Чем апартаменты отличаются от квартиры при продаже?

Юридически апартаменты — нежилое помещение: Жилищный кодекс относит к жилым только жилой дом, квартиру и комнату (ст. 16 ЖК РФ, на сентябрь 2026 года). Поэтому для апартаментов другие вычет при продаже и основания для срока владения, а регистрация по месту жительства в них, как правило, невозможна. Как эти правила применяются к вашему объекту, уточните у юриста.

Можно ли зарегистрироваться в апартаментах?

По месту пребывания — в отдельных случаях: Конституционный Суд в постановлении от 3 февраля 2026 года № 4-П допустил такую регистрацию в нежилых помещениях, которые похожи на квартиры, предназначены для пребывания граждан и не входят в номерной фонд средств размещения. Выводы суда не распространяются на регистрацию по месту жительства и не меняют налоги и платежи за коммунальные услуги.

Какой налог платит продавец апартаментов?

НДФЛ, если апартаменты в собственности меньше минимального срока: обычно пяти лет, трёх лет — при наследстве и дарении от члена семьи или близкого родственника (ст. 217.1 НК РФ). Ставка для резидента — 13% с базы до 2,4 млн ₽ в год и 15% с суммы сверх (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Вычет при продаже нежилого помещения — до 250 тыс. ₽ либо расходы на покупку (ст. 220). Нормы — на сентябрь 2026 года.

Как продать апартаменты, которые сдавали или использовали в бизнесе?

Освобождение от НДФЛ по сроку владения и имущественный вычет не применяются к имуществу, которое использовалось в предпринимательской деятельности (ст. 217.1 и ст. 220 НК РФ, на сентябрь 2026 года). Порядок налогообложения тогда зависит от режима, на котором вы работали. Поэтому до сделки выясните, как использовали апартаменты, и посчитайте налог с налоговым консультантом.

Может ли самозанятый платить налог с продажи апартаментов?

Нет: доходы от продажи недвижимого имущества не признаются объектом налога на профессиональный доход (п. 2 ч. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ, на сентябрь 2026 года). Это относится и к нежилым помещениям, включая апартаменты. С продажи физлицо платит НДФЛ по общим правилам, а индивидуальный предприниматель — налог по своему режиму.

Какие документы нужны для продажи апартаментов?

Паспорт, выписка ЕГРН, документ-основание (договор покупки или ДДУ с актом, свидетельство о наследстве, договор дарения), нотариальное согласие супруга, если апартаменты куплены в браке (п. 3 ст. 35 СК РФ), и сведения об отсутствии долгов перед управляющей компанией. Точный список зависит от основания владения и объекта: составим его после консультации.

Можно ли перевести апартаменты в жилое помещение перед продажей?

Только если помещение соответствует установленным требованиям к жилым: перевод нежилого помещения в жилое не допускается при несоответствии этим требованиям или если на помещение есть права третьих лиц (ст. 22 ЖК РФ), порядок перевода — ст. 23 ЖК РФ. Для апартаментов возможность зависит от здания и помещения, поэтому проверьте её у юриста заранее: процедура требует времени и результат не гарантирован.

Как проходит сделка по продаже апартаментов?

Договор купли-продажи заключают письменно, одним документом (ст. 550 ГК РФ), а переход права подлежит регистрации в Росреестре (ст. 551 ГК РФ). Регистрация занимает до семи рабочих дней, через МФЦ — до девяти (ст. 16 закона № 218-ФЗ, на сентябрь 2026 года). Расчёты проводят через банк по схеме, которую согласуют до подписания договора.

Сколько стоят услуги по продаже апартаментов и когда платить?

Стоимость указана в прайсе на этой странице и фиксируется в договоре оказания услуг до начала работы. По условиям услуги оплата происходит после успешного заключения сделки. Точная сумма зависит от цены и вида объекта, её называем после осмотра и оценки, до подписания договора.

Продажа апартаментов

Апартаменты — нежилое помещение, и это меняет налог, вычеты и круг вопросов покупателя. ФРИДОМ продаёт апартаменты в Москве и Подмосковье: проверяем документы и вид помещения в ЕГРН, считаем налог, готовим объект, находим покупателя, а юрист ведёт сделку до регистрации.

минимальный срок владения для продажи без НДФЛ в общем случае (ст. 217.1 НК РФ): 5 лет
тыс. ₽ — вычет при продаже нежилого помещения (ст. 220 НК РФ): до 250
сделок всего: 2400+

Проверяем документы и вид помещения в ЕГРН
Считаем НДФЛ: срок владения, вычет, расходы на покупку
Готовим объект и работаем с базой покупателей
Юрист ведёт сделку и безопасные расчёты

Что важно при продаже апартаментов

Нежилой статус
Апартаменты — не квартира: это влияет на налог, вычеты и регистрацию
Проверка документов
Смотрим ЕГРН, основание владения и долги перед управляющей компанией
Налог по нежилому помещению
Вычет до 250 тыс. ₽ вместо 1 млн ₽, срок владения — по общим правилам
Цена по рынку
Оцениваем по сделкам и предложениям в вашем комплексе, а не по квартирам
Статус объясняем покупателю
Регистрация, налоги и платежи для нежилого помещения — без сюрпризов на сделке
Безопасные расчёты
Расчёты через банк по схеме, согласованной до подписания договора

Апартаменты — нежилое помещение

Жилищный кодекс относит к жилым помещениям жилой дом, квартиру и комнату (ст. 16 ЖК РФ), поэтому апартаменты считаются нежилыми помещениями. Для продажи это значит три практических момента.

Налог. Продавец-физлицо платит НДФЛ, если владеет апартаментами меньше минимального срока: обычно пять лет, три года — при наследстве или дарении от члена семьи или близкого родственника (ст. 217.1 НК РФ). Основание «единственное жильё» относится к жилым помещениям. Вычет при продаже нежилого помещения — до 250 тыс. ₽ вместо 1 млн ₽ по жилью либо документально подтверждённые расходы на покупку (ст. 220 НК РФ). Ставка для резидента — 13% с базы до 2,4 млн ₽ в год и 15% с суммы сверх (п. 1.1 ст. 224 НК РФ).

Регистрация. Конституционный Суд в постановлении от 3 февраля 2026 года № 4-П допустил регистрацию по месту пребывания в нежилых помещениях, похожих на квартиры и не входящих в номерной фонд средств размещения. Регистрации по месту жительства решение не касается, налоги и платежи за коммунальные услуги остаются иными, чем для квартир.

Нормы приведены на сентябрь 2026 года; как они применяются к вашему объекту, уточните у юриста. О различиях апартаментов и квартиры — в статье.

	Квартира	Апартаменты
Статус помещения	Жилое (ст. 16 ЖК РФ)	Нежилое
Срок владения для продажи без НДФЛ	5 лет; 3 года при наследстве, дарении от близких, приватизации, ренте и для единственного жилья	5 лет; 3 года при наследстве и дарении от члена семьи или близкого родственника
Вычет при продаже	1 млн ₽ или расходы на покупку	До 250 тыс. ₽ или расходы на покупку
Регистрация	По месту жительства	По месту пребывания в отдельных случаях (КС РФ, № 4-П); по месту жительства решение не затрагивает

Как мы продаём апартаменты: 5 шагов

1Бесплатная консультация
Обсуждаем объект и основание владения, делаем предварительную оценку и рассказываем о сроках, документах и налогах
2Оценка апартаментов
Осматриваем апартаменты, анализируем сделки и предложения в комплексе и районе, определяем цену выставления
3Рекламная кампания
Размещаем объявление на собственном сайте и площадках, отвечаем на обращения, назначаем показы и ведём переговоры
4Когда покупатель найден
Юрист заранее готовит документы; вы знаете условия сделки и приезжаете на неё с готовыми документами, на всех этапах с вами специалист
5Вы получаете деньги
Расчёты — по согласованной схеме. Оплата услуг — по прайсу; по условиям услуги она происходит после успешного заключения сделки

Статус и документы проверяем до показов,

расчёты — через банк

Смотрим выписку ЕГРН и основание владения, считаем НДФЛ до подписания договора, расчёты проводим по банковской схеме, согласованной с покупателем

Проверка документов
Налог посчитан заранее
Безопасные расчёты

Узнайте, сколько получите за апартаменты

Опишите апартаменты и основание владения — назовём ориентир цены и расскажем о налоге

Документы для продажи апартаментов

Паспорт и выписка ЕГРН
В выписке — вид помещения, собственники и обременения. Можем заказать её сами
Договор покупки или ДДУ и акт
Основание владения и подтверждение расходов на покупку для налога
Документы по наследству или дару
Показывают основание для срока владения в 3 года
Сведения о платежах
Об отсутствии долгов перед управляющей компанией по коммунальным и эксплуатационным платежам
Согласие супруга
Нотариальное согласие, если апартаменты куплены в браке и продаёт один из супругов (п. 3 ст. 35 СК РФ)
Материалы для покупателя
Планировка и данные об управляющей компании: покупатель спросит о статусе и платежах

Какие апартаменты продаём

Апартаменты в апарт-комплексах: Москва и Подмосковье
Апартаменты в Москва-Сити: Для башен есть отдельная услуга
Купленные по ДДУ: Проверяем оплату, акт и дату регистрации права
Полученные по наследству: Срок владения для налога — 3 года
Которые сдавали в аренду: Проверяем, использовались ли они в бизнесе

Апартаменты и смежные услуги

Продажа апартаментов в башнях, управление, продажа других видов недвижимости

Продадим ваши апартаменты

Оставьте заявку — специалист уточнит основание владения и документы, посчитает налог и предложит схему продажи

Эксперты по продаже апартаментов и коммерческой недвижимости

Волынский Виктор Геннадьевич

Генеральный директор

Ковалёв Даниил Андреевич

Начальник отдела коммерческой недвижимости

Мирзаханов Саид Тажутдинович

Специалист

Майборода Алексей Иванович

Старший специалист

ФРИДОМ — продажа апартаментов и другой недвижимости

С 2007 года продаём жилую и нежилую недвижимость в Москве и области. Проверяем документы, считаем налог до сделки и ведём расчёты до регистрации

19+ лет
На рынке недвижимости: 2400+
Сделок всего: 800+
Сделок с обременением: 0
Оспоренных сделок

Стоимость продажи апартаментов

Вариант	Стоимость
до 7 млн ₽	230 000 ₽
от 7 до 10 млн ₽	280 000 ₽
от 10 до 30 млн ₽	3% от стоимости объекта
от 30 до 50 млн ₽	3,5% от стоимости объекта
свыше 50 млн ₽	4% от стоимости объекта

Комиссия считается от цены объекта. Фиксированная сумма — минимум: она действует, пока процент её не догонит. Ставка растёт вместе со стоимостью объекта. Цены указаны без НДС; НДС 5 % начисляется сверху вознаграждения.

ФРИДОМ продаёт апартаменты в Москве и Подмосковье: проверяем документы и вид помещения, считаем налог до сделки, находим покупателя и ведём расчёты до регистрации. Стоимость услуг — по прайсу

Закрытый гайд от агентства ФРИДОМ: Как продать апартаменты: нежилой статус, налог, покупатели

Чем продажа апартаментов отличается от продажи квартиры, как посчитать налог и что ответить покупателю о статусе и регистрации

Вопросы о продаже апартаментов

Чем апартаменты отличаются от квартиры при продаже?
Юридически апартаменты — нежилое помещение: Жилищный кодекс относит к жилым только жилой дом, квартиру и комнату (ст. 16 ЖК РФ, на сентябрь 2026 года). Поэтому для апартаментов другие вычет при продаже и основания для срока владения, а регистрация по месту жительства в них, как правило, невозможна. Как эти правила применяются к вашему объекту, уточните у юриста.
Можно ли зарегистрироваться в апартаментах?
По месту пребывания — в отдельных случаях: Конституционный Суд в постановлении от 3 февраля 2026 года № 4-П допустил такую регистрацию в нежилых помещениях, которые похожи на квартиры, предназначены для пребывания граждан и не входят в номерной фонд средств размещения. Выводы суда не распространяются на регистрацию по месту жительства и не меняют налоги и платежи за коммунальные услуги.
Какой налог платит продавец апартаментов?
НДФЛ, если апартаменты в собственности меньше минимального срока: обычно пяти лет, трёх лет — при наследстве и дарении от члена семьи или близкого родственника (ст. 217.1 НК РФ). Ставка для резидента — 13% с базы до 2,4 млн ₽ в год и 15% с суммы сверх (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Вычет при продаже нежилого помещения — до 250 тыс. ₽ либо расходы на покупку (ст. 220). Нормы — на сентябрь 2026 года.
Как продать апартаменты, которые сдавали или использовали в бизнесе?
Освобождение от НДФЛ по сроку владения и имущественный вычет не применяются к имуществу, которое использовалось в предпринимательской деятельности (ст. 217.1 и ст. 220 НК РФ, на сентябрь 2026 года). Порядок налогообложения тогда зависит от режима, на котором вы работали. Поэтому до сделки выясните, как использовали апартаменты, и посчитайте налог с налоговым консультантом.
Может ли самозанятый платить налог с продажи апартаментов?
Нет: доходы от продажи недвижимого имущества не признаются объектом налога на профессиональный доход (п. 2 ч. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ, на сентябрь 2026 года). Это относится и к нежилым помещениям, включая апартаменты. С продажи физлицо платит НДФЛ по общим правилам, а индивидуальный предприниматель — налог по своему режиму.
Какие документы нужны для продажи апартаментов?
Паспорт, выписка ЕГРН, документ-основание (договор покупки или ДДУ с актом, свидетельство о наследстве, договор дарения), нотариальное согласие супруга, если апартаменты куплены в браке (п. 3 ст. 35 СК РФ), и сведения об отсутствии долгов перед управляющей компанией. Точный список зависит от основания владения и объекта: составим его после консультации.
Можно ли перевести апартаменты в жилое помещение перед продажей?
Только если помещение соответствует установленным требованиям к жилым: перевод нежилого помещения в жилое не допускается при несоответствии этим требованиям или если на помещение есть права третьих лиц (ст. 22 ЖК РФ), порядок перевода — ст. 23 ЖК РФ. Для апартаментов возможность зависит от здания и помещения, поэтому проверьте её у юриста заранее: процедура требует времени и результат не гарантирован.
Как проходит сделка по продаже апартаментов?
Договор купли-продажи заключают письменно, одним документом (ст. 550 ГК РФ), а переход права подлежит регистрации в Росреестре (ст. 551 ГК РФ). Регистрация занимает до семи рабочих дней, через МФЦ — до девяти (ст. 16 закона № 218-ФЗ, на сентябрь 2026 года). Расчёты проводят через банк по схеме, которую согласуют до подписания договора.
Сколько стоят услуги по продаже апартаментов и когда платить?
Стоимость указана в прайсе на этой странице и фиксируется в договоре оказания услуг до начала работы. По условиям услуги оплата происходит после успешного заключения сделки. Точная сумма зависит от цены и вида объекта, её называем после осмотра и оценки, до подписания договора.