Рынок коммерческой недвижимости Москвы: итоги I полугодия 2026

Введение

Спрос на офисы Москвы за I полугодие 2026 года сократился на 16%, до 653 тыс. кв. м, а доля свободных площадей на 1 июля выросла до 6,1% (Nikoliers). Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды офисов внутри МКАД во II квартале — 30 233 руб. за кв. м в год, на 5% ниже, чем кварталом раньше. По оценке Nikoliers, собственники офисов начинают закладывать дисконты и соглашаться на торг.

Консультанты выпускают отчёты с разным шагом. По офисам Москвы есть срез Nikoliers за полугодие, по складам, торговым центрам и инвестициям — только срез CMWP за I квартал, данные на 31 марта 2026 года. По этому срезу базовая ставка аренды складов класса А в Московском регионе за год упала на 16%, а в коммерческую недвижимость России вложили 43 млрд руб. — на 64% меньше, чем годом раньше.

Ключевая ставка, инфляция и НДС в 2026 году

С начала 2026 года Банк России снижал ключевую ставку пять раз: с 16,00% на 1 января до 14,00% — решение от 24 июля 2026 года, действует с 27 июля. На заседании 11 сентября 2026 года совет директоров сохранил ставку 14,00%; следующее заседание по ставке назначено на 23 октября (cbr.ru, проверено 25 сентября 2026 года).

Инфляция на 29 июня 2026 года — 6,0%. ВВП за пять месяцев 2026 года вырос на 0,2%, за весь 2025 год — на 1,0% (Nikoliers, CMWP).

С 2026 года ставка НДС — 22% (п. 3 ст. 164 НК РФ в редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ). Цены продажи офисов в статье приведены с НДС, ставки аренды — без НДС и операционных расходов.

Сдерживающим фактором для офисного рынка Ricci называет высокую стоимость заёмного финансирования при высокой ключевой ставке. По прогнозу консультанта, в 2026 году интерес арендаторов и покупателей останется сдержанным, и формировать его будут в основном крупные компании с запасом финансовой прочности.

Инвестиции в коммерческую недвижимость России в I квартале 2026

За I квартал 2026 года в России закрыли сделок на 43 млрд руб. против 117 млрд в I квартале 2025-го (CMWP). Консультант считает только покупки ради арендного дохода: сделки под собственное использование и под девелопмент в этот объём не входят. Базовый прогноз CMWP на весь 2026 год — более 300 млрд руб. В него включены только сделки, закрытие которых консультант уже прогнозирует; итог, по оценке CMWP, будет зависеть от крупных сделок, которые готовятся с 2025 года.

Падение CMWP объясняет тем, что заёмные деньги долго были недоступны, а все сегменты недвижимости реагируют на снижение внутреннего спроса в экономике. Кредитные ставки для институциональных инвесторов консультант считает всё ещё повышенными; частных инвесторов, готовых вкладываться в недвижимость надолго, становится меньше, а управляющие компании ищут новые активы с «беспрецедентной осторожностью». Оживить рынок в 2026 году, по мнению CMWP, могут стрессовые сделки, в том числе на торгах, и ожидаемое постепенное смягчение денежно-кредитной политики.

Ставки капитализации офисов, торговых центров и складов в Москве

CMWP каждый квартал оценивает ставку капитализации — уровень, на котором сходятся ожидания продавцов и покупателей качественных объектов в Москве. Это ориентир по рынку; доходность конкретной покупки считают по её цене и договору аренды.

Ставки капитализации в I квартале, по оценке CMWP, сдвинула прежде всего динамика спроса на рынках недвижимости и капитала, а ставка регулятора повлияла слабее. Сделок стало меньше, потому что покупатели выжидают, а интерес инвесторов перераспределяется между сегментами, в том числе между складами и офисами. По сегментам консультант поясняет так: в офисах заканчивается выбор качественных объектов, а интерес инвесторов к сегменту растёт; в торговых центрах соотношение спроса и предложения не меняется при малом числе сделок с качественными объектами; у складов растёт риск, что доходные объекты будут приносить меньше денег.

Посчитать доходность конкретного помещения с арендатором и подобрать объект под арендный доход можно с брокером по инвестициям в коммерческую недвижимость.

Офисы Москвы в I полугодии 2026: спрос, ввод и вакансия

Nikoliers насчитал 653 тыс. кв. м спроса за полугодие — на 16% меньше, чем годом раньше. Из этого объёма 61% пришлось на аренду, 35% на покупку, 4% на сервисные офисы. Ещё 67 тыс. кв. м — продления договоров при участии консультантов. Больше всего площадей заняли банки и финансовые компании (19%), затем производство (14%) и строительство с девелопментом (13%).

Ввод за полугодие — 649 тыс. кв. м, почти столько же, сколько за весь 2025 год (704 тыс. кв. м). Во II квартале ввели 532 тыс. кв. м: Nikoliers называет это рекордом ввода для II квартала за всю историю наблюдений. Прирост дали здания, ввод которых перенесли с прошлых периодов. Из площадей, введённых во II квартале, на 1 июля свободен 21%. Вакансия по рынку на 1 июля 2026 года — 6,1%, на 0,4 п. п. выше, чем полгода назад.

76% офисов, введённых в I квартале 2026 года, девелоперы продают в розницу (Ricci).

Ставки аренды офисов в Москве

Средневзвешенная запрашиваемая ставка внутри МКАД во II квартале 2026 года — 30 233 руб. за кв. м в год, на 5% ниже, чем кварталом раньше (Nikoliers). Класс A и Prime — 39 219 руб., класс B+/- — 24 184 руб. Растут ставки только в центральных локациях и в отдельных качественных зданиях; за пределами деловых районов они снижаются, по классу B- — на 19%.

CMWP по закрытым сделкам I квартала получил 36 395 руб. за кв. м в год, на 34% больше, чем годом раньше. Сам консультант называет этот рост во многом инерционным: в начале года выборка сделок небольшая, и дорогие сделки сдвигают среднее. К концу 2026 года CMWP ждёт снижения, до 32 472 руб.

Цифры двух консультантов посчитаны по разным выборкам. Nikoliers берёт запрашиваемые ставки свободных помещений всех классов внутри МКАД во II квартале. CMWP — запрашиваемые условия на дату закрытия сделки по классам Prime, A и B в I квартале.

Что это значит для собственника, который сдаёт офис, консультанты формулируют сами. Nikoliers: собственники начинают закладывать дисконты и соглашаться на торг, сделки закрываются дольше, а помещения дольше ждут арендатора. Компании либо переезжают, сохраняя прежний метраж, либо остаются на месте и продлевают договоры. Ricci ждёт в 2026 году роста запрашиваемых ставок примерно на уровне инфляции и пишет, что многие арендодатели, в том числе в центре, могут идти на компромиссы, чтобы быстрее сдать помещение.

Цены продажи офисов в строящихся бизнес-центрах

Средняя цена блока в строящемся бизнес-центре по итогам I полугодия 2026 года — 542 тыс. руб. за кв. м с НДС, за полугодие она выросла на 1,1%. Внутри МКАД — 557 тыс. руб. (+2,6% за полугодие). По зонам: внутри ТТК — 669 тыс. руб., между ТТК и МКАД — 443 тыс., в «Москва-Сити» — 843 тыс. (Nikoliers).

По оценке Nikoliers, за полугодие цена блоков почти не изменилась везде, кроме зоны внутри ТТК: там она выросла на 12%. Отдельно консультант считает среднюю динамику цен по кольцевым зонам: −1,7% за квартал, +2% за полугодие и +19,8% за год. Это другой показатель, к средней цене 542 тыс. руб. он не относится; Nikoliers читает его как умеренную коррекцию цен после роста 2024–2025 годов.

Предложение растёт: в строящихся зданиях продаётся около 700 тыс. кв. м блоков, за квартал этот объём вырос на 13%. Многие девелоперы, по данным Ricci за I квартал, дают рассрочки и отложенные платежи. Если покупателей нет, девелоперы даже в проектах, начатых под продажу, готовы рассматривать сдачу офисов в аренду (Ricci).

Для покупателя блока под сдачу у Nikoliers есть оценка на 2026–2030 годы. 68% анонсированного на эти годы офисного строительства — бизнес-центры с продажей офисов блоками. Из этого объёма 50–60%, около 2 млн кв. м, может оказаться у частных инвесторов и выйти в аренду. Из-за переносов ввода и затрат на отделку выход может растянуться на 5–8 лет; пополнится прежде всего предложение небольших офисов до 2 000 кв. м, в основном без отделки. Подробнее об офисах — в обзоре «Офисный рынок Москвы в I квартале 2026».

Склады Московского региона в I квартале 2026

Базовая ставка аренды склада класса А — 10 157 руб. за кв. м в год без НДС и операционных расходов, на 16% ниже, чем год назад (CMWP). Больше половины предложений дешевле 10 тыс. руб. Снижение CMWP связывает с ростом вакансии и замедлением деловой активности. Вакансия за год выросла на 3,5 п. п., до 5,4%: на рынок вышли предложения субаренды в блоках больше 40 тыс. кв. м, и теперь 24% свободных площадей сдают в субаренду.

Спрос за квартал — 371 тыс. кв. м, на 44% меньше, чем в I квартале 2025 года; 95% спроса — аренда. Самая большая доля спроса, 24%, — у торговых сетей, которые продают и в магазинах, и онлайн. Ввод — 323 тыс. кв. м (−14% за год), из них 76% построено под конкретного заказчика.

Производственно-складские комплексы Light Industrial сдают по 13 100 руб. за кв. м в год (−7,5% за год) и продают по 119 980 руб. за кв. м (+1,2%); CMWP считает, что ставка и цена стабилизировались. Ввод Light Industrial в I квартале — 45 тыс. кв. м (−48% за год), прогноз на 2026 год — 500 тыс. кв. м, на 28% больше, чем в 2025-м.

Владельцу склада CMWP называет, от чего зависит 2026 год: доля свободных площадей и ставка аренды во многом будут определяться тем, найдут ли арендаторов площади, выставленные в субаренду. Как рынок складов пришёл к 2026 году — в статье «Складская недвижимость Москвы в 2025».

Торговые центры Москвы в I квартале 2026

За квартал в Москве открылся один торговый центр площадью 6,4 тыс. кв. м (CMWP). В торговых центрах с единой концепцией и профессиональным управлением свободно 9,5% площадей; вакансия снизилась на 0,2 п. п., и CMWP объясняет это постепенным заполнением центров, открытых в 2025 году. Посещаемость московских ТЦ за первые 13 недель года на 1,2% ниже прошлогодней (Focus Technologies); с середины марта посещаемость в Москве выше, чем годом раньше.

Оборот розничной торговли за январь–февраль вырос на 5% в рублях, а с поправкой на инфляцию снизился на 0,5% (Росстат). За I квартал на российский рынок вышли 2 новых бренда — на 82% меньше, чем годом раньше; CMWP оговаривает, что по итогам одного квартала говорить об отрицательной динамике выхода новых игроков рано.

Ставки в ключевых ТЦ площадью более 100 тыс. кв. м, по оценке CMWP, существенно не изменились. Магазин 100–150 кв. м в торговой галерее такого центра арендуют за 150–190 тыс. руб. за кв. м в год без НДС.

Интерес арендаторов, по оценке CMWP, сосредоточен на ключевых центрах и прайм-центрах — знаковых объектах внутри Садового кольца и рядом с ним. Давление на вакансию консультант видит с двух сторон: в новых центрах состав арендаторов ещё неустойчив, а спрос на площади остывает у розничных операторов, которые оптимизируют свои сети. Подробнее — в обзоре «Торговая недвижимость Москвы в I квартале 2026».

Прогноз по коммерческой недвижимости Москвы на 2026 и 2027 годы

Прогнозы по офисам Москвы на конец 2026 и 2027 года:

; CMWP, I кв. 2026, стр. 19. Ставка у Nikoliers — запрашиваемая по свободным помещениям внутри МКАД, у CMWP — на дату закрытия сделки по классам Prime, A и B. Прогноза на 2027 год в цифрах у Nikoliers нет.

Ricci ждёт в 2026 году ввода не больше 650 тыс. кв. м, хотя девелоперы заявляли 1 млн. Nikoliers ожидает восстановления активности на офисном рынке «не ранее 2027 года». CMWP называет 2027 год фазой раннего восстановления: консультант ждёт роста деловой и девелоперской активности, снижения вакансии и умеренного роста ставки. 2028 год CMWP считает годом полноценного восстановления.

Прогнозы CMWP по складам Московского региона:

. Ввод 2026 года CMWP ожидает рекордным, на 5% выше, чем в 2025-м: в него попадут здания с перенесёнными сроками и рекордный объём Light Industrial. Спрос в 2026 году, по прогнозу, сократится на 22%. 2027 год для складов CMWP называет «фазой оживления»: спрос вырастет, строить будут меньше, вакансия снизится, а ставка будет расти в пределах инфляции.

Торговым центрам Москвы CMWP прогнозирует ввод 176 тыс. кв. м в 2026 году и около 234 тыс. кв. м в 2027-м, вакансию 10,7% в 2026 году и 10,3% в 2027-м. Снижение вакансии в 2027 году консультант связывает с ростом оборота розничной торговли, а умеренное восстановление потребительской активности с 2027 года — со снижением ключевой ставки.

Все прогнозы сделаны по данным I квартала или I полугодия 2026 года. Сверить их с фактом можно будет по годовым итогам в январе–феврале 2027 года.

Вопросы о ставках и ценах офисов в Москве

Заключение

Для решения «держать, продавать, покупать или ждать» в отчётах за первую половину 2026 года есть наблюдения о поведении сторон. Собственники офисов соглашаются на торг и дисконты, а сделки закрываются дольше (Nikoliers). Девелоперы строящихся бизнес-центров дают рассрочки и отложенные платежи (Ricci). Покупатели в инвестиционных сделках выжидают, а ставка и вакансия складов в 2026 году во многом зависят от того, найдут ли арендаторов площади в субаренде (CMWP). Решение по конкретному объекту считают по его цене, договору аренды и арендатору; рыночные ставки капитализации служат только ориентиром.

Ближайшие точки сверки: заседание Банка России по ключевой ставке 23 октября 2026 года, отчёты консультантов за 9 месяцев 2026 года и годовые итоги в январе–феврале 2027 года.