Складской рынок Московского региона: итоги I квартала 2025 года

Введение

Рынок складской недвижимости Московского региона в последние годы переживает стремительные изменения, отражая трансформации в экономике, логистике и потребительском спросе. После периода рекордного роста в 2021–2022 годах и временного спада в 2023–2024 годах сектор вновь демонстрирует активность. Первый квартал 2025 года обозначил переходный этап: девелоперы наращивают объемы ввода, арендаторы пересматривают стратегии, а рынок постепенно выходит из фазы острого дефицита в более сбалансированное состояние.

Рост предложения, изменения в структуре спроса, стабилизация арендных ставок и развитие сегмента light industrial — все эти процессы формируют новую конфигурацию складского ландшафта столицы и Подмосковья. В условиях роста вакантности и рекордных объемов строительства особенно важно понимать, какие игроки доминируют на рынке, как меняются предпочтения арендаторов и что ожидает сегмент в ближайшие месяцы.

Настоящий обзор подготовлен на основе данных NF Group и актуальной рыночной аналитики. Он предназначен для широкой деловой аудитории и дает полное представление о состоянии и перспективах складского сектора в Московском регионе на фоне макроэкономических вызовов и структурных сдвигов в логистике и торговле.

Объёмы нового предложения и ввод складов

По данным NF Group, в январе–марте 2025 года в Московском регионе введено 262 тыс. м² новых складских площадей классов A и B. Это значительно больше, чем годом ранее (всего 96 тыс. м² в I кв. 2024 г.), почти утроив показатель прошлого года. Общий суммарный запас качественных складов в регионе достиг 26,18 млн м². Основной вклад в рост предложения обеспечило активное спекулятивное строительство – проекты без предварительно законтрактованных арендаторов составили около 51% от объема ввода в I кв. 2025. Остальную часть ввода обеспечили склады под конкретных клиентов (формат build-to-suit (BTS)) и объекты, построенные для собственных нужд компаний. Важно отметить, что за весь 2024 год в регионе суммарно было введено около 1,26 млн м² складов. Таким образом, планы девелоперов на 2025 год выглядят экспансионистскими: заявленный объем нового строительства – порядка 2,7 млн м², что более чем вдвое превышает показатель прошлого года. Если прогнозы сбудутся, это станет рекордным годом по вводу складской недвижимости за всю историю рынка. Активизация девелопмента связана в том числе с переносом сроков сдачи ряда объектов с конца 2024 на 2025 год и стремлением застройщиков насытить рынок после периода дефицита площадей.

Спрос: объем сделок и структура арендаторов

Общий объем сделок купли-продажи и аренды складов в Московском регионе за I кв. 2025 г. составил около 333 тыс. м² – это в 1,6 раза больше, чем за аналогичный период 2024 года (209 тыс. м²). Рынок фактически отыграл провал начала прошлого года, хотя и не достиг рекордных уровней позапрошлого года. Для сравнения, в I квартале 2023 г. на волне ажиотажного спроса было заключено 605 тыс. м² сделок – это максимум за всю историю и в 2,5 раза больше, чем в 2022 г. На этом фоне показатель начала 2025 года выглядит скромнее, но демонстрирует заметное восстановление деловой активности после спада годичной давности.

Структура спроса на складские помещения по основным отраслям, Московский регион, I кв. 2025 г. По итогам первого квартала произошла значительная перестановка в структуре спроса. Производственные компании впервые стали крупнейшими потребителями складов, формируя около 45% от всего объема сделок. В абсолютных цифрах промышленники арендовали или приобрели ~150 тыс. м² за квартал – безусловный рекорд для данного сектора. Для сравнения, годом ранее их доля была значительно ниже. Активность производственного сектора поддержала рынок на фоне спада в других отраслях, фактически «спасая» складской сегмент от более серьезного падения спроса.

Зато сильно сократилась доля онлайн-ретейла (e-commerce). На интернет-магазины в I кв. 2025 пришлось лишь 15% сделок, тогда как по итогам 2024 года они занимали доминирующие (благодаря крупным сделкам Ozon, Wildberries и др. в прошлом году). Это свидетельствует о том, что пик экспансии e-commerce уже пройден, и онлайн-ритейлеры взяли паузу в расширении складских площадей. Одновременно стабилизировался спрос со стороны логистических операторов (3PL) – на них пришлось около 23% сделок за квартал. Остальную часть спроса (примерно 17%) сформировали классический офлайн-ритейл, дистрибуторские компании и другие категории арендаторов. Таким образом, структура арендаторов заметно диверсифицировалась по сравнению с прошлым годом: если в 2024-м рынок был движим в основном e-commerce, то в начале 2025-го лидируют производственные и логистические компании.

Вакантность и арендные ставки

Развитие сегмента light industrial

Отдельного внимания заслуживает сегмент Light Industrial – компактные производственно-складские комплексы и блоки, как правило, площадью от нескольких сотен до нескольких тысяч квадратных метров, часто совмещающие функции склада, офиса, шоурума или небольшой легкой промышленности. Этот формат стремительно развивается на фоне дефицита площадей «большого» класса A и потребности малого и среднего бизнеса в современных помещениях «последней мили».

По оценке NF Group, совокупный объем предложения в формате light industrial в Московском регионе достиг 570 тыс. м² на конец I кв. 2025 г. За первый квартал было введено около 36 тыс. м² новых площадей LI класса A, что увеличило суммарный фонд почти на 7%. Для сравнения, годом ранее объем этого сегмента оценивался в 429 тыс. м², то есть за последние 12 месяцев рынок light industrial вырос примерно на треть. 

Спрос на небольшие современные блоки остается высоким, о чем свидетельствует рост цен. Средняя ставка аренды в сегменте LI класса A поднялась до 14 280 руб./м²/год (triple net), что заметно выше, чем на склады класса A крупного формата (≈12,3 тыс. руб.). В годовом сопоставлении аренда в light industrial выросла ~на 16%. Продажа таких объектов также осуществляется по повышенной цене: средневзвешенная стоимость 120,8 тыс. руб. за м² без НДС, что на ~15% превышает уровень годичной давности. Высокие ставки отражают дефицит качественных малых помещений внутри городской черты и ближнего Подмосковья, а также многофункциональность формата light industrial.

Девелоперы и инвесторы все активнее выходят в этот сегмент. В 2023 году в Московском регионе открылись десятки новых комплексов LI, и тренд продолжится. Аналитики прогнозируют, что в 2025 году объем ввода в формате light industrial может превысить 300 тыс. м² только по объектам класса A. Это означает рост предложения минимум в 1,5 раза к концу года. Таким образом, light industrial закрепляется как один из самых динамичных и перспективных сегментов складской недвижимости, удовлетворяя запросы на небольшие высококлассные помещения «рядом с городом».

География вакантных площадей

При общей низкой вакантности в 1,3% свободные склады распределены по территории Подмосковья неравномерно. Наибольший уровень вакантности зафиксирован на восточных и юго-восточных направлениях от Москвы, где в I кв. 2025 года строилось и выходило на рынок много новых объектов. Так, доля свободных площадей на Юго-Востоке региона достигла 2,3%, а на Востоке – 0,8%. Повышенное предложение также наблюдается на Севере и Северо-востоке Московской области – около 2,0% вакантных площадей. Эти зоны традиционно популярны у логистических операторов (северные и восточные трассы М11, М7, а также юго-восточное направление М5), здесь сосредоточены большие новые комплексы, часть из которых пока еще заполняется арендаторами.

Напротив, на ряде направлений свободных складов практически нет. Северо-запад Подмосковья демонстрирует минимальную вакантность (<0,1%), а на Юго-Западе свободно лишь около 0,1% площадей – фактически полная заполняемость. Низкая вакантность (менее 1%) также сохраняется на Юге (0,9%) и Западе (1,2%) региона. В этих локациях в последние годы вводилось меньше новых складов, к тому же там сконцентрирован спрос со стороны ритейла и дистрибуции, что поддерживает заполненность. В пределах МКАД вакантность по-прежнему нулевая – качественных складских комплексов внутри города крайне мало) и все они давно заняты арендаторами. Таким образом, небольшое увеличение свободных помещений произошло точечно в зонах наибольшего нового строительства, тогда как значительная часть региона по-прежнему испытывает острый дефицит складских площадей.

Форматы строительства: спекулятивные, build-to-suit и собственные проекты

Распределение годового ввода складских площадей по типу проектов: спекулятивные (красным), build-to-suit (темно-синим) и собственные объекты (голубым), 2013–2025 гг. (2025P – прогноз). Структура нового строительства складов в Московском регионе заметно менялась в последние годы. Если до 2020 года преобладали спекулятивные проекты (возводимые в расчете на будущий спрос), то санкции и уход ряда западных девелоперов в 2022 году привели к всплеску собственных проектов – многие крупные ритейлеры и производители начали строить склады «для себя». Например, в 2022 году более 50% всех введенных площадей составляли объекты, построенные под собственные нужды компаний (рекордная доля за последние годы). Уже в 2023–2024 гг. баланс сместился обратно: девелоперы, адаптируясь к новой реальности, вновь развернули спекулятивное строительство, доведя его долю примерно до 59% от ввода в 2024 году. Проекты build-to-suit (индивидуальные склады под конкретных арендаторов) заняли около 12%, а «собственники» – около 29% ввода 2024. Такая структура отражает возвращение уверенности: несмотря на экономические риски, многие девелоперы готовы строить без гарантий аренды, рассчитывая закрыть отложенный спрос на момент ввода объектов в эксплуатацию.

NF Group отмечает, что в 2025 году тренд на спекулятивные склады только усилится. Девелоперы все чаще выводят проекты на рынок без предварительных договоров аренды, ориентируясь на спрос в момент сдачи. По оценкам компании, совокупный объем спекулятивных площадей в строительстве на 2025 год достиг ~1,4 млн м², что станет максимальным значением с докризисного 2014 года. Иными словами, более половины всего заявленного ввода придется на объекты без якорных арендаторов. Остальную часть формируют build-to-suit проекты под крупных корпоративных клиентов (около 30% ввода 2025 по прогнозам) и собственные склады компаний (~19%). Важно, что часть помещений, изначально строившихся под конкретных заказчиков, также может появиться на рынке – некоторые компании. Это станет дополнительным источником предложения в условиях высокого спроса.

Стратегии игроков рынка заметно поменялись. Ранее девелоперы осторожно запускали новые склады лишь при наличии предварительных соглашений с арендаторами, однако высокие ставки и быстрый поглощение площадей в 2021–2023 гг. убедили многих в перспективности спекулятивного формата. Одновременно ряд арендаторов, не найдя готовых помещений, были вынуждены инвестировать в строительство собственных распределительных центров – отсюда бум «собственных» проектов в 2022–2023 гг. Сейчас же, на фоне некоторого охлаждения спроса и роста стоимости денег, инициатива снова у девелоперов: они готовы брать на себя риски строительства, ожидая, что к вводу объектов рынок восстановится. Таким образом, в 2025 году мы наблюдаем пересечение трендов: продолжается реализация крупных build-to-suit для стратегических клиентов (прежде всего ритейла), но при этом львиная доля новых квадратных метров выходит на рынок в формате спекулятивных складов.

Прогноз на 2025 год

По оценкам NF Group, во втором-третьем кварталах 2025 года на рынок выйдет основной вал новых спекулятивных складов, заложенных в прошлом году. Планируемый ввод в Москве и области за год может достигнуть 2,7 млн м² – это будет исторический максимум ввода за год. Если спрос даже частично восстановится, к концу года вакантность вырастет, но останется умеренной – примерно до 2%. Такой уровень свободных площадей все еще говорит о рынке хозяина (landlord’s market), но уже не остродефицитном. Дополнительное новое предложение должно привести и к корректировке цен. Эксперты ожидают, что арендные ставки к концу 2025 стабилизируются или даже снизятся до порядка 12 000 руб./м²/год (без НДС и OPEX), то есть откатятся на 2–3% от текущего уровня. Фактически речь идет не о падении цен, а об их стабилизации – стремительный рост последних лет сменится плавным выходом на плато.

Способствовать этому будет как увеличение предложения (новые спекулятивные метры вынудят владельцев конкурировать за арендаторов более гибкой ценовой политикой), так и осторожный спрос. Многие арендаторы сейчас занимают выжидательную позицию, рассчитывая на более выгодные условия. С другой стороны, как только станет очевидно, что совокупный отложенный спрос по-прежнему высок, а нового строительства после 2025 года может поубавиться, мы можем увидеть и очередной виток роста ставок. Однако базовый сценарий на 2025-й – это балансировка рынка. Вакансия на уровне ~2% в сочетании с рекордным вводом новых складов означает переход от тотального дефицита к более сбалансированным условиям. Для арендаторов это шанс найти площадь в нужной локации без длительного листа ожидания, а для девелоперов – экзамен на качество проектов и гибкость условий. Инвестиционная активность в секторе может несколько снизиться (на фоне роста ставок банковского финансирования и неопределённости), однако склады по-прежнему остаются одним из самых привлекательных сегментов недвижимости.

В целом, складской рынок Московского региона в начале 2025 года демонстрирует здоровые признаки: спрос диверсифицируется, постепенно перехватываясь реальным сектором экономики; предложение активно расширяется, догоняя неудовлетворенный спрос прошлых лет; вакантность растет с экстремально низких значений до комфортных показателей; ставки входят в фазу стабильности. По мере реализации заявленных проектов конкуренция за арендатора усилится, что будет способствовать повышению качества складских объектов и сервисов. Можно ожидать, что во втором полугодии 2025 г. бизнес-активность окрепнет, и значительная часть новых площадей будет успешно поглощена рынком. В итоге 2025 год может стать для складского сегмента переломным – годом выхода на новое плато, где сбалансированы интересы арендаторов и девелоперов, а рынок готов к дальнейшему устойчивому развитию без перегревов и провалов.

Заключение 

Итоги первого квартала 2025 года на рынке складской недвижимости Московского региона подтверждают начало новой фазы в его развитии — переход от дефицита к избыточному предложению. На фоне рекордного объема строительства и умеренного восстановления спроса рынок становится более сбалансированным. Вакантность начала расти, но пока остается на приемлемом уровне, арендные ставки стабилизировались, а структура спроса сместилась в сторону реального сектора — прежде всего производственных и логистических компаний.

Формат light industrial продолжает активно развиваться, отвечая на запросы малого и среднего бизнеса на многофункциональные пространства в пределах города и ближнего Подмосковья. Девелоперы, в свою очередь, делают ставку на спекулятивные проекты, рассчитывая на дальнейшее поглощение новых площадей по мере оживления деловой активности.

Прогноз на 2025 год в целом сдержанно-оптимистичен: рынок получает долгожданное «второе дыхание», но его устойчивость во многом будет зависеть от макроэкономической ситуации, доступности финансирования и способности девелоперов оперативно адаптироваться к меняющимся требованиям арендаторов. В этих условиях возрастает роль профессионального управления, гибкости в переговорах и стратегического подхода к выбору локаций. Складская недвижимость остается одним из самых перспективных сегментов на рынке, но выигрывать в нем будут те, кто готов к конкуренции не только площадью, но и качеством.

Источники: аналитический отчет NF Group по рынку индустриально-складской недвижимости Московского; пресс-релизы и комментарии экспертов NF Group; профильные материалы CRE, RBC и др.