Продажа помещения свободного назначения (ПСН) в Москве
Продадим помещение свободного назначения: проверим документы и обременения, определим цену по рынку, найдём покупателя среди предпринимателей и инвесторов и сопроводим расчёты до регистрации
- экспозиция вакантного помещения в нашем кейсе
- 41 дн.
- от договора аренды до продажи в другом кейсе
- 45 дн.
- сделок всего
- 3500+
- Проверка документов и обременений
- Цена по сопоставимым продажам
- Покупатели из нашей базы: предприниматели и инвесторы
- Юрист: агентский договор, договор купли-продажи, расчёты
- Сопровождение до регистрации права
Что спрашивает покупатель ПСН
Вход и витрины
Отдельный вход, витринные окна, видимость с улицы и потока людей
Этаж и окружение
Первая линия или двор, соседи, жилые квартиры над помещением, конкуренты рядом
Мощность и инженерия
Электрическая мощность, вода, канализация, возможность вывести вентиляцию
Юридическая чистота
Нежилое помещение по ЕГРН, собственники, залог, аресты и права третьих лиц
Арендаторы и доход
Есть ли договор аренды, на каких условиях и сколько платит арендатор
Перепланировки
Оформлены ли изменения планировки; неоформленные покупатель заметит и попросит скидку
Оцените стоимость помещения свободного назначения
Ориентир по рыночной цене ПСН. Точную цену и круг покупателей назовёт брокер после осмотра и проверки документов.
Фильтры поиска
Как мы продаём ПСН
- 1Консультация
Предварительно оцениваем объект, рассказываем о сроках продажи, документах и налогах, отвечаем на вопросы
- 2Осмотр и цена
Приезжаем на объект, снимаем параметры, изучаем рынок сопоставимых помещений и определяем цену
- 3Подготовка объекта
Готовим описание для покупателей: планы, фото, параметры, арендный пакет; проверяем документы до показов
- 4Поиск покупателя
Размещаем помещение на собственном сайте и площадках, предлагаем предпринимателям и инвесторам из нашей базы, проводим показы и переговоры
- 5Договор и расчёты
Юрист готовит договор купли-продажи и согласует безопасный порядок расчётов; вы приезжаете на сделку с готовыми документами
- 6Регистрация права
Сопровождаем регистрацию перехода права и передачу помещения. Вознаграждение — по прайсу, порядок оплаты фиксируется в договоре оказания услуг
Безопасность сделки
для продавца
Агентский договор закрепляет обязанности агентства и вознаграждение, документы проверяет юрист до выхода на покупателей, а расчёты выстраиваются безопасным способом
Агентский договор
Проверка документов
Безопасные расчёты
Узнайте, кто может купить ваше помещение
Что подготовить к продаже ПСН
Выписка ЕГРН
Помещение нежилое, площадь, собственники, обременения — свежая выписка на дату продажи
Технические документы
Технический план, поэтажный план, экспликация; сведения о перепланировках и их оформлении
Документы собственника
Для физлица — паспорт и правоустанавливающие документы; для организации — документ о полномочиях подписанта
Согласия
Согласие банка, если помещение в залоге (п. 2 ст. 346 ГК РФ), и всех сособственников (п. 1 ст. 246 ГК РФ)
Договоры аренды
Если помещение сдано: договор сохраняется при смене собственника (ст. 617 ГК РФ), покупателю нужны срок, ставка и платежи
Налоги продавца
Для физлица — НДФЛ по шкале ст. 224 НК РФ с учётом срока владения (ст. 217.1); для ИП и организаций порядок иной
| Ситуация | Что делаем | Где подробнее |
|---|---|---|
| Помещение в залоге, есть арест или запрет | Согласуем схему с банком, выясняем основание ограничения | Продажа коммерческой недвижимости с обременением |
| Помещение сдано арендатору | Готовим арендный пакет и продаём как арендный объект | Продажа готового арендного бизнеса |
| Нужны деньги быстро | Оцениваем срочный выкуп как альтернативу обычной продаже | Срочный выкуп коммерческой недвижимости |
| Объект — производственное здание | Отдельная подготовка: мощность, полы, земля | Продажа помещения под размещение производства |
| Торговое помещение или офис | Профильные страницы по типу объекта | Продажа торговой недвижимости · Продажа офиса |
Кому подходит услуга
- Помещение пустует
Определяем покупателя и убираем давление на цену
- Помещение в жилом доме
Первый этаж, витрины, вход с улицы
- Помещение сдано
Продаём с арендатором как арендный объект
- Несколько собственников
Продаём помещение целиком: собираем согласия всех сособственников
- Помещение в БЦ или ЖК
Учитываем правила управляющей организации
Как устроена сделка с ПСН
«Помещение свободного назначения» — рыночный термин: закон его не определяет, помещение числится нежилым, а что в нём можно разместить, зависит от здания, инженерии и вида деятельности. Подробнее — в статье о том, что такое ПСН.
Договор продажи недвижимости заключается письменно, одним документом, подписанным сторонами; нарушение формы делает его недействительным (ст. 550 ГК РФ). Договор должен предусматривать цену, иначе он считается незаключённым (ст. 555 ГК РФ). Помещение передают по передаточному акту (ст. 556 ГК РФ), а переход права собственности подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).
Если помещение принадлежит нескольким собственникам, распоряжаться им нужно по согласию всех (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Мы продаём такое помещение целиком, когда согласны все собственники; продажу отдельной доли постороннему покупателю не ведём. Данные на сентябрь 2026 года, правила меняются — на дату сделки мы проверяем их заново.
Кейсы
Как мы продавали помещения в жилых комплексах: что было на старте, что сделали и к чему пришли
Вакантное помещение в ЖК: позиционировали под end-user и продали быстрее рынка
Выявленная проблема
Клиент — собственник помещения в новом ЖК. Объект: 1 этаж, витрины, Москва, помещение пустовало и “висело” в объявлениях. Задача — продать без сильного дисконта, несмотря на вакансию и высокую конкуренцию по району.
Решение
- Сделали оценку конкурентного окружения и определили целевой профиль покупателя (энд-юзер/предприниматель)
- Упаковали объект: планировки, фото, УТП по фасаду/витринам/трафику, понятное позиционирование
- Отработали юридическую часть: проверка документов, устранение спорных моментов до показов
- Запустили продвижение: площадки + точечная работа по базе предпринимателей и брокеров района
- Провели переговоры по цене и срокам, вывели на безопасную форму расчёта
Результат
- Нашли покупателя, которому важна локация и фасад
- Убрали давление на цену “потому что вакантно” за счёт упаковки и спроса
- Сделку закрыли в прогнозном сроке без срывов и затяжных согласований
- Клиент избежал “простоя” и дальнейших потерь времени
Дмитрий Ю.
собственник торгового помещения в ЖК
Помещение долго не продавалось, и я уже был готов сильно уступать. Переживал, что рынок “не принимает” эту локацию и всё затянется. ФРИДОМ полностью изменил подачу: стало понятно, кому это нужно и почему. Показы пошли качественные, без случайных людей. В итоге продали быстрее, чем я ожидал, и без дисконта, который у меня пытались выбить раньше.
- Стоимость сделки
- 31,1 мил. ₽
- Срок экспозиции
- 41 день
- Экономия дисконта
- 1,5 мил. ₽
Помещение 160 м² в новом ЖК сдали ресторану и продали с арендатором через 45 дней
Выявленная проблема
Помещение 160 м² в новом жилом комплексе не находило покупателя: было непонятно, под какой бизнес оно подходит.
Решение
Помогли перевести помещение под общепит и показали его сетевым арендаторам. Подписали договор аренды с рестораном и выставили помещение на продажу с арендатором.
Результат
Помещение продано через 45 дней после подписания договора аренды.
Помещения свободного назначения на продажу сейчас: подборка ФРИДОМ
ПСН на продажу из нашей базы — с площадью, адресом и ценой. Так покупатели видят объекты вашего типа: ваш мы упакуем так же.
- Помещение свободного назначения (ПСН), 260 м²Московская обл, Красногорск г.о., дер. Гаврилково, ЭЖК Эдем, ул. 2-й Квартал, д. 1
- Пятницкое шоссе
- 44 мин
- Помещение свободного назначения (ПСН), 44 м²ул. Таллинская, д. 6
- Строгино
- 12 мин
- Помещение свободного назначения (ПСН), 47 м²Договориться о показе
- Помещение свободного назначения (ПСН), 113,4 м²ул. Марии Ульяновой, д. 19
- Новаторская
- 18 мин
- Помещение свободного назначения (ПСН), 53 м²Договориться о показе
- Помещение свободного назначения (ПСН), 48 м²Договориться о показе
- Помещение свободного назначения (ПСН), 53 м²Договориться о показе
- Помещение свободного назначения (ПСН), 159,4 м²ул. 1-я Новокузьминская, д. 15/5
- Рязанский проспект
- 6 мин
Продадим ваше помещение свободного назначения
Оставьте заявку — разберём помещение, документы и предложим план продажи
Что о нас говорят собственники помещений
Эксперты по продаже коммерческой недвижимости
Ковалёв Даниил Андреевич
Начальник отдела коммерческой недвижимости
Мирзаханов Саид Тажутдинович
Специалист
Волынский Виктор Геннадьевич
Генеральный директор
Боева Ольга Юрьевна
Специалист
ФРИДОМ — продажа помещений свободного назначения
С 2007 года продаём коммерческую недвижимость: проверяем документы, готовим объект для покупателей, сопровождаем сделки и расчёты
19+ лет
- На рынке недвижимости
3500+
- Сделок всего
25+
- Сотрудников
98%
- Успешных сделок
Продажа помещения свободного назначения
| Вариант | Стоимость |
|---|---|
| до 6 млн ₽ | 350 000 ₽ |
| от 6 до 10 млн ₽ | 400 000 ₽ |
| от 10 до 30 млн ₽ | 4% от стоимости объекта |
| от 30 до 50 млн ₽ | 4,5% от стоимости объекта |
| свыше 50 млн ₽ | 5% от стоимости объекта |
Комиссия считается от цены объекта. Фиксированная сумма — минимум: она действует, пока процент её не догонит. Ставка растёт вместе со стоимостью объекта.
Продажа помещения свободного назначения с обременением
| Вариант | Стоимость |
|---|---|
| до 6 млн ₽ | 350 000 ₽ |
| от 6 до 10 млн ₽ | 400 000 ₽ |
| от 10 до 30 млн ₽ | 4% от стоимости объекта |
| от 30 до 50 млн ₽ | 4,5% от стоимости объекта |
| свыше 50 млн ₽ | 5% от стоимости объекта |
Сложная сделка, уровень 1 — согласование с третьей стороной (обременение ипотекой или залогом, долги по ЖКУ и налогам, маткапитал, выделение долей по соглашению, срок владения менее 5 лет) — плюс 50 000 ₽ к минимуму и плюс 1 процентный пункт к ставке
Комиссия считается от цены объекта. Фиксированная сумма — минимум: она действует, пока процент её не догонит. Ставка растёт вместе со стоимостью объекта.
С 2007 года ФРИДОМ продаёт помещения свободного назначения в Москве: проверяем документы, готовим объект для покупателей, сопровождаем расчёты и регистрацию права
Чек-лист ФРИДОМ: как подготовить ПСН к продаже
Шесть списков: от документов и согласий до цены, показов, договора и налога. Отмечайте пункты по мере готовности.
Вопросы о продаже помещения свободного назначения
Что такое помещение свободного назначения (ПСН)?
Это рыночный термин для нежилого помещения, которое можно использовать под разный бизнес: офис, магазин, услуги, общепит. Закон такого понятия не определяет, а что реально разместить, зависит от здания, инженерии, соседей и вида деятельности. Поэтому продажу начинаем с описания параметров помещения, а не с объявления. Подробнее — в статье о ПСН.
Какие документы нужны для продажи ПСН?
Выписка ЕГРН, правоустанавливающие документы, технический и поэтажный планы; для организации — документ о полномочиях подписанта. Если помещение сдано — договоры аренды и платёжная история; если в залоге — согласие банка; если несколько собственников — согласие каждого. Часть документов покупатель запросит до задатка, поэтому собираем их заранее.
Как проходит сделка и когда право переходит к покупателю?
Договор купли-продажи заключают письменно, одним документом; при нарушении формы он недействителен (ст. 550 ГК РФ). Помещение передают по передаточному акту (ст. 556 ГК РФ), а переход права собственности регистрируется (ст. 551 ГК РФ). Расчёты выстраиваем безопасным способом. Сроки регистрации определяет закон, их уточняем на дату сделки.
Можно ли продать ПСН с арендатором?
Да. Договор аренды сохраняется: переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Покупателю передают арендный пакет: договор, срок, ставку, платежи, депозит. Помещение продаём как арендный объект или после освобождения — по условиям договора и целям покупателя.
Как продать помещение, если собственников несколько?
Распоряжаться общим имуществом нужно по согласию всех участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Мы продаём помещение целиком, когда согласны все собственники: договор подписывают все участники или их представители по доверенности. Согласия и документы готовим заранее, чтобы покупатель не отказался из-за пробела в документах. Продажу отдельной доли постороннему покупателю мы не ведём.
Можно ли продать помещение в залоге?
Да, но с согласием банка: залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 346 ГК РФ). Кредит обычно закрывают из денег сделки. Схему продажи объектов с обременением описывает страница продажи коммерческой недвижимости с обременением.
Какой налог платит продавец помещения?
Физлицо без статуса ИП платит НДФЛ по п. 1.1 ст. 224 НК РФ: 13% с дохода до 2,4 млн ₽ и 15% с превышения — если не выполнен минимальный срок владения (ст. 217.1 НК РФ). Налог на профессиональный доход к продаже недвижимости не применяется. Для ИП и организаций порядок иной; считаем налог до назначения цены.
Как определяется цена ПСН?
По сопоставимым продажам и параметрам помещения: этаж, вход и витрины, мощность, состояние, арендаторы, локация. Калькулятор на странице даёт ориентир, а точную цену назовёт брокер после осмотра и проверки документов. Мы не обещаем «дороже рынка»: цену определяют объект, спрос и подготовка помещения к показам.
Сколько занимает продажа помещения свободного назначения?
Срок зависит от объекта, цены, документов и покупателя, гарантировать его нельзя. В наших кейсах вакантное помещение на первом этаже нового жилого комплекса продали после 41 дня экспозиции, а помещение площадью 160 м² в жилом комплексе сдали ресторану и продали с арендатором через 45 дней от договора аренды.
Сколько стоят услуги и когда платить?
Вознаграждение указано в прайсе на этой странице; для помещений с обременением действует доплата — она указана в прайсе отдельно. Порядок оплаты фиксируется в договоре оказания услуг, поэтому условия вы узнаете до подписания. Точную сумму назовём после осмотра помещения и проверки его документов.
Статьи о ПСН и продаже коммерческой недвижимости
Покупаете коммерческую недвижимость, а не продаёте?
Подбор объекта в интересах покупателя — отдельная услуга: проверяем объект, арендатора и договор до сделки. Готовый арендный бизнес с посчитанной доходностью — в каталоге.
