше двух раз подряд не внёс плату в срок (ст. 619 ГК РФ); по требованию арендатора — если помещение стало непригодным по обстоятельствам, за которые он не отвечает (ст. 620). Договор может дать сторонам и право на односторонний отказ (ст. 450.1).
• Плата за выход. Если обе стороны ведут предпринимательскую деятельность, право на односторонний отказ можно обусловить выплатой денежной суммы (п. 3 ст. 310 ГК РФ). Это ваша защита на случай, если сеть закроет магазин раньше срока.
• Срок уведомления — запишите в договоре. Если договор заключён на неопределённый срок, каждая сторона может отказаться от него, предупредив другую за три месяца, если договор не устанавливает иной срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Начало работы, первый платеж аренды и получение алкогольной лицензии

Алкогольную лицензию получает арендатор, но от помещения и вашего договора зависит, получит ли он её и когда.

Кто выдаёт лицензию и сколько это занимает

Лицензию на розничную продажу алкоголя выдаёт исполнительный орган региона (п. 10 ст. 18 171-ФЗ; регион может передать эти полномочия органам местного самоуправления), а не федеральная служба Росалкогольтабакконтроль (бывший РАР). В Москве это Департамент торговли и услуг города Москвы. Решение принимают в течение 15 рабочих дней со дня регистрации документов. Если нужна дополнительная экспертиза, срок продлевают не больше чем на 25 рабочих дней — только в случаях, перечисленных в законе: например, магазин находится за пределами населённого пункта, где расположен лицензирующий орган, или в заявлении больше трёх мест продажи (п. 19.1 ст. 19 171-ФЗ).

Что закон требует от помещения

• Площадь и права на помещение. В городе магазин должен занимать стационарный торговый объект общей площадью не меньше 50 м², в сельском населённом пункте — не меньше 25 м²; помещение у магазина должно быть в собственности или в аренде на срок от года (п. 10 ст. 16 171-ФЗ). Поэтому договор аренды подписывают и регистрируют до подачи документов на лицензию, и срок в нём — не меньше года.
• Место. Продавать алкоголь нельзя на территориях, прилегающих к зданиям и помещениям образовательных организаций, организаций, которые обучают несовершеннолетних, медицинских организаций, к спортивным сооружениям, а также к вокзалам, аэропортам, военным объектам и местам нахождения источников повышенной опасности (пп. 5–7, 10 п. 2 ст. 16). Есть исключения — например, для организаций дополнительного образования и части видов медицинской деятельности.
• Границы прилегающих территорий определяет муниципалитет с учётом общественных обсуждений (п. 8 ст. 16) по Правилам определения границ прилегающих территорий, утверждённым постановлением Правительства РФ от 10.04.2026 № 394. Прежнее постановление № 2220 утратило силу. Поэтому расстояние в каждом городе своё. По справке КонсультантПлюс со ссылкой на постановление Правительства Москвы № 1069-ПП, в Москве это 100 м от детских и образовательных организаций и 25 м от медицинских организаций, спортивных объектов, вокзалов и метро. Для своего адреса уточняйте границы в муниципалитете (в Москве — во внутригородском муниципальном образовании).
• Региональные ограничения. Регион вправе ввести дополнительные ограничения времени, условий и мест продажи алкоголя, вплоть до полного запрета (п. 9 ст. 16). Проверьте закон своего региона до переговоров.

Своих требований о расстоянии до школ или больниц «ВинЛаб» на сайте не публикует: ограничение задают закон и решение муниципалитета.

Когда начинаются платежи

Правил о начале оплаты сеть тоже не публикует — это предмет переговоров. Пока идут ремонт и лицензирование, арендатор обычно просит каникулы. Собственнику важно записать три вещи: календарную дату, с которой начинается оплата; кто платит коммунальные платежи в каникулы; что происходит, если лицензию не выдадут, — право арендатора отказаться от договора, срок для этого и состояние, в котором он возвращает помещение.

Основные этапы взаимодействия с арендатором

1. Подписание договора и акта приёма-передачи

Акт фиксирует состояние помещения, показания счётчиков и ключи. С даты акта помещение в распоряжении арендатора.

2. Государственная регистрация договора

Договор на год и больше регистрируют в Росреестре. Госпошлина — 4 000 ₽ для физлиц и 44 000 ₽ для организаций (пп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ), срок — 7 рабочих дней, через МФЦ — 9 (ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Заранее договоритесь, кто подаёт документы и платит пошлину.

3. Ремонт и лицензирование

Сеть делает ремонт под свой стандарт, ставит оборудование и вывеску и подаёт документы на лицензию. Решение по лицензии — в течение 15 рабочих дней со дня регистрации документов, с возможным продлением до 25 рабочих дней (п. 19.1 ст. 19 171-ФЗ).

4. Открытие магазина и платежи по графику

Каникулы заканчиваются в дату, записанную в договоре, дальше арендатор платит по графику.

Преимущества сотрудничества с «ВинЛаб»

Что получает собственник, который сдаёт помещение «ВинЛаб»:

• Крупного публичного арендатора. Сеть — часть группы с акциями на бирже: число магазинов, продажи и отчётность Novabev Group публикует каждый квартал. Финансовое положение арендатора можно проверить по открытым отчётам.
• Растущую сеть: 2 175 магазинов на конец 2025 года и 2 225 на конец июня 2026 года; продажи собственной розницы «ВинЛаб» за I полугодие 2026 года выросли на 9,5% (Novabev Group).
• Спрос на помещения небольшой площади: 80–300 м² — меньше, чем нужно большинству продуктовых супермаркетов.

Есть и ограничения. Не каждый адрес пройдёт по границам прилегающих территорий, а договор на форме сети придётся вычитывать. Сколько вы получите и как долго, определяет договор: срок, индексация и цена досрочного выхода.

Из практики ФРИДОМ. Цоколь 120 м² с узким входом, от которого отказывались ритейлеры, мы предложили алкомаркетам и магазинам у дома и сдали федеральной сети по ставке на уровне первого этажа — с повышением на 10%, до 480 тыс. ₽ (подробнее — в статье о «Красном&Белом»).

Важные аспекты договора аренды с сетью «ВинЛаб»

Типовой договор аренды «ВинЛаб» не публикует. По нашему опыту, в договорах федеральных сетей на форме арендатора подробно расписаны обязанности собственника и ответственность за их нарушение. Это повод вычитать договор до подписания и внести правки, а не отказываться от сделки.

Что проверить в договоре

1. Обязанности собственника по содержанию помещения

Электроснабжение, отопление, вода, исправность кровли и фасада. Проверьте, не отвечаете ли вы за то, что не контролируете, — например, за перебои у сетевой компании, — и есть ли у вас срок на устранение неисправности до начисления неустойки.

2. Уборка и прилегающая территория

Кто убирает крыльцо, тротуар у входа, снег с козырька. Если здание обслуживает управляющая компания, сверьте эти пункты с её договором.

3. Ремонт

По ГК капитальный ремонт — на арендодателе, текущий — на арендаторе, если договор не говорит иное (ст. 616 ГК РФ). Если форма сети перекладывает на вас часть текущего ремонта или замену оборудования, посчитайте, во что это обойдётся за весь срок аренды.

4. Неустойки

За что, в каком размере и есть ли верхний предел. Сравните неустойки собственника и арендатора. Явно несоразмерную неустойку суд вправе снизить (ст. 333 ГК РФ), но для предпринимателей — только по их заявлению и в исключительных случаях, поэтому договаривайтесь о размере до подписания.

5. Изменения в помещении

Оборудование, вывеска, перегородки, кондиционеры: что арендатор ставит без согласия, что — с согласия, в каком виде возвращает помещение и возмещаются ли неотделимые улучшения (ст. 623 ГК РФ).

6. Досрочное расторжение

Основания, срок уведомления и плата за выход (п. 3 ст. 310 ГК РФ). Отдельно — что происходит, если арендатор лишится лицензии или не получит её: может ли он выйти из договора и сколько за это платит.

Дополнительные требования при аренде части помещения

Сдать «ВинЛаб» часть помещения закон позволяет: в аренду можно передать не всю вещь, а её отдельную часть (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73). Выделять часть в отдельный объект с кадастровым номером для самой аренды не обязательно. Договор аренды части на год и больше регистрируют в ЕГРН. Если к заявлению приложен технический план части, её ставят на кадастровый учёт одновременно с регистрацией договора; если техплана нет, аренду регистрируют как обременение всего помещения (ч. 5 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; п. 9 того же постановления Пленума).

Что проверить, если сдаёте часть помещения

1. Площадь под лицензию

Магазину в городе нужен торговый объект общей площадью не меньше 50 м² (п. 10 ст. 16 171-ФЗ). При минимуме сети в 80 м² это обычно выполняется, но площадь части в договоре и на плане должна быть указана точно.

2. Описание части в договоре

Из договора должно быть понятно, какая именно часть сдана (п. 3 ст. 607 ГК РФ): приложите поэтажный план с отмеченными границами и укажите площадь.

3. Отдельный вход, счётчики, перегородки

Если магазин отделяют стенами, прорубают отдельный вход или делают отдельный ввод электричества, это может потребовать согласования перепланировки или реконструкции до начала работ. Кто делает и оплачивает работы, запишите в договоре.

4. Если сеть попросит отдельный объект

Если арендатор захочет, чтобы его часть была отдельным помещением со своим кадастровым номером, понадобятся кадастровые работы, технический план и постановка нового объекта на учёт в Росреестре, а при перепланировке — ещё и её согласование. Это занимает месяцы. Уточните позицию «ВинЛаб» до начала работ и заложите этот срок в график.

Типовой кейс: помещение под «ВинЛаб»

Обобщённый пример по нашим сделкам с «ВинЛаб», без имён и точных цифр.

Задача собственника. Помещение на первой линии в жилом районе, сеть проявила интерес, но собственник не знал, пройдёт ли адрес по ограничениям для продажи алкоголя и на каких условиях подписывать договор до получения лицензии.

Что сделали. До переговоров проверили адрес по границам прилегающих территорий у школ, детских садов и медицинских организаций, которые задаёт муниципалитет. Сверили площадь и регион с требованиями сети. Вычитали договор на форме арендатора: закрепили календарную дату начала оплаты вместо «открытия магазина», срок и порядок выхода арендатора, если лицензию не выдадут, распределение ремонта и коммунальных платежей. Договор на срок от года зарегистрировали.

Результат. Помещение сдано сети, магазин получил лицензию и открылся; условия, которые обычно становятся предметом споров, закрыты в договоре до подписания.

Рекомендации для собственников

• До заявки проверьте прилегающие территории. Узнайте в муниципалитете, не попадает ли адрес в границы территорий у школ, поликлиник и спортивных объектов. Если попадает, лицензии не будет, и переговоры ни к чему не приведут.
• Сверьте площадь и регион с требованиями сети: 80–300 м² и регион из списка ключевых.
• Готовьтесь к договору на срок от года с регистрацией: короче лицензия не выдаётся, а незарегистрированный договор не защитит вас при смене собственника.
• Запишите дату начала платежей и выход при отказе в лицензии: календарная дата, кто платит коммунальные в каникулы, в каком виде возвращается помещение.
• Вычитайте неустойки, ремонт и условия выхода, при необходимости — с юристом.
• Посчитайте налоги заранее — налоги при сдаче коммерческой недвижимости в аренду.

Похожие требования закона действуют для любого магазина с алкоголем — сравните с разборами «Красного&Белого» и «Бристоля». Если нужна помощь с поиском сети и договором, посмотрите услугу «Сдать помещение торговым сетям».

Заключение

«ВинЛаб» ищет помещения 80–300 м² в проходных местах ключевых регионов из своего списка — больше о помещениях сеть на сайте не публикует (сентябрь 2026). Остальное определяют закон и договор: магазину нужны площадь от 50 м², аренда на срок от года и адрес вне прилегающих территорий школ, медицинских организаций и спортивных сооружений, границы которых устанавливает муниципалитет. Прежде чем писать на arenda@winelab.ru, проверьте адрес в муниципалитете и соберите документы на помещение. На переговорах закрепите срок, дату начала платежей и порядок выхода, если лицензию не выдадут.