Коммерческий подход

16 ноября в рамках деловой программы Ярмарки недвижимости прошел семинар для посетителей «Бизнес на недвижимости для бизнеса. Инвестиционная привлекательность коммерческой недвижимости для частных лиц». Организаторами семинара выступили Ярмарка недвижимости и БКН.РУ.

Определиться с целью

Нужно различать два подхода к покупке коммерческой недвижимости, заметила в самом начале своего выступления Мария Варенова, управляющий проектами коммерческой недвижимости ГК «Ярус-Недвижимость». Если коммерческая площадь необходима покупателю для ведения собственного бизнеса, он должен учитывать одни нюансы. Если же его целью является инвестирование с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду, особое внимание нужно уделять уже другим факторам.

Коммерческие помещения предлагаются как в новых домах, так и в старой застройке. Для собственного бизнеса в сфере торговли Мария Варенова советует рассматривать объекты в готовых домах, а для перепродажи наиболее выгодно будет купить помещение в доме на этапе строительства.

По словам спикера, можно изучать каталоги предложений по продаже коммерческой недвижимости бесконечно, но не найти там ничего, кроме описания достоинств этих объектов. О слабых сторонах реклама, естественно, умалчивает. Поэтому тем, кто не хочет терять драгоценное время на пролистывание объявлений, рекомендуется сразу обратиться за помощью к специалистам. «Эксперт способен увидеть реальные преимущества и недостатки того или иного помещения и назвать предположительный доход от его сдачи», – отмечает Мария Варенова.

Работа покупателя со специалистом по коммерческой недвижимости начинается с формулирования заявки и определения параметров необходимого объекта. Иногда в процессе обсуждения требования клиента могут быть скорректированы: например, клиент заявляет о намерении купить на определенной улице помещение под аптеку, а специалист отговаривает его от этой идеи, так как в данном районе аптек уже предостаточно, и предлагает другие варианты местоположения, где новая аптека может быть более востребованной.

Как правило, участие специалиста требуется и на следующем этапе – при поиске арендатора на помещение. Традиционное вознаграждение риэлтору в этом случае, по данным Марии Вареновой, примерно такое же, как в практике аренды жилья – одна месячная арендная плата.

Выбрать наверняка

Привлекательными для частного инвестирования могут быть как офисные, так и торговые площади. Говоря о бизнес-центрах, эксперт «Ярус-Недвижимость» рекомендует обращать внимание на новые и строящиеся бизнес-центры с хорошей локацией, например, близко к метро или к КАДу. Минимальная стоимость офиса в строящемся бизнес-центре со сроком сдачи через полтора года составит порядка 5 млн рублей. Что касается торговых площадей, то сегодня велик спрос как на большие объекты по 300-500 кв.м (порог входа – 40 млн рублей), так и на более доступные объекты стрит-ритейла площадью 80-100 кв.м и стоимостью 8-10 млн рублей, которые используются под магазины, салоны красоты и пр.

В частности, очень перспективны объекты в районах новостроек, таких как Приморский или Красносельский, особенно в крупных проектах, где со временем ожидается появление большого числа новых жителей, которые обеспечат объекту отличную проходимость. Так, очень быстро были раскуплены коммерческие помещения в еще строящемся ЖК «Ленинский парк» в Красносельском районе, мало их осталось в «Балтийской жемчужине», приводит примеры Мария Варенова. Помещения в новостройках хороши также тем, что изначально готовятся под коммерческое использование. Они имеют все разрешения, нужные электрические мощности и т.д. Купить у застройщика квартиру и перевести ее в нежилой фонд, как это традиционно делалось в старых домах, очень сложно.

Генеральный директор ООО «Авентин-Недвижимость» Антон Баранов, со своей стороны, считает наиболее удачными и надежными для инвестирования и относительно простыми для управления неспециализированные объекты стрит-ритейла площадью 50-100 кв.м. В оценке стоимости таких объектов он согласен с коллегой: «В 10 миллионов уложиться можно».

Мария Варенова привела цифры, наглядно демонстрирующие, насколько доход от сдачи коммерческой недвижимости отличается от дохода от сдачи квартир: коммерческое помещение во Фрунзенском районе стоимостью 5 млн рублей можно сдать за 150 тыс. рублей в месяц, в то время как доход от сдачи двухкомнатной квартиры за те же 5 млн рублей составит лишь порядка 30 тыс. рублей.

Тот факт, что доходность коммерческой недвижимости заметно выше, чем жилой, подтвердил и Антон Баранов. Сравнивая сегменты по срокам окупаемости, эксперт приводит такие показатели. Квартира отобьет свою цену в среднем за 15-18 лет. Коммерческий объект – за срок от 7-8 лет для редких жемчужин, которые в случае появления их на рынке «отрывают с руками», до 10-12 для средних объектов, имеющихся в предложении в достаточном числе.

Предметы внимания

По словам Антона Баранова, первое, на что должен обратить внимание потенциальный покупатель коммерческой недвижимости, – это зарегистрированные права на объект. «Следует понимать, что покупка площади в строящемся доме – это с юридической точки зрения еще не приобретение объекта, а вложение денежных средств», – замечает эксперт.

Второе необходимое направление внимания покупателя – зарегистрированные обременения объекта. Помимо очевидных запретов и арестов, возможны более специфические: ограничение на проход или проезд по территории, на переоборудование части помещений, где располагается общий узел коммуникаций (потому что к нему должен иметь постоянный доступ пожарный инспектор), и пр. Существуют ограничения, связанные с предписанной функцией объекта. Антон Баранов приводит такой пример: если коммерческое помещение в старом фонде было создано путем перевода квартиры в нежилой фонд и при переводе указывалось, что помещение предназначено под мастерскую художника, то нового владельца этого объекта, разместившего там офис с 50 сотрудниками, наверняка ожидают проблемы.

Помимо зарегистрированных, существуют также так называемые возможные обременения. В качестве примера таких обременений Антон Баранов приводит градостроительные ограничения.

Мария Варенова согласна с коллегой в том, что обременения и ограничения – это серьезнейший вопрос для покупателя коммерческой недвижимости, который при недостаточно внимательном отношении и пренебрежении консультациями юристов может превратиться в большой риск.

И последний пункт, на который нужно смотреть внимательно перед покупкой объекта, – это его технические характеристики. Хотя частные инвесторы и покупают, как правило, довольно компактные и простые объекты под магазины или офисы, все равно не нужно забывать о таких параметрах как обеспеченность электроэнергией, высота потолка и пр. В зависимости от конкретного назначения помещения к нему могут предъявляться какие-то весьма специальные, не очевидные для неспециалиста требования, которые нужно будет учесть.

Специфика сегмента

Традиционно сфера коммерческой недвижимости представляет собой вотчину юридических лиц, так что частный инвестор, выходящий в этот сегмент, будет преимущественно иметь дело именно с ними. Если применительно к людям юристы обычно говорят о дееспособности, то к юридическим лицам применяется понятие «правоспособность». Участник сделки должен убедиться, что человек, взаимодействующий с ним от имени юридического лица, имеет право это делать, для чего тот должен предъявить соответствующие документы. Кроме того, полномочия представителя юрлица могут быть различными в зависимости от его должности и устава конкретной фирмы. Антон Баранов подчеркивает также, что существуют специальное понятие «крупная сделка» и законодательно закрепленная необходимость одобрения такой сделки высшим органом управления юридического лица, например, собранием учредителей.

Часто согласие на сделку требуется и со стороны каких-либо проверяющих инстанций.

Эксперт «Авентина» отметил нюанс, связанный с другой стороной сделки – покупателем. Если покупка совершается человеком на собственные средства и для себя, то никаких дополнительных сложностей здесь нет. Но бывают случаи, когда деньги поступают из одного источника, а собственником становится другой. Тогда юристы различают, соответственно, плательщика и бенефициара. Понимание этой ситуации важно для правильной организации налого-обложения.

В сделках с коммерческой недвижимостью встречается знакомое всем по рынку жилья расхождение между суммой сделки и суммой договора. По словам Антона Баранова, «продавцы хотят балансовую стоимость объекта прописать в договоре, а остальное получить “в шапке”», хотя реализовать это желание юридическим лицам, конечно, сложнее.

Другие характеристики сделки с коммерческой недвижимостью мало отличаются от жилого сегмента. Для расчета могут использоваться наличные, безналичные и кредитные средства – в последнем случае условия сделки неизбежно ужесточаются. Что касается способа произведения расчетов, то и они такие же, хотя распределяются в иной пропорции. Так, расчеты через аккредитив здесь более популярны, чем в сделках с жильем, а банковские ячейки и расчетные центры – менее распространены.

Работа собственника коммерческой недвижимости не заканчивается на этапе совершения сделки – она ежедневно продолжается в процессе эксплуатации и взаимодействия с арендатором, если помещение сдается в аренду. Сроки договора, индексация арендной ставки, улучшения, производимые на объекте или, напротив, порча имущества – все эти вопросы придется решать, либо самостоятельно, либо воспользовавшись услугами профессионалов. Специальная услуга по управлению коммерческой недвижимостью представлена на рынке. К сожалению, рассказывает Антон Баранов, она имеет низкую востребованность, так как довольно дорого стоит – не менее 10% от дохода. Сама эта цифра, по мнению эксперта, говорит о сложности работы по управлению объектами.

Эх, налоги…

Важнейший вопрос при покупке и эксплуатации коммерческой недвижимости – налоги. Для частного инвестора здесь существуют две стратегии: он может действовать как физические лицо, а может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ранее в законодательстве использовался термин «предприниматель без образования юридического лица»). Суть процедуры в том, что гражданин уведомляет налоговые органы о своем намерении вести предпринимательскую деятельность и получать доход от нее. Индивидуальный предприниматель отвечает перед своими контр-агентами всем своим имуществом. Иными словами, если он имеет собственную квартиру, а также зарабатывает, сдавая в аренду коммерческое помещение, то несет ответственность в том числе и своим личным жильем. В утешение слушателям Антон Баранов добавил, что жилье, являющееся для гражданина единственным, изъять нельзя, по крайней мере, по ныне действующим законам.

Как известно, физические лица и ИП по-разному платят налоги. Налог на доходы физлиц составляет 13%. ИП могут выбрать две схемы налогообложения: платить 6% от дохода либо 10% от разницы между доходами и расходами (установленный на федеральном уровне максимум составляет 15%, а 10% – это текущая ставка данного налога в Петербурге). Вторая схема может быть более выгодна для тех предпринимателей, которые несут высокие расходы на ведение бизнеса. При этом она, что очевидно, более сложна и трудоемка, чем первая: необходимо предоставлять в налоговые органы данные не только о доходах, но и расходах, и добиваться того, чтобы эти расходы были органами учтены. Схема «6% от всего дохода» более проста и понятна, хотя и в ней есть свои тонкости. Так, чтобы без проблем платить такой налог, нужно при регистрации ИП ясно указать, что предпринимательская деятельность связана с использованием данного помещения. «Если вы зарегистрировались как ИП, который будет заниматься ловлей бабочек, а в принадлежащем вам нежилом помещении работает аптека, то тут возникают вопросы», – поясняет Антон Баранов.

Подоходный налог не является единственным, который должен уплачивать индивидуальный предприниматель. Обязательны также ежегодные отчисления в пенсионный фонд и фонд медицинского страхования, которые носят фиксированный характер и никак не связаны с полученным предпринимателем доходом (или даже убытком). В 2012 году размер этих отчислений составил около 17 тыс. рублей за год.

Но в целом, так или иначе, при получении дохода и выплате налогов с него более выгодные условия получают индивидуальные предприниматели, а не физические лица. А вот при выходе из бизнеса и продаже недвижимости ситуация противоположная. Физлица, продающие коммерческие площади, пробывшие в собственности более трех лет, имеют право на налоговый вычет – доход от продажи не облагается налогом, как и в случае с жильем. А индивидуальному предпринимателю придется отдать государству 6% дохода от продажи.