Как сдать коммерческую недвижимость в Москве с МАП на 7–12 % выше рынка
Сдадим ваше помещение в аренду за ~3 недели с долгосрочным договором от 7 лет и защитой ключевых рисков собственника. Настраиваем продвижение, приводим только платёжеспособных арендаторов, проверяем их по документам и готовим договор аренды «под ключ» с зафиксированным МАП выше средней ставки по району.
- недель срок экспозиции
- 3–6
- выше средней ставки
- 11%
- лет срок договора
- 7+
- Рыночная ставка без демпинга
- Только платёжеспособные арендаторы
- Договор аренды «под ключ»
- Можно передать в управление
Почему сдавать коммерческую недвижимость через ФРИДОМ выгодно
Огромная база арендаторов
Живые запросы от предпринимателей, локального бизнеса и федеральных сетей — выходим на показы без долгого простоя
Прямой доступ к крупным сетям
Работаем напрямую с сетевыми брендами, понимаем их форматы и требования, можем предложить ваш объект «под формат» и получить более высокий МАП
Максимальная ставка и индексация
Формируем коридор ставки и выводим МАП на 7–12 % выше средней по району. В договора обязанно закладываем ежегодную индексацию, чтобы доход не «съедала» инфляция
Сдаём даже помещения без ремонта
Берём в работу площади в бетоне и с черновой отделкой — помогают упаковать объект и согласовать ремонт за счёт арендатора с фиксированием условий в договоре
Быстрая сделка и долгий срок аренды
Благодаря базе и прямым контактам обычно закрываем сделки за 14–45 дней, при этом целимся в долгосрочные договоры от 7 лет с понятными условиями пролонгации
Юридическая гарантия сделки
Проверяем арендатора, готовим договор аренды под ваш объект, прописываем ответственность, индексацию, порядок расторжения и неустойки — минимизируем риски споров и неплатежей
Как мы сдаём вашу недвижимость в аренду за 5 шагов
- 1Старт-аудит и план (24 часа)
Собираем данные об объекте и документах (право собственности, обременения, текущее состояние), оцениваем локацию и трафик, считаем коридор арендной ставки и прогнозируем срок экспозиции. Определяем целевого арендатора, формат договора (в т.ч. индексация) и чек-лист подготовки.
- 2Подготовка и упаковка объекта
Формируем техническое досье, делаем фото/видео и планы, описываем трафик и окружение. Готовим коммерческое предложение: варианты сдачи «как есть» (бетон/черновая отделка) и с ремонтом, условия ремонта за счёт арендатора, ключевые параметры и ограничения по объекту.
- 3Вывод на арендаторов
Запускаем объект по базе действующих арендаторов и сетевых компаний, размещаем на профильных площадках, подключаем таргет и off-market-каналы. Организуем показы, ведём календарь просмотров и собираем обратную связь по ставке и условиям.
- 4Переговоры и отбор арендатора
Фильтруем заявки, оставляем только релевантный и платёжеспособный бизнес. Проверяем арендатора по документам, обсуждаем ключевые параметры сделки: ставка, индексация, срок договора, арендные каникулы, формат ремонта, обеспечительные платежи. Формируем и согласуем финальную оферту.
- 5Договор, передача и запуск аренды
Готовим договор аренды и акты, прописываем индексацию, ответственность за ремонт и эксплуатацию, порядок расторжения и неустойки. Организуем подписание, фотофиксацию и передачу помещения арендатору, а также старт арендных платежей по согласованному графику.
Сколько стоит аренда вашего помещения — расчёт по Москве и Московской области
Оценим ставку по аналогам: адрес, площадь и формат помещения — за 2 минуты. Калькулятор работает по Москве и Московской области.
Фильтры поиска
100% гарантии
безопасности сделки аренды
Мы берём на себя юридические и оформительские вопросы, чтобы вы стабильно получали МАП без споров и неплатежей
Юридическое сопровождение
Надежные договоры
Проверка арендатора
Получите "правильный" договор аренды под ваш объект
Специализируемся на сдаче в аренду любых видов коммерческих помещений
Сдаём в аренду коммерческие объекты в Москве и Московской области на любой стадии: пустующие помещения, площади с текущими арендаторами, здания после строительства и объекты с готовой отделкой. Анализируем локацию, трафик и потенциал объекта, рассчитываем реальную рыночную ставку, готовим стратегию заполнения и прогноз по срокам экспозиции.
Подбираем профильных арендаторов — от локального бизнеса до федеральных и международных сетей, ведём переговоры и согласуем условия так, чтобы минимизировать риски простоя и неплатежей. Организуем показ объекта, проверяем контрагентов, готовим и сопровождаем долгосрочный договор аренды с индексацией, обеспечительным платежом или банковской гарантией и, при необходимости, предусматриваем ремонт и адаптацию помещения за счёт арендатора.
- Стрит-ритейл
Розничные сети, street-traffic, первые этажи
- Склады и логистика
A/B/C-классы, кросс-док, fulfilment
- Офисы и БЦ
Этажи, блоки, отдельные здания
- Торговым сетям
Пятёрочка, Магнит, Озон, аптеки — арендаторы с долгими договорами
- Производственные помещения
Лёгкая промышленность, цеха, лаборатории
- ПСН и mixed-use
Формат «подо всё», гибкие сценарии использования
- Отдельно стоящие здания
ОСЗ под сеть, штаб-квартиру, медицинский центр
- Москва-Сити и prime-локации
Премиальные офисы, высокие ставки аренды
Для кого эта услуга
Частные собственники 1–2 объектов
Стрит-ритейл на первых этажах, ПСН, небольшое помещение «для сдачи», часто доставшееся по наследству или купленное как инвестиция. Боли: простаивает месяцами, нет понимания реальной ставки, страшно ошибиться с арендатором и договором.
Предприниматели и владельцы бизнеса
Помещение под свой магазин/офис, часть площадей простаивает или бизнес переехал, а объект нужно монетизировать. Боли: нет времени заниматься показами и переговорами, арендаторы «выбивают» скидки, сложно упаковать объект под новый формат арендатора.
Портфельные инвесторы и арендный бизнес
Несколько объектов в Москве/МО, доход от аренды — часть инвестиционной стратегии. Боли: нужно быстро закрывать простои, выровнять ставки по объектам, выстроить долгосрочные договоры с индексацией и минимизировать операционную рутину.
Девелоперы и строительные компании
Встроенные коммерческие помещения в новых ЖК, стрит-ретейл на первых этажах, остаточные площади после ввода дома. Боли: важно быстро «засветить» объект для сетей, не уронить цену открытия и сформировать правильный пул арендаторов под проект.
Корпоративные собственники и non-core активы
Компания владеет офисом, складом или отдельным зданием, которое больше не используется в основном бизнесе. Боли: объект «висит на балансе», генерирует расходы, нет внутренних ресурсов заниматься его сдачей и переговорами с арендаторами.
С какими ситуациями по аренде мы помогаем собственникам
- 1Помещение пустует или сдано слишком дёшево
Арендаторы долго не находятся, или текущий платит ниже рынка и постоянно просит скидки.
- Анализируем ставку и потенциал локации
- Предлагаем стратегию повышения МАП до 50%
- Находим нового арендатора или пересобираем условия аренды
- 2Помещение ещё строится или в бетоне
Объект на этапе строительства, shell&core или без отделки — кажется, его невозможно сдать по хорошей ставке.
- Привлекаем арендаторов заранее, ещё до завершения работ
- Консультируем по требованиям сетей и формату помещения
- Помогаем заложить ремонт и отделку за счёт арендатора в долгосрочный договор
- 3Вы выходите из бизнеса в своём помещении
Магазин, салон, кафе или офис закрываете, а помещение остаётся.
- Переводим объект из «рабочей точки» в инвестиционный актив
- Подбираем нового арендатора под формат помещения
- Фиксируем стабильный доход по договору аренды вместо операционной суеты
- 4Нет времени заниматься сдачей самостоятельно
Показы, звонки, торг, проверка арендатора и договор — всё это отнимает время, которого нет.
- Полностью берём на себя воронку: реклама, заявки, показы, переговоры
- Проверяем арендатора и готовим защитный договор с индексацией
- Доводим до подписания и запуска арендных платежей «под ключ»
Опишите ваш сценарий — подберём стратегию сдачи объекта
Кейсы
Подборка недавних проектов: что было на старте, какие шаги мы сделали и каких показателей достигли
Освободившийся офисный блок в БЦ: полный выход на аренду за 1,5 месяца
Выявленная проблема
Компания-владелец 600 м² офисов в БЦ на Юго-Западе Москвы перевела сотрудников на гибрид и решила сдавать освободившийся блок. Ставку поставили «с запасом», ориентируясь на объявления конкурентов. Полгода шли редкие показы, арендаторы просили сильный дисконт и короткие договоры на 1–3 года, многие приходили просто «посмотреть варианты».
Решение
- Провели аудит объекта и рынка: спрос по району, заполняемость БЦ, реальные сделки, портрет целевого арендатора (IT/консалтинг/сервисы)
- Сформировали реалистичный коридор ставки и предложили два сценария: аренда всего блока одним арендатором или деление на два блока по 300 м²
- Полностью переупаковали объект: новые фото, планы, описание преимуществ (планировка, парковка, транспортная доступность, инфраструктура), подготовили коммерческое предложение на русском и английском
- Запустили продвижение по базе корпоративных арендаторов и профильным площадкам, отфильтровывая «туристов» и нецелевые запросы
- Отобрали трёх сильных кандидатов, провели переговоры по ставке, сроку и условиям (каникулы, ремонт), организовали юридическую проверку
- Подготовили и согласовали договор аренды на 7 лет с индексацией, опцией продления и чётко прописанным распределением расходов по эксплуатации и коммунальным платежам
Результат
- Блок сдан одному корпоративному арендатору без деления, что упростило управление и снизило риски
- Собственник сохранил целевой уровень МАП, избежав демпинга, но при этом получил надёжного арендатора с длинным договором
- Срок простоя был остановлен, офис снова начал генерировать стабильный денежный поток вместо затрат на содержание пустых площадей
Сергей В.
коммерческий директор компании
Мы полгода пытались сдать офис сами: много показов, ноль предметных предложений. ФРИДОМ быстро показали, где мы “пережали” ставку, как нас видит рынок и кто наш реальный арендатор. Через шесть недель мы уже подписывали договор на 7 лет с крупной компанией. Особенно ценю, что в договоре учли эксплуатацию, индексацию и все нюансы, о которых мы сами бы не вспомнили.
- Срок экспозиции после запуска через ФРИДОМ
- 6 недель
- МАП относительно изначального ожидания собственника
- -5 %
- МАП относительно среднерыночной ставки
- +10 %
Стрит-ретейл в бетоне: +18 % к МАП и договор на 10 лет
Выявленная проблема
Собственник-инвестор купил помещение стрит-ретейла 140 м² на первом этаже нового ЖК. Помещение в бетоне, без витринной группы и с неочевидной планировкой. Полтора года объект простоял: агенты требовали сделать ремонт за счёт собственника, арендаторы просили сильный дисконт и короткие договоры.
Решение
- Проанализировали локацию, трафик и окружение, сформировали коридор рыночной ставки и сценарии использования помещения
- Разработали концепцию сдачи «под ремонт арендатора» с обязательным долгосрочным договором и арендными каникулами на период работ
- Подготовили медиапакет: планировки, техпараметры (мощности, высота, витражи), визуализации возможной отделки и отдельное КП для сетевых арендаторов
- Вышли напрямую на несколько федеральных и региональных сетей формата «у дома», презентовали объект как локацию под новый формат магазина
- Организовали серию закрытых показов, собрали оферты и провели торг по ставке, сроку договора и объёму инвестиций арендатора в ремонт
- Согласовали и подготовили договор аренды на 10 лет с ежегодной индексацией, ремонтом и витринной группой полностью за счёт арендатора и укреплённым обеспечительным платежом
Результат
- Подписан долгосрочный договор с сетевым якорным арендатором без вложений собственника в ремонт
- МАП по итогам торгов оказался выше исходных ожиданий собственника и среднерыночных предложений в районе
- Помещение из «проблемного» стало стабильным доходным активом с прогнозируемым cash-flow и ростом стоимости объекта
Сергей Я.
частный инвестор
До ФРИДОМ помещение просто висело мёртвым грузом — все говорили, что без моего ремонта его не сдать. Команда предложила вариант с ремонтом за счёт арендатора, сама вышла на сети и довела переговоры до договора на 10 лет. Я не вкладывался в отделку и при этом получаю доход выше, чем планировал изначально. По сути, они превратили проблемный актив в понятный инвестиционный инструмент.
- Срок экспозиции после запуска через ФРИДОМ
- 5 недель
- Рост МАП относительно средней ставки по району
- +18%
- Срок договора аренды
- 10 лет
Продуктовый якорь (450 м²)
Выявленная проблема
Помещение на 1 этаже новостройки простаивало 8 месяцев. Собственник хотел сдать под супермаркет, но получал отказы из-за нехватки электрической мощности (было 30 кВт, нужно 80 кВт)
Решение
- Помогли собственнику оперативно докупить мощность в управляющей компании
- Вышли на ЛПР федеральной сети («Пятерочка»/«Магнит») через личные контакты
- Согласовали тех. условия по зоне разгрузки, чтобы не мешать жильцам
Результат
- Подписан договор на 10 лет
- Арендатор сделал капитальный ремонт и вентиляцию за свой счет
- Ставка: % от товарооборота (но не менее фикса)
Андрей Викторович
инвестор
Думал, что вопрос с мощностью нерешаемый, уже хотел дробить помещение. Сотрудники Фридом помогли с электричеством и привели крупную сеть. Теперь у меня контракт на 10 лет и полное спокойствие
- повышение арендной ставки на 10% до
- 1 100 тыс ₽
- площадь
- 450 м²
- цикл сделки
- 2 месяца
Стрит-ритейл у метро (85 м²)
Выявленная проблема
Высокая текучка арендаторов. За год сменилось 3 магазина (цветы, табак, одежда). Собственник устал от постоянного поиска и кассовых разрывов
Решение
- Провели анализ трафика: выявили высокий поток пенсионеров и семей с детьми
- Сделали ставку на аптечные сети
- Провели тендер среди 3-х крупных аптечных сетей
Результат
- Выбрали сеть с лучшим предложением по ставке
- Заключили договор на 5 лет с жесткой индексацией
- Стабильный доход без простоев уже 2 года
Елена
собственница помещения
Надоело каждые 3 месяца искать новых арендаторов. Агентство предложило стратегию с аптекой. Сначала сомневалась, но теперь вижу результат: платят день в день, никаких проблем. Профессиональный подход
- повышение арендной ставки на 14% до
- 350 тыс ₽
- площадь
- 85 м²
- цикл сделки
- 3 недели
Сдача офиса в бетоне
Выявленная проблема
Помещение без отделки в новом БЦ простаивало 6 месяцев. У собственника не было бюджета на ремонт, а арендаторы хотели готовый офис
Решение
- Разработали дизайн-проект типовой рассадки (test-fit) для визуализации
- Нашли крупную логистическую компанию, готовую сделать ремонт под свой брендбук
- Договорились о компенсации затрат через арендные каникулы
Результат
- Помещение сдано без вложений собственника
- Капитализация объекта выросла за счет нового ремонта
- Подписан неразрывный договор на 3 года
Дмитрий
предприниматель
Денег на ремонт не было, думал продавать помещение в минус. Во ФРИДОМ специалисты предложили схему с каникулами. В итоге арендатор сам все отремонтировал, я не вложил ни копейки, а актив теперь стоит дороже. Отличная стратегия! Буду обращаться ещё!
- повышение арендной ставки на 10% до
- 720 тыс. ₽
- площадь
- 210 м²
- цикл сделки
- 30 дней
Сдача этажа в БЦ целиком без вложений в перепланировку
Выявленная проблема
Собственник хотел сдать этаж одному арендатору для упрощения администрирования, но рынок требовал мелких блоков. Другие брокеры настаивали на дроблении, что повлекло бы огромные затраты на ремонт и перегородки
Решение
- Поддержали стратегию «один этаж — один арендатор» и отказались от дробления
- Упаковали объект специально для крупных корпоративных клиентов (инвест-презентация, 3D-тур)
- Предложили офис IT-компаниям из нашей закрытой базы, планирующим расширение штата
Результат
- Предложили офис IT-компаниям из нашей закрытой базы, планирующим расширение штата
- Собственник сэкономил бюджет на возведении перегородок
- Собственник сэкономил бюджет на возведении перегородок
Виктор Сергеевич
собственник этажа в БЦ
Боялся, что придется пилить этаж на кабинеты, а мне было важно сдать объект целиком, чтобы упростить управление. Специалисты ФРИДОМ поддержали эту стратегию и взяли паузу на поиск. Всего за 3 недели нашли крупную IT-компанию. Сделка прошла идеально, без лишних вложений в перепланировку!
- повышение арендной ставки на 13% до
- 1 400 000 ₽
- площадь
- 350 м²
- цикл сделки
- 21 день
Коммерческая недвижимость в аренду сейчас: подборка ФРИДОМ
Свободные коммерческие помещения из нашей базы — с площадью, адресом и ставкой. Так арендаторы видят объекты вашего типа: ваш мы упакуем так же.
- Склад, 5 000 м²Московская обл., дер. Большое Буньково
- Захарово
- 17 мин
- Склад, 22 000 м²Московская обл., дер. Большое Буньково
- Захарово
- 17 мин
- Склад, 1 040 м²Москва, Краснопахорский м.о, квартал 267
- Гривно
- 23 мин
- Склад, 2 200 м²Москва, Краснопахорский м.о, квартал 267
- Гривно
- 23 мин
- Склад, 3 300 м²Москва, Краснопахорский м.о, квартал 267
- Гривно
- 23 мин
- Офис, 39,8 м²Москва, ул. Б. Академическая, д. 5, стр. 1
- Офис, 134,5 м²Москва, ул. Б. Академическая, д. 5, стр. 1
- Офис, 73,7 м²Москва, ул. Б. Академическая, д. 5, стр. 1
Готовы сдать вашу недвижимость по максимальной цене?
Оставьте заявку, и наш ведущий эксперт по коммерческой недвижимости подготовит для вас бесплатный расчет стоимости аренды и пошаговый план сдачи
Отзывы
Марат, Казань
Здание в Москве, сам живу в Казани. Думал, что управление на расстоянии — это нереально. Freedome не только нашли арендаторов на каждый этаж, но и контролируют оплату, заключили договоры с юрлицами, следят за обслуживанием. Я только получаю выплаты и отчёты. Редкий случай, когда всё по делу и без обещаний.
Сергей
У меня точка на проходимой улице у метро, долго не мог сдать — одни единичные заявки. Обратился в агентство. Подготовили объект, сделали предложение сетевым арендаторам, нашли кофе-точку с договором на 5 лет. Сдали на 20% выше, чем я рассчитывал. Понравилось, что нет обещаний — только по делу и с прозрачной комиссией.
Алексей, Москва
Уже несколько лет сдавал офис в старом фонде. Постоянные переговоры, задержки, ремонты — отнимали слишком много времени. Обратился в агентство Фридом. За пару недель нашли арендатора, подписали договор на 5 лет с индексацией. Всё сопровождают, я получаю отчёты. Первый раз за годы аренда не вызывает стресса. Очень доволен.
Виктория
Здание простаивало полгода — хотели сдать целиком одной компании, но рынок слабый. Специалисты Freedome предложили стратегию поэтажной сдачи, оформили все блоки, начали активно показывать. В течение 1,5 месяцев заполнили здание на 80%, причём без снижения ставки. Для нас это не просто аренда, а часть инвестдохода, и теперь он стабилен.
Наталья, Москва
Сдавала сама, устала от смен арендаторов. До этого сдавала квартиру самостоятельно, через Авито. За 2 года поменялось 4 арендатора, и каждый раз это было стрессово: уборка, поиски, осмотры. В какой-то момент просто надоело. В Фридом предложили формат с гарантией замены арендатора — уже год живёт пара, всё стабильно, и даже если съедут — замена бесплатно. Вот это сервис!
Саид
Помещение в жилом комплексе, хотел сдать «вручную», но арендаторы съезжали через полгода. Обратился к агентству за подбором надёжного арендатора. Нашли бизнес с франшизой, проверили документы, заключили договор с авансом и обеспечительным. Условия — лучше, чем у меня были раньше. Удивило, насколько по-другому работает профессиональный подход.
ООО «Бизнес-Трейд», владелец офисных помещений
У нас в собственности два офисных этажа в БЦ на юго-западе Москвы. Раньше сами размещали объявления, но часто теряли время на неподходящих арендаторов. С ООО "Фридом Риэлти" всё чётко: провели аудит помещений, определили целевую аудиторию и уже через три недели привели двух стабильных арендаторов с НДС. Сделка прошла под ключ, с проверкой компаний и оформлением договора. Вернёмся к ним снова при следующем освобождении площадей.
Ирина, Одинцово
Помещение досталось по наследству. Не понимала, кому оно нужно, и как сдать. В Фридоме сделали фото, подготовили презентацию и уже через 2 недели провели первую сделку. Сейчас помещение сдано под косметологию на 3 года. Я получаю стабильный доход и вообще не вовлечена в процессы. Всё чётко.
Максим
У нас 1200 м² под склад, искали арендатора напрямую — безуспешно. Фридом Риэлти подключились, провели полную оценку, сделали видеообзор, вывели объект на нужные платформы. Нашли арендатора с контрактом на 3 года. Оформили всё юридически грамотно. Без затягиваний и "поищем". Всё как обещали. Очень удобная работа с юрлицами.
Сергей В.
коммерческий директор компании
Мы полгода пытались сдать офис сами: много показов, ноль предметных предложений. ФРИДОМ быстро показали, где мы “пережали” ставку, как нас видит рынок и кто наш реальный арендатор. Через шесть недель мы уже подписывали договор на 7 лет с крупной компанией. Особенно ценю, что в договоре учли эксплуатацию, индексацию и все нюансы, о которых мы сами бы не вспомнили.
Сергей Я.
частный инвестор
До ФРИДОМ помещение просто висело мёртвым грузом — все говорили, что без моего ремонта его не сдать. Команда предложила вариант с ремонтом за счёт арендатора, сама вышла на сети и довела переговоры до договора на 10 лет. Я не вкладывался в отделку и при этом получаю доход выше, чем планировал изначально. По сути, они превратили проблемный актив в понятный инвестиционный инструмент.
Лица агенства
Волынский Виктор Геннадьевич
Генеральный директор
Елисеев Евгений Александрович
Основатель ФРИДОМ
Ковалёв Даниил Андреевич
Начальник отдела коммерческой недвижимости
Карасов Мурат Маульталиевич
Старший специалист
Девятериков Андрей Николаевич
Начальник отдела проведения сделок
Мирзаханов Саид Тажутдинович
Специалист
Боева Ольга Юрьевна
Специалист
ФРИДОМ — агентство по сдаче коммерческой недвижимости в Москве
С 2007 года помогаем собственникам сдавать в аренду магазины, офисы, стрит-ретейл, склады и здания в Москве и области. Работаем с федеральными сетями и сильным локальным бизнесом, выходим на МАП выше среднерыночного, ведём переговоры и готовим договоры аренды с индексацией. Юридическое сопровождение — от первой оферты до подписания договора и передачи помещения арендатору.
19+
- Лет на рынке
25+
- Сотрудников
1500+
- Сданных объектов
98%
- Успешных сделок
Комиссия за подбор арендатора по сроку аренды
| Вариант | Стоимость |
|---|---|
| до 1 года | 100% от месячной ставкиГарантия замены арендатора: 3 месяца |
| от 1 до 3 лет | 100–150% от месячной ставкиГарантия замены арендатора: от 3 до 24 месяцев |
| от 3 до 7 лет | 100–200% от месячной ставкиГарантия замены арендатора: от 3 до 48 месяцев |
| от 7 лет | 100–250% от месячной ставкиГарантия замены арендатора: от 3 до 60 месяцев |
| Крупные объекты (ТЦ, БЦ, складские комплексы) | По запросуГарантия замены — по договорённости |
МАП — месячная арендная плата, базовый расчётный показатель стоимости услуг. Базовая ставка за услугу — 100% МАП; выше базовой платят за длинную гарантию бесплатной замены арендатора.
Тарифные планы с гарантией замены арендатора
| Вариант | Стоимость |
|---|---|
| Стандарт | 100% от месячной ставкиГарантия замены арендатора: 3 месяца. Оплата сразу после нахождения арендатора |
| Долгосрочный 1 | 150% от месячной ставкиГарантия замены арендатора: 2 года. 50% МАП сразу, остальное за 9 месяцев |
| Долгосрочный 2 | 200% от месячной ставкиГарантия замены арендатора: 4 года. 50% МАП сразу, остальное за 11 месяцев |
| Долгосрочный 3 | 250% от месячной ставкиГарантия замены арендатора: 5 лет. 50% МАП сразу, остальное за 15 месяцев |
МАП — месячная арендная плата, базовый расчётный показатель стоимости услуг. Базовая ставка за услугу — 100% МАП; выше базовой платят за длинную гарантию бесплатной замены арендатора.
Чек-лист собственника: как сдать коммерческое помещение дороже рынка
FAQ: Частые вопросы о сдаче коммерческой недвижимости
Как сдать коммерческую недвижимость в аренду без потерь по ставке?
Чтобы сдать коммерческую недвижимость в аренду по рыночной цене, нужно начать с анализа локации, трафика, конкурентов и формата потенциального арендатора. Ошибка многих собственников — ставить цену «на глаз» или ориентироваться на объявления, а не на реальные сделки. Оптимальный подход: определить коридор ставки (минимум/цель/максимум), протестировать спрос и менять условия не через скидку, а через формат договора, каникулы, ремонт за счёт арендатора. Агентство помогает не демпинговать и при этом сократить срок экспозиции.
С чего начать, если я хочу сдать коммерческое помещение в Москве?
Базовый чек-лист: проверить документы на право собственности, статус помещения (жилое/нежилое, ПСН, назначения), собрать информацию по коммунальным платежам, электрической мощности и ограничениям по использованию. Далее — подготовить минимальную «упаковку»: актуальные фото, планировку, описание трафика, парковки, окружения. После этого можно размещать объект на профильных порталах, запускать рекламу и показы либо передать это агентству, специализирующемуся на сдаче коммерческой недвижимости в Москве.
Сколько времени занимает сдача коммерческой недвижимости в аренду?
Средний срок экспозиции коммерческого помещения в Москве — от 3 до 6 недель при корректной ставке и нормальной подготовке объекта. Если цена завышена, помещение в бетоне не упаковано или нет внятного описания, срок легко растягивается до нескольких месяцев или лет. Правильный выбор канала продвижения (площадки, базы арендаторов, работа с сетями) и отбор заявок позволяют удержаться в коридоре 14–45 дней.
От чего зависит ставка аренды коммерческого помещения?
На ставку влияют: локация (район, шаговая доступность от метро), трафик и видимость, этаж и входная группа, формат помещения (open space, зальная планировка, наличие вытяжки, мощности), состояние (бетон, базовая отделка, качественный ремонт), а также тип арендатора (сеть/локальный бизнес). Важно учитывать не только «квадратный метр», но и бизнес-модель конкретного арендатора: правильный формат под объект даёт возможность сдать дороже.
Ставку по вашему помещению посчитает калькулятор выше, а методику оценки разбираем отдельно. Читайте подробнее в статье.
Какие налоги платит собственник при сдаче коммерческой недвижимости?
Налоговая нагрузка зависит от того, на кого оформлен объект и какой режим налогообложения применяется: физлицо (НДФЛ), ИП (УСН/патент/общий режим), юрлицо (УСН/ОСНО с НДС). При планировании сделки нужно заранее понимать, будет ли арендная плата облагаться НДС, как учитываются коммунальные и эксплуатационные платежи, можно ли структурировать договор так, чтобы не терять доходность после налогов. Часто имеет смысл проговорить модель с бухгалтером или налоговым консультантом.
Режимы налогообложения и типичные ошибки — в отдельной статье. Читайте подробнее в статье.
Как правильно оформить договор аренды коммерческой недвижимости?
В договоре важно закрепить: точное описание объекта, ставку и структуру платежей (фикс, переменная часть, NNN), индексацию (раз в год на фиксированный процент или индекс), размер и формат обеспечительного платежа, сроки и порядок оплаты, ответственность сторон, условия ремонта и перепланировок, порядок расторжения и неустойки. Типичная ошибка — использовать «универсальный» шаблон без учёта конкретного объекта и сценария, из-за чего собственник остаётся незащищённым при спорах или неплатежах.
Обязательные условия и типовые ловушки договора — в статье. Читайте подробнее в статье.
Как сдать в аренду коммерческое помещение без ремонта (в бетоне)?
Помещение в бетоне можно успешно сдать, если грамотно упаковать объект и правильно подать его арендаторам. Обычно предлагаются сценарии: длительный договор (7+ лет), ремонт и отделка за счёт арендатора, возможные арендные каникулы на период работ, фиксированная или повышающаяся ставка после ввода. Важно заранее описать технические параметры (мощности, высоты, витражи, вытяжка) и заложить все условия ремонта и согласований в договор аренды.
Как выбрать надёжного арендатора для коммерческой недвижимости?
Надёжность оценивается не только по слову арендатора. Необходимо запросить учредительные документы, финансовую отчётность или налоговые декларации (для ИП), подтвердить источник дохода, проверить судебные споры и задолженности, понять бизнес-модель и опыт работы. Дополнительно стоит оценить, насколько формат бизнеса вписывается в окружение и не несёт дополнительных рисков (жалобы соседей, нагрузка на инженерные сети, частая смена персонала).
Чем сдача коммерческой недвижимости через агентство ФРИДОМ отличается от обычного агентства?
Мы специализируемся именно на коммерческой недвижимости и работаем с объектами как инвестпродуктом, а не как «ещё одним объявлением». Для каждого объекта считаем коридор ставки, ориентируемся на реальную аналитику по району и целевому арендатору, а не «публикуем и ждём». Используем базу действующих арендаторов, прямые контакты с сетями и выстраиваем переговоры так, чтобы сохранить ставку, заложить индексацию и защитить собственника договором.
С какими объектами вы работаете при сдаче в аренду?
Мы берём в работу стрит-ретейл на первых этажах, ПСН, офисы и этажи в БЦ, склады, производственные помещения и отдельные здания (ОСЗ) в Москве и ближайшем Подмосковье. Работаем как с готовыми помещениями с отделкой, так и с площадями в бетоне или на этапе строительства — в этих кейсах отдельно продумываем сценарий ремонта за счёт арендатора и срок договора.
Если ищете федерального арендатора — смотрите услугу «Сдать помещение торговым сетям» и статью о том, какая сеть подходит вашему объекту.
Вы действительно сдаёте помещения с МАП на 7–12 % выше рынка? За счёт чего это возможно?
Да, целимся в МАП выше средней рыночной ставки по локации за счёт сочетания трёх факторов: правильный выбор формата арендатора (сеть/локальный бизнес), грамотная упаковка объекта (УТП, трафик, техпараметры, сценарии использования) и жёсткий торг на основании аналитики, а не «понравилось/не понравилось». При этом мы не завышаем цену искусственно: если рынок не подтверждает целевой МАП, честно показываем владельцу цифры и предлагаем рабочий коридор.
Как устроена услуга по сдаче коммерческого помещения через ФРИДОМ?
Работа делится на несколько этапов: старт-аудит и расчёт коридора ставки, подготовка и упаковка объекта (фото, планы, описание, сценарии сдачи), вывод на арендаторов (площадки, база, сети, off-market), отбор и проверка кандидатов, переговоры по ставке, индексации, ремонту и обеспечению, подготовка и согласование договора аренды, передача помещения и запуск платежей. На каждом шаге вы понимаете, что происходит с объектом, и получаете отчёт по заявкам и предложениям.
Какая у вас комиссия за сдачу в аренду коммерческой недвижимости и кто её платит?
Размер комиссии зависит от типа объекта, ставки и сложности сделки, но в стандартных кейсах рассчитывается как фиксированный процент от месячной арендной платы МАП (как правиль не менее 100%) или от годового арендного потока. Формат оплаты (собственник/арендатор/разделение) обсуждается заранее и фиксируется в договоре с агентством, чтобы не было сюрпризов на этапе подписания. Важно, что комиссия оплачивается по факту заключения договора аренды, а не за размещение объявления.
Берёте ли вы объекты в бетоне, на этапе строительства или с проблемными арендаторами?
Да, мы работаем с помещениями без отделки и объектами на этапе строительства — для них разрабатываем отдельную стратегию: ранний поиск якорного арендатора, концепция помещения, условия ремонта за его счёт и длинный договор аренды. В кейсах с проблемными арендаторами оцениваем ситуацию: условия текущего договора, задолженность, юридические риски. После этого предлагаем план действий — от замены арендатора до подготовки объекта к новой сдаче.
Что нужно подготовить владельцу, чтобы вы могли начать работу по сдаче объекта?
На старте достаточно: документов на право собственности (выписка ЕГРН/договор), базовой информации об объекте (адрес, площадь, этаж, мощности, состояние, назначение), понимания текущей ситуации (есть арендатор/простой/низкая ставка) и ваших ожиданий по МАП и сроку договора. Дальше мы сами собираем недостающие данные, делаем аудит, рассчитываем коридор ставки и предлагаем стратегию сдачи. После согласования заключаем договор и запускаем работу по вашему объекту.
Можно ли сдавать коммерческую недвижимость в аренду без ИП, просто как физлицо?
Гражданский кодекс не запрещает физлицу сдавать своё имущество в аренду без регистрации ИП, и формально договор аренды нежилого помещения между двумя физлицами или физлицом и юрлицом возможен. Но в случае коммерческой недвижимости (магазины, офисы, склады), особенно при длительной аренде и регулярных платежах, такая деятельность фактически носит предпринимательский характер. Налоговая служба и контролирующие органы в этом случае вправе признать её незаконной предпринимательской деятельностью, доначислить налоги, пени и штрафы. Поэтому безопасный и соответствующий практике вариант — сдавать коммерческую недвижимость через зарегистрированное ИП/юридическое лицо либо через договор доверительного управления, когда за вас действует профессиональный управляющий.
Можно ли сдавать коммерческую недвижимость как самозанятый (НПД)?
Нет, сдавать в аренду коммерческую недвижимость как самозанятый нельзя. Режим НПД разрешает получать доход от сдачи жилых помещений (квартир, комнат, домов) в наём, но не распространяется на нежилые/коммерческие помещения. Доходы от аренды офисов, магазинов, складов и другой коммерческой недвижимости под НПД не подпадают, и попытка оформить такие платежи как доход самозанятого создаёт риски доначисления налогов и признания схемы неправомерной. Для сдачи коммерческой недвижимости нужно либо регистрировать ИП/юрлицо с подходящим режимом налогообложения, либо использовать доверительное управление.
Могут ли государственные служащие сдавать в аренду коммерческую недвижимость?
Госслужащим запрещено заниматься предпринимательской деятельностью и использовать своё должностное положение для извлечения коммерческой выгоды. Регулярная сдача в аренду коммерческой недвижимости фактически приравнивается к предпринимательству и создаёт серьёзные риски по линии антикоррупционного законодательства и декларирования доходов. Чтобы не нарушать требования к госслужащим и при этом легально получать доход от коммерческой недвижимости, обычно используется доверительное управление имуществом: объект передаётся профессиональному управляющему, который заключает договоры аренды от своего имени, ведёт учёт и расчёты, а госслужащий получает доход в форме выплат по договору доверительного управления и корректно отражает его в декларации.
Агентство коммерческой ФРИДОМ помогает собственникам сдавать в аренду нежилые помещения в Москве и области. Берём на себя аналитику арендной ставки и подготовку объекта, создаём медиапакет, выводим помещение на платёжеспособных арендаторов (федеральные сети и сильный локальный бизнес), ведём показы и переговоры, готовим договор аренды с индексацией и фиксацией ремонта за счёт арендатора при необходимости.
За 24 часа подготовим коридор ставки и план сдачи объекта.
Статьи о сдаче коммерческой недвижимости
Ищете помещение в аренду, а не сдаёте?
Подбор в интересах арендатора — отдельная услуга: находим помещение под ваш бизнес, проверяем арендодателя и договор до подписания.
Вас может заинтересовать
