Апартаменты или квартира: что выбрать в Москве?

Когда возникает вопрос о покупке недвижимости, многие сталкиваются с выбором между традиционной квартирой и апартаментами. В последние годы апартаменты стали распространённым вариантом в Москве, особенно в центральных районах, где строительство жилых комплексов ограничено. Несмотря на привлекательную цену и гибкость использования, апартаменты обладают юридическим статусом коммерческой недвижимости, что накладывает ряд особенностей и потенциальных рисков для покупателя. В этой статье разберём основные различия между квартирой и апартаментами, включая плюсы и минусы каждого варианта, правовые аспекты, налоговую нагрузку и рекомендации для покупателей.

1. Юридический статус и права собственников

Квартира в России имеет статус жилого помещения, что даёт собственнику определённые права, включая возможность постоянной регистрации (прописки). Это позволяет владельцу и его семье получать доступ к льготам и услугам, предоставляемым жителям города, таким как медицинское обслуживание, запись детей в детские сады и школы в районе проживания. Владельцы квартир также защищены Жилищным кодексом РФ, который регулирует правила проживания, ремонта, содержания общего имущества и управление многоквартирным домом​.

Апартаменты, с другой стороны, имеют статус коммерческой недвижимости. Это означает, что они формально не являются жильём, и, следовательно, владельцы могут оформить только временную регистрацию, а не постоянную прописку. Временная регистрация позволяет пользоваться некоторыми услугами, но не предоставляет полного набора прав, таких как доступ к ряду льгот. При этом, как отмечают эксперты, временная регистрация всё же позволяет записывать детей в детские сады и школы в районе проживания, но не всегда гарантирует льготы на муниципальные услуги​.

2. Коммунальные платежи и налоговая нагрузка

Различия в статусе недвижимости отражаются и на финансовых затратах. Коммунальные платежи для квартир регулируются на уровне местных органов и обычно составляют фиксированную сумму на каждый квадратный метр. Владельцы квартир платят за услуги общего пользования, такие как уборка территории, содержание лифтов и подъездов, а также коммунальные услуги, такие как водоснабжение и отопление. Квартиры подлежат налогообложению по ставке для физических лиц, которая ниже, чем для коммерческой недвижимости​

Для апартаментов коммунальные платежи могут быть значительно выше, так как они относятся к коммерческой недвижимости. Кроме того, владельцы апартаментов часто обязаны оплачивать дополнительные услуги, такие как охрана, уборка фойе или обслуживание зон общего пользования, если апартаменты находятся в многофункциональном комплексе. Налоговая ставка на апартаменты также выше, так как они не относятся к жилому фонду. В среднем, налог на апартаменты может быть на 20-30% выше, чем на квартиры аналогичной площади​

3. Использование в коммерческих целях

Одним из преимуществ апартаментов является гибкость в использовании. Апартаменты можно применять для различных целей: в них можно открыть офис, салон красоты, медицинский кабинет или даже гостиничный номер. Владельцы могут зарегистрировать юридический адрес и использовать апартаменты для ведения бизнеса без согласования с соседями. Это делает апартаменты привлекательными для инвесторов, особенно в центральных районах Москвы, где высокий спрос на коммерческую аренду​

Квартиры же имеют статус жилых помещений, и их использование для коммерческих целей ограничено. Жилищный кодекс РФ запрещает использовать квартиры под бизнес, если это нарушает права других жильцов. Например, нельзя открыть офис или гостиницу в жилом доме, так как это может создать неудобства для соседей и нарушить их права на спокойное проживание

4. Планировка и перепланировка

Перепланировка в апартаментах обычно проще, чем в квартирах. Поскольку апартаменты не являются жилыми помещениями, они не подчиняются строгим нормам Жилищного кодекса, требующим, чтобы «мокрые зоны» (ванные комнаты и кухни) располагались только над аналогичными зонами соседей. Это позволяет владельцам апартаментов свободно изменять планировку и обустраивать пространство по своему усмотрению. Такая гибкость привлекает тех, кто ценит уникальные дизайнерские решения и хочет оптимально использовать каждый квадратный метр​.

В квартирах перепланировка требует более строгого согласования. Например, кухни и санузлы должны располагаться строго над аналогичными зонами на нижних этажах. Любое изменение, нарушающее эти нормы, должно быть согласовано с управляющей компанией и соответствующими органами. Эти требования ограничивают владельцев в возможности менять планировку и могут увеличить затраты на ремонт.

5. Инфраструктура и удобства

Квартиры в многоквартирных домах чаще всего располагаются в районах с развитой инфраструктурой, так как застройщики обязаны учитывать наличие школ, детских садов, поликлиник и других объектов при проектировании жилых комплексов. Это обеспечивает жильцам удобный доступ к необходимым учреждениям и службам, а также создаёт комфортное пространство для жизни.

Апартаменты часто находятся в многофункциональных комплексах в центральных районах, где жильё строить запрещено. Эти комплексы могут включать офисные и торговые помещения, рестораны и спортивные клубы, однако они не обязаны предоставлять жильцам инфраструктуру, необходимую для комфортного проживания, такую как детские сады или поликлиники. Поэтому владельцы апартаментов должны учитывать доступность необходимых учреждений, особенно если планируют проживать там с семьёй

6. Стоимость и инвестиционная привлекательность

Квартиры обычно дороже апартаментов на 15-20% при аналогичной площади и расположении, так как их юридический статус обеспечивает покупателю дополнительные права и социальные гарантии. Для многих покупателей квартиры являются более предпочтительным вариантом, особенно если недвижимость приобретается для постоянного проживания с целью прописки и получения социальных услуг​

Апартаменты привлекают инвесторов благодаря низкому порогу входа на рынок и высокой доходности от сдачи в аренду. Вложения в апартаменты могут окупиться быстрее, так как их стоимость ниже, а возможности использования шире. Кроме того, апартаменты легче сдавать в аренду посуточно или долгосрочно, особенно в деловых районах Москвы. Однако стоит учитывать, что юридический статус апартаментов всё ещё находится в подвешенном состоянии, и законодательные изменения могут повлиять на их налоговую нагрузку и условия использования​

7. Риски и правовая неопределённость

На текущий момент апартаменты юридически не приравнены к жилым помещениям, что вызывает ряд потенциальных рисков. Например, при изменении законодательства апартаменты могут быть полностью переведены в категорию коммерческой недвижимости, что приведёт к увеличению налоговой нагрузки и коммунальных платежей. Владельцы апартаментов также сталкиваются с правовой неопределённостью, так как не могут оформить постоянную регистрацию. Законодатели обсуждают возможность приравнять апартаменты к жилью, но конкретные решения пока не приняты

Вывод: Что выбрать?

Выбор между квартирой и апартаментами зависит от целей и приоритетов покупателя. Если планируется постоянное проживание с регистрацией и доступ к социальным услугам, квартира станет более надёжным и предсказуемым выбором. Для инвесторов, желающих быстро окупить вложения и использовать недвижимость для бизнеса или аренды, апартаменты могут быть интересным вариантом, особенно в деловых районах Москвы. Однако перед покупкой важно учесть правовые и налоговые риски, связанные с апартаментами, и взвесить все плюсы и минусы.

Резюме:

• Квартира: постоянная регистрация, защищённость Жилищным кодексом, низкие коммунальные платежи и налог, ограниченное использование в коммерческих целях, обязательное наличие социальной инфраструктуры.
• Апартаменты: временная регистрация, гибкость использования для бизнеса, высокая доходность от аренды, более доступная цена, но более высокая налоговая нагрузка и ограниченная инфраструктура.

Таким образом, покупка апартаментов или квартиры — это решение, которое должно быть основано на индивидуальных целях и предпочтениях покупателя, а также его готовности принять возможные юридические и налоговые риски.

Как сдавать квартиру и апартаменты в аренду

Сдача квартиры и апартаментов имеет свои особенности в зависимости от статуса недвижимости и выбора налогового режима. Разберём, как сдавать в аренду каждый вид недвижимости, а также какие требования существуют для физлиц, самозанятых и индивидуальных предпринимателей (ИП).

Сдача квартиры в аренду

Сдавать квартиру можно как физическое лицо, как самозанятый или зарегистрировав ИП. Варианты отличаются уровнем налоговой нагрузки:

1. Физическое лицо. При сдаче квартиры в аренду, если вы не зарегистрированы как ИП или самозанятый, вы обязаны уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% с арендного дохода. Этот вариант подходит для долгосрочной аренды и позволяет минимизировать формальные обязательства​
2. Самозанятый. Этот режим удобен для физических лиц, которые не хотят регистрировать ИП. При сдаче квартиры самозанятые уплачивают налог на профессиональный доход (НПД) по ставке 4% для арендаторов-физлиц или 6% для организаций и ИП. Легализация доходов через самозанятость также упрощает бухгалтерию, так как налог оплачивается напрямую через приложение «Мой налог». Важно, что самозанятые могут сдавать в аренду только жилые помещения и только от своего имени

Сдача апартаментов в аренду

Апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, поэтому их сдача имеет свои нюансы:

1. Индивидуальный предприниматель. Для сдачи апартаментов в аренду обязательно требуется регистрация в качестве ИП, поскольку сдача апартаментов в аренду как физическим лицом, так и как самозанятым невозможна, поскольку апартаменты относятся к категории коммерческой недвижимости. Это значит, что по российскому законодательству их можно сдавать в аренду только при регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В зависимости от выбранной системы налогообложения ИП платит 6% на упрощённой системе (УСН, объект «доходы») или может выбрать патентный режим. Этот вариант более сложен в администрировании, но позволяет легально сдавать коммерческую недвижимость, в том числе апартаменты​
2. Налоги и режимы для ИП. Как ИП, сдающий апартаменты, вы можете выбрать один из нескольких налоговых режимов. УСН с объектом «доходы» предполагает налог 6%, а с объектом «доходы минус расходы» — 15%. Патентная система налогообложения также подходит для сдачи нежилой недвижимости, особенно если предполагается сдача на длительный срок.

Заключение

Сдача квартиры и апартаментов имеет разные требования и режимы налогообложения. Для квартир самозанятость позволяет снизить налоговую нагрузку и упростить управление доходами, а для апартаментов потребуется регистрация в качестве ИП. Выбор оптимального варианта зависит от целей аренды и особенностей недвижимости.