Рынок вторичной жилой недвижимости Москвы: итоги 2025 года и прогнозы на 2026 год

Введение

2025 год стал переломным периодом для рынка вторичной жилой недвижимости Москвы. Впервые за последнее десятилетие столичный рынок жилья продемонстрировал относительную стабильность, избежав как резких взлетов, так и драматических падений. В условиях рекордно высоких ключевых ставок Банка России, достигавших 21%, и дорогой ипотеки с процентными ставками до 30% годовых, рынок вторичного жилья показал удивительную устойчивость.

Если ретроспективно посмотреть на предыдущие годы, становится очевидным, насколько уникальным оказался 2025 год. В 2015-2017 годах рынок переживал адаптацию к последствиям девальвации рубля, в 2018 году произошел ускоренный переход на эскроу-счета, 2020-2021 годы были отмечены перегревом цен из-за пандемийных карантинов и массовой льготной ипотеки, а 2022-2024 годы характеризовались турбулентностью и постепенным отказом от массовых льгот. На этом фоне 2025 год стал первым по-настоящему сбалансированным периодом.

Данная аналитическая статья представляет комплексное исследование московского рынка вторичной жилой недвижимости, включая квартиры и апартаменты, за 2025 год. Мы проанализируем динамику цен, объемы сделок, баланс спроса и предложения, структурные изменения рынка и дадим экспертные прогнозы на 2026 год на основе данных ведущих аналитических центров, включая IRN.RU, «Инком-Недвижимость», «Циан», «Домклик», «Метриум» и других участников рынка.

Динамика цен на вторичном рынке: стагнация как новая норма

Общая ценовая картина 2025 года

По данным аналитического центра IRN.RU, индекс стоимости жилья на вторичном рынке Москвы за 2025 год вырос с 272,5 до 285,8 тысяч рублей за квадратный метр (без учета элитного жилья), что составило прирост около 4,9%. Это чуть ниже официальной инфляции, которая по итогам года составила 5-6%. Фактически, готовое жилье в Москве дорожало примерно на уровне инфляции, что является признаком стабильного, сбалансированного рынка.

Альтернативные данные демонстрируют схожую картину. Согласно исследованию «Коммерсантъ», средняя стоимость предложения на вторичном рынке Москвы в ноябре 2025 года достигла 35,85 млн рублей, увеличившись на 27,1% за год. Однако этот рост связан не столько с реальным удорожанием квартир, сколько с изменением структуры предложения — с рынка вымылись наиболее бюджетные варианты, а их место заняли более дорогие объекты в лучших локациях.

По данным «Циан», средняя цена квадратного метра в Москве за 2025 год выросла на 9% до 379,2 тысяч рублей. Компания «Инком-Недвижимость» отмечает, что в ноябре средняя цена составила 286,4 тыс. рублей за квадратный метр, что всего на 0,77% превосходит результат января 2025 года.

Ценовая дифференциация по сегментам

Анализ динамики цен по типам жилья выявил интересную закономерность: прирост цен в недорогом сегменте превалировал над дорогим. По данным IRN.RU:

По типам домов (прирост за 2025 год):

• Старая панель (5-этажки): +6,2% до 252,1 тыс. руб./м²
• Типовая панель (9-14 этажей): +5,2% до 254,9 тыс. руб./м²
• Современная панель (от 16 этажей): +4,2% до 269,0 тыс. руб./м²
• Старый кирпич: +5,6% до 290,4 тыс. руб./м²
• Сталинки и типовой кирпич: +4,0% до 305,5 тыс. руб./м²
• Современный монолит-кирпич: +2,8% до 287,1 тыс. руб./м² (аутсайдер)

По комнатности:

• Однокомнатные квартиры: +4,9% до 286,6 тыс. руб./м²
• Двухкомнатные квартиры: +5,9% до 285,5 тыс. руб./м² (лидер)
• Трехкомнатные квартиры: +5,0% до 273,3 тыс. руб./м²
• Многокомнатные квартиры: +3,6% до 285,7 тыс. руб./м² (аутсайдер)

По административным округам:

• Центральный округ: +3,7% до 441,1 тыс. руб./м² (аутсайдер)
• Северный округ: +6,5% до 294,6 тыс. руб./м² (лидер)
• Восточный округ: +5,9% до 253,6 тыс. руб./м²
• Старомосковские районы за МКАД: +6,2% до 228,6 тыс. руб./м²

Индекс расслоения (отношение стоимости 20% самых дорогих к 20% самых дешевых квартир) составил 1,80, снизившись на 2,9%, что свидетельствует о некотором сокращении ценового разрыва.

Феномен «вымывания» дешевых предложений

Эксперты отмечают важный нюанс: у покупателей и продавцов может создаваться иллюзия роста цен, тогда как в реальности происходит вымывание с рынка самых доступных вариантов.

Объемы сделок и покупательская активность

Статистика Росреестра

По данным Управления Росреестра по Москве, в январе-ноябре 2025 года было зарегистрировано 123 610 переходов прав на основании договоров купли-продажи на вторичном рынке жилья, что примерно на 3-4% меньше аналогичного периода 2024 года (ТАСС).

Помесячная динамика показывает интересную картину:

• Весна 2025: низкая активность покупателей
• Вторая половина лета и осень: заметный рост спроса
• Ноябрь-декабрь: стабилизация активности

Общее количество сделок за 11 месяцев составило немногим менее 125 тысяч, что уступает около 3% аналогичному периоду прошлого года. Эксперты прогнозировали, что декабрьская активность может компенсировать эту разницу при достижении 14-15 тысяч сделок.

Восстановление во втором полугодии

Особенно примечательным стало восстановление рынка во втором полугодии 2025 года. По данным «Циан», с июля по ноябрь в крупных городах России (включая Москву) было продано 219 тысяч квартир, что на 25% больше, чем годом ранее. Это восстановление связано с:

1. Увеличением альтернативных сделок (покупка-продажа)
2. Выходом на рынок готовых лотов из новостроек
3. Постепенным восстановлением ипотечного кредитования
4. Ожиданиями снижения ставок и возможностью рефинансирования

Структура покупателей

Карен Досов из компании «Этажи» отмечает: 

«Спрос сейчас сформирован по большей части теми, кто продал свою недвижимость и берет в ипотеку не более 30-40% от стоимости нового жилья и рассчитывает рефинансировать под более низкую ставку в перспективе одного-трех лет».

Доля ипотечных сделок на вторичном рынке оставалась невысокой — большинство покупателей старались не кредитоваться на полную стоимость, собирая максимальную сумму от продажи другого жилья. Снижение ставок по депозитам также сыграло свою роль: многие снимали деньги с вкладов и приобретали недвижимость как защитный актив.

Предложение: дефицит ликвидного жилья

Сокращение экспозиции

По данным компании «Этажи», в начале декабря 2025 года объем экспозиции на столичном рынке готового жилья составил 38,5 тысяч квартир, что на 15% меньше, чем год назад (RBC). По альтернативным данным «Циан», объем предложения на вторичном рынке в городах-миллионниках за год сократился на 19% до 207 тысяч лотов, причем снижение оказалось более выраженным, чем в новостройках.

Недостаток качественного предложения

Эксперты единодушно отмечают парадоксальную ситуацию: при формальном наличии предложения наблюдается острый дефицит действительно ликвидных квартир. Дмитрий Таганов из «Инком-Недвижимости» поясняет: 

«Большая часть объектов — переоцененные или неинтересные покупателям квартиры, которые висят балластом. Приток новых объектов в этом году сократился примерно на 20%, так как собственники не спешат выставлять квартиры в продажу, они придерживают свои объекты до лучших времен».

Причины сокращения предложения:

1. Стратегия выжидания: собственники откладывают продажу до восстановления ипотечного спроса
2. Переток в аренду: часть объектов выведена на рынок аренды
3. Медленное пополнение: инвесторы не спешат продавать новые квартиры в недавно сданных домах
4. Завышенные ожидания: многие владельцы закладывают в цену сумму, которой им не хватает для улучшения жилищных условий

Ипотечное кредитование и его влияние на рынок

Рекордные ставки и их последствия

2025 год запомнился рекордными ставками по рыночной ипотеке. Средняя ставка колебалась в диапазоне 18,5-22% годовых, а в отдельные периоды достигала 30%. При покупке квартиры в Москве за 15 млн рублей с кредитом на 12 млн рублей под 20,33% годовых ежемесячный платеж достигал 207,5 тысяч рублей, что требовало дохода семьи не ниже 415-518 тысяч рублей. Подобрать банк и программу под свою ситуацию помогает ипотечное сопровождение.

Такие условия фактически закрыли доступ к ипотеке для большинства москвичей, что и объясняет доминирование альтернативных сделок и покупок за наличные средства.

Снижение ключевой ставки и ожидания рынка

В конце 2025 года Банк России начал постепенно снижать ключевую ставку с пика в 21%. Однако это снижение не привело к немедленному всплеску ипотечного спроса. Парадоксально, но снижение ставок побудило потенциальных покупателей откладывать решения в ожидании еще более выгодных условий.

Рынок апартаментов

Резкое сокращение предложения

Рынок апартаментов в 2025 году продемонстрировал еще более драматические изменения. По данным «Новострой-М», предложение микростудий в апарт-комплексах упало на 63,6%, а цены подорожали почти на 42%. Общее число квартир и апартаментов в продаже с декабря 2024 года по ноябрь 2025 года снизилось с 52 тысяч до 40 тысяч лотов, то есть на 23% (Банки.ру). Действующие предложения по этому сегменту собраны в подборке апартаментов в новостройках Москвы.

Причины изменений

Апартаменты постепенно перестают строить в Москве из-за:

• Законодательных ограничений
• Низкого спроса в условиях дорогой ипотеки
• Переориентации застройщиков на классическое жилье

Сравнение с первичным рынком

Важно отметить разницу в динамике цен между вторичным и первичным рынками. На первичном рынке рост цен оказался значительно более выраженным — около 15-20% за год по разным оценкам. Однако эксперты IRN.RU предупреждают, что эта цифра вводит в заблуждение. Посмотреть, что сегодня предлагает первичный рынок, можно в каталоге новостроек ФРИДОМ.

По мнению аналитического центра IRN.RU, на первичном рынке дорожают не сами квартиры, а «комбо-продукты застройщиков» — совокупность квартиры и финансовой схемы ее покупки (рассрочки, субсидирования ставок). При попытке перепродать такую новостройку на вторичном рынке владельцы сталкиваются с тем, что продать можно только себе в убыток, поскольку на вторичке финансовая схема уже не работает.

По данным «Циан», разрыв цен между новостройками и вторичным жильем в Москве достиг 30% (+21 п.п. за год), что является рекордным показателем.

Региональные особенности в рамках Москвы

Географическая дифференциация

Анализ по административным округам показал, что:

Лидеры роста цен:

• Северный округ: +6,5%
• Старомосковские районы за МКАД: +6,2%
• Восточный округ: +5,9%
• Юго-Западный округ: +5,9%

Аутсайдеры:

• Центральный округ: +3,7%
• Южный округ: +4,4%
• Юго-Восточный округ: +4,2%

Это свидетельствует о том, что спрос сместился в более доступные районы, где покупатели могут найти адекватное соотношение цены и качества.

Инвестиционная привлекательность вторички

Доходность жилья

Индекс доходности жилья IRN.RU (сравнение с банковским депозитом) в декабре 2025 года составил +0,7 банковского депозита, что означает небольшое преимущество над вкладами. Индекс ценового ожидания (темп изменения цен) составил +0,7% в месяц.

По данным аналитиков, доходность от сдачи квартиры в аренду в Москве в начале 2026 года составляет 4,0-5,5% годовых, что вдвое ниже ставок по депозитам (СИА.РУ).

Недвижимость как защитный актив

Несмотря на низкую номинальную доходность, вторичная недвижимость в Москве в 2025 году рассматривалась многими как защитный актив от инфляции и девальвации рубля. Высокие риски и страхи — от разговоров о возможной заморозке вкладов до обесценения валюты — побуждали инвесторов вкладываться в «бетон».

Прогнозы на 2026 год

Заключение

Рынок вторичной жилой недвижимости Москвы в 2025 году продемонстрировал удивительную устойчивость перед лицом беспрецедентно жестких монетарных условий. Цены выросли умеренно — на уровне инфляции (около 5%), число сделок сократилось незначительно (на 3-4%), а предложение уменьшилось существенно (на 15-19%).

Ключевые выводы по итогам 2025 года:

1. Стабилизация цен: рост на 4,9% по IRN.RU, 8-9% по другим методикам, что близко к инфляции
2. Умеренная активность: около 124 тысяч сделок, восстановление во втором полугодии (+25%)
3. Дефицит предложения: сокращение экспозиции на 15-19%, острый недостаток ликвидных объектов
4. Дорогая ипотека: ставки 18-30% фактически закрыли рынок для большинства покупателей
5. Структурные изменения: вымывание дешевых объектов, рост доли дорогого жилья
6. Защитный актив: недвижимость как убежище от инфляции и валютных рисков

Прогноз на 2026 год:

Эксперты сходятся во мнении, что 2026 год будет продолжением тенденций 2025 года с умеренными изменениями:

• Цены: рост на 5-8%, соответствующий инфляции
• Спрос: увеличение на 10-15% при условии снижения ключевой ставки ниже 14%
• Предложение: сохранение дефицита или небольшой рост за счет выхода инвесторов
• Ипотека: постепенное улучшение условий, но до уровня 2021-2022 годов не вернется

Для покупателей оптимальной стратегией в 2026 году будет:

• Мониторинг динамики ключевой ставки
• Поиск недооцененных объектов в период первой половины года
• Готовность к быстрым решениям при появлении ликвидных предложений
• Рассмотрение альтернативных сделок как основного механизма покупки

Для продавцов важно понимать:

• Рынок постепенно выравнивается, но резкого роста цен не ожидается
• Завышенные ожидания приводят к затяжным продажам
• Ликвидные объекты продаются за 2-3 месяца, переоцененные — годами

Для инвесторов ключевыми факторами остаются:

• Низкая текущая доходность от аренды (4-5,5%)
• Сохранение функции защитного актива
• Потенциал среднесрочного роста при нормализации ставок

Московский рынок вторичной недвижимости вошел в новую эру сбалансированного развития после десятилетия волатильности. Высокие ставки стали тем самым «холодным душем», который охладил перегретый рынок и вернул его к здоровым пропорциям. Как отмечают эксперты IRN.RU: 

«наиболее важным результатом 2025 года следует считать то, что рынок недвижимости выжил, а также вернулся к сбалансированным показателям».

В 2026 году продолжится балансирование между двумя противоборствующими силами: с одной стороны — высокие ставки и невыгодная ипотека, сдерживающие спрос; с другой — высокая инфляция, рост денежной массы и страхи, толкающие людей в «бетон». Этот баланс будет определять траекторию рынка до тех пор, пока не произойдет существенное изменение макроэкономических условий.