Продажа элитной недвижимости
ФРИДОМ продаёт элитные квартиры, пентхаусы и дома в Москве и области закрыто и адресно: без массовых показов, для покупателей с подтверждённым бюджетом. Цену выстраиваем по сделкам сегмента, документы и расчёты ведёт юрист.
- закрытой экспозиции дома у воды в нашем кейсе
- 6 мес.
- закрытых показов в том же кейсе
- 6
- сделок всего
- 3500+
- Закрытая стратегия: минимум открытой рекламы, персональные предложения
- Отбор покупателей: подтверждённый бюджет и интерес к вашему объекту
- Цена — коридор по реальным сделкам, а не по объявлениям соседей
- Юрист заранее готовит документы и ведёт безопасные расчёты
Что важно при продаже элитной недвижимости
Закрытая продажа
Минимум объявлений на открытых площадках, персональные предложения по базе покупателей и закрытые показы
Покупатели с бюджетом
Перед показом уточняем бюджет и интерес к вашему объекту, чтобы не водить «экскурсии»
Цена по сделкам сегмента
Коридор цены строим по реальным сделкам и конкурентам и объясняем, за что рынок платит премию, а за что нет
Премиальная презентация
Профессиональные фото и видео, планы, описание; для загородных домов — съёмка с дрона
Юридическая чистота
Юрист проверяет документы, собственников и обременения до выхода на покупателя
Безопасные расчёты
Порядок расчётов согласуем заранее, учитывая конфиденциальность сторон
Оцените рыночную стоимость квартиры
Ориентир по рыночной цене квартиры. Цену для закрытой продажи элитного объекта определяем после осмотра и анализа сделок в вашем доме или посёлке.
Фильтры поиска
Закрытая продажа или открытая реклама
Для элитной недвижимости нет единой схемы: собственник выбирает, насколько объект должен быть виден рынку. В одном из наших кейсов дом у воды в охраняемом посёлке продавали закрыто — минимум объявлений, персональные предложения и закрытые показы. В другом — дом в посёлке бизнес-класса — сочетали профильные площадки, рассылки по базе покупателей и показы off-market.
Сравнение подходов ниже. Выбор зависит от объекта, срока и того, насколько для вас важна конфиденциальность.
| Закрытая продажа | Комбинированная схема | Открытая реклама | |
|---|---|---|---|
| Кто видит объект | Целевые покупатели из базы и по персональным предложениям | Покупатели из базы и профильные площадки | Все посетители площадок |
| Показы | Закрытые, для покупателей с подтверждённым бюджетом | С отбором по бюджету и интересу | Массовые, много нецелевых просмотров |
| Конфиденциальность | Максимальная | Зависит от набора площадок | Минимальная |
| Когда подходит | Уникальный объект, узкий круг покупателей, важна приватность | Нужны и охват, и отбор | Объект понятного формата и широкий спрос |
| Что учесть | Поиск покупателя может занять больше времени: в нашем кейсе закрытая экспозиция длилась 6 месяцев | Заранее решаем, какие данные об объекте публикуем | Цена и фотографии видны всем, возможны «экскурсии» |
Как мы продаём элитную недвижимость: 5 шагов
- 1Консультация
Обсуждаем объект и ваши задачи: конфиденциальность, срок, желаемая цена. Рассказываем о документах и налогах
- 2Оценка и стратегия
Осматриваем объект, анализируем сделки и конкурентов, строим ценовой коридор и выбираем схему: закрытую, комбинированную или открытую
- 3Подготовка и продвижение
Готовим премиальный медиапакет и презентацию, работаем с базой покупателей и организуем показы для тех, кто подтвердил бюджет
- 4Когда покупатель найден
Юрист заранее готовит документы, согласуем условия и порядок расчётов. Вы приезжаете на сделку с готовыми документами, на всех этапах с вами специалист
- 5Вы получаете деньги
Расчёты — по согласованной схеме. Оплата услуг — по прайсу, от 5 % цены объекта (цены без НДС, НДС 5 % начисляется сверху); по условиям услуги она происходит после успешного заключения сделки
Закрытые показы,
расчёты — по согласованной схеме
Показываем объект покупателям с подтверждённым бюджетом, проверяем документы до выхода на рынок, схему и порядок расчётов согласуем до подписания договора
Только целевые покупатели
Документы проверены юристом
Безопасные расчёты
Узнайте, как продать вашу элитную недвижимость закрыто
Опишите объект и задачи — расскажем, какая схема продажи подойдёт и что подготовить
Что нужно для продажи элитной недвижимости
Паспорт и выписка ЕГРН
Выписка покажет собственников, вид права и обременения. Можем заказать её сами
Документы-основания
Договор покупки, ДДУ и акт, договор дарения или свидетельство о наследстве — то, на основании чего вы владеете объектом
Согласие супруга
Нотариальное согласие, если объект куплен в браке и продаёт один из супругов (п. 3 ст. 35 СК РФ)
Сведения об оплате ЖКУ и взносов
Покупателю важно видеть, что за объектом нет долгов
Планы и техническая документация
Планы, экспликация, данные об инженерных системах; для дома — документы на участок и постройки
Существующие договоры
Аренда, залог, права пользования третьих лиц — их нужно учесть до выхода на покупателя
С какими объектами работаем
- Квартиры, пентхаусы и дуплексы
В домах премиум- и бизнес-класса; террасу и верхние помещения проверяем по документам дома
- Дома и коттеджи
В охраняемых посёлках Москвы и области
- Дома у воды
Закрытые показы для узкого круга покупателей
- Объекты со сложной историей
Наследство, несколько собственников
- Апартаменты премиум-класса
Нежилой статус учитываем в документах и налогах
Другие услуги по элитной недвижимости
Продажа отдельных форматов, покупка, аренда и управление объектами премиум-сегмента
Продажа пентхауса: оценка, терраса и документы
Юридически пентхаус — такая же квартира, и сделка проходит по тем же правилам. Отличаются три вещи: цену определяют терраса, вид и верхний этаж; круг покупателей уже; у террасы и выхода на кровлю может быть особый статус по документам дома. Всё это разбираем до выхода на рынок, а не после первого показа.
Как оцениваем пентхаус
Цену не считаем по «цене за м²» рядовых этажей дома: учитываем террасу, вид, этаж, планировку, отдельный лифт или вход. Если похожих продаж в доме не было, сравниваем с сопоставимыми пентхаусами и квартирами с террасами в других домах сегмента. Ориентир по цене даём после осмотра.
Кто покупает пентхаусы
Покупатель пентхауса обычно выбирает конкретный дом или район, верхний этаж и вид, а не любую квартиру поблизости, и может ждать подходящий лот месяцами. Поэтому часть показов ведём адресно — по базе агентства и профильным контактам. Насколько закрыто продавать, решаете вы: сравнение схем продажи — выше на странице.
Терраса и кровля по документам
- Терраса включена в площадь квартиры по техническому паспорту и сведениям ЕГРН — она входит в объект и продаётся вместе с пентхаусом.
- Терраса или выход на кровлю — общее имущество дома. Крыши и технические этажи принадлежат собственникам помещений на праве общей долевой собственности (п. 1 ст. 36 ЖК РФ), продать их вместе с квартирой нельзя: уменьшить общее имущество можно только с согласия всех собственников путём реконструкции (п. 3 ст. 36 ЖК РФ).
- Кровлей фактически пользуетесь только вы. Пользование частью общего имущества оформляют решением общего собрания собственников (п. 4 ст. 36 ЖК РФ). На саму продажу квартиры согласие соседей не нужно.
- Терраса застеклена или последний этаж перепланирован без согласования. Собственник обязан привести помещение в прежнее состояние либо сохранить его в переустроенном виде через суд (ст. 29 ЖК РФ). Статус лучше закрыть до показов.
К пакету документов, перечисленному выше, для пентхауса добавляем технический паспорт с террасой и документы о согласовании перепланировки или решение суда, если планировка или остекление менялись. Налог при продаже пентхауса считают так же, как для любой квартиры, — см. следующий раздел. О согласовании перепланировки — в статье.
Если продавать пока не готовы, пентхаус можно сдать: в одном из наших кейсов пентхаус собственника, уехавшего за рубеж, подготовили к аренде и сдали по долгосрочному договору в доверительном управлении.
Нормы приведены на сентябрь 2026 года; статус конкретной террасы и перепланировки уточните у юриста.
Налог с продажи дорогой квартиры или дома
Продавец-физлицо платит НДФЛ, если объект был в собственности меньше минимального срока: обычно это пять лет, в отдельных случаях — три года (наследство, дар от члена семьи или близкого родственника, приватизация, единственное жильё; ст. 217.1 НК РФ). В большинстве случаев срок считают с даты регистрации права в ЕГРН, а для наследства — со дня смерти наследодателя.
Для резидента доходы от продажи имущества облагаются по ставке 13% с базы до 2,4 млн ₽ в год и 15% с суммы сверх этого (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Базу уменьшают на документально подтверждённые расходы на покупку либо на вычет 1 млн ₽ по жилью (ст. 220 НК РФ). Если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости, налог считают от этой величины (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Для дорогих объектов это значит, что основная часть разницы между ценой покупки и продажи облагается по ставке 15%.
Нормы приведены на сентябрь 2026 года и меняются, расчёт для вашего объекта — у юриста или налогового консультанта. О сроках владения — в статье о продаже квартиры без налога.
Кейсы
Как мы продавали дома в закрытом сегменте: что было на старте, что сделали и к чему пришли
Дом у воды премиум-сегмента: узкий круг покупателей и off-market
Выявленная проблема
Современный дом 450 м² на участке 20 соток с собственным выходом к воде, охраняемый посёлок премиум-сегмента. Высокий бюджет, узкая целевая аудитория. Собственник не хотел «вывешивать дом везде», заботился о конфиденциальности и не был готов к массовым показам. Ранее дом пытались продавать через открытую рекламу — на просмотры приезжали те, кто приезжает «посмотреть, как живут богатые», а не реальные покупатели.
Решение
- Сформировали закрытую стратегию продаж: минимальное присутствие на открытых площадках, акцент на off-market и индивидуальную работу с базой
- Подготовили премиальный медиапакет: фото, видео, дрон, вечерняя съёмка, отдельная презентация дома с акцентом на архитектуру, вид, приватность и статус посёлка
- Сегментировали базу: действующие крупные собственники, клиенты с профилем «дом уровня X», запросы по домам у воды и рядом с этим направлением
- Настроили коммуникацию через персональные предложения и закрытые показы, без массовых объявлений и «туры по элитным домам»
- Выстроили стратегию торга: пояснили собственнику, где действительно есть премия за локацию и качество, а где рынок не готов платить «за эмоцию»
- Сопроводили сделку с юридической и налоговой точки зрения, организовали многоступенчатые расчёты, учитывая конфиденциальность и интересы обеих сторон
Результат
- Дом не превратился в «широко известный объект», выгоревший на рынке: о продаже знали только целевые покупатели
- Был найден покупатель, ценящий конкретно эту локацию и конфигурацию, а не просто ищущий «что-то дорогое у воды»
- Собственник получил комфортный баланс: адекватную цену и отсутствие «паломничества» на участок
Константин М.
собственник дома у воды в премиальном посёлке
Для меня было важно не делать из дома публичный объект. ФРИДОМ выстроил продажи так, что на участок приезжали только те, кому он действительно мог подойти, а не просто “посмотреть”. В итоге дом продали за устраивающие меня деньги, а о том, что он выставлялся, до сих пор знает очень узкий круг людей.
- Срок закрытой экспозиции
- ~6 мес
- Итоговая цена без торга
- 0%
- Закрытых показов
- 6 шт
Дом в коттеджном посёлке бизнес-класса: «завышенные ожидания и год простоя
Выявленная проблема
Современный дом 320 м² в охраняемом коттеджном посёлке бизнес-класса в Новой Москве, участок 12 соток. Собственники выставили объект «по верхней планке», ориентируясь на пару соседей, и в течение года несколько раз меняли риелторов. Цена в рекламе плавала, медиапакет был слабый: разрозненные фотографии, никакой информации по инженерии, посёлку и затратам на содержание. Покупатели приезжали «на экскурсию», но реальных предложений не было, собственники устали от показов.
Решение
- Провели аудит объекта и рынка: состояние дома, инженерия, инфраструктура посёлка, реальные сделки и конкуренты
- Сформировали прозрачный ценовой коридор: рыночный и премиальный сценарий, объяснили риски завышения
- Подготовили дом к продаже: навели порядок на участке, убрали визуальный «шум» внутри, выделили сильные стороны (вид, приватность, инженерия)
- Собрали полноценный медиапакет: профессиональная съёмка, дрон, планы этажей, схемы участка, описание посёлка и затрат на содержание
- Запустили комбинированное продвижение: профильные площадки, прямые рассылки по базе покупателей на дома, off-market-показы
- Выстроили систему показов и отбора: только предварительно квалифицированные покупатели, с подтверждённым бюджетом и интересом к данной локации. Результат
Результат
- Стабилизировали ожидания собственников по цене и срокам экспозиции
- Получили несколько реальных оферт вместо «поездок посмотреть»
- Вышли на сделку в рамках согласованного коридора, без дальнейшего торга «об забор»
Алексей и Марина П.
собственники дома в коттеджном посёлке Новой Москвы
До ФРИДОМ мы год ходили по кругу: то завышали цену, то просто меняли риелторов. Здесь сначала показали честный коридор стоимости, а потом сделали из дома продукт: фотографии, описание, планировки, аргументы по посёлку. Появились реальные покупатели, а не просто “посмотреть, что бывает”. В итоге продали дороже, чем нам предлагали раньше, и без бесконечного торга.
- Дом был продан за
- 3,5 мес.
- от медианной цены
- +8%
- офферты
- 3 шт
Продадим вашу элитную недвижимость закрыто
Оставьте заявку — специалист уточнит параметры объекта и ваши пожелания по конфиденциальности и предложит схему продажи
Отзывы собственников
Эксперты по продаже элитной недвижимости
Волынский Виктор Геннадьевич
Генеральный директор
Майборода Алексей Иванович
Старший специалист
Малинов Валерий Александрович
Старший специалист
Елисеев Евгений Александрович
Основатель ФРИДОМ
ФРИДОМ — продажа элитной недвижимости
С 2007 года продаём квартиры и дома в Москве и области, в том числе в закрытом сегменте. Готовим объекты и документы, ведём переговоры и расчёты до регистрации сделки
19+ лет
- На рынке недвижимости
3500+
- Сделок всего
800+
- Сделок с обременением
0
- Оспоренных сделок
Стоимость продажи элитной недвижимости
| Вариант | Стоимость |
|---|---|
| до 50 млн ₽ | 5% от стоимости объектаЭлитным объект считается по классу дома, а не по цене или району |
| от 50 до 100 млн ₽ | 5,5% от стоимости объекта |
| свыше 100 млн ₽ | 6% от стоимости объекта |
Элитным объект считается по классу дома, а не по цене или району: клубные дома, элитные комплексы, пентхаусы, особняки. Цены указаны без НДС; НДС 5 % начисляется сверху вознаграждения.
ФРИДОМ продаёт элитную недвижимость в Москве и области закрыто: отбираем покупателей с подтверждённым бюджетом, готовим документы и ведём расчёты до регистрации. Стоимость услуг — по прайсу
Закрытый гайд от агентства ФРИДОМ: Как продать элитную квартиру или дом: закрытая продажа, цена и покупатели
Как выбрать схему продажи, определить цену, отобрать покупателей и провести сделку без лишней огласки
Вопросы о продаже элитной недвижимости
Что такое закрытая продажа элитной недвижимости?
Это продажа без массовой рекламы: объект показывают адресно, покупателям из базы агентства и по персональным предложениям, а не всем посетителям площадок. В нашем кейсе дом у воды продавали закрыто: минимум объявлений, персональные предложения, закрытые показы и отдельная презентация дома. О продаже знали только целевые покупатели. Схему выбираем вместе с собственником: иногда лучше сочетать закрытые показы и профильные площадки.
Как определяют цену элитной квартиры или дома?
По реальным сделкам и конкурентам сегмента, а не по ценам в объявлениях. Мы проводим аудит объекта и рынка: состояние, инженерию, инфраструктуру, сделки и предложения в сопоставимых домах и посёлках, затем строим ценовой коридор с рыночным и премиальным сценарием. В нашем кейсе завышенная цена привела к году простоя, а после пересмотра коридора собственники вышли на сделку. Точную цену называем после осмотра.
Как проверяют покупателей элитной недвижимости?
Перед показом уточняем бюджет и интерес к вашему объекту и приглашаем только квалифицированных покупателей. В кейсе дома в посёлке бизнес-класса показы вели только для покупателей с подтверждённым бюджетом и интересом к локации, и вместо «поездок посмотреть» пришли реальные предложения. Безопасность денег обеспечивает не проверка покупателя, а схема расчётов, которую согласуют до подписания договора.
Кто может узнать цену и условия сделки?
Не любой желающий: по ст. 62 закона № 218-ФЗ сведения о содержании правоустанавливающих документов, в том числе договоров, отнесены к сведениям ограниченного доступа, их получает определённый круг лиц. Открытые данные об объекте в ЕГРН, как правило, остаются доступными. Какие сведения о правообладателе видны в выписке для посторонних, уточните у юриста; нормы приведены на сентябрь 2026 года.
Как безопасно получить деньги за элитную квартиру?
Через банковскую схему расчётов, согласованную до подписания договора. Безналичные расчёты идут платёжными поручениями или через аккредитив (ст. 862 ГК РФ): при аккредитиве банк платит продавцу, когда тот предъявит документы, соответствующие условиям аккредитива. В нашем кейсе дома у воды расчёты были многоступенчатыми с учётом конфиденциальности сторон. Конкретную схему выбирает юрист под вашу сделку.
Сколько времени занимает продажа элитной недвижимости?
Заранее срок не назвать: он зависит от объекта, цены и схемы продажи. В наших кейсах дом в посёлке бизнес-класса продали за 3,5 месяца, а дом у воды закрыто экспонировали 6 месяцев, чтобы найти покупателя, которому нужна именно эта локация. Уникальный объект с узким кругом покупателей продаётся дольше типового. Срок и стратегию обсуждаем после осмотра и анализа рынка.
Чем продажа пентхауса отличается от продажи обычной квартиры?
Порядок сделки тот же: юридически пентхаус — квартира. Отличаются оценка и продвижение: цену определяют терраса, вид и верхний этаж, а не только площадь и район; у террасы или выхода на кровлю может быть статус общего имущества дома (п. 1 ст. 36 ЖК РФ); круг покупателей уже, чем у типовой квартиры. Поэтому документы на террасу проверяем до выхода на рынок, а часть показов ведём адресно.
Можно ли продать террасу или выход на кровлю вместе с пентхаусом?
Зависит от документов дома. Если терраса включена в площадь квартиры по техническому паспорту и ЕГРН, она продаётся вместе с пентхаусом. Если терраса или выход на кровлю остаются общим имуществом дома, продать их нельзя: уменьшение общего имущества допускается только с согласия всех собственников помещений (п. 1, 3 ст. 36 ЖК РФ). Нормы — на сентябрь 2026 года, статус конкретной террасы уточните у юриста.
Что делать, если терраса или последний этаж пентхауса перепланированы без согласования?
Самовольная перепланировка — та, что проведена без согласования или с отступлением от согласованного проекта (ст. 29 ЖК РФ). Собственник обязан привести помещение в прежнее состояние в разумный срок либо через суд сохранить его в переустроенном виде, если это не нарушает права и интересы других лиц. До продажи статус лучше закрыть: мы сверяем фактическую планировку с техническим паспортом до показов.
Как оценивают пентхаус, если похожих продаж в доме не было?
Сравниваем с сопоставимыми пентхаусами и квартирами с террасами в других домах сегмента, а не только с рядовыми квартирами вашего дома: у пентхауса другая логика цены за счёт вида, террасы и этажа. Ориентир даём после осмотра объекта и анализа таких сделок.
Какой налог платит продавец элитной недвижимости?
НДФЛ, если объект был в собственности меньше минимального срока: обычно пять лет, в отдельных случаях три года (ст. 217.1 НК РФ). Для резидента ставка 13% с базы до 2,4 млн ₽ в год и 15% с суммы сверх этого (п. 1.1 ст. 224 НК РФ); базу уменьшают расходы на покупку или вычет 1 млн ₽ по жилью. Нормы — на сентябрь 2026 года, расчёт для вашего объекта уточните у юриста.
Нужно ли делать ремонт перед продажей элитной квартиры или дома?
Не обязательно: сначала оцениваем объект и рынок. В наших кейсах для дома готовили презентацию: наводили порядок на участке, убирали визуальный «шум» внутри, делали профессиональную съёмку, планы и описание с затратами на содержание. Стоит ли вкладываться в ремонт и какие работы прибавят к цене, решаем после осмотра, а вкладываемся в то, что влияет на документы и цену.
Сколько стоят услуги по продаже элитной недвижимости и когда платить?
Стоимость указана в прайсе на этой странице и фиксируется в договоре оказания услуг до начала работы. По условиям услуги оплата происходит после успешного заключения сделки. Цены в прайсе указаны без НДС, НДС 5 % начисляется сверху. Точная сумма зависит от цены и вида объекта, её называем после осмотра и оценки, до подписания договора.
