Как сдать помещение в аренду сети Чижик: требования, этапы и рекомендации для собственников

Введение

«Чижик» ищет помещения общей площадью 390–420 м², из которых 250–280 м² — торговый зал, с электрической мощностью 40–50 кВт, холодной водой, канализацией и отоплением, со входной группой и зоной разгрузки с подъездом к ней. Так требования перечислены на странице «Аренда» сайта сети — по данным сайта сети и поисковому снимку страницы (сайт закрыт для автоматической проверки; перед сделкой уточняйте). Сеть — «жёсткий» дискаунтер X5 — растёт быстрее других форматов компании: на 30 июня 2026 года у неё 3 596 магазинов в 45 регионах, за первое полугодие 2026 года добавилось 343 магазина. Если не хотите проходить этот путь сами, ФРИДОМ может сдать помещение сети под ключ: проверим помещение на требования сети и согласуем договор.

Предложение подают через сайт сети: сверяют помещение с требованиями, отмечают адрес на карте и отправляют заявку. Для договора X5 опубликовала «Общие условия» аренды для сети «Чижик» — их стоит прочитать до переговоров: в них, например, прямо сказано, что инфляция не основание менять арендную плату.

О сети «Чижик» и её месте на российском рынке

Сеть «Чижик» — формат «жёсткого» дискаунтера в X5 — компании, которая управляет также «Пятёрочкой» и «Перекрёстком». Первые магазины X5 запустила пилотом в 2020 году. У «Чижика» узкий ассортимент с большой долей собственных торговых марок — за счёт этого сеть держит низкие цены.

На 30 июня 2026 года у «Чижика» 3 596 магазинов в 45 регионах; на конец 2025 года было 3 253, годом раньше, на 30 июня 2025 года, — 2 676. Только во втором квартале 2026 года сеть добавила 204 магазина с учётом закрытий. Выручка «Чижика» во втором квартале выросла на 29,8% год к году, до 134,8 млрд ₽; у «Пятёрочки» за тот же период — на 7,6%.

Средняя торговая площадь магазина «Чижик» — около 290 м² (1 044 163 м² на 3 596 магазинов, расчёт ФРИДОМ по данным X5). Это близко к требованию сети к торговому залу — 250–280 м².

Требования к арендуемым помещениям

«Чижик» открывает магазины одного формата, поэтому требования к помещению у сети конкретные. В таблице — что указано на сайте сети и что собственнику проверить до заявки.

1. Общие параметры помещения

2. Технические характеристики

Сверх перечня на сайте в нашей практике продуктовые сети на осмотре смотрят вентиляцию и возможность поставить кондиционирование и холодильное оборудование: где разместить наружные блоки, хватит ли мощности. Если чего-то нет, это не всегда отказ — важно, кто и за чей счёт это сделает.

Частая причина отказа продуктовых сетей — нехватка мощности. В кейсе ФРИДОМ помещение 450 м² на первом этаже новостройки простаивало 8 месяцев: под магазин «Пятёрочки» нужно было 80 кВт, а было 30 кВт. Собственник докупил мощность через управляющую компанию, и помещение сдали «Пятёрочке» (тоже сеть X5) на 10 лет; капитальный ремонт и вентиляцию арендатор сделал за свой счёт. «Чижику» нужно 40–50 кВт, поэтому документы на мощность проверьте до подачи заявки.

3. Расположение и доступность

На странице «Аренда» сеть предлагает отметить адрес на карте, где уже видны существующие магазины. Требования к пешеходному потоку, числу жителей и расстоянию до соседних магазинов сеть описывает в PDF с обязательными требованиями — сверьтесь с ним. В общем случае продуктовому дискаунтеру нужны жилые дома в пешей доступности и удобный подъезд для машин с товаром.

4. Дополнительные условия

• Продажа алкоголя. Если в магазине будут продавать алкоголь, важно, где стоит помещение. Закон запрещает розничную продажу алкоголя на территориях, прилегающих к образовательным организациям, организациям, которые обучают несовершеннолетних, медицинским организациям, спортивным объектам и вокзалам (п. 2 ст. 16 Федерального закона от 22.11.1995 № 171-ФЗ). Границы прилегающих территорий устанавливают органы местного самоуправления по правилам, утверждённым постановлением Правительства РФ от 10.04.2026 № 394 (п. 8 ст. 16 171-ФЗ). По справке КонсультантПлюс, в Москве для розничной продажи это 100 м от детских и образовательных организаций и 25 м от медицинских организаций, спортивных объектов, вокзалов и станций метро (постановление Правительства Москвы от 28.12.2005 № 1069-ПП); действующие границы для своего адреса уточняйте в управе или по правилам муниципалитета. Лицензию на розничную продажу алкоголя выдаёт лицензирующий орган региона, федеральный Росалкогольтабакконтроль её не выдаёт; решение принимают в течение 15 рабочих дней с регистрации документов (ст. 19 171-ФЗ). Лицензию получает арендатор, но проверить расстояния собственнику стоит заранее.
• Зона разгрузки — лучше на одном уровне со складом и торговым залом: сеть прямо называет зону разгрузки и подъезд к ней среди основных требований.

Вы можете заполнить квиз и узнать: подходит ли ваше помещение под размещение магазина «Чижик»

*принимаем заявки только для следующих регионов: г. Москва, Московская область и Санкт-Петербург; заявки из г. Ростов-на-Дону — по решению менеджера.*

Интересы инвесторов: цели приобретения помещений

Помещение с магазином федеральной продуктовой сети продают и покупают как готовый арендный бизнес: вместе со стенами покупатель получает договор аренды и платежи по нему. Цену такого объекта определяет договор, поэтому перед покупкой помещения с «Чижиком» или под него проверьте:

1. Стабильный доход от аренды

Доход стабилен настолько, насколько его защищает договор. Запросите платёжные поручения хотя бы за 12 месяцев, проверьте, как считается плата — фиксированная сумма, процент от товарооборота или их сочетание, — и есть ли у арендатора право одностороннего отказа с коротким уведомлением (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

2. Повышение ликвидности и стоимости объекта

Договор аренды на год и дольше регистрируют в Росреестре (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Смена собственника не прекращает и не меняет договор аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ): покупатель получает помещение вместе с арендатором. Проверьте по выписке из ЕГРН, что аренда зарегистрирована, и сверьте срок договора.

Пример из практики ФРИДОМ: семья продала две инвестиционные однокомнатные квартиры с общим арендным потоком 90 000 ₽ в месяц и купила помещение 350 м², которое арендует «Пятёрочка» (тоже сеть X5). Недостающие 15 млн ₽ закрыли коммерческой ипотекой. Арендный платёж супермаркета покрыл платёж по кредиту и дал чистую прибыль, сделка заняла два месяца.

3. Диверсификация инвестиционного портфеля

Помещение с одним сетевым арендатором — это ставка на один договор. Если арендатор уйдёт, помещение 390–420 м² под продуктовый формат нужно будет сдать заново, а круг арендаторов на такую площадь уже, чем на небольшие помещения.

4. Минимизация операционных рисков

Текущий ремонт и содержание помещения по закону несёт арендатор, капитальный ремонт — арендодатель, если договор не говорит иное (ст. 616 ГК РФ). Коммунальные сеть компенсирует по документам — порядок описан в «Общих условиях» ниже. Налоговые последствия дохода от аренды разобраны в статье о налогах при сдаче коммерческой недвижимости.

Подготовка предложения и взаимодействие с отделом развития компании «Чижик»

Помещение предлагают на странице «Аренда» сайта сети в три шага: ознакомиться с обязательными требованиями (PDF), выбрать адрес на карте и отправить заявку. На сайте X5 в разделе «Операции с недвижимостью» → «Предложить объекты недвижимости» есть отдельный блок дирекции по развитию торговой сети «Чижик» со ссылкой на ту же страницу.

1. Подготовка документации и информации о помещении

• Основные параметры: адрес, общая площадь по ЕГРН, площадь возможного торгового зала, этаж и число уровней, высота потолков.
• Документы: выписка из ЕГРН (право и обременения), поэтажный план и экспликация БТИ или технический план. Перепланировки должны быть узаконены.
• Технические параметры: разрешённая мощность в кВт по документам, водоснабжение, канализация, отопление, счётчики. Если готовы увеличить мощность — напишите, к какому сроку.
• Если помещение в ипотеке: без согласия банка сдавать можно, только если договор ипотеки это не запрещает, срок аренды не выходит за срок кредита и помещение используется по назначению (п. 1 ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке»). Для договора на много лет согласие банка обычно нужно.
• Фото: фасад, вход, зал, место разгрузки — при дневном свете.

2. Подача коммерческого предложения

• Ставка: укажите сумму и уточните, входят ли в неё НДС и коммунальные платежи. Ориентир — предложения аренды похожих помещений рядом.
• Контакт: один человек, который отвечает на вопросы сети и может показать помещение. Если заявку подаёт представитель, нужна доверенность или договор с собственником.

3. Дальнейшее взаимодействие и согласование

• Сроки: сроки рассмотрения сеть публично не называет. Если ответа нет, уточните статус через контакты дирекции по развитию.
• Договорённости: после каждого звонка или встречи отправляйте письмо с тем, о чём договорились: ставка, срок, каникулы, кто что ремонтирует. Когда придёт проект договора, его будет с чем сверить.

Переговоры и заключение договора аренды с магазином «Чижик»

Ниже — как обычно проходит согласование с продуктовой сетью. Сроки этапов «Чижик» публично не называет.

1. Переговоры и согласование условий аренды

• Коммерческие условия: ставка и её модель, срок договора, арендные каникулы на ремонт, индексация. Закон допускает любые формы арендной платы и их сочетание (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Индексацию согласуйте сразу: по «Общим условиям» «Чижика» инфляция основанием для изменения платы не считается.
• Распределение расходов: кто делает капитальный ремонт и доводит инженерию под формат — вентиляцию, мощность, зону разгрузки, — и за чей счёт. Как сеть компенсирует коммунальные — см. раздел об «Общих условиях» ниже.
• Дополнительные условия: право арендатора на субаренду, место под вывеску на фасаде, парковка, уборка территории.

2. Оценка объекта и технический осмотр

• Осмотр: представители сети смотрят состояние помещения, вход, подъезд к зоне разгрузки, инженерные системы — электрику, воду, канализацию, отопление, вентиляцию.
• Подготовка к осмотру: откройте доступ к щитовой и счётчикам, возьмите документы на мощность и выписку из ЕГРН.
• Доработки: по итогам осмотра обсуждают, что нужно доделать — вентиляцию, мощность, зону разгрузки — и кто это делает.

3. Подписание договора аренды

• Текст договора: сеть обычно предлагает свою форму. Если в договоре есть ссылка на «Общие условия» X5 для сети «Чижик», они становятся его частью, хотя к договору не прикладываются. Прочитайте их вместе с договором.
• Приложения: план помещения с границами арендуемой площади, перечень инженерных систем, акт приёма-передачи.
• Регистрация: договор аренды помещения на срок от года регистрируют в Росреестре (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Госпошлина — 4 000 ₽ для физлиц и 44 000 ₽ для организаций (пп. 27.2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ), срок — 7 рабочих дней, через МФЦ — 9 (ч. 1 ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ). Незарегистрированный договор связывает стороны, если они его исполняют, но для третьих лиц, например для будущего покупателя помещения, он не заключён (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 в ред. от 25.01.2013 № 13). Подробнее — в статье о том, как юридически правильно сдавать коммерческую недвижимость.

Важные аспекты договора аренды с сетью магазинов «Чижик»

Стандартную ставку и срок договора «Чижик» публично не раскрывает — их определяют переговоры по каждому помещению. Но часть правил сеть опубликовала: на сайте X5 выложены «Общие условия к договору аренды (субаренды) недвижимости для торговой сети «Чижик»», версия 1.0 от 23.07.2026. Они действуют, если в вашем договоре есть прямая ссылка на них.

1. Арендная плата: фиксированная ставка и возможный процент от оборота

• Фиксированная ставка — сумма в месяц, не зависит от выручки магазина.
• Процент от оборота — доля товарооборота магазина. Его часто сочетают с фиксированной суммой: платится большее из двух. Так была устроена плата в кейсе ФРИДОМ с магазином «Пятёрочки» на 450 м²: процент от товарооборота, но не меньше фиксированной суммы. Если плата зависит от оборота, по «Общим условиям» арендатор присылает заверенную справку о товарообороте за месяц не позднее 15-го числа следующего месяца. Проверить её собственник может через оператора фискальных данных: не чаще раза в месяц и не больше чем за три предыдущих месяца, за свой счёт.
• Компенсация коммунальных и эксплуатационных расходов — отдельно от ставки. Как это устроено у «Чижика», — в таблице ниже. Подробнее об эксплуатационных расходах — в статье: Эксплуатационные расходы при аренде коммерческой недвижимости.

2. Порядок оплаты и начало арендных платежей

Дату начала платежей записывают в договоре: с подписания акта приёма-передачи или с открытия магазина. На время ремонта сеть обычно просит арендные каникулы; их срок и то, платит ли арендатор в каникулы коммунальные, — предмет переговоров. Что такое арендные каникулы и как их оформить, читайте в статье: Арендные каникулы в коммерческой недвижимости.

3. Долгосрочный срок аренды и возможности пролонгации

Продуктовые сети, как правило, заключают долгосрочные договоры: вложения в ремонт и оборудование магазина окупаются не за один год. Для собственника длинный срок полезен, если арендатор не может выйти в любой момент: проверьте, есть ли у него право одностороннего отказа, за сколько он предупреждает и платит ли за выход.

Если после окончания срока арендатор продолжает пользоваться помещением, а собственник не возражает, договор считается продлённым на неопределённый срок. Из такого договора любая сторона может выйти, предупредив за три месяца (п. 2 ст. 621, п. 2 ст. 610 ГК РФ). Поэтому продление лучше оформлять дополнительным соглашением. О долгосрочных договорах — в статье: Аренда коммерческой недвижимости на долгий срок.

Что сказано в «Общих условиях» аренды для сети «Чижик»

4. Индексация арендной ставки

• Ежегодная индексация — процент в год или привязка к инфляции, записанные в договоре. Если договор не даёт собственнику права поднимать ставку, в одностороннем порядке её не изменить; если такое право есть — не чаще раза в год; по соглашению с арендатором — в любой момент (п. 3 ст. 614 ГК РФ, п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 в ред. от 25.01.2013 № 13). «Общие условия» «Чижика» дополнительно исключают пересмотр из-за инфляции.
• Процент от оборота отчасти заменяет индексацию: когда растут цены на продукты, растёт выручка магазина, а с ней переменная часть платы.

5. Обязанности по ремонту и содержанию объекта

• Капитальный ремонт по закону делает арендодатель за свой счёт, если договор не говорит иное (п. 1 ст. 616 ГК РФ).
• Текущий ремонт и содержание помещения — на арендаторе (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Договор может распределить обязанности иначе. Запишите, что относится к капитальному ремонту — кровля, фасад, стояки, ввод электричества, — и в какой срок собственник его делает. Если собственник не сделает капремонт вовремя, арендатор вправе сделать его сам и взыскать стоимость или зачесть её в арендную плату (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Неотделимые улучшения, сделанные арендатором с согласия собственника, собственник компенсирует после окончания аренды, если договор не говорит иное (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

6. Дополнительные требования к эксплуатации помещения

• Уборка прилегающей территории: кто убирает вход, снег и наледь перед магазином — арендатор, собственник или управляющая компания. Запишите это в договоре.
• Вывеска и фасад: сети нужна вывеска в фирменном стиле. В многоквартирном доме фасад — общее имущество собственников (ст. 36 ЖК РФ), поэтому место под вывеску может потребоваться согласовать с ними или с управляющей компанией.

7. Условия расторжения и порядок уведомлений

Срочный договор аренды досрочно расторгают по соглашению сторон, через суд — по основаниям ст. 619 ГК РФ (по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (по требованию арендатора) — или в одностороннем порядке, если такое право прямо дано договором или законом (ст. 450.1 ГК РФ). В «Общих условиях» «Чижика» такое право арендатору даёт, например, нарушение антикоррупционной оговорки.

Основания для расторжения:

• Срок уведомления об одностороннем отказе. Для срочного договора закон его не устанавливает — действует тот, что записан в договоре.
• Плата за досрочный выход. В договоре между предпринимателями право на односторонний отказ можно обусловить выплатой определённой суммы (п. 3 ст. 310 ГК РФ).
• Неустойки за просрочку платежей и нарушение условий эксплуатации — проверьте, что они есть для обеих сторон.

8. Дополнительные требования к содержанию и эксплуатации помещения

• Пожарная безопасность и санитария: кто отвечает за пожарную сигнализацию, эвакуационные выходы и огнетушители, распределяет договор. Если систем нет, договоритесь, кто и за чей счёт их делает. Подробно о пожарной безопасности читайте в статье: Правила пожарной безопасности для коммерческой недвижимости.
• Бесперебойность коммунальных: магазину с холодильным оборудованием нужны электричество и вода без перерывов. Посмотрите, какую ответственность договор возлагает на собственника за перебои, которые от него не зависят, например аварии у поставщика.

Дополнительные условия договора:

• Права арендатора на субаренду: сдавать часть помещения третьим лицам арендатор может только с согласия арендодателя, если договор не говорит иное (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Сети обычно просят такое согласие заранее — например, для постамата или аптечного пункта у входа.
• Рекламные конструкции: место, размер и порядок согласования вывески — отдельным пунктом.
• Парковка: если у здания есть парковка, договор может закрепить места для покупателей и для разгрузки.

Рекомендации для арендодателей

• Прочитайте договор с юристом до подписания — особенно расторжение, ремонт, штрафы и ссылки на «Общие условия».
• Посчитайте все расходы собственника: капремонт, налог на имущество, взносы на капремонт в многоквартирном доме, подготовка отчётов по коммунальным.
• Застрахуйте помещение от пожара и залива — договор аренды не заменяет страховку имущества собственника.
• Согласуйте индексацию или процент от оборота до подписания: позже изменить плату без согласия сети не получится.

Рекомендации для собственников помещений

1. Предварительная юридическая проверка документов

Закажите свежую выписку из ЕГРН, сверьте площадь и назначение помещения с планом БТИ или техническим планом, узаконьте перепланировки. Если помещение в ипотеке, проверьте, что договор с банком разрешает аренду на нужный срок.

2. Проверьте соответствие техническим требованиям

Сравните помещение с таблицей требований: площадь 390–420 м² с залом 250–280 м², один уровень, мощность 40–50 кВт, вода, канализация, отопление, вход и разгрузка. Если не хватает мощности, узнайте в сетевой организации или управляющей компании, можно ли её увеличить, сколько это стоит и сколько займёт.

3. Оптимизируйте инфраструктуру для ускоренной адаптации

Отделку «под себя» до переговоров не делайте: сеть всё равно переделает зал под свой стандарт. Вкладываться стоит в то, что арендатор сам не сделает: мощность, вход, место для разгрузки, счётчики.

4. Работа с наружной и внутренней рекламой

Заранее выясните, где на фасаде можно разместить вывеску и чьё согласие для этого нужно. Слабую видимость иногда решают вывеской и навигацией: в кейсе ФРИДОМ цоколь 120 м² с узким входом, от которого отказывались ритейлеры, после согласования навигации и яркой вывески на фасаде сдали федеральной сети (сеть в кейсе не названа), ставка выросла на 10%, до 480 тыс. ₽.

5. Соблюдение норм безопасности и санитарии

Проверьте, работают ли пожарная сигнализация и вентиляция, есть ли эвакуационный выход. Если систем нет, решите до переговоров, кто и за чей счёт их делает.

6. Предусмотрите гибкость условий аренды

Продуктовые сети обычно просят арендные каникулы на ремонт и предлагают свою модель платы. Заранее определите, на какой срок каникул и на какую модель вы готовы согласиться.

7. Согласуйте дополнительные услуги

Уборка территории, вывоз мусора, охрана, обслуживание инженерных систем, подготовка отчётов по коммунальным: для каждой строки запишите в договоре, кто её делает и кто платит.

8. Подготовьте помещение к показу

Уберите помещение, откройте доступ к щитовой и счётчикам, возьмите на осмотр документы на мощность и выписку из ЕГРН. Если не хотите искать выход на сеть и вести переговоры сами, ФРИДОМ предложит помещение торговым сетям — в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге.

Заключение

«Чижик» — самая быстрорастущая по выручке сеть X5: за первое полугодие 2026 года она добавила 343 магазина. Сеть ищет помещения 390–420 м² с залом 250–280 м² в одном уровне, мощностью 40–50 кВт, водой, канализацией, отоплением, входом и зоной разгрузки. Если помещение подходит, соберите выписку из ЕГРН, документы на мощность, план и фото и подайте заявку на сайте сети.

До подписания прочитайте договор вместе с «Общими условиями» X5 для «Чижика». Индексацию, каникулы, распределение ремонта и право арендатора на досрочный выход согласуйте сразу: после подписания изменить плату без согласия сети не получится. Договор на год и дольше зарегистрируйте в Росреестре.